Методология управления развитием территорий с объектами культурного наследия (на примере Санкт-Петербурга)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Методология управления развитием территорий с объектами культурного наследия (на примере Санкт-Петербурга)

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятием, отраслями, комплексами (строительство)

Малинина К.В.

Санкт-Петербург 2007

Работа выполнена на кафедре «Экономика строительства» ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный консультант: доктор экономических наук. профессор

Панибратов Юрий Павлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Горбунов Аркадий Антонович

доктор экономических наук, профессор

Песоцкая Елена Владимировна

доктор экономических наук профессор

Роботов Александр Сергеевич

Ведущая организация:

Институт проблем региональной экономики ИПРЭ РАН

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Анализ современной системы управления объектами культурного наследия показал ее несостоятельность: в первую очередь отсутствует сформированное экономико-правовое пространство, ясная и логичная организационная система управления. В умах многих современными архитекторов и инвесторов мнет место недопонимание ценности объектов культурного наследия некоторыми.

Сегодня крайне необходимо дополнение государственного механизма управления объектами культурного наследия рыночными инструментами, обеспечивающими на практике их сохранение и развитие. Возможность создания девелоперских проектно-строительных компаний, специализирующихся на сохранении и развитии объектов культурного наследия, а также девелоперских фирм, специализирующихся на управлении территорией квартала, обремененного исторической недвижимостью является нерешенной и очень острой проблемой.

В данном исследовании решается проблема сохранения и развития объектов культурного наследия на примере промышленной архитектуры Санкт-Петербурга конца ХVIII - начала ХХ веков. В сегодняшних условиях промышленная архитектура вошла в круг важнейших архитектурных тем и затрагивает интересы города по развитию промышленных объектов и их территорий. Исследование проведено в качественно новой социально-экономической ситуации, в новом научно-методическом контексте, затрагивающем архитектурно-исторические и экономические проблемы. Автором предложена Концепция девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия (исторической промышленной недвижимостью), как основы сохранения и развития исторического объекта и среды в современных условиях.

Процесс девелопмента (управления развитием территории) является результатом сложнейших взаимоотношений между Человеком и Обществом, между рыночными и государственными системами. В работе предложен механизм, позволяющий разрешать противоречия в области сохранения объектов культурного наследия с учетом специфики объекта девелопмента.

Представленное исследование подводит итог многолетнему комплексному изучению автором исторических зданий и сооружений, проблем реконструкции и реставрации, оценки объектов культурного наследия, а также решению задач по сохранению зданий-памятников, исторических объектов и городской среды. Если исторический объект погиб, значит, не было желания найти компромисс между нуждами современности и ценностями культурной и духовной истории народа, которая не менее важна, чем эта самая современность, ради которой приносится в жертву объект культурного наследия.

Изложенное свидетельствует об актуальности темы исследования.

Степень научной разработанности проблемы. В разработке концепции сохранения и развития объектов культурного наследия большое внимание автор уделил результатам исследований отечественных и зарубежных ученых и специалистов.

Отдельные аспекты управления недвижимостью рассмотренные в трудах отечественных ученых. Среди них следует выделить работы А.Н.Асаула, Н.И.Барановской, С.А.Бондаревского, С.В.Грибовского, А.А.Горбунова, С.А.Ершовой, В.А.Заренкова, Ю.Н.Казанского, А.А.Косарева, Ю.В.Кузнецова, И.И. Мазура, С.Н. Максимова, М.И. Мильчика, В.Н.Мягкова, Е.С.Озерова, Н.Г.Ольдерогге, Ю.П.Панибратова, Е.Б.Смирнова, Е.И.Тарасевича, В.Д. Шапиро и др.

В числе зарубежных авторов, исследовавших проблемы управления и оценки недвижимости Р.Л.Акофф, И.Ансофф, Р.Бауэр, Т.Питерс, Н.Ордуэй, Р.Уотермен, О.Тоффлер, Д.Трейсон, Ф.У.Тейлор, Р.Холт, М.Мексон, Г.Лаксбург, Р.Б.Пейзер, А.Фрей, А. Файоль, Д. Фридман, О. Тоффлер, Ч.Питер.

В области истории отечественной промышленной архитектуры влияние промышленности на формирование городской среды и образные характеристики индустриальных центров исследовались в трудах М.С. Щтиглиц, А.В. Махровской, В.И.Лелиной, М.А.Гордеевой и др.

Влияние исторической недвижимости на сохранение городской среды рассмотрены в трудах Т.А.Славиной, С.В.Семенцова, А.В.Махровской и др.

Однако, научные работы, посвященные комплексному исследованию проблем сохранения и развития объектов культурного наследия и их территорий в условиях современных реалий, практически отсутствуют.

Данная научная работа впервые ставит вопрос о принципиально новом подходе при решении проблем управления развитием территорий, обремененных объектом культурного наследия.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методологических положений концепции девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия (исторической промышленной недвижимостью) как основы сохранения и развития исторического объекта и среды.

