Развитие организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Развитие организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами АПК и сельского хозяйства)

Попова Нина Викторовна

Саратов 2008

Работа выполнена на кафедре мировой экономики в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовский государственный аграрный университет им. Н.И. Вавилова»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Суханова Ирина Федоровна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Заворотин Евгений Феофанович

кандидат экономических наук, доцент Хлопов Вадим Дмитриевич

Ведущая организация - Прикаспийский научно-исследо-вательский институт аридного земледелия

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Земельные ресурсы всегда были и будут важнейшим фактором, обеспечивающим существование человеческого общества. Необходимость развития механизма регулирования земельных отношений связана с возникшими в последние годы издержками и недостатками рыночного оборота земли, в т.ч. с выбытием сельскохозяйственных угодий из аграрной сферы (более 40 млн га сельскохозяйственных земель не обрабатывается); нерациональным перераспределением сельскохозяйственных угодий; нерешенностью многих вопросов, связанных с формированием земельных долей, залогом и арендой; ухудшением качественного состояния земель сельскохозяйственного назначения; снижением плодородия почв.

В настоящее время состояние земель аридных регионов России является критическим: более половины площадей сельскохозяйственных угодий подвержено эрозии и опустыниванию. Общая площадь засушливых территорий с коэффициентом аридности 0,11-1,00 составляет более 120 млн га. Перечисленные негативные изменения обусловлены естественными процессами и незрелостью рыночных институтов, неэффективностью государственного регулирования земельных отношений. Земельные отношения в России до сих пор связаны с проблемами переходного периода в землепользовании (в частности, с оформлением земельных долей), который продолжается более 16 лет с начала реформ, создавая условия нестабильности для функционирования сельскохозяйственных товаропроизводителей. В целом по РФ удельный вес земельных долей в площади земель сельскохозяйственного назначения составляет 27,9 %, а невостребованных земельных долей во всех земельных долях - 24,3 %. Эта проблема особенно остро проявляется в аридной зоне, где отсутствует заинтересованность в рациональном использовании малоплодородных сельхозугодий, снижена мотивация участников земельного рынка из-за невысокой степени привлекательности земли как экономического ресурса.

Особая актуальность данного исследования обусловлена необходимостью научно обоснованного решения комплекса задач в рамках реализации Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 г. на государственном и муниципальном уровнях. Кроме того, встраивание российской аграрной экономики в мировую хозяйственную систему и перспективы вступления России в ВТО также определяют необходимость формирования и развития эффективного организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений.

Степень изученности проблемы. Исследованию проблемы совершенствования регулирования земельных ресурсов посвящены работы многих отечественных и зарубежных авторов. Наиболее глубоко проблемы сущности и содержания земельных отношений были рассмотрены в работах Г.В. Беспахотного, И.Н. Буздалова, С.Н. Волкова, З.А. Гранберга, Е.Ф. Заворотина, В.А. Клюкача, Н.В. Комова, В.А. Кондрашова, Н.В. Кресниковой, Э.Н. Крылатых, П.Ф. Лойко, А.Н. Макарова, В.В. Милосердова, О.А. Николайчука, В.Н. Хлыстуна, А.А. Черняева и др. Вопросы организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений нашли свое отражение в работах С.А. Липски, Г.Н. Никоновой, В.Х. Улюкаева, Е.В. Устюжаниной, И.Г. Ушачева, И.Ф. Хицкова, В.С. Шаманаева.

Вопросы, связанные с причинами и условиями образования как дифференциальной, так и абсолютной земельной ренты, а также с механизмом их изъятия и перераспределения, исследовались В.И. Беленьким, А.А. Варламовым, А.А. Лукьянчиковой, В.И. Назаренко, Г.И. Шмелевым, А.Э. Сагайдаком.

Вместе с тем научные и методологические основы совершенствования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в АПК с учетом рыночной конъюнктуры требуют дальнейшего углубленного исследования. Необходим дифференцированный подход к регулированию земельных отношений в аридной зоне.

Дискуссионный характер, высокая научная и практическая значимость исследуемой проблемы предопределили выбор темы, цели и задач исследования.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке научных положений, методических рекомендаций и практических предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений и адаптации форм и методов их регулирования применительно к аридной зоне ведения сельскохозяйственного производства.

Достижение поставленной цели предусматривало решение следующих задач:

• уточнить сущность и содержание земельных отношений как экономической категории и обосновать необходимость их государственного экономического регулирования в рыночных условиях;

• раскрыть теоретические и методологические аспекты ренты как объективной основы регулирования земельных отношений в условиях институциональной трансформации аграрной экономики;

• обосновать структуру организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне и охарактеризовать его основные элементы;

• разработать концептуальные основы развития организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне;

• провести комплексный анализ современного состояния земельных отношений и выявить основные тенденции развития земельного рынка в АПК Астраханской области;

• разработать приоритетные направления совершенствования механизма экономического регулирования земельных отношений применительно к аридной зоне.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являлись сельскохозяйственные предприятия, функционирующие в аридной зоне, а также органы и структуры управления земельными ресурсами. Более углубленные исследования проводились на примере органов управления земельными ресурсами Астраханской области, значительная часть территории которой располагается в аридной зоне.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, складывающиеся между государственными и региональными органами управления и сельскохозяйственными товаропроизводителями по поводу эффективного использования земельных ресурсов.

