Организационно-экономические аспекты повышения эффективности управления недвижимым имуществом

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Специальность

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика,

организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Курбанова Элина Курбановна

Махачкала - 2009

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Дагестанский государственный технический университет».

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Дохолян Сергей Владимирович.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Айдамиров Джабраил Сайдамирович, заведующий кафедрой мелиорации, рекультивации и охраны земель ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет»;

кандидат экономических наук, доцент Кадиева Наида Гусейновна, доцент кафедры менеджмента ГОУ ВПО «Дагестанский государственный университет».

Ведущая организация Министерство экономики Республики Дагестан.

Защита состоится «____» _______________ 2009 г. в ______ часов на заседании диссертационного совета Д212.052.01 в ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет», 367015, Республика Дагестан, г. Махачкала, пр. Имама Шамиля, 70, ауд. 202.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет».

Автореферат разослан «____» _______________ 200_ г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

д.э.н., доцент Халимбеков Х.З.

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. В России в условиях рыночных отношений большую роль для подъема экономики играет рынок недвижимости. В этой связи возникает необходимость эффективного управления операциями с недвижимым имуществом в быстро сменяющихся условиях национальной экономики. Для этого, прежде всего, требуется адекватная оценка стоимости недвижимости и эффективное управление проводимыми с ней операциями.

При этом обязательным условием адекватной оценки стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка, что позволяет более обоснованно скорректировать данные ретроспективной оценки ее рыночной стоимости. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Отмеченные выше обстоятельства и потребовали от экономической науки разработки новых научно обоснованных подходов к оценке и управлению недвижимым имуществом, что и определяет актуальность выбранной темы настоящей диссертационной работы.

Обзор литературы показывает, что проблемам, связанным с управлением рынком недвижимости, посвящен ряд фундаментальных исследований следующих российских ученых - экономистов: Асаула А., Базанова Н., Балабанова И., Бригинского М., Витрянского В., Вишневского А., Волочкова Н., Горемыкина В., Грабового П., Добаткина Д., Жарикова Ю., Кузьменко В.В., Лаврухина О., Ларионова А.Н., Федотова М., Уткина Э., Щербакова А., Юмашева Ю. и многих других.

Однако, несмотря на существенные результаты, полученные в современных разработках по данному вопросу, в рассматриваемой области все еще остается ряд слабоизученных проблем, в частности, в области адекватной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и эффективного управления выполнением операций с данными объектами.

Отмеченные выше обстоятельства и предопределили цель, задачи и направление настоящего диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ повышения адекватности оценки стоимости объектов недвижимого имущества и эффективности управления ими в условиях развивающегося рынка.

В соответствии с целью исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:

- уточнить основные особенности управления субъектами и объектами рынка недвижимого имущества;

- провести анализ факторов, обеспечивающих наблюдаемость и управляемость рынка недвижимости;

- исследовать организационно-экономические основы эффективного управления рынком недвижимого имущества;

- усовершенствовать методы и модели оценки стоимости объектов недвижимости;

- провести анализ особенностей государственного регулирования и организационно-юридических основ управления проведением операций с недвижимым имуществом;

- усовершенствовать методику оценки эффективности управления операциями, проводимыми с недвижимым имуществом.

Объектом исследования является недвижимое имущество Республики Дагестан и РФ.

Предметом диссертационного исследования является совокупность теоретических, методических и практических проблем повышения эффективности управления операциями с недвижимым имуществом, достоверности оценки стоимости его объектов.

Теоретическую основу исследования составляют результаты, полученные отечественными и зарубежными учеными в области управления рынком недвижимого имущества, системного подхода, организации анализа и управления сложными экономическими объектами.

В процессе проведения исследования были использованы методы логического, системного и экономико-статистического анализа, теория графов и методы оптимизации сложных экономических процессов.

Информационное обеспечение диссертации составили статистические сборники, рабочие материалы министерств и ведомств РФ и Республики Дагестан. В работе также использовались материалы, опубликованные по проблематике исследования в периодической печати и монографиях.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии и обосновании ряда теоретических и методических положений, связанных с оценкой объектов недвижимости и управлением операциями, проводимыми на рынке недвижимого имущества.

