Объекты, цели и задачи бизнес-анализа инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Саратовский социально-экономический институт, Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова

Объекты, цели и задачи бизнес-анализа инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка

Ваганова Ольга Евгеньевна, кандидат наук, доцент, доцент

Шайхутдинова Алина Альбертовна, студент

В данной статье авторами рассмотрены особенности определения объектов, целей и задач бизнес-анализа инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка как объекта относящегося к малоэтажному строительству. Рассмотрен опыт региональных застройщиков, который послужил основой для определения основных критериев для осуществления бизнес-анализа.

Согласно Федерального Закона Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ, под инвестициями понимается денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта [14, c.423].

Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта [3, c.128].

Капитальные вложения - инвестиции в основной капитал, т.е. основные средства, в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты [4, c.62].

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план) [5, c.158]. бизнес инвестиционный проект строительство

Срок окупаемости инвестиционного проекта - срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение [5, c.159].

Эффективность инвестиционного проекта - категория, отражающая соответствие проекта, порождающего этот инвестиционный проект, целям и интересам участников проекта. Немаловажный термин в сфере малоэтажного строительства это девелопер, который со временем обретает всю большую популярность, имея более широкие границы чем понятие «Застройщик» [5, c.160]. Девелопер (от англ. development - развитие) - предприниматель, занимающийся процессом создания объектов недвижимости и стремящимся к получению прибыли от своей деятельности. В российской практике девелоперы это чаще юридические лица, которые организуют весь процесс реализации инвестиционного проекта на всех стадиях, начиная от поиска участка до полной его реализации, либо самостоятельно или же с помощью привлечения других организаций [5, c.161]. Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации) и другие участники инвестиционного процесса [16, c.63]. Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства РФ, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность [17, c.161]. В качестве источников финансирования инвестиционных проектов малоэтажного строительства могут быть: внутренние и внешние [18, c.77]. В последнее время на рынке малоэтажного строительства складывается тенденция реализации проектов в основном за счет внешних источников: банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости, фонды прямых инвестиций; различные формы договоров долевого участие, предварительной купли-продажи, т.е. использование денежных средств заказчиков [12, c.380]. К внутренним источника или «источникам самофинансирования», относят: чистую прибыль; амортизационные отчисления; средства, сформировавшиеся в ходе выполнения инвестиционного проекта [12, c.381]. Данные средства могут быть использованы в качестве инвестиций тогда, когда инвестирование продолжается после ввода фондов в действие и в общем случае включают прибыль и амортизацию производственных фондов [12, c.382]. Рассмотрения инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка как объекта инвестиционной деятельности, проведем на основе анализа этапов реализации инвестиционного проекта строительства (Рисунок 1) [9, c.176].

Рисунок 1 Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта коттеджного поселка

Структурные проблемы, возникающие в ходе выполнения строительных проектов, можно решить благодаря созданию новых алгоритмов и схем взаимодействия участников строительного проекта, а также разрабатывая новые подходы организации контроля отдельных стадий проекта, особенно контроль за отсутствием ошибок на прединвестиционной стадии [10, c.152].

Рынок малоэтажного строительства перешел на новый этап своего развития, теперь недвижимость рассматривается как объект инвестиций [2, c.124]. На предыдущем уровне приобретение недвижимости рассматривалось как возможность удовлетворения личных потребностей в жилье или сохранение сбережений от обесценивания. На новом этапе недвижимость является объектом инвестирования, основная задача которого это получение систематического дохода, опережающий ставки предложенные банками [8, c.142].

Особую роль в инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве России играет развитие девелопмента, который является профессиональной деятельностью по управлению инвестиционным строительным проектом [7, c.137].

При этом девелопер - организатор, деятельность которого направлена на решение следующих задач [19, c.4]:

· анализ возможности реализации и потенциал строительного проекта с учетом состояния и тенденций изменения законодательства, потребностей целевой группы потребителей, финансово-экономических условий и перспектив развитии региона [3, c.129];

· планирование реализации проекта: определение земельного участка (местоположение, окружение, коммуникации), выполнение оценки эффективности проекта, определение, источников финансовых ресурсов, получение разрешения на строительство и т.п. [4, c.63];

· реализация инвестиционного проекта: привлечение инвестиционных ресурсов, организация работы с проектно-строительными компаниями, контроль хода строительства, аренда или реализация, объекта недвижимости [3, c.130].