Теоретико-методологические основы исследования. Теоретической основой исследования являлись труды ведущих отечественных и зарубежных авторов в области земельной ренты, создания эффективного экономического механизма регулирования земельных отношений, а также в сфере исследования функционирования сельскохозяйственных предприятий в экстремальных природно-клима-тических условиях.

Методологической основой исследования послужил диалектический метод как всеобщий метод познания. В работе использовались следующие методы экономического анализа: абстрактно-логический, монографический, экономико-статистический, метод сравнительного анализа, научной апробации и др.

Информационную базу исследования составили нормативно-методические и правовые документы РФ, статистические справочники Государственного комитета по статистике РФ и Астраханской области, аналитические обзоры и официальные документы министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области, материалы, полученные в ходе самостоятельного изучения проблем использования земельных ресурсов на сельскохозяйственных предприятиях регионального АПК.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и методических положений по развитию организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне, учитывающего как воздействие внешней институциональной среды, так и социально-экономические процессы на муниципальном и региональном уровнях, а именно:

• уточнено определение и содержание земельных отношений как экономической категории, которая включает в себя взаимосвязанные типы, формы и виды отношений собственности на землю, особенности использования сельскохозяйственных угодий, форм управления земельными ресурсами и методов регулирования земельных отношений;

• раскрыта сущность организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне как целенаправленного координирующего воздействия государственных структур на сохранение и восстановление плодородия почв, предотвращение их деградации с помощью комплекса административных, правовых, организационных, экологических и социальных норм;

• выявлены условия и особенности функционирования сельскохозяйственных предприятий в аридной зоне: гораздо более высокая степень непредсказуемости результатов производства; отсутствие жесткой и прогнозируемой связи между издержками и результатами производства; невозможность получения дополнительного продукта и прибыли, что связано с естественным плодородием почвы; отсутствие рентных платежей;

• обоснована авторская модель пополнения местных бюджетов за счет прямых платежей от продаж земельных участков и косвенных платежей от аренды и субаренды земель сельскохозяйственного назначения;

• предложена трехуровневая организационно-управленческая структура механизма использования земель сельскохозяйственного назначения, включающая на федеральном уровне Межведомственный совет по координации и использованию земель, на уровне субъектов Российской Федерации - Управления по земельной политике в составе органов управления сельским хозяйством.

• разработан организационно-экономический механизм залога земель сельскохозяйственного назначения применительно к аридной зоне, в структуру которого входят договорные взаимоотношения; классифицированные риски банков и риски сельхозтоваропроизводителей; страховые случаи, характерные для земельных участков аридной зоны в качестве объекта страхования (ветровая эрозия, дефляция, дегумификация); элементы государственной поддержки и условия при неисполнении залоговых обязательств залогодателем.

Практическая значимость работы заключается в том, что обоснованы предложения, рекомендации и мероприятия по совершенствованию механизма регулирования земельных отношений и повышению эффективности использования земли в аридной зоне. Полученные результаты позволяют оптимизировать, упростить и значительно ускорить процедуру переоформления земельных долей в земельные участки и, тем самым, вовлечь их в хозяйственный оборот. Реализация разработанных методических подходов позволяет привлечь дополнительные заемные средства в АПК региона по долгосрочным кредитам, существенно увеличить объем земельных платежей в бюджеты муниципальных образований.

Апробация результатов исследования. Основные результаты и положения диссертации докладывались и обсуждались на научных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов ФГОУ ВПО «Саратовский ГАУ им. Н.И. Вавилова» (2006-2007 гг.), на международной научно-практической конференции «Вавиловские чтения - 2007».

Публикации. По материалам исследований автором опубликовано 5 печатных работ общим объемом 3 п.л., в том числе 1 статья объемом 0,5 п.л. в периодическом издании, включенном в перечень ВАК РФ.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 232 страницах машинописного текста и включает 28 таблиц, 31 рисунок. Список литературы состоит из 162 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Земельные отношения представляют собой целостное социально-экономическое явление, институционально отражающее весь спектр взаимодействий в обществе по поводу использования земельных и сопутствующих им ресурсов, направленное на сочетание экономических, социальных и экологических интересов отдельной личности и государства в зависимости от специфики складывающихся в обществе социально-экономических и политических условий.

В ходе диссертационного исследования уточнены определение и содержание земельных отношений в аграрной сфере как экономической категории, которая включает в себя взаимосвязанные типы, формы и виды отношений собственности на землю, особенности хозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, форм управления земельными ресурсами, а также методов регулирования земельных отношений. Место государства в процессе регулирования земельных отношений представлено на рис. 1.



Рис. 1. Место государства в процессе регулирования земельных отношений

В процессе исследования обоснована структура механизма экономического регулирования земельных отношений, которая включает механизм государственного регулирования и механизм рыночного саморегулирования (рис. 2).

Установлено, что экономический механизм регулирования земельных отношений должен базироваться на использовании земельной ренты в качестве объективной основы для формирования системы экономических регуляторов, представляющей собой форму экономической реализации собственности на землю, в составе которой различают дифференциальную и абсолютную ренту.