К основным результатам, составляющим научную новизну исследования, можно отнести следующее:

- уточнены основные свойства эффективной системы управления недвижимым имуществом и определены условия их реализации, что способствует формированию качественной системы управления проведением операций с объектами недвижимости;

- разработана экономико-математическая модель, позволяющая наглядным образом описывать параметры объектов недвижимости и характер их взаимного влияния друг на друга, что позволяет оперативным образом проводить оценку стоимости исследуемых объектов и определять наиболее выгодные операции с ними на данный момент времени или в ближайшем будущем;

- усовершенствован затратный метод оценки стоимости недвижимого имущества путем корректировки результатов первичной оценки, учитывающей влияние на нее рыночных факторов, определяющих состояние оцениваемых объектов на соответствующем им сегменте рынка недвижимости, что позволяет более точно оценивать рыночную стоимость недвижимого имущества;

- разработана система правил одношагового вывода, позволяющая формировать многошаговые алгоритмы управления выбором наиболее выгодных операций с недвижимостью, проводимых в соответствии с ситуацией, сложившейся на рынке недвижимого имущества;

- предложена методика комплексной оценки эффективности операций, проводимых с недвижимым имуществом, базирующаяся на использовании векторных и интегрального показателей и отличающаяся от известных методов оценки учетом факторов риска, что позволяет повысить адекватность сравнения эффективности различных операций между собой с целью выявления наиболее выгодной из них.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные в ней результаты могут быть использованы для построения эффективных систем управления различными субъектами рынка недвижимости. Содержащиеся в диссертации анализ, выводы и предложения могут быть также использованы различными научно-исследовательскими организациями, учебными заведениями и другими организациями, занимающимися проблематикой оценки и управления недвижимым имуществом.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях и семинарах, проводимых в Дагестанском государственном техническом университете, Махачкалинском филиале Московского автомобильно-дорожного института в 2004-2008 годах.

Основные результаты исследования, в частности предложенная в работе методика оценки стоимости объектов недвижимости, нашли практическое применение на ряде риэлтерских предприятий Республики Дагестан.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении рассмотрена общая характеристика работы, обоснована актуальность темы исследования, показана степень изученности проблемы, сформулированы цель и задачи исследования, определена научная новизна и практическая ценность работы.

В первой главе «Особенности эффективного управления недвижимым имуществом» проанализированы основные характеристики и особенности рынка недвижимого имущества, исследованы основные факторы, обеспечивающие наблюдаемость и управляемость рынка недвижимого имущества, сформулированы организационно-экономические основы эффективного управления субъектами рынка недвижимого имущества.

Во второй главе «Анализ рынка недвижимости и оценка его объектов как основа эффективного управления недвижимым имуществом» проведено исследование основных принципов анализа и оценки объектов недвижимости, показана их роль в повышении эффективности управления недвижимым имуществом, усовершенствован затратный метод оценки стоимости объектов недвижимого имущества.

В третьей главе «Организация управления операциями с недвижимым имуществом» показаны особенности государственного регулирования и организационно-юридические основы управления проведением операций с недвижимым имуществом, разработана методика проектирования операций с недвижимым имуществом; усовершенствована методика оценки эффективности управления операциями, проводимыми с недвижимым имуществом.

В заключении сформулированы основные выводы и даны рекомендации по использованию полученных в диссертационной работе результатов.

2. Краткое содержание работы

Анализ различных определений недвижимости показывает, что это понятие, как и ряд других первичных рыночных понятий, является интуитивным и на сегодняшний день не имеет строгого формального определения. С экономической точки зрения, объекты недвижимости являются товаром, обладающим потребительской стоимостью и являющимся или жестко привязанным к земле, или имеющим особую социально-экономическую общественную значимость, а также сохраняющим свои потребительские свойства в течение длительного периода времени. Собственником недвижимости в России может быть, как государство, так и различные физические и юридические лица. Учитывая особую социально-экономическую значимость все сделки с недвижимостью, в результате которых происходит смена собственника, осуществляются под контролем государства и регулируются им в законодательном порядке.

При этом как объект управления недвижимое имущество формально можно рассматривать как совокупность кластеров объектов недвижимости, объединяемых по характерным для них признакам, которые можно адекватно оценить и управлять процессами подготовки их к продаже для смены собственника. Для этого в каждом муниципальном образовании создаются соответствующие коммерческие и государственные структуры, первые из которых исполняют роль посредника между различными собственниками имущества, а вторые играют роль регистрирующих органов и органов контроля над коммерческими структурами.

Следует отметить, что рынок недвижимости в России находится все еще в зачаточном состоянии, хотя и развивается бурными темпами. В классическом понимании он обычно представляется в четырех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок нежилых помещений, рынок земельных участков и рынок ценных бумаг на недвижимость. Наиболее развитым сегодня сегментом является рынок жилых помещений, который предусматривает как их продажу, так и аренду, и эксплуатацию.

При этом в настоящее время становление отечественного рынка недвижимости сопровождается влиянием ряда как позитивных, так и негативных факторов. К числу важнейших позитивных факторов, повышающих эффективность работы рынка недвижимости следует отнести: введение института частной собственности на недвижимость; приватизацию жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; демонополизацию в сфере строительства и эксплуатации недвижимости; развитие механизмов рыночного ценообразования на недвижимость.