Направления исследований Достижение поставленной цели обеспечивается решением в диссертационном исследовании следующих крупных задач:

- исследована возможность поиска компромисса между сохранением и преобразованием объекта культурного наследия с точки зрения повышения инвестиционной привлекательности городских территорий в соответствии с нормативно-правовой базой охраны объектов культурного наследия в РФ и за рубежом;

- определены главные аспекты сохранности и развития объектов культурного наследия и обоснован выбор исторической промышленной недвижимости, как модели для построения концепции управления охраной и развитием объекта культурного наследия совместно с территорией.

- выявлены проблемы и задачи оценки объектов культурного наследия и обоснована необходимость определения рыночной стоимости объекта на момент осуществления различных юридических и правовых процедур;

- выполнен системный анализ и предложены теоретические основы управления объектами недвижимости и определены особенности работы по управлению объектами культурного наследия.

- разработана классификация показателей эффективности проектно-строительных девелоперских компаний.

Постановка перечисленных задач и взаимосвязь результатов их решения определили последовательность проведения диссертационного исследования.

Объектом исследования является девелопмент территории, обремененной объектом культурного наследия, как основа сохранения и развития исторического объекта и среды.

Предметом исследования является совокупность идеологических, методологических и практических вопросов девелопмента объекта культурного наследия и территории в крупном историческом городе в современных условиях России.

Научная новизна диссертационной работы состоит в решении крупной экономико-градостроительной и научно-прикладной проблемы, которая заключается в разработке и теоретическом обосновании целостной концепции преобразований и адаптации системы девелопмента территории с историческим объектом, функционирующем по принципиально новой схеме: инвестирование - проектирование - реконструкция - реставрация - строительство новых объектов - ввод в эксплуатацию готового территориального комплекса.

В диссертации раскрыто и научно-обосновано экономическое содержание адаптивного управления девелоперской инвестиционно-проектной строительной компании для динамичного процесса развития экономических и организационно-правовых отношений в новой конкурентной среде рыночной системы строительства и осуществление ремонтно-реставрационных работ на территориях с историческими зданиями.

Научные результаты, полученные лично автором, и обладающие новизной, заключаются в следующем:

1. Впервые обозначена проблема, и обосновано решение задач сохранения и развития объектов культурного наследия, затрагивающих архитектурно-исторические и экономические проблемы в качественно новой социально-экономической ситуации и в новом научно-методическом контексте.

2. Предложены новые подходы к управлению объектами культурного наследия с учетом архитектурно-исторического и управленческо-экономического аспектов.

3. Предложена концепция девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия (исторической промышленной недвижимостью), как основы сохранения и развития исторического объекта и среды.

4. Предложен методологический подход к разрешению противоречия в области сохранения объектов культурного наследия, учитывающий специфику объекта девелопмента для решения задач по его использованию в современных условиях.

5. Впервые автором предложен термин «безопасность» применительно к объектам культурного наследия, уточнены понятия «Предмет охраны» объекта культурного наследия, и обоснована необходимость профессиональной, методически выверенной оценки исторических объектов.

6. Обоснована необходимость формирования принципиально новой концепции охраны и развития объектов культурного наследия совместно с территориями: восстановленные и профессионально управляемые здания-памятники являются несомненным притяжением инвестиций в развитие городской экономики, что способствует решению социальных проблем города: строительству жилья, коммерческих объектов, увеличению въездного туризма, и т.п.

7. Разработан механизм реализации концепции «девелопмент территории + объект культурного наследия» путем формирования важнейших функциональных подсистем управления территорий, требующих реновации.

Практическая значимость заключается в формировании принципиально новой концепции управления - девелопмент территории, обремененной объектом культурного наследия, как основы сохранения и развития исторического объекта и среды. Построенный на основе концепции механизм девелопмента (управления и развития), реализует принцип сохранения исторического объекта и исторической среды города.

Реализация предложенной методологии способствует созданию предпосылок для формирования принципиально нового отношения к методам управления объектами культурного наследия с учетом его сохранения и развития в современных условиях.

Как теоретический материал, предлагаемая концепция может быть использована при подготовке специалистов в области реконструкции, реставрации, управления и развития (девелопмента) исторических объектов, природных, ландшафтных комплексов, являющихся историко-культурными памятниками страны.

Реализация предлагаемой концепции управления и развития объекта культурного наследия способствует созданию предпосылок для сохранения не отдельного исторического объекта, а исторической среды в городах России, посредством создания принципиально нового отношения к институту управления городскими территориями, обремененными объектами культурного наследия, и понимания тех социально-экономических дивидендов, которые будут иметь место.

На защиту выносится методология управления развитием территорий с объектами культурного наследия.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основополагающие выводы и рекомендации работы доложены автором получили и одобрение:

- в материалах Всероссийской научной конференции, посвященной 275-летию со дня основания Санкт-Петербургского государственного университета, СПб, 1999;

- на 58-ой - 64-ой научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. СПб, 2001-2007;

- на Международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петербург - 2003». СПб.2002;

- на научной конференции «Петербург - центр промышленности и инженерного искусства» /Санкт-Петербургский союз архитекторов России, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников. СПб, 2003;

- на Научно- практической конференции «Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: резервы экономического роста и социального прогресса» Санкт-Петербургский государственный университет, экономический факультет. СПб, 2003;

- на Международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петербург - 2005». Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. СПб, 2005.