Рис. 2. Механизм регулирования земельных отношений в рыночной экономике

Существующий на современном этапе механизм изъятия и перераспределения рентных платежей крайне несовершенен и не способствует формированию бережного отношения к земле и эффективному ее использованию. Это связано со следующими причинами: низким уровнем цены земель сельскохозяйственного назначения, изъятием доходов сельскохозяйственных предприятий через систему диспаритета цен, недостаточным учетом государственными органами рентообразующих факторов и условий образования дифференциальной ренты, недостаточной дифференциацией цен на сельскохозяйственную продукцию в различных природно-климатических зонах.

Важным аспектом регулирования земельных отношений в условиях рынка является их регулирование в аридном регионе, обладающем существенной спецификой функционирования рынка земли, особенностями структуры собственности на землю, слабой привлекательностью земли как экономического ресурса.

Вследствие низкого качества земель и экстремальных природно-климатических условий сельскохозяйственного производства в аридной зоне, отсутствия заинтересованности у собственников основной массы земельных участков (долей) в их юридической регистрации значительное количество объектов недвижимости в этой зоне не поставлено на налоговый учет или не охвачено арендными отношениями; здесь фактически отсутствует цивилизованный рынок земельных ресурсов; земля не является надлежащим аккумулятором капитала и не используется в качестве средства обеспечения кредита.

В диссертационном исследовании обоснована целесообразность эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения в аридной зоне в условиях рыночной экономики (рис.3), а так же доказана необходимость специального государственного регулирования земельных отношений в аридной зоне. Диапазон форм и методов регулирования земельных отношений здесь должен быть более широким, чем в обычном регионе.

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3. Объективные условия и целесообразность использования земель с.-х. назначения в аридной зоне

В аридной зоне особенно важно обосновать и эффективно использовать разнообразные экономические регуляторы, которые позволили бы усилить мотивацию сельхозтоваропроизводителей в рациональном использовании сельскохозяйственных угодий, повысить степень привлекательности земли как экономического ресурса, стимулировать мотивацию участников земельного рынка.

Кроме того, дифференцированный подход к регулированию земельных отношений в аридной зоне проявляется в разработке адаптированных форм управления земельными ресурсами, таких как разработка специальной целевой программы управления земельными ресурсами в аридной зоне, управление рисками по закладным на земли сельскохозяйственного назначения (рис. 4).

В работе доказано, что в экстремальных природно-климатических условиях аридной зоны ставки платежей за худшие земли целесообразно определять на основе абсолютной ренты. Раскрыты концептуальные основы развития механизма регулирования земельных отношений применительно к аридной зоне, в том числе его структура, принципы, формы управления и направления совершенствования.

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 4. Элементы организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне

В основу развития организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне должны быть положены следующие принципы: системности; эволюционности; стабильности землепользования; главенства общенародных интересов при пользовании земельными ресурсами; упорядочения всей совокупности организационных, социально-экономических и производственных отношений по поводу земли путем государственного регулирования (законодательного, экономического, административного) и управления; сохранения и бережного использования земельных ресурсов и природных ландшафтов; обеспечения приоритета экологических требований над экономическими интересами при намечаемом использовании земли в аридной зоне.

Направления совершенствования экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне представлены на рис. 5.

В современных условиях все более актуальным становится совершенствование земельных отношений на региональном уровне. Это обусловлено тем, что сложившаяся институциональная база земельных отношений на федеральном уровне предполагает повышение роли местных органов власти с точки зрения их вмешательства в создание цивилизованного рынка земли, стимулирования рационального использования земельных ресурсов. Необходимость качественного улучшения государственного регулирования земельных отношений на региональном уровне обусловлена дифференциацией регионов по структуре собственности на землю, по качеству и уровню плодородия земель, по финансовому состоянию сельского хозяйства, степени выбытия земель сельскохозяйственного назначения.



Рис. 5. Направления совершенствования экономического регулирования земельных отношений в аридной зоне

Развитие рынка земли в Астраханской области должно способствовать повышению эффективности ее использования, определению реальной рыночной цены на землю, развитию ипотеки с использованием в качестве обеспечения земельных участков, повышению инвестиционной привлекательности региона. Динамика купли-продажи земельных участков в Астраханской области представлена в табл. 1.

Исследование структуры и динамики купли-продажи земельных участков в Астраханской области показало, что за анализируемый период общее количество сделок и площадей возрастает. В 2007 г. по сравнению с 2005 г. в структуре сделок произошли следующие изменения. Аренда государственных и муниципальных земель увеличилась с 68 до 77 %, продажа прав аренды государственных и муниципальных земель соответственно с 0,02 до 0,33%, продажа государственных и муниципальных земель, в том числе приватизированным предприятиям, с 2 до 7 %. В то же время уменьшилось количество сделок по купле-продаже земли гражданами и юридическими лицами с 15 до 9 %, дарению - с 2 до 1 % и наследованию - с 12 до 6 %.

