Иной взгляд на оценку эффективности использования региональных территорий

Размещено на http://www.allbest.ru/

иной взгляд на оценку эффективности использования региональных территорий

Мохов А.И.

д.т.н., профессор, президент НП «ЭнергоЭффект»

anmokhov@mail.ru.

Светлаков В.И.

к.т.н., генеральный директор Информационно-консалтинговой фирмы «КонС»

2901692@mail.ru

Бойкова И.В.

аспирант Российского экономического университета

Irina.boykova.90@mail.ru

Эффективное использование потенциала территории становится в настоящее время объектом пристального внимания при обсуждении стратегических направлений роста экономики страны. Выбор территорий для первоочередного переустройства (зоны ускоренного развития, зоны устойчивого развития, опорные зоны) направлен на комплексное развитие территорий регионов, на которых эти зоны будут созданы или находятся в процессе формирования.

Решение этой задачи требует принципиально нового методологического подхода оценки, с учетом эффективного устойчивого развития территорий. Такой подход призван дать ориентир в формировании и реализации стратегий развития моногородов.

В нашей стране инвестиционная составляющая по развитию территорий городов всё еще не стабилизировалась. На наш взгляд, это связано в первую очередь с неопределенностью оценки эффективности комплексного объекта переустройства [1,2,3]. А это, в свою очередь, не позволяет планировать обустройство территорий услугами (в составе продукции территории), обеспечивающими не только возврат инвестиций участникам преобразований, но и эффективное использование экономического потенциала территории при дальнейшем развитии [2,4].

Анализ работ по строительному переустройству [1,5,6] позволяет получить модель комплексного объекта переустройства территории, которая фиксирует городскую территорию и ее многослойную инфраструктуру. Переустройство территории складывается из переустройства каждого слоя модели комплексного объекта переустройства, а согласование инвестиционных вкладов в переустраиваемые слои может стать основной государственно-частного партнерства [2].

Модель комплексного объекта переустройства территории (КОПТ) включает в себя следующие элементы:

1. Потребитель продукции территории, человеческие ресурсы для потребления.

2. Продукция территории (традиционная и инновационная), человеческие ресурсы для производства.

3. Оборудование зданий и сооружений на территории.

4. Технологическая платформа территории.

5. Здания и сооружения территории.

6. Инженерные и транспортные сети и системы коммуникации зданий и сооружений на территории.

7. Проект застройки территории.

8. Проект планировки территории.

9. Земля (географическое положение, природные ресурсы, климат).

Такие модели использовались ранее авторами для представления комплексного объекта переустройства зданий и сооружений в строительной сфере [1,5,6], и переустройства территорий [2,3,7]. Анализ функционирования этих моделей позволяет исследовать особенности модели капитализации земли и отдельных слоев, входящих в эту модель.

Рассматривая данную модель в направлении снизу вверх (от абстрактного к конкретному) - от обширных абстрактных функциональных возможностей земли и территории до конкретики реализуемой на территории продукции, получим описания системных слоев КОПТ. Заметим, переустройство каждого из слоев этих систем определяет возможности территорий в достижения цели её переустройства и эффективности использования потенциала земли.

Земля, как предмет сама по себе, изначально не имеет стоимости, так как не является результатом общественно-необходимого труда и не может быть воспроизведена трудом.

Проект планировки территории - подсистема КОПТ, рассматриваемая в контексте «естественной» среды, для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Проект застройки территории - подсистема КОПТ, рассматриваемая в контексте «естественной» среды в полном объеме фиксирует необходимые градостроительные требования и ограничения по использованию конкретного участка и возведенного на нем либо планируемого к строительству объекта капитального строительства является «инфраструктурным» ресурсом.

Инженерные и транспортные сети и системы зданий, сооружений на территории - подсистема КОПТ, поставляющая исходные материалы и ресурсы для реализации производственной функции предприятий и функции обеспечения жизнедеятельности жителей территории.

Здания, сооружения территории - подсистема КОПТ, от состояния которой зависит реализация функций предприятий и функций обеспечения жизнедеятельности населения территории.

Под технологической платформой территории будем понимать набор технологий, который используются при создании продукции территории.

Технологическую платформу территории можно определить как подсистему КОПТ, содержание технологий в которой выверено в процессе договоренности всех заинтересованных сторон в производстве продукции, в том числе и потребителей.

Оборудование здания, сооружения территории - подсистема КОПТ, обеспечивающая реализацию функций в форме продукции территории, в том числе в виде услуг для жителей территорий.