Однако, несмотря на положительные тенденции развития, становление рынка недвижимости в стране в настоящее время идет непозволительно медленно и бессистемно. К факторам, существенно замедляющим развитие данного рынка, можно отнести: макроэкономическую нестабильность; финансовую нестабильность; нечеткость законодательной базы; непрозрачность информационного пространства вследствие экономической неустойчивости; слабое развитие инфраструктуры; низкий профессионализм участников рынка недвижимости; отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости; неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости.

Как видно из приведенного перечня факторов отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости, в первую очередь, обусловлены экономической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказывается на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем.

Существенную негативную роль играют также и административные барьеры, которые обусловлены высоким уровнем коррупции исполнительных органов власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства и т.п. На темпах развития рынка недвижимости негативно сказывается и неразвитость его инфраструктуры.

Таким образом, на российском рынке недвижимости проявляются и отражаются все проблемы развивающейся рыночной экономики и связанного с ней кризиса. Этим и объясняется неравномерное развитие отдельных сегментов рынка недвижимости и низкая инвестиционная активность граждан и юридических лиц. Вместе с тем, этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала и энергии российского предпринимательства и менеджмента.

Одним из важнейших элементов эффективного управления рынком недвижимости являются маркетинговые исследования. Они позволяют перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношению к конкретному объекту или кластеру однотипных объектов недвижимости. Для этой цели требуется четкое проведение сегментации рынка, позволяющей сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта принимаемых предпринимателем коммерческих и управленческих решений на рынке недвижимости.

При этом к основным характерным особенностям рынка недвижимости, на которые необходимо обратить внимание при проведении маркетинговых исследований, относятся: индивидуальность ценообразования на отдельные виды недвижимости, высокий уровень транзакционных издержек, важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков, высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики, многообразие рисков, относительно низкая ликвидность товара на рынке, слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом характерных для него особенностей, которые затрудняют его анализ, что и определяет особую важность проведения такого анализа для принятия эффективных экономических решений. К основным таким особенностям можно отнести: труднодоступность достоверной информации; ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие), что затрудняет накопление и использование опыта проведения различных операций с объектами недвижимости; многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

Все это приводит к высоким рискам в процессе принятия коммерческих и управленческих решений. С учетом указанных обстоятельств анализ и управление рынком недвижимости представляет собой настолько же важные, насколько и трудные задачи современного менеджмента.

Важную роль в повышении наблюдаемости и управляемости рынка недвижимости играет его сегментация и формирование системы оценочных показателей, отражающих его состояние. Причем в общем случае критерии эффективной сегментации не могут быть определены заранее и оставаться навсегда без изменения. При этом главным фактором эффективной сегментации является то, чтобы представители сегмента действительно бы представляли собой однородный по своим возможностям и потребностям кластер объектов недвижимости, определяемых близкими по содержанию значениями описывающих их характеристик. Этот кластер должен быть достаточным по размерам для обеспечения возможности выявления закономерных тенденций в изменении оценочных характеристик объектов на рынке, а также достаточным для оценки объемов продаж на соответствующем ему сегменте рынка. При этом каждой фирме, действующей на рынке, желательно определить границы сегмента собственной деятельности, т.е. ниши, определяющей сферу ее эффективной деятельности на рынке недвижимости.

После сегментации рынка недвижимости переходят к позиционированию, объектом которого может быть, как риэлтерская фирма и ее услуги, так и конкретные объекты недвижимости. Позиционирование объектов недвижимости сводится к их отнесению к определенному сегменту рынка, а также к определенному кластеру в рамках выбранного сегмента. В качестве продукта исследования при этом могут выступать как объект недвижимости, так и предлагаемые клиентам услуги, и, наконец, сама риэлтерская фирма.

Следует отметить, что и сегментация рынка, и позиционирование продукта на рынке представляют собой инструменты, которые используются для решения главной задачи, связанной с принятием оптимального экономического решения, приносящего предпринимателю максимальный доход от операций с недвижимостью. Для этого сегментация рынка и позиционирование продукта с позиций эффективного управления поведением на рынке должны быть ориентированы на решение следующих основных задач: какую недвижимость следует продавать на данный момент времени и по какой цене; какую недвижимость следует приобретать на рынке для последующей ее реализации с целью получения прибыли; какую недвижимость следует придержать на данный момент времени от продажи; следует ли в настоящее время выполнять только посреднические операции с недвижимостью.