Таблица 1

Динамика купли-продажи земельных участков в Астраханской области

Виды сделок	2005 г.	2006 г.	2007 г.
	количество сделок, ед. (площадь, га)	%	количество сделок, ед. (площадь, га)	%	количество сделок, ед. (площадь, га)	%
Аренда государственных и муниципальных земель	12313 (652854,29)	68	19825 (654422,52)	78	21062 (721577,26)	77
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	3 (369,55)	0,02	31 (122,87)	1	90 (5981,63)	0,33
Продажа государственных и муниципальных земель, в т.ч. приватизированным предприятиям	341 (155,32)	2	597 (189,13)	2	1678 (290,79)	7
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	2593 (458,15)	15	1943 (250,16)	8	2357 (2010,39)	9
Дарение	428 (1321,98)	2	412 (745,39)	2	235 (1339,93)	1
Наследование	2301 (1642,45)	12	2183 (1478,02)	9	1507 (1330,22)	6
Всего	18010 (656818,92)		25284 (657238,34)		27358 (732565,86)

Проведенная оценка структуры сделок с земельными участками в Астраханской области свидетельствует о том, что в сложившихся нормативно-правовых и экономических условиях такие операции, как купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами, дарение и наследование, остаются достаточно непривлекательной сферой на земельном рынке.

Продажа государственных и муниципальных земель органами местного самоуправления является одним из источников пополнения их бюджета. Из данных табл. 2 видно, что в целом за 2005-2007 гг. отмечается заметный рост количества сделок, но площади купленных земельных участков по направлениям в их абсолютном выражении незначительны и изменялись в 2007 г. в пределах от 10,49 до 290,79 га.

земельное отношение аридная зона

Таблица 2

Продажа государственных и муниципальных земель органами местного самоуправления Астраханской области

Субъекты земельных отношений	Количество сделок, ед.	Площадь, га
	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.
Гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства	135	229	1215	12,32	40,24	85,84
в т.ч. вне населенных пунктов	0	5	0	0	14,5	0
Приватизированным предприятиям	24	16	27	59,81	31,46	63,50
в т.ч. вне населенных пунктов	4	5	13	5,54	12,90	27,62
Крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим сельскохозяйственным предприятиям	0	4	11	0	15,59	32,71
в т.ч. вне населенных пунктов	0	3	10	0	13,42	30,06
Другим юридическим и физическим лицам	182	348	425	83,19	101,83	108,74
в т.ч. вне населенных пунктов	19	6	4	46,79	59,47	10,49
Всего	341	597	1678	155,32	189,13	290,79
в т.ч. вне населенных пунктов	23	19	27	52,33	100,29	68,17

Целевая функция организационно-управленческой структуры механизма использования земель сельскохозяйственного назначения должна отвечать требованиям проведения единой земельной политики по категориям земельных угодий и условиям рыночной экономики.

На базе изучения теоретических основ и прикладных исследований в области управления земельными ресурсами представляется целесообразным на федеральном уровне создать Межведомственный координационный совет, а в Министерстве сельского хозяйства субъектов РФ - Управления по земельной политике, как это предлагается нами в трехуровневой организационно-управленческой структуре механизмы использования земельных ресурсов (рис.6).

I уровень (федеральный)		Министерство сельского хозяйства Российской Федерации Департамент земельной политики, имущественных отношений и госсобственности
		Межведомственный совет по координации и использованию земель
II уровень (республиканский)		Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости		Министерство имущественных и земельных отношений субъекта РФ		Органы управления * сельским хозяйством субъекта РФ Управление * по земельной политике		Управление Роснедвижи- мостью субъекта РФ
III уровень (районный)			Отдел имущественных и земельных отношений (при администрации)		Управление сельского хозяйства (отдел по использованию сельскохозяйственных угодий)
	Хозяйствующие субъекты
Индивидуальные предприятия		Коллективные сельскохозяйственные предприятия		Крестьянские (фермерские) хозяйства		Личные подсобные хозяйства		Государственные унитарные предприятия

Рис. 6. Предлагаемая организационно-управленческая структура механизма использования земель сельскохозяйственного назначения

В полномочия Межведомственного совета по координации и использованию земель должны входить следующие задачи: координация работы организаций в сфере управления земельными ресурсами (Министерство имущественных и земельных отношений, Управление Роснедвижимостью субъекта РФ, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости), создание благоприятных условий законодательного бюджетирования администраций муниципальных образований для оформления муниципальных и областных земель и изъятых земельных долей в собственность, определение по районам области целевых показателей и сроков ввода сельхозугодий в хозяйственный оборот.

Управления по земельной политике на республиканском и областном уровне предлагается наделить следующими функциями: разработка нормативно-правовых актов по совершенствованию оборота и залога земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения; организация мониторинга сельхозугодий; создание необходимых условий для эффективного использования земель, сохранения и воспроизводства земельных ресурсов, усиления контроля за целевым и полным использованием земельных угодий; разработка организационно-экономических мер по вовлечению в хозяйственный оборот по целевому назначению неиспользуемых сельхоз земель и предложений по восстановлению орошаемых земель и внутрихозяйственных мелиоративных систем.