Продукция территорий (традиционная и инновационная) человеческие ресурсы для производства. - подсистема КОПТ, представляющая собой результат использования всего капитала предприятия.

Потребитель продукции территории, человеческие ресурсы для потребления - система КОПТ, включающая участников эксплуатационного этапа жизненного цикла продукции территории и поступающего в здания ресурса.

Заметим, что положительные изменения, возникающие в каждом из системных слоев КОПТ при их переустройстве, повышают капитализацию территории, что важно для включения территории в инвестиционные процессы.

В условиях формирующихся рыночных отношений рациональное управление городскими территориями становится невозможным без соответствующих рыночных механизмов. При вовлечении территориальных ресурсов городов в товарно-денежные отношения необходима их экономически целесообразная оценка. Для застроенной территории со сложившейся социально-экономической инфраструктурой в процессе управления необходима как массовая, так и индивидуальная оценка. Массовая оценка - направлена на определение реализованной ценности земельных участков с одинаковым экономическим потенциалом и служит целям налогообложения. Индивидуальная оценка каждого конкретного земельного участка, предназначенного для застройки, комплексной застройки или реновации определяет условия контракта и технического задания по застройке с целью поддержания равных условий для участников рынка, пополнения бюджета города и наиболее полного раскрытия экономического потенциала территории.

Фундаментальной задачей управления земельным участком для комплексного освоения является распределение ресурсов между альтернативными вариантами использования и выбор наиболее эффективного варианта этого распределения.

При распределении ресурсов важная роль принадлежит системе цен выделяемых земельных участков для объектов определенной функциональности. В системе цен конкуренция на рынке между потребителями за имеющееся предложение потребительских товаров и услуг определяет цены на конечные продукты, а эти цены позволяют производителям конкурировать за обладание ресурсами (участками земли и зданиями) для производства определенного качества товаров и услуг, определяя тем самым цены на ресурсы. Поэтому при комплексной застройке важным фактором является количественная сбалансированность объектов недвижимости различной функциональности для определенного класса потребителя, которая оптимизирует функциональность комплекса и ставит задачу оценки вклада каждого участника проекта в зависимости от его вклада в создание рыночной стоимости всего комплекса.

На рисунке представлена модель цикла комплексного развития территории, которая позволяет по результатам инвестиционно-инновационного анализа экономических условий реализации проекта - определять экономические параметры, регулирующие взаимоотношения участников проекта при принятых технико-экономических показателях, обеспечивающих стратегию развития территории, тем самым объединяет в единый цикл три платформы:

? социально-потребительскую - создающую рынок потребности;

? технико-технологическую - являющиеся основой рынка недвижимости;

? земельно-ресурсную - обеспечивающую реализацию создания комплекса зданий и сооружений.

территория моногород инвестиционный планировка



Рисунок 1. Модель цикла комплексного развития территорий [2].

В предложенной модели этот факт отражен в виде отдельной земельно-ресурсной платформы, которая естественными характеристиками земли, проектом планировки и проектом застройки территории определяет класс объектов недвижимости, который целесообразно возводить на выбранной территории. Этот класс объектов недвижимости отражается в модели социально-потребительской платформой, в которой отражаются интересы разного потребителя (1,2,..N) набором услуг (1,2,..N).

Эта платформа формирует социально-экономические потребности будущих собственников возводимых зданий и сооружений, то есть формирует рынок потребностей. Набор услуг для определенного уровня потребителя в общем виде будет различаться, при этом не исключено, что ряд услуг будут перекрывать потребности разного класса потребителей (У1П1; У1П2; …У1ПN и т.п.). Для обеспечения набора услуг потребуются здания или помещения с различной функциональностью и как следствие - разным уровнем технико-технологической оснащенностью (Ф1Т1; Ф1Т2… Ф1ТN и т.п.), что и формирует количественно-качественный состав объектов недвижимости на застраиваемой территории - рынок недвижимости.

Восхождение от абстрактному к конкретному, от широких возможностей наполнения территории до реализации конкретных услуг конкретному потребителю, фиксирует механизм «обратный» функционально-стоимостному анализу территориального наполнения, который условно назван авторами «сервисно-стоимостным синтезом». Закономерности реализации функций элементами слоёв КОПТ, преобразующимися в набор услуг, позволяют связать исходные «технические» параметры объекта переустройства территорий с потребительскими характеристиками порождаемых услуг. Эти потребительские характеристики традиционно представлены безопасностью, экономичностью и комфортностью сопровождения деятельности и жизнедеятельности потребителя.