Публикации по теме диссертации. Автором опубликовано 30 научных работ и статей, в том числе две монографии. Общий объем публикаций составляет 29.05 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографического списка. Общий объем диссертации составляет 312 страниц, включая 20 таблиц, 27 рисунков и 3 листа фотографий. Библиография содержит 215 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.

Во введении обоснована актуальность темы, поставлены цель и задачи исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы.

В первой главе рассмотрено основное законодательное обеспечение охраны объектов культурного наследия. Дано определение предмета охраны. Приведен краткий анализ зарубежного и отечественного опыта управления объектами культурного наследия. Отражены теоретические проблемы сохранения объектов культурного наследия. Исследована возможность поиска компромисса между сохранением и преобразованием объекта культурного наследия с точки зрения повышения инвестиционной привлекательности городских территорий в соответствии с нормативно-правовой базой охраны объектов культурного наследия в РФ и за рубежом.

Вторая глава рассматривает объекты культурного наследия - историческую промышленную недвижимость Санкт-Петербурга конца XVIII - начала ХХ вв. К памятникам исторической промышленной архитектуры относятся: заводские комплексы, группы зданий, отдельные здания и сооружения (водопроводные станции, трамвайные и железнодорожные депо, мастерские и другие объекты). Выбор объектов исторической промышленной недвижимости как модели исследования проблемы охраны и сохранения исторических объектов обусловлен рядом причин.

К ним следует отнести:

- отнесение объектов культурного наследия, требующих сохранения и развития; к федеральной, муниципальной или частной собственности,

- возможность перепрофилирования под различные виды коммерческого использования объектов;

- сравнительно небольшие инвестиции в реконструкцию и реставрацию по сравнению со строительством похожих объектов;

- наличие инженерной и транспортной инфраструктуры территорий, на которых расположены объекты;

- возможность организации парковок и гаражей;

- возможность строительства новых площадей различного назначения;

- наличие резервных площадей по развитию коммерческой деятельности;

- современную тенденцию по перепрофилированию промышленных зон, прилегающих к центральным районам города, под жилищно-гражданское строительство, и т.п.

Данное исследование позволило автору разработать концепцию развития и перепрофилирования исторической промышленной недвижимости.

Предложенная концепция развития исторической промышленной недвижимости учитывает западноевропейский опыт и первоначальное функциональное назначение.

В третьей главе выявлена сущность управления, приведен анализ отечественного и зарубежного опыта управления объектами культурного наследия, концептуальные подходы к формированию системы управления, а также определены основные направления ее совершенствования, что позволило автору обосновать выбор формы управления - девелопмент объекта культурного наследия как основа сохранения и развития исторической недвижимости. Эффективное управление объектами охраны является основным средством сохранения исторической среды.

В четвертой главе рассмотрены методические основы оценки объектов культурного наследия в России и за рубежом. Приведен анализ классической теории оценки недвижимости и на ее основе автором сделаны предложения применительно к объектам культурного наследия. Определены проблемы и задачи оценки исторических зданий. Решение этих проблем станет залогом успешного отнесения объектов культурного наследия к той или иной форме собственности и управления, в которых наилучшим образом обеспечивается их сохранность, а также возможности их развития с учетом требований времени.

В пятой главе изложены основные предпосылки организации и функционирования системы девелопмента (управления и развития) объектов культурного наследия и территории. Основное внимание при этом уделено концепции проекта девелопмента объекта исторической промышленной недвижимости и развития территории. Предложена концепция девелоперской фирмы (организации), специализирующейся на объектах культурного наследия. Рассматриваются существующие методологические подходы к оценке эффективности девелопмента и анализируются возможности их применения в современных рыночных условиях. Обосновывается новый методологический подход к оценке инвестиций в проект девелопмента. Рассматриваются формы государственного участия в проекте девелопмента территории с исторической промышленной недвижимостью. Обосновывается необходимость применения программно-целевого подхода для решения задач территориального девелопмента. Учитываются цели реновационной политики и расчет эффективности проекта девелопмента.

В заключении подведены итоги и даются общие выводы по диссертации.

Основное содержание работы

Диссертационное исследование посвящено вопросам формирования методологических и методических основ управления территорией, обремененной объектом исторической промышленной недвижимости, в условиях современной России, и проблемам создания нового подхода к управлению территорией с объектами культурного наследия крупного мегаполиса. Принципиально новое отношение к проблемам исторических зданий, относящихся к памятникам архитектуры, формируется посредством воздействия на собственность. Оно основано на осознании возможности решения градостроительных проблем только посредством формирования новой методологии управления процессом развития города, ориентирующей органы управления, в первую очередь, на создание такой экономической среды, в которой власти города, воздействуют на городскую историческую среду, реализуют принцип правового государства.

Проведенные исследования позволили автору сделать ряд важных выводов, позволяющих определить концептуальные основы формирования системы управления территории со зданиями-памятниками через отношение к собственности.

В работе обосновано, что историческая недвижимость - есть главная характеристика исторического мегаполиса. На уровне города, как сложной социально-экономической системы, могут и должны сосуществовать и развиваться различные типы и виды объектов культурного наследия, что необходимо учитывать в процессе принятия управленческого решения.