Для вовлечения в хозяйственный оборот брошенных земель, обеспечивающих рентабельное ведение производства, необходимо составить реестр землепользователей, имеющих право собственности на землю и не оформивших его; арендаторов и других категорий землепользователей; собственников областного и муниципального земельных фондов. Информация такого рода должна будет постоянно обновляться, что является необходимым условием для принятия эффективных управленческих решений. Кроме того, это позволит выработать в аридной зоне приоритеты ввода земель сельскохозяйственного назначения в хозяйственный оборот.

Такой подход к решению поставленной проблемы ускорит процесс переоформления земельных долей в участки, обеспечит разделение и оформление государственной и муниципальной земельной собственности и создаст предпосылки для увеличения поступлений земельных платежей в местный бюджет.

При использовании областного и муниципального земельных фондов необходимо выбирать направления, обеспечивающие наиболее эффективное управление недвижимостью, которое необходимо дифференцировать таким образом, чтобы доходы, получаемые от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, можно было использовать на увеличение доходности от недвижимости (рис. 7).

	Земельная собственность
Областная		Муниципальная
Организационно-экономические меры
Торги			Договор			Договор
Продажа земельных участков		Аренда земельных участков		Субаренда земельных участков
Единовременный доход		Текущий доход		Косвенный доход
	Бюджеты: областной, местный
	Бюджетополучатели

Рис. 7. Предлагаемая модель пополнения местных бюджетов аридных регионов за счет прямых платежей от продаж земельных участков и косвенных платежей от аренды и субаренды земель сельскохозяйственного назначения

Так, средства, вырученные от продажи земельных участков на торгах (единовременный доход), целесообразно будет направлять на оформление неиспользуемых собственниками земельных долей, изымаемых в муниципальную и областную собственность вследствие нарушения законодательства, приращивая таким образом базу для взимания земельных платежей. Косвенные платежи в форме арендной платы от аренды и субаренды земель сельскохозяйственного назначения должны аккумулироваться в местном бюджете для развития муниципальных образований, а контроль за своевременным внесением земельных платежей - осуществляться на всех этапах управления.

Экономический эффект от использования муниципального или областного земельного фонда можно будет определять по следующим показателям:

• получение единовременного дохода от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения;

• получение текущего дохода от аренды земельных участков;

• получение косвенного дохода от субаренды земельных участков.

Низкий уровень государственной поддержки и дефицит собственных оборотных средств сельскохозяйственных товаропроизводителей в условиях аридной зоны предопределяет целесообразность залога земель сельскохозяйственного назначения как необходимого источника обеспечения инвестиционных кредитов.

Залог земель сельскохозяйственного назначения является составной частью финансово-кредитного механизма и должен соответствовать программным мероприятиям развития сельского хозяйства на перспективу. Стимулирующая функция его заключается в том, что, закладывая земельные участки и получая под них кредит, залогодатели в лице сельскохозяйственных товаропроизводителей берут на себя обязательство обеспечить своевременный его возврат и уплату процентов за счет полученных доходов (рис. 8).

Применительно к залогу земельных участков в аридной зоне требуется установление страховых случаев. Так, в регионах, где существует вероятность утраты заложенного участка вследствие действия природных и антропогенных факторов, страхование предмета залога обязательно.

Считаем, что страхованию подлежат и потребительские свойства заложенных сельскохозяйственных угодий, особенно в аридной зоне, где из-за неблагоприятных природно-климатических условий вероятность утраты качества земель велика. Вопрос о страховании от воздействия антропогенных факторов, которые могут привести к существенному снижению ценности заложенных земель, решается при заключении договора между залогодателем и залогодержателем.

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 8. Организационно-экономический механизм залога земель сельскохозяйственного назначения и его особенности в аридной зоне

Антропогенная группа страховых случаев в аридной зоне может регулироваться в двух формах: либо такие случаи признаются в качестве объекта страхования, либо устанавливается жесткий контроль залогодержателя за состоянием земельного участка. При выявлении нарушений правил агротехники, угрожающих состоянию заложенных земель, залогодержатель вправе потребовать: немедленного устранения нарушений; досрочного расторжения договора ипотеки; частичной уплаты кредита в сумме, соответствующей утрате стоимости объекта залога.

Расходы по страхованию должен нести залогодатель. В зависимости от риска, который несет залогодержатель из-за возможности невыполнения залогодателем обязательств, уменьшается отношение между суммой ипотечного кредита и стоимостью заложенного объекта. Чем выше риск, тем меньшую ссуду выдает банк под заложенный участок. Очевидно, что застрахованный залогодателем объект при прочих равных условиях несет меньший риск. Если объект не застрахован, то это может сделать залогодержатель, соответственно уменьшив сумму ипотечного кредита.

Действенность залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения в значительной степени определяется процентной ставкой. С точки зрения интересов кредитных учреждений, процентные ставки по этому виду ссуд должны обеспечить получение не меньшей прибыли, чем от традиционных краткосрочных кредитов. Если исходить из того, что кредитные ресурсы на выдачу ссуд передаются Центральным банком России на условиях 10 % годовых, к указанной учетной ставке Центробанка добавляется обычный для льготного кредита процент - 3 %, который может увеличиваться на два пункта для залоговых операций в связи с их большой трудоемкостью. В итоге получим процентную ставку, равную 15 % годовых, что может обеспечить баланс интересов залогодателя и залогодержателя (если обслуживание сельхозтоваропроизводителей является основным направлением деятельности кредитного учреждения).