Другими словами, их назначение должно состоять, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики создаваемых (продаваемых) объектов недвижимости соответствовали бы их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей о предлагаемых к реализации объектах.

Таким образом, исследование рынка недвижимости позволяет предпринимателям и менеджерам решать задачи управления выполнением операций с недвижимым имуществом, основной целью которого является получение максимально возможной прибыли. Для достижения этой цели субъектами рынка недвижимости предварительно должны быть решены следующие основные задачи:

- определение системы основных характеристик для каждого типа объектов недвижимости, позволяющих формировать кластера однотипных объектов для сегментов рынка, на которых работает фирма;

- создание базы данных для хранения кластерных моделей О_j={q_i}, j=1,n; i=1,m_j для каждого сегмента рынка и ставящихся им в соответствие рекомендаций по проведению операций с конкретными объектами недвижимости в зависимости от ситуации, сложившейся на рынке, где n - количество кластеров, сформированных для j-го сегмента рынка: m_j - количество характеристик, определяющих j-й кластер. На этой основе могут быть сформированы также системы ситуационного управления рынком недвижимости и системы поддержки, принимаемых предпринимателями и менеджерами экономических и управленческих решений;

- разработка методики формирования модели конкретного исследуемого объекта недвижимости о_k = {q_l}, l = 1, n_k с целью определения кластера, к которому он относится. Для этого проводится сравнение множества характеристик, описывающих конкретный объект о_k со множествами характеристик, определяющих кластеры объектов. При этом принимается решение, что объект о_k относится к кластеру О_j, если выполняется следующее условие , т.е. множество характеристик, определяющих кластер j, содержится во множестве характеристик, описывающих k-й объект, где n_k - количество характеристик, описывающих k-й объект.

- прогнозирование оценок изменения потребительского спроса на различные виды объектов недвижимости и их рыночной стоимости как на ближайший период времени, так и на длительную перспективу.

При этом эффективная система управления субъектами рынка недвижимости должна обладать следующими основными свойствами: оптимальности; адаптивности; устойчивости к высоким рискам и оперативности.

Учитывая сложность и неоднородность объекта управления, свойство оптимальности принимаемых решений может носить только условный характер хотя бы потому, что задача должна решаться как минимум по двум критериям: минимизации рисков и максимизации прибыли. В реалии же абсолютных оптимумов данных критериев достичь одновременно практически невозможно. Поэтому оптимальность в такой системе управления достигается путем поиска компромиссного решения многокритериальной задачи оптимизации.

Что же касается адаптивности системы управления операциями, проводимыми с недвижимостью, то данная задача может решаться путем изменения параметров моделей объектов и кластеров в соответствии с изменениями, происходящими на рынке недвижимости.

Устойчивость к рискам должна обеспечиваться формированием подсистемы управления инвестиционными рисками и формированием ситуационных моделей управления снижения рисков в различных условиях рынка. Для этого формируется модель управления по принципу «класс ситуаций - мероприятия, направленные на снижение рисков».

Оперативность может достигаться путем формирования системы управления на базе автоматизированной информационной системы поддержки принимаемых решений и путем обеспечения отбора только той информации, которая необходима для принятия эффективных управленческих и хозяйственных решений.

Для реализации вышеперечисленных задач предлагается усовершенствовать и использовать следующую структурную схему системы управления процессом проведения операций с объектами недвижимости (рис. 1).

Усовершенствование системы управления достигается путем включения в ее структуру следующих подсистем: мониторинга состояния рынка недвижимости; корректировки формируемых моделей объектов недвижимости; учета и минимизации рисков; поддержки и оптимального принятия решений.

В приведенной системе управления принятие решений по проведению операций с объектами недвижимости складывается из следующих основных этапов.

1. Мониторинг и сбор информации об объектах недвижимости, имеющихся на первичном рынке в свободной реализации и о состоянии рынка.

2. Формирование и анализ текущей ситуации на рынке недвижимости. Построение модели конкретных объектов, имеющихся на рынке недвижимости и определение кластера, к которому относятся объекты.

3. Позиционирование имеющихся на рынке объектов (определение сегмента и кластера, к которым относятся имеющиеся на рынке объекты).

4. Определение операций, которые целесообразно проводить с объектами, имеющимися на данный момент на рынке недвижимости (это может быть: купля объектов для дальнейшей их перепродажи; оказание услуг собственнику недвижимости по ее продаже; сдача в аренду имеющейся у компании недвижимости и т.д.). Оценка рисков, связанных с проведением выбранных операций.

5. Решение многокритериальной оптимизационной задачи максимизации получаемой прибыли и минимизации рисков и принятия на этой основе оптимальных решений по выполнению наиболее эффективных и безопасных операций с имеющейся недвижимостью. Все это позволяет повысить в целом эффективность управления субъектом рынка недвижимости.