Поскольку полностью избавиться от угроз безопасности жизнедеятельности не удается, приходится искать компромисс в соотношениях услуг безопасности, экономичности и комфортности путем сочетания различных функций наполнения территорий.

Потребительский интерес к создаваемым объектам недвижимости определяет его стоимость и отражает экономическую эффективность деятельности собственников или инвесторов в той или иной сфере бизнеса. Капитализация отдельных слоев в модели КОПТ для объектов недвижимости разной функциональности, является основой для принятия объективного управленческого решения по развитию территории города с учетом социально-экономического развития территории. Факторы, определяющие уровень капитализации отдельных слоев, позволяют учитывать особенности объекта инвестирования, мотивации как инвестора, так и субъекта инвестирования.

Такой подход оценки экономических параметров отдельных слоев КОПТ позволит выявить принципы, которые закладываются в хозяйственно-экономическую систему застройки городов и населенных пунктов, являющиеся стратегически важными для устойчивого развития территорий. Таким образом, может быть выявлен механизм экономического управления субъектом инвестирования административно-хозяйственной системой региона.

Рассмотрим один из возможных методологических подходов определения экономических параметров КОПТ при застройке территорий городов и населенных пунктов, исходя из выше принятой позиции.

Стратегия развития территорий определяется путем разработки генерального плана и его реализации при составлении плана планировки и застройки территории, которые составляют 7 и 8 слои КОПТ.

С другой стороны инвестиционная привлекательность того или иного участка территории для застройки, определяется уровнем потребительских цен на том или ином рынке продукции или рынке недвижимости (слой 1 КОПТ), начальной ценой заключения договора об инвестировании (цена слоя 9 КОПТ) и величиной затрат для конкретного инвестора (затраты на осуществления проекта слои со 2-го по 8-ой КОПТ).

Начальная цена контракта на право застройки, как правило, определяется путем оценки рыночной стоимости земельного участка для строительства. Стоимость каждого контракта, а, следовательно, и земельного участка для застройки территории должны отражать уникальные особенности условий осуществления инвестиционного проекта, с точки зрения получения требуемого экономического потенциала территории.

Кроме этого инвестора интересует эффективность создания каждого слоя КОПТ. Это возможно оценить только при условии весового расчленения модели КОПТ и применения следующего методологического подхода оценки, описанного ниже.

Теория экономической оценки недвижимости, которая является основой для определения стоимости земельного участка, выделяет основной фактор, определяющий её стоимость - местоположение. В теории оценки он реализуется путем принципа полезности, который раскрывается в трех подходах оценки, основанных на принципах замещения и ожидания, которые, в свою очередь, конкретизируются рядом принципов, связанных с реализуемостью объектов недвижимости и их экономической эффективностью использования. На этих принципах разработаны и широко применяются три подхода к оценке: «затратный», «сравнительный» и «доходный».

Класс недвижимости, который предполагается возвести на территории застройки, в свою очередь определяет экономический потенциал территории, путем установления уровня цен на возведенный объект состоянием рынка недвижимости в данном районе.

Муниципальной администрацией определяется функциональное использование территории, которое должно отражать наилучшее использование выбранной стратегии развития территории. А изменение инфраструктуры, отвечающее требованиям класса возводимого здания, и сам класс здания выбирается инвестором, с последующей компенсацией и передачей в собственность созданных инфраструктурных объектов соответствующим эксплуатационным структурам. Финансовые расходы учитываются собственником при оценке экономической эффективности проекта. Таким образом, экономические параметры для инвестиционных проектов по застройке территории характеризуют инвестиционный климат, при условии наиболее эффективного использования исследуемой территории с точки зрения инвестора, а не субъекта инвестирования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является основным в теории оценки недвижимости при определении рыночной стоимости. Данный принцип позволяет определить использование территории города, при её функциональности, определенной правовыми органами власти, как наиболее социально-значимое и конкурентоспособное. Для любой недвижимости может существовать ННЭИ земельного участка как свободного и использование земельного участка с находящимися на нем улучшениями, причем в общем случае эти варианты могут не совпадать. Если существующие улучшения не соответствуют ННЭИ, стоимость земельного участка составляет большую часть в рыночной стоимости объекта в целом. В этом случае не полностью используется потенциал земельного участка, и анализ использования должен рассмотреть целесообразность варианта возведения строений в соответствии с оптимальным функциональным назначением земельного участка.