По мнению автора, решение проблем, связанных с сохранением и развитием объектов культурного наследия на государственном уровне, может быть осуществлено только при содействии равноправному развитию всех форм собственности, что, в свою очередь, возможно только при принципиально новом отношении к объектам культурного наследия, как к главным элементам городской среды .

Решение изложенных проблем может идти по следующим основным направлениям:

Во-первых, можно акцентировать внимание на решении проблем сохранения и развития исторической промышленной недвижимости на территориальном уровне. В этом случае следует говорить о развитии исторической промышленной недвижимости и территории только при достаточно развитой экономической базе города. Для этого необходимы большие средства для вывода промышленности из центра города, а на высвобожденных территориях возможно строительство и реконструкция инвестиционно-привлекательных объектов.

Во-вторых, если рассматривать эту проблему с отраслевой точки зрения, то необходимо стимулировать собственника на вывод экологически вредных производств и на этом месте создавать экологически чистые производства, но дающие быструю реальную отдачу для собственника объекта.

В-третьих, можно акцентировать внимание на вопросах собственности. В этом случае трудности возникают только на первом этапе, когда приходится преодолевать инерцию системы. Сформировав преимущественно экономические рычаги воздействия на объекты исторической промышленной недвижимости и другие объекты промышленных зданий, расположенные на данной территории, мы создаем предпосылки для гармоничного развития депрессивных промышленных территорий города.

Практически во всех перечисленных выше направлениях основные регулирующие действия ложатся на государство. Однако, только в последнем случае, по окончании фазы (этапа) становления системы формируются устойчивые необратимые процессы, создающие предпосылки для развития всех форм собственности и, в конечном счете, способствующие комплексному развитию территорий, обремененных объектами исторической промышленной недвижимости. Важное значение здесь придается формированию нового отношения у собственника к историческому объекту: включение фактора мотивации создает реальные предпосылки для формирования адекватного отношения к объекту культурного наследия и соблюдения статуса, предъявляемого к зданию-памятнику.

Мы утверждаем, что проблема управления и развития территории с объектами культурного наследия - есть проблема государственная, причем от ее решения зависит как развитие Человека, так и уровень качества жизни населения мегаполиса в целом. Включение данной проблемы в разряд приоритетных исходит как из масштаба предоставления ею материальных, эстетических и моральных благ Обществу и Человеку, так и из масштаба вложения в данную сферу. Здесь уместно вспомнить, что более 80% бюджета исторических городов Европы (Рима, Лондона, Парижа) составляют налоги на приведенную в порядок историческую недвижимость.

Отличительным качеством городской среды является присутствие в ней разнонаправленных интересов различных собственников. Наличие этих противоречивых интересов может не совпадать с тенденцией общего развития Общества и его истории. Именно поэтому приведение их интересов к состоянию компромисса, возможно только с помощью сохранения и развития исторических объектов, вписывающихся в современность.

Оно сводится к установлению неких экономико-правовых и организационных рамок, которые позволяют реализовать права собственников. То есть, под механизмом в данном случае мы понимаем систему воздействий на отношение к собственности, включающую различные регламенты, способствующие гармонизации развития урбанизированной среды. Масштаб сферы предопределяет приоритетность государственных регуляторов: развитие отношений в сфере отнесения к тому или иному виду собственности объекта культурного наследия - есть дело государственное.

Исторически развитие объектов культурного наследия в России носит характер не только экономический, но и характер, имеющий мировое, общероссийское и региональное значение. Традиции России таковы, что крупные города всегда были носителями политических, экономических и социальных идей развития общества. В свою очередь, развитие исторических центральных районов Санкт-Петербурга, как самой значительной части города, с одной стороны, вбирало в себя эти идеи, с другой - само являлось носителем новых тенденций в развитии архитектуры. Институт частной собственности на недвижимое имущество развивался и всемерно поддерживался на государственном уровне. Нельзя говорить об охране городской среды вообще, так как требуются разные конкретные режимы реконструкции для зон центральных парадных ансамблей Санкт-Петербурга, военных кварталов с их крупномасштабными комплексами, жилых кварталов, промышленных исторических зон. Определению предметов охраны сопутствует оценка и ранжирование территории и застройки. Далеко не все фрагменты города равноценны по своему архитектурному качеству. Анализируя среду исследуемой зоны, экспертиза обязана точно сформулировать оптимальный режим реконструкции по данным типологического, композиционного, функционального анализа.

Сегодня в число предметов охраны вводятся границы владельческих участков, типологические особенности застройки, например, «брандмауэрная» или свободно расположенная в пространстве территория, тип уличного пространства, сформированный как «сплошной фасад» или с разрывами, композиционная организация уличного фронта (высота зданий, их силуэт, закономерности чередования акцентов и фоновой застройки); примечательные городские ландшафты и так далее. Элементом реализации идеологии нового типа, по мнению автора, является концепция, в основу которой автором положен самый реалистичный на сегодня инвестиционный проект девелопмента «территория + объект исторической промышленной недвижимости (ИПН)». Реализация данного проекта возложена на девелоперскую компанию, при этом экономическая и социальная обоснованность проекта несомненна.