При этом проведенный в работе анализ показал, что одной из наиболее слабоизученных проблем формирования эффективной системы управления в условиях риска является создание информационной модели требуемого сегмента рынка недвижимости и объектов данного рынка, с которыми имеет дело фирма. В самом общем случае такая модель должна содержать следующие данные:

- общие макроэкономические показатели, влияющие на стоимость объектов недвижимого имущества, т.е. определяющие основные характеристики соответствующего сегмента рынка недвижимости;

- микроэкономические показатели, определяющие основные характеристики соответствующего сегмента рынка недвижимости;

- основные характеристики объектов недвижимого имущества, определяющие их стоимость.

В структурном плане такая модель для каждого кластера объектов недвижимости может представлять собой помеченный, ориентированный мультиграф (рис. 2), вершины которого определяются характеристиками объектов и самого рынка недвижимости, влияющими на их стоимость, а ребра определяют характер взаимного влияния данных характеристик друг на друга и на стоимость описываемых объектов.

При этом граф имеет базовую вершину, определяемую ориентировочной стоимостью недвижимого объекта и являющуюся одновременно ключом поиска модели в базе данных. Причем все вершины связаны между собой таким образом, что если один параметр непосредственно влияет на другой параметр, то они становятся смежными, а образуемое между ними ребро показывает характер их взаимодействия. Например, как изменение одного параметра отражается на значении другого параметра, по какой причине обусловлено конкретное взаимовлияние параметров, что лучше всего делать с объектом при заданном сочетании значений определенных параметров и т.п.

Для конкретного объекта вершины такого графа помечаются конкретными значениями его параметров и таким образом модель определяет все его характеристики, по которым определяется рыночная стоимость объекта на данный момент времени и в будущем.

Полученные таким образом модели позволяют наглядно представить всю информацию об исследуемом объекте недвижимого имущества, необходимую для его оценки и определения наиболее выгодной операции с ним на рынке недвижимости. Определяя таким образом данные, предприниматель или менеджер, используя модель оценки, тут же определяет ориентировочную стоимость исследуемого объекта, которая в совокупности с другими данными позволяет выявить наиболее выгодную операцию над данным объектом в текущий момент времени.

Особое место в работе занимает проблематика достоверности оценки стоимости недвижимого имущества с учетом действующих на рынке факторов. Сегодня в практике оценки имущества используют следующие основные подходы: затратный, сравнительного анализа продаж и доходный. Анализ содержания каждого из данных подходов показал, что если усовершенствовать затратный метод путем корректировки рассчитанной на его основе стоимости недвижимого имущества, проводимой с учетом рыночных факторов, например, ряд географических и других качественных факторов, характеризующих объект недвижимости, то данный метод оценки на сегодняшний день, по-видимому, станет наиболее приемлемым для российских условий. Это обусловлено тем, что он практически охватывает широкий и наиболее часто встречающийся перечень ситуаций, возникающих при оценке различных объектов недвижимости. В этом случае рыночная стоимость недвижимого имущества С_им будет определяться согласно следующему выражению:

где С^/ - стоимость имущества, определяемая классическим затратным методом;

K_i - поправочные коэффициенты стоимости, учитывающие i-е рыночные факторы;

х_i - субъективный фактор, который, согласно содержанию соответствующего ему рыночного, принимает значения 0, 1, а если рыночный фактор имеет больше двух градаций, например, m, то субъективный фактор оценки также принимает одно из значений 0, 1, 2,…,m;

n - количество рыночных факторов, учитываемых при оценке недвижимости.

При этом к числу основных субъективных факторов можно отнести, например, для квартир: расположение квартиры от центра; этаж ее размещения; тип планировки и т.п., т.е. в качестве субъективных переменных модели могут быть использованы все факторы, которые существенно влияют на рыночную стоимость недвижимости, но их трудно выразить количественно.

Необходимость второго слагаемого в приведенном выражении обусловлена тем, что полученная затратным способом стоимость объекта недвижимости может отличаться от его рыночной стоимости как в положительную, так и в отрицательную сторону. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта необходимо провести его позиционирование и определить сегмент рынка, к которому он относится, что позволяет определить коэффициенты K_i и значения переменных x_i. Для этой цели строится регрессионная модель для оцениваемого объекта недвижимости следующего вида:

С_р = К₁х₁ +К₂х₂ + …+К_mx_m.

Для данной модели вначале по имеющимся статистическим данным определяются коэффициенты К_i, а затем она используется для дополнительной оценки стоимости объектов недвижимости в соответствии с характерными для них значениями переменных х_i. Получаемое в результате значение С_р представляет собой поправку стоимости объекта недвижимости с учетом рыночных факторов.