Показатели рынка недвижимости, в свою очередь, отражают существующий спрос и социальный статус потенциальных покупателей как основу для дальнейшего развития территории застройки.

Таким образом, при определении ННЭИ территории необходимо иметь достоверные данные о следующих параметрах:

ь распределения долей потенциальных денежных потоков от земельного участка и улучшений в создаваемом объекте (L, B);

ь коэффициента капитализации объекта (RO);

ь коэффициента капитализации для инвестиций или здания (RB);

ь коэффициента капитализации для земельного участка (RL);

ь величине коэффициента прибыли предпринимателя (КПП);

Исходя из экономической сущности указанных параметров, следует, что они отражают инвестиционную привлекательность при застройке территории.

Распределение долей стоимости земельного участка и улучшений отражает эффективность использования территории на основании известного в экономике закона уменьшения предельной производительности. Величина земельного участка для строительства определяется нормативными актами и строительными нормами и правилами. Земельный участок является частью одного из факторов производства - территории застройки. А второй фактор производства - возводимое здание, регулируется субъектом инвестирования правилами застройки. Таким образом, величиной доли стоимости земельного участка в возводимом объекте недвижимости субъект инвестирования может регулировать эффективность застройки территории.

Коэффициенты капитализации по своей сущности отражают с одной стороны макроэкономическое состояние региона (величины безрисковой ставки и странового риска являются основой для их расчета), с другой стороны они включают риски ликвидности и доходности готовых объектов недвижимости определенного сегмента. Эту зависимость обычно представляют в следующем виде: , как сумму рисков - безрисковая ставка, рыночная премия за риск и премия за риск, связанных с рынком недвижимости. При этом риски доходности и ликвидности зависят не только от функциональности объектов, но и от их класса и покупательной способности потребителя.

Имея общую основу, коэффициенты капитализации объекта в целом, земельного участка и здания взаимосвязаны по известному в теории оценки недвижимости правилу инвестиционной группы, т.е. выполняется равенство

Величина коэффициента прибыли предпринимателя при анализе инвестиций в недвижимости применяется в качестве ставки дисконтирования (уравнивающей доходности) и её сущности, как внутренней нормы прибыли инвестиций [22].

По существующей практике, определение ННЭИ проводится либо экспертным путем, либо только одним методом расчета нескольких вариантов использования земельного участка на основе средних показателях рынка недвижимости исследуемого района. При этом чаще всего используется метод предполагаемого использования, который и применяют впоследствии для оценки земельного участка. Это приводит к неопределенности получаемых результатов и их субъективности из-за неопределенности экономических параметров, входящих в расчет.

В предлагаемом методологическом подходе эта неопределенность снижается путем расчета стоимости отдельных слоев КОПТ методами оценки, основанными на остаточном принципе.

Для оценки земельных участков по остаточному принципу в теории оценки недвижимости используются следующие методы:

- в сравнительном подходе - метод распределения;

- в доходном подходе - метод остатка для земли;

- в подходе с применением расчета затрат - метод выделения и метод предполагаемого использования.

Основой для всех подходов является макроэкономический базис, который выражается:

- в сравнительном подходе в виде тренда цены продажи для объектов сравнения;

- в доходном подходе в виде базы для расчета коэффициентов капитализации;

- в подходе с применением расчета затрат в виде базы для расчета значения коэффициента прибыли предпринимателя и цен на строительные материалы.

Однако применение того или иного подхода может ограничиваться отсутствием информации. При этом определение стоимости отдельно каждым методом сопряжено с большим количеством неопределенности и субъективного видения оценщика [2].

Метод распределения основан на определении доли стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости и выражается следующими формулами:

- стоимость земельного участка;

- стоимость улучшений.

Где:

L- доля стоимости земли в общей стоимости объекта недвижимости;

B- доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости;

VO - стоимость объекта недвижимости.

Определение величины доли стоимости земельного участка в стоимости объекта в целом сопряжено с методами статистического анализа, а так как рынок недвижимости по существу несовершенен, то эта величина колеблется в достаточно большом диапазоне и можно говорить о приемлемом разбросе 5% только при условии выполнения принципа ННЭИ. Поэтому на практике этот метод не применяется [22].