Во-первых, осуществляется сохранение и развитие объекта ИПН.

Во-вторых, проводится реновация депрессивных промышленных территорий, на которых возможно строительство жилых и общественных зданий.

Нами разработаны концепции развития (перепрофилирования) объектов исторической промышленной недвижимости с учетом потребностей рынка недвижимости:

Концепция I. Сохранение и экспонирование уникального оборудования в структуре действующего предприятия (первоначального или нового профиля).

Концепция II. Музеефицирование. Индустриальные музеи-заповедники.

Концепция II. 1. Сохранение действующих и реставрация большей части исторических памятников промышленности на территории вне города.

Концепция II. 2. Создание музейного комплекса в черте города.

Концепция III. Сохранение территории и образование различных типов жилья в исторической промышленной недвижимости

Концепция IV. Перепрофилирование исторической промышленной недвижимости под коммерческие, культурные, жилые и смешанные функции

Концепция V. Проект «Наследие индустриальной архитектуры, современная архитектура, новая экономика и высокие технологии во взаимосвязи с экологическим оздоровлением, созданием туристических маршрутов и обеспечением рабочих мест».

В работе определены цели управления объектами обычной и исторической недвижимости на основании инвестиционного проекта.

Обычная недвижимость - имущество, являющееся недвижимым имуществом по закону, но не являющееся объектом культурного наследия.

Цели управления объектами обычной недвижимости:

· получение в течение заданного числа лет максимально высоких доходов от эксплуатации объекта;

· решение задачи максимизации прибыли при гарантированном возврате капитала;

· последующая перепродажа объекта по максимально высокой цене (инвестиционный проект, решающий задачу максимума);

· увеличение стоимости объекта с целью защиты капитала от инфляции, включая развитие объекта, повышение его потребительских качеств и привлекательности для пользователей;

· минимизация операционных издержек; повышение личного престижа за счет успешно управляемых объектов недвижимости.

Объекты культурного наследия - объекты недвижимого имущества, представляющие собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства, искусства, техники являющиеся свидетельством эпох и развития культуры.

Цели управления объектами культурного наследия:

· сохранение здания-памятника и исторической среды, выполнение требований КГИОП, как объекта национального достояния страны;

· выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для исторического объекта с учетом охранных ограничений;

· достижение имиджевых целей, как самого объекта культурного наследия, близлежащей территории, так и управляющей компании;

· увеличение стоимости объекта, повышение его потребительских качеств и привлекательности для пользователей;

· минимизация операционных издержек.

Автором составлена характеристика по видам объектов управления применительно для объектов культурного наследия.

· Единичный объект - объект культурного наследия и земельный участок, на котором расположено данное строение. Ключевой экономической характеристикой управления объектом культурного наследия в этом случае является наилучшее и наиболее эффективное его использование с учетом тех ограничений, которые изложены в сервитуте. Эта задача решается как с учетом текущего использования объекта, так и с учетом выбора альтернативных вариантов перепрофилирования объекта, не забывая основной цели - сохранности при профессиональном распоряжении

· Имущественный комплекс - совокупность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, функционально связанных между собой и принадлежащих одному собственнику. С целью повышения инвестиционной привлекательности охраны исторических зданий в состав имущественного комплекса могут быть включены другие объекты недвижимости, расположенные на едином участке земли. Целью при этом может стать: во-первых, сохранение и возрождение объектов культурного наследия; во-вторых, повышение привлекательности территории и ее развитие; в-третьих, возможность многофункционального использования, как территории, так и объектов; в-четвертых, повышение доходов предпринимательской деятельности инвестора (собственника).

· Трастовый портфель - объекты, входящие в трастовый портфель, принадлежат, как правило, нескольким различным собственникам. Трастовый портфель объектов недвижимости может быть приемлем для управления похожими или близкими по функциональному использованию и архитектурно-художественному стилю исторических объектов.

· Инвестиционный портфель - применим для объектов культурного наследия, являющихся операционной и инвестиционной недвижимостью, способной приносить доход. Объекты должны принадлежать одному собственнику.

· Трастовый комплекс - представляет собой часть трастового портфеля. Трастовый комплекс объединяет группу территориально близких или функционально единообразных объектов. Управление трастовым комплексом, включающим в себя объекты культурного наследия, которые расположены на одной территории и близки по функциональному назначению, представляют собой наиболее успешный вид управления.

Автором разработана концепция проекта девелопмента территории (квартала), обремененной объектом исторической промышленной недвижимости. В целях разработки концепции девелоперского проекта в этом случае территория (квартал) рассматривается как имущественный комплекс - строятся отдельные логико-смысловые модели, направленные на реализацию данной концепции и моделируются пошаговые действия управления перепрофилированием и развитием промышленных территорий для создания на этих территориях социально-значимых кварталов с объектами социально-культурного назначения (школы, детские дошкольные учреждения, спортивные сооружения), жилыми домами для жителей различного уровня достатка и другими объектами коммерческого и производственного назначения. В целях разработки концепции девелоперского проекта по развитию территории (квартала), обремененного объектом исторической промышленной недвижимости, территория рассматривается нами как имущественный комплекс.