Таким образом, девелопер сегодня является одной из основных фигур в развитии сферы малоэтажного строительства. Он ответственен перед инвесторами за вложенные ими средства и их расходование, перед кредитными организациями за возврат кредитных средств, несет ответственность за качество проекта перед государственными структурами, за полное финансирование перед подрядчиками, а перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости [9, c.177].

Сфера инвестиций в малоэтажном строительстве России включает [9, c.178]:

· прямые инвестиции частных и институциональных инвесторов [9, c.179];

· активное привлечение кредитных институтов в реализацию строительных проектов [9, c.180];

· функционирование большого количества альтернативных, в том числе нелегитимных, схем инвестирования в недвижимость и её реализации [8, c.143].

Итак, недвижимость является активным инвестиционным инструментом и привлекательным способом увеличения стоимости капитала. Развитие инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве и высокий оборот недвижимости сдерживаются многими факторами [13, c.417].

Для рынка малоэтажного жилищного строительства Саратовской области и Саратова характерны [13, c.416]:

1. Отсутствие строительных и девелоперских компаний, обладающих монополией на рынке жилищного строительства [2, c.125];

2. Большой объем строительства жилья элитного класса, при достаточно быстром темпе развития строительства жилья эконом-класса [8, c.144];

3. Применение широкой линейки ипотечных программ [13, c.415];

4. Сложная система получения разрешительной документации [8, c.145];

5. Отсутствие достаточного количества специалистов в штате строительных компаний, обладающих достаточным опытом для разработки и реализации инвестиционных проектов строительства коттеджных поселков [1, c.121].

Рассмотрим данные особенности более подробно [2, c.123]. На строительном рынке города Саратова и Саратовской области сегодня функционирует большое количество средних и крупных строительных компаний, реализующих различные по объемам и ценовым категориям строительные проекты [20, c.4].

Таблица 1

Сравнительный анализ деятельности компаний на рынке малоэтажного строительства в Саратове и Саратовской области

При анализе всего многообразия действующих застройщиков и реализуемых ими проектов на рынке Саратовской области, однако можно выделить следующие характерные черты в деятельности строительных компаний [21, c.10]:

1. основными участниками рынка первичного строительства являются компании, функционирующие на рынках города и региона 5 лет и более;

2. все застройщики ведут деятельность по строительству «точечных» заказов, но стараются уменьшить это долю и привести все к строительству одного крупного жилого комплекса [8, c.146];

3. средняя продолжительность реализации строительного проекта 3-5лет [14, c.425];

4. развитие девелопмента и применение холдинговых систем управления строительными компаниями и проектами [15, c.8];

5. организация строительными компаниями собственных предприятий по производству строительных материалов;

6. преобладание среди схем реализации: схем с заключением предварительных договоров, договор купли-продажи, договоров строительного подряда, разнообразие форм рассрочки и широкий выбор кредитных схем, применяемых на объектах первичного строительства [14, c.424].

Для поддержания развития и нивелирования кризисных аспектов, необходимо разработать и ввести в действие программу, главной задачей которой является увеличение объемов строительства малоэтажных жилых домов.

Следует заметить, что малоэтажное строительство является перспективным направлением развития строительного сектора города, так как основными его преимуществами являются:

· более низкая себестоимость и уменьшение сроков строительства [10, c.153];

· упрощение процедуры сдачи и ввода таких домов в эксплуатацию, что делает их более инвестиционно-привлекательными;

· возможность применения альтернативных легковесных строительных материалов [10, c.154].

Исходя из вышеперечисленных характеристик первичного рынка недвижимости Саратова и Саратовской области, предлагаем выделить следующие направлений развития жилищного строительства в регионе:

1. Застройка микрорайонов с развитой инфраструктурой (наличие объектов социальной направленности и сферы услуг) и благоустроенной территорией (зеленые насаждения, детские игровые площадки, пешеходные зоны, паркинги и подземные гаражи) [10, c.155].

2. Основу строительного бизнеса должны составлять застройщики и девелоперы, осуществляющие полный цикл строительных работ -- от создания проектов до сдачи объектов в эксплуатацию, а в некоторых случаях и обслуживания жилого фонда [10, c.156].

3. Освоение новых пригородных территорий для реализации проектов малоэтажного строительства.