После соотнесения объекта по обобщенной модели к определенному кластеру и к соответствующему ему сегменту рынка с помощью затратного метода и соответствующей регрессионной модели определяется первичная рыночная стоимость объекта и выполняется его продвижение на рынке недвижимости. Окончательная же рыночная стоимость может быть выявлена только в процессе продажи объекта, которая определяется по методу проб, начиная с наиболее высокой цены продажи объекта.

Учитывая, что все экономические изменения, происходящие в различных сферах жизни общества, определенным образом влияют на развитие рынка недвижимости, появляется необходимость проектирования и управления операциями с недвижимостью. При формировании этих операций выявляются основные тенденции изменения стоимости конкретных объектов недвижимости, на основе анализа которых и выбираются наиболее выгодные их них на данный момент времени.

Выбор конкретной операции, которую целесообразно выполнять над конкретным недвижимым имуществом в данный момент времени может осуществляться согласно следующим правилам:

- если стоимость имущества имеет максимальное значение, а тенденции роста его цены не позволяют покрыть все расходы, связанные с его дальнейшим содержанием, то такую недвижимость следует срочно продать;

- если ремонт подлежащего к продаже имущества позволяет получить высокие прибыли, то перед его продажей, при наличии соответствующих средств, целесообразно провести ремонт данного имущества;

- если стоимость имущества не достигла своего максимума и наблюдается тенденция ее быстрого роста, а риски, связанные с последующей его реализацией, минимальные, то имущество следует придержать от продажи, сдав его в наем или аренду на срок достижения им максимально возможной стоимости согласно прогнозам;

- если срок достижения имуществом максимальной стоимости незначительный, то имущество целесообразно подготовить к продаже и реализовать по истечению данного срока;

- если скорость роста стоимости имущества такова, что его покупка и содержание не позволяют в будущем получить высокие прибыли, то целесообразно заниматься посредническими операциями с недвижимым имуществом, приносящие гарантированные прибыли.

Таким образом, алгоритм управления процессом выполнения операций с недвижимым имуществом будет содержать определенное сочетание перечисленных правил, зависящее от состояния рынка недвижимости и квалификации менеджеров по управлению недвижимостью.

Для формирования алгоритмов управления недвижимым имуществом, оперирующих конкретными данными, все значения переменных, входящих в перечисленные правила, удобно представить в виде непересекающихся интервальных и пороговых значений. Затем, оперируя данными интервальными и порогами значений, определяющих стоимость недвижимости и состояние рынка, можно принимать обоснованные решения, используя количественные значения переменных и тенденций их развития. Отсюда, особую роль для выбора наиболее прибыльных операций на текущий момент времени с различными объектами недвижимости играет прогнозирование изменения их рыночной стоимости, как в краткосрочных, так и в долгосрочных периодах времени. Для формирования данных прогнозов на практике в основном используют статистические методы моделирования и экстраполяции временных рядов изменения показателей с последующим выделением тренда их развития. Это позволяет эффективным образом проектировать операции с недвижимостью.

Например, сегодня на земельном сегменте рынка доминирует проведение операций по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, для садоводства и других целей. По статистическим данным и данным опроса экспертов, на прогнозный период (2007-2009 гг.) предусматривается следующая среднегодовая тенденция увеличения количества сделок в Республике Дагестан: для индивидуального жилищного строительства - на 25-30%; для ведения личного подсобного хозяйства - на 15-20%; для садоводства - на 35-46%; для ведения дачного хозяйства - на 5%.

При этом спрогнозировать изменение площадей, используемых при купле-продаже земельных участков, достаточно сложно, так как известно, что здесь возможны три самостоятельные тенденции: превышение темпов роста количества сделок с земельными участками над темпами роста площади последних, вовлекаемых в рыночный оборот; увеличение площади земельных участков, вовлекаемых в рыночный оборот, пропорционально увеличению количества сделок по их купле-продаже; превышение темпов роста площади земельных участков, вовлекаемых в рыночный оборот, над темпами роста количества сделок с ними.

Ориентировочный прогноз количества операций купли-продажи земельных участков, по нашим предположениям, полученным на основе анализа статистических данных Госкомзем Республики Дагестан, выглядит следующим образом (табл. 1).

Следовательно, в рассмотренном случае должно быть запроектировано увеличение площади участков пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков.