В методе остатка для земли используются экономические показатели, отражающие доходность объекта недвижимости в целом, экономический потенциал земельного участка, и доходность возведенного здания в процессе будущей эксплуатации. Этот метод выражается следующими формулами:

;

Где:

- чистый операционный доход от земельного участка;

RL - коэффициент капитализации для земельного участка;

RO - коэффициент капитализации объекта;

VO - стоимость объекта недвижимости;

RB - коэффициент капитализации для здания;

VB - стоимость здания.

Определение величин коэффициентов капитализации сопряжено с большим количеством неопределенности, тем более для оценки распределения коэффициента капитализации для объекта в целом на коэффициент земли и здания. Поэтому отдельно взятый метод остатка сложен для практического применения.

Методы выделения и предполагаемого использования, в общем виде, позволяют определить стоимость земельного участка путем разницы стоимости объекта в целом и затрат на строительство существующего либо предполагаемого для строительства здания с учетом прибыли предпринимателя и величины износа. При условии застройки территории в соответствии строящегося объекта ННЭИ величина износа равна нулю. Эти методы выражаются формулой:

;

Где:

VL - стоимость земельного участка;

VO- стоимость объекта;

VB = (ПИ + КИ + ПП)- стоимость существующего (либо строящегося)здания;

Где:

ПИ - прямые издержки;

КИ - косвенные издержки;

ПП - прибыль предпринимателя.

В этом методе наибольшей неопределенностью обладает величина прибыли предпринимателя, которая используется при оценке стоимости здания (улучшения), т.к. она зависит не только от макроэкономических параметров, но и от соответствия функционального назначения здания местоположению, и состоянию данного сегмента рынка недвижимости. Величина прибыли предпринимателя при наиболее эффективном использовании должна покрывать все риски рынка недвижимости, финансовые риски региона и давать необходимую прибыль для развития предприятия. В общем виде эту зависимость можно представить в следующем виде:

КПП= RL+ RB+RУЧ

Где:

КПП - прибыль предпринимателя.

RL - коэффициент капитализации для земельного участка;

RB - коэффициент капитализации для здания;

RУЧ - учетная ставка Центрального Банка.

Рассматриваемые три метода определяют одну и ту же величину - стоимость земельного участка, при этом во всех трех методах используется стоимость оцениваемого объекта. Исходя из принципа независимости полученной расчетной величины стоимости земельного участка от применяемого метода, который является основным в предлагаемом методологическом подходе, расчетные формулы можно приравнять друг к другу.

В результате образуется система из трех уравнений. Параметры, входящие в эти уравнения взаимосвязаны правилом инвестиционной группы и формулой прямой капитализации, которые образуют четвертое и пятое уравнения системы. Зависимость величины прибыли предпринимателя от макроэкономических факторов и коэффициентов капитализации дает пятое уравнение системы. Система из пяти уравнений может быть решена методом итерации. Изменяемыми величинами являются: поток дохода в диапазоне, определенном рынком для конкретного местоположения и объекта застройки; а также поток затрат на строительство определенного класса недвижимости и период времени реализации проекта. При сложившемся уровне макроэкономических параметров на дату оценки, достигаются условия для определения экономических параметров инвестиционного проекта. Изменения, в процессе итерационных действий, величин коэффициентов капитализации для земельного участка и здания, а значит, и величины прибыли предпринимателя, в диапазонах, соответствующих состоянию рынка недвижимости, приведет к равенству результатов при расчете первых трех уравнений системы. Величины долей распределения стоимости земельного участка и здания или долей отдельных слоев КОПТ определяются гармонией распределения сложного объекта на основе правила «Золотого сечения». Величины экономических параметров, соответствующих такому состоянию системы, и отражают состояние инвестиционного климата для осуществления проекта в выбранном месте.

Предложенный подход расчета экономических показателей при застройке территории снижает неопределенность определения включенных в расчет параметров. Задание диапазонов затрат на строительство, доли стоимости земельного участка позволит субъектам инвестирования путем установления начальной цены контракта задавать стратегию застройки экономическими методам, и регулировать равномерное структурное развитие экономики региона путем установления нормы прибыли предпринимателя.

Инвестор, в свою очередь, может рассчитать экономические показатели каждого слоя КОПТ, применяя описанный методологический подход к весовым коэффициентам последовательно к каждому слою КОПТ.

Список литературы

1. Мохов А.И. Системотехника и комплексотехника строительного переустройства // Переустройство, Организационно-антропотехническая надежность строительства - М.: СвР-АРГУС, 2005. - С.129-163.