Чтобы стимулировать деятельность банков по увеличению сегмента ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения в аридной зоне, необходимо предоставлять налоговые льготы при обложении прибыли банковских учреждений. Следовало бы указанную прибыль полностью освобождать от налогообложения. При таком методическом подходе кредитование залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения будет более привлекательным для банковских структур. Предоставление таких льгот послужит определенной компенсацией за утрату кредитных ресурсов вследствие инфляции.

Защита кредитных ресурсов от инфляции, по нашему мнению, должна обеспечиваться возмещением потерь банкам в централизованном порядке в форме компенсации: возврат Центробанку кредитных ресурсов без индексации или же долевое участие бюджета в погашении инвестиционных кредитов в дисконтированных суммах, отражающих темпы инфляции. Как правило, долгосрочный ипотечный кредит в условиях инфляции должен базироваться на централизованных ресурсах.

Основным показателем организационно-экономического механизма залога земель сельскохозяйственного назначения является стоимость закладываемого участка. В связи с тем, что в условиях аридной зоны отсутствуют репрезентативный рынок земли и дифференциация земельных участков, особенно по типам почв, объективное определение цены сложно. При обосновании механизма залога земель сельскохозяйственного назначения в условиях аридной зоны первостепенное значение приобретает проблема согласования экономических интересов залогодателей и залогодержателей.

Если цена будет занижена, то будут ущемлены интересы залогодателя при выдаче кредита (занижается величина ссуды) и при реализации земельного участка, из-за того, что его стоимость уменьшена, весьма вероятна его продажа по заниженной цене.

При завышении цены закладываемого земельного участка наносится ущерб интересам банка, который рискует выдать кредит, не полностью обеспеченный предметом залога, что обнаружится только при его отчуждении и реализации на аукционе. Но в целом на стороне кредитной системы значительно больше возможностей для давления на клиентов, в том числе и с целью занижения цены земли.

В таком случае, на наш взгляд, правомерно установить нижний предел залоговой цены. Он должен соответствовать кадастровой стоимости земли, которая, в свою очередь, отражает величину ренты, приносимой участком данного качества (с учетом местоположения) при его сельскохозяйственном использовании. При этом кадастровая, а вслед за ней и залоговая цена должна индексироваться с учетом инфляции на момент оформления ипотечного договора.

Обязательства залогодателя при удовлетворении требований за счет предмета ипотеки следующие:

• возместить убытки или неустойки (штрафы и пени) вследствие просрочки или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

• оплатить расходы по охране и реализации имущества в процессе наложения на него взыскания;

• возместить судебные издержки и иные расходы, вызванные наложением взыскания на предмет ипотеки;

• оплатить расходы по реализации предмета залога.

Перечисленные обязательные платежи и расходы, как правило, составляют минимальную сумму, на которую уменьшается сумма кредита. В результате мы получим следующее соотношение:

?СК = ИК - С_у - П_о,

где ?СК - уменьшение суммы кредита; ИК - сумма ипотечного кредита; С_у - стоимость заложенного участка; П_о - обязательные платежи и расходы.

Для аридной зоны ведения сельскохозяйственного производства необходимо учесть, что в случае, если залогодержатель берет на себя страхование риска - возможного риска потери стоимости предмета ипотеки (заложенного земельного участка), - то автоматически уменьшается сумма ипотечного кредита. Следовательно, формула уменьшения суммы ипотечного кредита для аридной аридной зоны (?СК_а) приобретает следующий вид:

?СК_а = ИК - С_у - П_о - Р_в,

где Р_в - вероятный риск.

Необходимо отметить, что вероятный риск может отражать и риск от снижения ренты вследствие падения цен на сельскохозяйственную продукцию.

В связи с неразвитостью институциональных основ аграрной экономики, механизма купли-продажи земельных угодий требуется государственное регулирование в части поддержки ипотечных операций в аграрном секторе экономики, и особенно в аридной зоне сельскохозяйственного производства. Можно рассматривать такой вариант, как поручительство за риск неисполнения обязательства залогодателя перед залогодержателем.

Формы финансового обеспечения поручительства могут быть разными, в том числе государственная поддержка страхования риска по закладным на земли сельскохозяйственного назначения (по аналогии с поддержкой страхования урожая), формирование специального фонда поддержки указанных операций.

При определении вероятного риска или при его страховании надо учитывать и риск неуплаты процентов, но именно вследствие воздействия неблагоприятных природных и антропогенных факторов аридной зоны.

Уплата основного долга и процентов по нему при отсутствии страховых случаев должна быть под жестким контролем залогодержателя, который при первых нарушениях сроков платежей обязан принимать соответствующие меры, предусмотренные договором залога.

Государственную финансовую поддержку залога земель сельскохозяйственного назначения в аридной зоне можно представить в форме двух групп поддержки.

К первой группе относятся инвестиционный кредит по льготной ставке и льготная кредитная ставка по краткосрочному кредитованию сельскохозяйственных товаропроизводителей и фиксированная маржа для обслуживающих их кредитных учреждений, а также финансирование мероприятий по мелиорации и других улучшений сельскохозяйственных угодий.