Таблица 1. Прогноз операций по купле-продаже земельных участков по Республике Дагестан

Показатели	2007	2008	2009
	Кол-во сделок (тыс.)	S (тыс. га)	Кол-во сделок (тыс.)	S (тыс. га)	Кол-во сделок (тыс.)	S (тыс. га)
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	5,18 1,23 0,78 3,17	0,398 0,022 0,111 0,265	5,426 1,4 7,93 32,33	0,41 0,03 0,11 0,27	4,255 0,149 0,808 3,298	0,414 0,022 0,117 0,275
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	8,003 0,24 6,723 1,04	2,282 0,67 1,494 0,118	8,243 0,247 6,924 1,072	2,35 0,069 1,539 0,121	8,49 0,254 7,132 1,104	2,42 0,071 1,585 0,125
Земельные участки для садоводства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	11,196 7,053 0,784 33,59	0,84 0,378 0,059 0,403	12,316 7,759 0,862 3,695	0,9 0,415 0,065 0,42	13,547 8,535 0,948 4,064	1,016 0,457 0,071 0,488
Земельные участки для дачного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0,302 0,118 0,1 0,084	0,042 0,012 0,019 0,011	0,305 0,119 0,101 0,085	0,042 0,012 0,019 0,011	0,308 0,12 0,102 0,086	0,042 0,012 0,019 0,011
Земельные участки для других целей, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0,47 0,108 0,08 0,282	0,59 0,53 0,03 0,03	0,47 0,108 0,08 0,282	0,59 0,53 0,03 0,03	0,47 0,108 0,08 0,282	0,59 0,53 0,03 0,03

При проектировании данных операций большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос на земельные участки и соответственно влияет на количество операций и т.д. При проектировании цен на земельные участки по Республике Дагестан за основу могут быть взяты следующие тенденции: увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного строительства - на 12-16%; цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне; увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения дачного хозяйства до 25%.

Результаты расчета роста средних цен на земельные участки согласно рассмотренным тенденциям представлены в таблице 2.

На примере исследования рынка недвижимости Республики Дагестан в работе выполнено также проектирование следующих операций с недвижимостью: аренда, оценка стоимости жилья; различных сделок с нежилыми помещениями, что позволило спрогнозировать развитие его различных секторов в регионе.

Таблица 2. Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданами в Республике Дагестан (тыс. дол. за 1 м²)

Показатели	Факт	Прогноз
	2007	2008	2009	2010
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства (средняя цена): вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0,9 0,57 0,66 1,48	0,95 0,6 0,69 1,55	1 0,63 0,73 1,63	1,04 0,66 0,76 1,71
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (средняя цена): вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0,38 0,15 0,34 0,64	0,38 0,15 0,34 0,64	0,38 0,15 0,34 0,64	0,38 0,15 0,34 0,64
Земельные участки для садоводства (средняя цена): вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0,61 0,55 0,46 0,81	0,61 0,55 0,46 0,81	0,61 0,55 0,46 0,81	0,61 0,55 0,46 0,81
Земельные участки для дачного хозяйства (средняя цена): вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0,59 0,5 0,46 0,81	0,63 0,53 0,49 0,86	0,66 0,56 0,52 0,91	0,7 0,6 0,55 0,96
Земельные участки для других целей (средняя цена): вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	1,31 0,06 2,85 1,02	1,31 0,06 2,85 1,02	1,31 0,06 2,85 1,02	1,31 0,06 2,85 1,02

При этом известно, что для оценки эффективности проводимых операций с различными объектами недвижимости при наличии множества альтернатив обычно используются следующие основные дифференциальные показатели: срок окупаемости, валовой рентный мультипликатор, общая ставка дохода, ставка денежных поступлений на собственный капитал, чистый располагаемый доход, общие годовые поступления на собственный капитал, метод среднегодового дохода и чистая текущая стоимость.

Проведенный в работе анализ достоинств и недостатков данных показателей и соответствующих им критериев позволил установить целесообразность оценки эффективности проводимых операций на основе векторного критерия, включающего все перечисленные выше показатели, ранжированные в порядке роста их основных достоинств, оценочных возможностей и снижения недостатков. Необходимость использования вектора оценок и такого ранжирования его элементов обусловлена наличием общего для них всех существенного недостатка. Этот недостаток определяется низкой адекватностью оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в недвижимость, связанной с невозможностью получения всесторонней оценки сравнения предполагаемых альтернативных операций, проводимых предпринимателем на рынке недвижимости с помощью каждого из них по отдельности. Поэтому для выбора наиболее эффективной операции осуществляется сравнение соответствующих им векторов и выбирается та операция, у которой основные показатели имеют большее значение с поправкой на риски ее реализации.