2. Светлаков В.И., Мохов А.И. Модель цикла комплексного развития территории / Интернет-журнал «Науковедение». - М., 2014. - № 6. - http://naukovedenie.ru/PDF/68EVN614.pdf

3. Мохов А.И., Светлаков В.И., Мохова Л.А. Интеллектуализация сферы жизнедеятельности как средство формирования ноосферы В.И. Вернадского // Вестник РАЕН. - М., 2015. - Т. 1,. № 1. - C. 31-40.

4. Мохов А.И., Аристова Л.В., Артамонова Л.С., Кострюкова Н.Н. Оценка возможностей компании, получившей инвестиции для обустройства комплексного объекта инвестирования новыми функциями // Вестник Государственного университета управления: сер. Развитие отраслевого и регионального управления. - М., 2008. - № 11 (6). - С.17-19.

5. Силуянов А.В., Мохов А.И. Переустройство функций зданий с применением информационных технологий «интеллектуального здания» // Электротехнические и информационные комплексы и системы. 2011. - № 4 (т. 7). - С.41-44.

6. Эксплуатационное переустройство

7. Филичева Е.В., Несветайлова С.В., Мохова Л.А. Инвестиции в переустройство территорий // Труды ИСА РАН.- М., 2009. - Т.49. - С.153-160.

8. http://www.inventech.ru/lib/predpr/predpr0003/

9. США возвращают заводы домой. - http://topwar.ru/47414-ssha-vozvraschayut-zavody-domoy.html 6

10. ОРГИ и ШАГ на стратегической сессии по инновационной реконструкции в Ступино. - http://invest.mosreg.ru/novosti/?ELEMENT_ID=808

11. http://innovation.gov.ru/taxonomy/term/546

12. Шестов А.Г., Мохов А.И., Мохова Л.А., Истомин В.И., Вербин В.Э. Комплексный метод организации бизнес-инкубаторов при формировании инновационных кластеров // Науковедение. - М., 2013. - Вып. 4 (17). - naukovedenie.ru/index.php?p=issue-4-13

13. Аристова Л.В., Мохов А.И., Гончаренко Л.П. Комплексный объект инвестирования в сфере физической культуры и спорта // Вестник Государственного университета управления: сер. Развитие отраслевого и регионального управления. - М., 2007. - № 6. - С.41-42.

14. Мохов А.И., Аристова Л.В., Артамонова Л.С., Кострюкова Н.Н. Оценка возможностей компании, получившей инвестиции для обустройства комплексного объекта инвестирования новыми функциями // Вестник государственного университета управления: сер. Развитие отраслевого и регионального управления. - М., 2008. - № 11 (6). - С.17-19.

15. Глобальные технологические тренды // Трендлеттер. 2014. - № 2.

16. Tyurina O.G., Nekrasova M.A. Environmental monitoring and assessment of energy conservation and resource-saving in office and public building // Journal of International Scientific Publications: Ecology & Safety. 2010. - Vol. 4, Pt 2. - P. 288-306. - http://www.scientific-publications.net/download/ecology-and-safety-2010-2.html

17. Nekrasova M.A., Palagin V.S., Skorobogatov D.A., Tsvetkov A.V. GPM in the year of ecology // Oil & Gas Field engineering. Special issue N 4: results. 2012. - P. 36-41.

18. Nekrasova M.A. Green project management of green building in the Arctic // Bulletin of Peoples' Friendship University of Russia, Ser. Ecology and life safety. -M., 2014. - N 3. - P. 10-17.

19. Gaykalova A.V., Nekrasova M.A. Application of the theory of graphs in management of ecological projects of land-use // Journal of International Scientific Publications: Ecology & Safety. 2010.- Vol. 4. pt 2. - P. 228-238. - http://www.scientific-publications.net/download/ecology-and-safety-2010-2.html

20. Светлаков В.И., Скаредов Г.И. Основные факторы и показатели, определяющие инвестиционную привлекательность проекта застройки. Теория и практика управления городом Москвой: состояние и перспективы развития. - М.: МГУУ Правительства Москвы, 2010. - С.168-177.

21. Элдред Г.У. Недвижимость 101.- Днепропетровск: Баланс бизнес букс 2007.

22. Севостьянов А.В. Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях (теория, методика, практика) - Диссертация на соискание учёной степени доктора экономических наук. - М.: Государственный университет по землеустройству, 2003.

Размещено на Allbest.ru

...