Основные этапы концепции девелоперского проекта и их содержание представлены на рисунке 1.

Реализация проекта девелопмента предполагает пять этапов - от начального этапа «Планирование и формирование бизнес-идеи» до этапа «Управления и эксплуатация Объекта».

В целях более эффективного развития единичных объектов исторической промышленной недвижимости нами построена модель концепции девелоперской фирмы, специализирующейся на девелопменте таких объектов. Среди пошаговых операций данной модели является разработка бизнес-идеи, направленная на обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования исторического объекта с учетом ограничений КГИОП.

Возможно построить успешную жилищную программу и вписать ее в национальный проект «Доступное комфортное жилье гражданам России» на территории, где расположены объекты такой исторической промышленной недвижимости. Решить две социальные программы: возродить объекты культурного наследия, а также построить жилье - коммерческое и некоммерческое для различных потребителей с высоким, средним и низким уровнем дохода. Такие девелоперские проекты, которые не ставят целью только лишь извлечение прибыли, должны иметь определенную поддержку в виде бюджетных средств - прямых вложений и субсидирования процентных ставок по кредитам. Данный подход поощрял бы девелоперскую компанию осуществлять государственные программы в соответствии с разработанными специальными стандартами.

культурное наследие девелоперский недвижимость

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автором представлена модель развития рынка жилья на территории, обремененной объектом исторической промышленной недвижимости (Рис.2).

В работе определены проблемы и задачи оценки исторических объектов.

Проблема оценки заключается в:

отсутствии единой системы оценки объектов охраны, которая не позволяет обеспечить адекватным инструментом решение задач государственной охраны, сохранения и использования памятников;

недостаточным нормативным обеспечении расчетов восстановительной стоимости исторического объекта для оценки объекта как нового;

отсутствии достоверной шкалы бальной оценки или поправочных коэффициентов при определении морального и экономического износов объектов оценки.

Задачи оценки объектов состоят в:

расчете размера ущерба, который нанесен объекту культурного наследия вследствие форс-мажорных обстоятельств или его преднамеренной порчи, и т.п;

определении действительной инвестиционной стоимости;

определении страховой стоимости объекта охраны;

определении реальной рыночной стоимости для целей продажи (приватизации), а также для определения арендной платы;

определении залоговой стоимости объекта с целью получения кредита в банке на реконструкцию, реставрацию и др.;

определении налогооблагаемой базы для расчета размера налога на недвижимость и определении суммы налоговых льгот;

определении рыночной стоимости земельного участка как застроенного, обремененного зданием-памятником.

Отличительным качеством городской среды является присутствие в ней разнонаправленных интересов различных собственников. Наличие этих противоречий может не совпадать с тенденцией общего развития общества и среды. Именно поэтому, приведение их интересов к состоянию компромисса возможно только с помощью концепции строительно-проектного девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия. Она сводится к установлению неких экономико-правовых и организационных рамок, которые позволяют реализовать девелоперский проект реновации территории (квартала) с историческим объектом. То есть, под механизмом в данном случае мы понимаем систему воздействий на объект культурного наследия, включающим различные регламенты, способствующие гармоническому развитию урбанизированной среды. Масштаб проблем предопределяет приоритетность государственных регуляторов (механизмов) в развитии отношений с девелоперскими проектно-строительными компаниями (фирмами), специализирующимися на объектах исторической недвижимости.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

В работе выявлены технико-экономические особенности процесса девелопмента территорий с объектами культурного наследия и его роль в воспроизводстве общественных и жилых зданий.

Девелопмент территории, обремененной объектами культурного наследия, является важнейшим и необходимым условием создания качественной городской среды для населения.

Под девелопментом территорий в работе понимается процесс замещения и восстановления выбывших в результате морального и физического износа зданий, отнесенных к объектам обычной недвижимости, сохранение и развитие объектов, отнесенных к исторической промышленной недвижимости (ИПН). В данном случае, к последним мы относим объекты исторической промышленной недвижимости (ИПН). Девелопмент территории с ОКН является циклическим процессом, включающим последовательность преобразований - методов девелопмента: капитальный ремонт, модернизацию, реставрацию, реконструкцию, снос зданий и возведение новых объектов. Параметры процесса девелопмента зависят от характеристик объекта девелопмента - объекта культурного наследия (ИПН), а также от способа его дальнейшего использования (Рис.3).

Автором выявлены основные методологические особенности экономического обоснования проектов девелопмента территории + ОКН

Проект девелопмента территории + ОКН в работе предложено определять как инвестиционный проект, предлагающий комплекс практических действий - экспертных, проектных, строительных, и других работ, направленных на обновление зданий и территории, и решение социально-экономических задач эффективной эксплуатации объектов, сохранение и развитие ОКН и городской среды.

Конкурсный отбор проектов девелопмента, по мнению автора, следует осуществлять на основе следующих критериев:

приоритетность проекта для развития территории и решения социальных проблем;

окупаемость и финансовая устойчивость проекта;

финансовое положение и репутация заемщика.