Однако использование векторной оценки также сопровождается определенными трудностями, связанными с выбором наиболее эффективной альтернативы, например, когда покупка одного объекта недвижимости является эффективней по одним основным показателям, но хуже по другим. Обойти указанный недостаток можно путем использования для оценки эффективности операций, выполняемых с недвижимостью, интегрального показателя, получаемого путем аддитивного свертывания элементов векторного показателя, проводимого с учетом поправок на риски и степень их важности для принятия оптимального решения.

Для получения такого интегрального показателя каждому отдельному элементу в векторе оценки В_i присваивается коэффициент его важности k_i для принятия оптимального решения. Значения данных коэффициентов определяются на основе обобщения накопленного опыта проведения операций с недвижимым имуществом, путем ранжирования показателей по адекватности получаемой на их основе оценки в текущей ситуации, сложившейся на рынке недвижимости. Обычно коэффициенты значимости показателей оценки k_i выбираются таким образом, чтобы они удовлетворяли следующему условию:

, ,

где n - общее число показателей, участвующих в интегральной оценке.

Тогда интегральный показатель Q_iи оценки эффективности для каждой i-й операции с недвижимостью будет вычисляться согласно выражению:

где - риски, связанные с выполнением i-й операции на рынке недвижимости;

n - количество дифференциальных показателей, участвующих в интегральной оценке.

При этом выбирается альтернатива - операция с недвижимостью, для которой показатель В_iи принимает максимальное значение.

юридический недвижимый имущество управление

3. Основные результаты работы

В процессе выполнения диссертационной работы были получены следующие основные результаты, составляющие научную новизну и практическую ценность исследования. Применение данных результатов как в совокупности, так и в отдельности, позволяет организовать достоверную оценку стоимости и эффективное управление проведением операций на рынке недвижимости.

1. Для формирования эффективной системы управления проведением операций с объектами недвижимости определены основные характеристики эффективной системы управления недвижимым имуществом и показаны эффективные пути их получения.

2. С целью оперативного проведения оценки стоимости исследуемых объектов и определения наиболее выгодных операций с ними разработана экономико-математическая модель, позволяющая наглядным образом описывать параметры объектов недвижимости и характер их взаимного влияния друг на друга.

3. Для повышения точности оценки рыночной стоимости недвижимого имущества усовершенствован затратный метод ее оценки путем корректировки результатов оценки затратным способом, учитывающей рыночные факторы, действующие на соответствующем сегменте рынка.

4. Для учета ситуации, сложившейся на рынке недвижимости разработана система правил одношагового вывода, позволяющая формировать многошаговые алгоритмы управления выбором наиболее выгодных операций с недвижимостью.

5. С целью получения оценок, позволяющих сравнивать между собой альтернативные операции с недвижимостью, предложена методика комплексной оценки эффективности операций, базирующаяся на различном сочетании различных показателей в векторной оценке и учитывающая риски, связанные с реализацией соответствующих им операций.

Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы в следующих работах

I. Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией:

1. Курбанова Э.К. Совершенствование методических основ оценки эффективности операций, проводимых с недвижимостью // Транспортное дело России. - 2006. - № 10. - Часть № 1. (0,25 п.л.).

II. Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях:

2. Курбанова Э.К. Проблемы профессионального управления недвижимостью в России // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона: сборник научных трудов. - Махачкала: ДГТУ, 2004. - Часть II. (0,3 п.л.);

3. Курбанова Э.К. К вопросу о формировании эффективной системы управления муниципальным недвижимым имуществом // Проблемы совершенствования механизма управления развитием депрессивного региона: сборник материалов региональной научно-практической конференции (Махачкала, 27-29 октября 2005 г.). - Махачкала: ДГТУ, 2005. (0,35 п.л.);

4. Курбанова Э.К., Сефиханова С.А. Методика выбора наиболее оптимального варианта использования муниципального недвижимого имущества // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона: сборник научных трудов. - Махачкала: ДГТУ, 2006. - Часть VI. (0,5/0,3 п.л.);

5. Курбанова Э.К. Анализ основных показателей оценки эффективности операций с недвижимостью // Теоретические основы оптимизации управления социально-экономическими процессами в современных условиях: материалы Всероссийской научно-практической конференции. - Махачкала: Лотос, 2007. - Том I. (0,15 п.л.);

6. Курбанова Э.К. Основные проблемы маркетингового исследования рынка недвижимости и управления его объектами // Современные информационные технологии в проектировании, управлении и экономике: сборник научных трудов. - Махачкала: ДГТУ, 2007. (0,35 п.л.);

7. Курбанова Э.К. Анализ и совершенствование операций с недвижимым имуществом: обзорно-аналитический материал - Махачкала: ЦНТИ, 2008. - Серия Р.06.71.05 (1,25 п.л.).

Размещено на Allbest.ru

...