Ко второй группе относятся поддержка риска при залоге земель в форме поддержки страхования риска или его компенсации при поручительстве за исполнение обязательств залогодателя перед банковской структурой и поддержка операций по покупке земель.

Естественно, что эффективность государственной финансовой поддержки залога земель в аридной зоне зависит во многом от конкретного механизма финансирования, особенно от доли участия государственных средств в погашении основного долга по ипотечным кредитам на осуществление мероприятий.

Такое участие государства должно быть оформлено договорными условиями, когда его структуры будут готовы участвовать в погашении основного долга. При этом доля государственных ресурсов строго ограничивается, и, как правило, она не должна превышать 20 % общей суммы ипотечного кредита. Источником государственного финансирования должны служить в основном внебюджетные фонды (как федеральные, так и региональные), формируемые за счет земельных платежей.

Определение эффективности вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков, выделенных в счет земельных долей, осуществлялось по нескольким направлениям (табл. 3).

Таблица 3

Показатели экономической эффективности вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот в Астраханской области

Показатели эффективности использования земель	Достигнутый уровень	Расчетный уровень
Объем продукции с.-х. в хозяйствах всех категорий, млн. руб.	11024,3	15760,1
Земельный налог, млн. руб.	112,5	119,3
Аренда земельных участков, сформированных в счет невостребованных долей и оформленных в госсобственность, млн. руб.	-	121,2
«Чистота» сделок купли-продажи земельных участков, га	2301,2	2646,4

Согласно приведенным данным в результате роста посевных площадей, в том числе невостребованных земельных долей на 31554 га в 2008 г. По отношению к 2007 г. (73010 га) рост объема продукции составит 43% (8,12 млн. ц).

С учетом дополнительного ввода земель сельскохозяйственного назначения (31554 га) и их использования, и росте уровня доходности 1 га на 3,5% сумма земельного налога составит 119,3 млн. га, т.е увеличится на 6,0%.

Аренда земельных участков выделенных в счет невостребованных земельных долей и оформленных в собственность составит 121,2 млн. руб.

АП = 9603 * 0,04 * 315537 = 121 202 920 руб., где

9603 руб. - кадастровая стоимость (КС) сельскохозяйственных угодий Астраханской области по первой группе;

0,04 - ставка арендной платы за сельхозугодия составляет 4% кадастровой стоимости;

315537 га - площадь невостребованных долей.

Таким образом, совокупный эффект от вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков, выделенных в счет земельных долей, сложившийся в 2006-2008 гг., составляет 4863,8 млн. руб.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Развитие земельных отношений в условиях рыночной экономики невозможно без усиления государственного регулирования. Резкое усиление антропогенной нагрузки на природную среду, в том числе на землю, привело к ее деградации на значительных территориях. Процессы деградации земель заметно усилились в 90-е гг. прошлого века. Наиболее серьезным нарушением природной среды является аридизация - сложный разнообразный комплекс процессов уменьшения увлажненности обширных территорий, приводящий к потере природной экосистемой сплошного растительного покрова с дальнейшей невозможностью ее восстановления без участия государства. Интенсивное опустынивание земель отмечается на территории 17 суъектов Российской Федерации. Общая площадь опустыненных территорий России составляет более 60 млн.га, из которых значительная часть приходится на природные пастбища аридных зон. Исследованиями установлена экономическая и социальная целесообразность использования земель сельскохозяйственного назначения в аридной зоне в условиях рыночной экономики. Негативные аспекты влияния природно-климатических и социально-экономических условий функционирования сельскохозяйственного производства в аридной зоне должны быть компенсированы в рамках государственного регулирования.

2. Вследствие низкого качества земель в аридной зоне и отсутствия заинтересованности у собственников основной массы земельных участков (долей) в их юридической регистрации значительная часть объектов недвижимости не поставлена на налоговый учет или не охвачена арендными отношениями. В аридной зоне не созданы организационно-экономические условия для развития ипотеки сельскохозяйственных земель и их цивилизованного рыночного оборота. Земельный рынок в аридной зоне не обеспечивает сбалансированность спроса и предложения на землю, причем их разбалансированность усиливается.

3. Обоснованный в работе организационно-экономический механизм регулирования земельных отношений в аридной зоне представляет собой целенаправленное координирующее управленческое воздействие государства с помощью административно-правовых, организационных, экономических, экологических и социальных норм на структуру прав собственности на землю, мотивацию участников земельного рынка, уровень эффективности использования земельных ресурсов с целью увеличения налогооблагаемой базы и бюджетных доходов, привлечения инвестиций в развитие агропромышленного производства и сельских территорий. В основе экономического механизма регулирования земельных отношений лежат рентные отношения, а организационный механизм базируется на снижении уровня трансакционных издержек по всем видам операций земельного оборота в форме купли-продажи, аренды, залога, передачи в доверительное управление, оформления сделок с земельными участками, особенно с земельными долями.