Оценка и последующий отбор проектов с объектами культурного наследия для включения в территориальную инвестиционную программу предложено производить на основе анализа трех групп показателей, отражающих:

социальную эффективность;

эффективность инвестиций: бюджетных, частного инвестора;

эффективность привлечения частных инвестиций.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

В предложенной автором концепции основные источники финансирования и финансовые инструменты, использующиеся при реализации проектов девелопмента:

· первоначальный рисковый капитал - собственные средства, вкладываемые на начальном этапе строительства (обычно в виде капитала венчурной компании, создающейся под конкретный проект);

· заемный капитал - заемные средства, привлекаемые для краткосрочного и долгосрочного финансирования проекта девелопмента под залог строящегося объекта;

· акции - средства, привлекаемые путем продажи акций венчурной компании, созданной под конкретный проект;

· облигации - средства, привлекаемые путем выпуска облигаций венчурной компании, созданной под конкретный проект;

· кредиты - кредиты банков или инвестиционных компаний.

Оценка социальной эффективности инвестиционного проекта по нашему предложению осуществляется на экспертной основе в зависимости от уровня решения приоритетных социальных задач, стоящих перед территориальным образованием:

· рост занятости;

· улучшение жилищных и культурно-бытовых условий населения;

· улучшение медицинского обслуживания населения;

· изменение надежности и качества снабжения населения и предприятий, расположенных на территории, отдельными видами товаров и услуг;

· улучшение окружающей среды;

· улучшение транспортной инфраструктуры;

· восстановление, реконструкция архитектурных ансамблей и отдельных памятников, благоустройство территорий;

· другие социальные показатели, которые значимы для конкретных территорий в рассматриваемый момент времени.

Исследования автора привели к выводу о том, что проект девелопмента территория + ОКН как инвестиционный проект имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при оценке эффективности инвестиций:

1. Проект девелопмента территория + ОКН изначально имеет социальное (общественное) значение.

2. В отличии от вновь создаваемых объектов, реконструируемые здания уже находятся на определенном этапе эксплуатации, то есть, возникает необходимость в учете финансовых потоков как «с проектом», так и «без проекта».

3. В некоторых проектах, например, при девелопменте ветхого и ликвидации аварийного фонда, требуется финансовое и административное участие государства (муниципалитета).

4. Во всех проектах в качестве активного или пассивного участника выступает население, если на этих территориях возводится коммерческое жильё, а также владельцы и пользователи промышленных зданий и сооружений, в том числе зданий исторической промышленной недвижимости.

5. Ввиду значительного срока службы для зданий обычной недвижимости, расположенных на территории с ОКН, необходим особый подход к установлению горизонта расчета проекта.

Размеры принятого горизонта расчета в значительной степени влияют на результаты оценки инвестиционного проекта. В соответствии с принятой методологией оценки эффективности инвестиционных проектов расчетный период должен охватывать весь жизненный цикл проекта, вплоть до его прекращения. Однако, практически невозможно использовать в качестве расчетного периода продолжительность жизненного цикла для зданий обычной недвижимости, у которых может быть высокая степень морального износа из-за несоответствия современным требованиям к объемно-планировочным характеристикам (действующая норма срока службы - 100-150 лет - завышена). Однако, для объекта культурного наследия такое ограничение по срокам службы не может быть приемлемым, так как это - здание-памятник, находящееся под защитой государства.

Поэтому в качестве горизонта расчета проекта девелопмента, на наш взгляд, следует принимать ближайшие критические сроки использования зданий обычной недвижимости - время до ближайшего капитального ремонта или прогнозный период эксплуатации до сноса таких объектов.

Поскольку объекты обычной недвижимости уже находятся на определенной стадии эксплуатации, то оценке эффективности проекта девелопмента необходимо сопоставление с финансовыми потоками по двум сравниваемым вариантам. Первый вариант - базовый (без проекта). В качестве базового варианта может применяться вариант текущего использования объектов в соответствии с плановым графиком выполнения работ. При этом должны учитываться все денежные потоки, которые могут возникнуть у собственников недвижимости в случае, если ни один проект девелопмента не будет реализован. Второй вариант - с проектом - отражает финансовые потоки, возникающие при реализации инвестиционных проектов девелопмента.

На основе комплексного подхода разработана методология оценки эффективности проекта девелопмента территории + ОКН, позволяющая учитывать экономические интересы основных субъектов процесса девелопмента.

В настоящее время в экономической литературе представлены различные подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, которые, по мнению автора, не позволяют в полной мере учитывать особенности проектов девелопмента и экономические интересы субъектов этого процесса. На основе обобщения различных подходов в работе нами предложено использование комплексного подхода, при котором учитываются последствия реализации различных проектов девелопмента для основных субъектов этого процесса на любом этапе эксплуатации территориального комплекса, входящего в инвестиционный проект. Модель поэтапной реализации проекта девелопмента территории, обремененной исторической промышленной недвижимостью представлена на рис.4.