4. Разработаны концептуальные основы развития механизма регулирования земельных отношений применительно к аридной зоне, в том числе его структура, формы, принципы и направления совершенствования, основными из которых являются:

• рационализация организационно-управленческой структуры механизма использования земель сельскохозяйственного назначения;

• развитие организационно-экономического механизма залога земель сельскохозяйственного назначения;

• повышение эффективности вовлечения в хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения на основе совершенствования ценообразования на земельные участки из государственной и муниципальной собственности и снижения трансакционных издержек при коллективном выделении земельных участков в счет земельных долей.

5. Ввиду значительного количества выведенных из хозяйственного оборота земель, медленного переоформления земельных долей в собственность, неэффективного использования земель в аридной зоне особого внимания заслуживает совершенствование управление землями сельскохозяйственного назначения, одним из инструментов решения этой проблемы является формирование трехуровневой организационно-управленческой структуры механизма использования земель сельскохозяйственного назначения, которая обеспечит эффективный оборот и рациональное использование земель.

6. Исследованием выявлена неразвитость управления землями сельскохозяйственного назначения регионального и муниципального земельных фондов в условиях аридной зоны функционирования сельскохозяйственного производства. В этой связи в диссертации предлагаются организационно-экономические меры по повышению доходности (единовременной, текущей, косвенной) от региональной и муниципальной земельной собственности с целью пополнения территориальных и местных бюджетов и бюджетополучателей аридного региона.

7. Сельскохозяйственные организации аридной зоны в условиях действующей финансово-кредитной системы испытывают острый дефицит долгосрочного кредитования, основной источник которого - залог земельной собственности с обязательным возвратом кредитных средств банкам. Становление такого рода залога в условиях аридной зоны требует государственной поддержки, которая поделена в исследованиях на две группы: первая - льготное кредитование, фиксированная маржа; вторая - страхование риска, операции по покупке земли.

8. Повышение эффективности сельскохозяйственного производства в сложных природно-климатических и социально-экономических условиях аридной зоны неразрывно связано с увеличением объемов долгосрочного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения, что и предопределило разработку организационно-экономического механизма залога земель сельскохозяйственного назначения и его особенности в аридной зоне. В структуру механизма входят: договорные взаимоотношения; классифицированные риски банков и риски сельхозтоваропроизводителей; страховые случаи, характерные для земельных участков аридной зоны в качестве объекта страхования (ветровая эрозия, дефляция, дегумификация); элементы государственной поддержки и санкции при неисполнении залоговых обязательств залогодателем.

9. Выделение банками кредитных ресурсов сельхозтоваропроизводителям лимитировано и тесно связано с научной обоснованностью залоговой массы. Исходя из особенностей рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения в аридной зоне предложены методический подход по определению суммы ипотечного кредита под залог земель сельскохозяйственного назначения с учетом возможного риска потери стоимости предмета залога (страхование случая) и формы финансового обеспечения поручительства в виде государственной поддержки страхования риска по закладным на земли сельскохозяйственного назначения (по аналогии с поддержкой страхования урожая), формирования специального фонда поддержки указанных операций.

10. Совокупный эффект от использования земель сельскохозяйственного назначения и вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков, выделенных в счет земельных долей в Астраханской области, составит 4863,8 млн.руб. Данные методические подходы носят универсальный характер и могут быть использованы в других регионах аридной зоны для вовлечения в хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения с целью увеличения производства сельскохозяйственной продукции и потенциального дохода регионального и местного бюджетов от предоставления в аренду земель и налога на землю.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ

1. Попова, Н. В. Анализ и оценка использования земель сельскохозяйственного назначения на примере Астраханской области / Н. В. Попова // Вестник Саратовского госагроуниверситета им. Н.И. Вавилова. - 2007. - № 1. - Выпуск 3. - С. 58-62 (0,5 п.л.).

2. Попова, Н. В. Правовое обеспечение и развитие земельных отношений в аридной зоне (на примере Астраханской области) / Н. В. Попова // Вавиловские чтения - 2007: материалы Междунар. науч.-практ. конф. / ФГОУ ВПО «Саратовский ГАУ». - Саратов: Научная книга, 2007. - Часть 2. - С. 132-136 (0,5 п.л.).

3. Попова, Н. В. Особенности и механизм экономического регулирования земельных отношений в аридной зоне / Н. В. Попова // Вавиловские чтения - 2007: материалы Междунар. науч.-практ. конф. / ФГОУ ВПО «Саратовский ГАУ». - Саратов: Научная книга, 2007. - Часть 3. - С. 160-166 (0,7 п.л.).

4. Попова, Н. В. Основные направления совершенствования механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне / Н. В. Попова // Молодые ученые - агропромышленному комплексу Поволжского региона: сб. науч. работ / ФГОУ ВПО «Саратовский ГАУ». - Саратов, 2008. - Вып. 5. - С. 154-164 (0,7 п.л.).

5. Попова, Н. В. Принципы совершенствования механизма экономического регулирования земельных отношений в аридной зоне / Н. В. Попова // Молодые ученые - агропромышленному комплексу Поволжского региона: сб. науч. работ / ФГОУ ВПО «Саратовский ГАУ». - Саратов, 2008. - Вып. 5. - С. 165-174 (0,6 п.л.).

Размещено на Allbest.ru

...