Показатели эффективности проекта девелопмента автором разделены на показатели эффективности проекта в целом и показатели эффективности участия в данном проекте субъектов (Рис.5).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Наибольшую сложность, по мнению автора, представляет собой расчет показателей эффективности участия в проекте субъектов процесса девелопмента. в результате исследования установлено, что в проектах девелопмента участвуют четыре основные группы субъектов - государство (муниципалитеты), собственник данных объектов и территории, девелопер и население, если в проекте предполагается строительство коммерческого жилья. Соответственно, показатели эффективности участия в проекте девелопмента территория +ИПН предлагается определять на основе принятых общей методологией показателей чистого дисконтированного дохода для каждого субъекта проекта.

В целях выбора наиболее эффективного проекта девелопмента предложены показатели интегральной и коммерческой эффективности проекта в целом.

Проблема выбора проекта девелопмента возникает из-за необходимости обеспечения баланса экономических интересов и, соответственно, учета финансовых потоков для нескольких участников проекта. Для решения этой задачи автор предлагает рассчитывать показатели интегральной эффективности, которые определяются путем сопоставления результатов и затрат всех участников проекта девелопмента.

Поскольку денежные потоки субъектов являются взаимосвязанными, то интегральный чистый дисконтированных доход (ЧДД^инд) проекта девелопмента образуется из чистых дисконтированных доходов основных участников проекта девелопмента.

Распределение интегрального чистого дохода по субъектам проекта девелопмента зависит от методов реновации объекта культурно наследия и других объектов, находящихся на территории, входящей в инвестиционный проект, количества участников и схемы финансирования проекта. В свою очередь, чистый доход, получаемый основными участниками проекта - инвесторами (муниципальные бюджетные средства + средства девелопера) и собственниками объектов недвижимости, и собственниками промышленного объекта - можно разделить на три части:

1. Доход, получаемый за счет внешних участников проекта (муниципальные бюджетные средства + средства девелопера). Например, доход от продажи и аренды площадей объектов, прошедших реновацию.

2. Доход, получаемый за счет средств собственника промышленного объекта (комплекса).

3. Доход, получаемый за счет населения - потенциального инвестора строительства жилья.

Для нахождения интегрального чистого дохода необходимо привести чистый доход всех участников к сопоставимому виду. Для этого чистый доход девелопера следует рассчитывать также, как для муниципалитета, собственника промышленного объекта (комплекса) и населения, то есть, найти разницу финансовых потоков (прибыли) «с проектом» и «без проекта». Таким образом, интегральный чистый дисконтированный доход проекта не всегда равен простой арифметической сумме чистых доходов его участников, рассчитываемых по формуле 1.

Для выбора наиболее эффективного проекта девелопмента территория +ОКН нами предлагается рассчитывать показатель коммерческой эффективности проекта в целом:

_{пр N T}

ЧДД _j = ? ? d_n . ЧД _jnt . a _nt , (1)

^{n = 1 t = 0}

где d_n - коэффициент значимости финансовых показателей n-го участника проекта девелопмента, d_n е [0,1] .

ЧД _jnt - чистый доход j-го проекта для n-го субъекта на t-м шаге. руб.;

a _{nt -} коэффициент дисконтирования для n-го субъекта на t-м шаге.

В зависимости от целей девелопмента и состава участников финансовые потоки для различных субъектов следует корректировать поправочными коэффициентами - d_{n ..} В случае d_n = 1 для всех участников проекта девелопмента показатель ЧДД пр. = ЧДД инд. То есть выбор наиболее эффективного проекта будет производиться на основе показателя интегральной эффективности. Если, например, для муниципалитета, d_n = 1, а для остальных участников d_n = 0, то выбор наиболее эффективного проекта будет осуществлен на основе показателя бюджетной эффективности.

В зависимости от того, кто является инициатором проекта или обеспечивает его финансирование, возможны различные варианты выбора проекта.

1. Инициатор проекта - собственник промышленного объекта (комплекса). В этом случае проект в целом является эффективным, если он эффективен для собственника. При этом d_n = 1 для собственника, d_n = 0 для остальных участников проекта девелопмента.

2. Инициаторы проекта - сторонние инвесторы. Основным показателем в этом случае является эффективность проекта для инвестора - девелопера. Однако, при этом должны соблюдаться интересы собственников, обладающих объектами недвижимости на момент реализации проекта девелопмента.

3. Инициатор проекта - государство (муниципалитет). В этом случае наилучший проект по максимуму показателя бюджетной или интегральной эффективности для объектов обычной недвижимости, а для объекта культурного наследия получения сохранение и развитие.

4. Проект реализуют несколько субъектов. Для выбора проекта девелопмента также может использоваться показатель интегральной эффективности.

Автором предложен механизм формирования программы девелопмента «территория +ИПН» с учетом целей жилищной политики, с учетом различных форм государственного участия в процессе девелопмента и расчетов эффективности инвестиционного проекта.

Участие государства, региональных и муниципальных органов, в процессе девелопмента осуществляется в двух основных формах - прямом финансовом и нефинансовом участии.

Финансовое участие заключается в :

- финансировании целевых жилищных программ на территориях проекта девелопмента.

- предоставлении субсидий на улучшение жилищных условий и на частичное возмещение затрат населения на приобретение жилья;

- предоставлении налоговых льгот девелоперу на затраты, связанные с проведением работ по реконструкции, реставрации и развитию (возможному перепрофилированию) объекта культурного наследия.

...