4. Развитие ипотечных программ в регионе, формирование конкуренции между банковскими структурами, привлечение банков в процесс софинансирования строительства [7, c.138].

5. Сближение строительного бизнеса и государства, административная, организационная помощь государственных и местных властей застройщикам в рамках программ государственно-частного партнёрства.

6. Разработка инновационных форм инвестирования с участием различных организаций и институтов, применение новых схем финансирования [7, c.139].

Основными целями и задачами бизнес-анализ инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка является:

· Прединвестиционный анализ рынка малоэтажного строительства, как конкретного региона так и выявление общероссийских трендов;

· Определение стратегии реализации проекта;

· Выявление и прогнозирование источников финансирования;

· Разработка и внедрение будущей структуры и этапов реализации инвестиционного проекта [11, c.375];

· Анализ спроса на рынке малоэтажного строительства с последующем применением полученных результатов при подготовке архитектурно-планировочного задания;

· Определение бюрократических барьеров и возможных препятствий региона реализации проекта;

· Расчет экономической эффективности проекта и анализ возможных рисков.

· Создание соответствующей группы специалистов, обладающих достаточным количеством знаний и опыта в области привлечения инвестиционных ресурсов [6, c.132].

Список литературы

1. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КАДРОВОГО ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ Гапонова А.И., Ваганова О.Е. В книге: Современная экономика и управление: подходы, концепции, модели Материалы II Международной научно-практической конференции. 2016. С. 121-123.

2. НЕОБХОДИМОСТЬ ФОРМИРОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОЙ СИСТЕМЫ АНАЛИТИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ КАПИТАЛОМ КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ Зверякина С.А., Ваганова О.Е. В книге: Современная экономика и управление: подходы, концепции, модели Материалы II Международной научно-практической конференции. 2016. С. 123-125.

3. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА В ОБЛАСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА Рудольф А.В., Ваганова О.Е. В книге: Современная экономика и управление: подходы, концепции, модели Материалы II Международной научно-практической конференции. 2016. С. 128-130.

4. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ДОБРОСОВЕСТНОЙ КОНКУРЕНЦИИ В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ РЕАЛИЯХ РФ Синкин М.А., Ваганова О.Е. В книге: Современная экономика и управление: подходы, концепции, модели Материалы II Международной научно-практической конференции. 2016. С. 62-63.

5. БИЗНЕС-АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА Ваганова О.Е., Синкин М.А. NovaInfo.Ru. 2016. Т. 1. № 52. С. 158-161.

6. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КАДРОВОГО ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ Ваганова О.Е., Гапонова А.И. NovaInfo.Ru. 2016. Т. 1. № 53. С. 132-137.

7. ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОЙ СИСТЕМЫ АНАЛИТИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ КАПИТАЛОМ КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ Ваганова О.Е., Зверякина С.А. NovaInfo.Ru. 2016. Т. 1. № 53. С. 137-142.

8. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ДОБРОСОВЕСТНОЙ КОНКУРЕНЦИИ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА В ОБЛАСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА Ваганова О.Е., Синкин М.А. NovaInfo.Ru. 2016. Т. 1. № 53. С. 142-146.

9. ДЕВЕЛОПМЕНТ: ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ПРЕДПРИЯТИЯ Ваганова О.Е., Рудольф А.В. NovaInfo.Ru. 2016. Т. 1. № 53. С. 176-180.

10. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОГО ТОРГОВОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ Ваганова О.Е., Рудольф А.В. NovaInfo.Ru. 2016. Т. 3. № 54. С. 152-156.

11. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КАДРОВОГО ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ Гапонова А.И., Ваганова О.Е. Решение. 2016. Т. 1. С. 375-376.

12. ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ НА ОСНОВАНИИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Зверякина С.А., Ваганова О.Е. Решение. 2016. Т. 1. С. 380-382.

13. МЕТОДЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА В ОБЛАСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО ХОЗЯЙСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО СУБЪЕКТА Рудольф А.В., Ваганова О.Е. Решение. 2016. Т. 1. С. 415-417.

14. СТРОИТЕЛЬСТВО МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ: ДОБРОСОВЕСТНАЯ КОНКУРЕНЦИИЯ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗА Синкин М.А., Ваганова О.Е. Решение. 2016. Т. 1. С. 423-425.

15. ПЕРСПЕКТИВНЫЙ АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ НА ОСНОВЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ Ваганова О.Е. автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Саратовский государственный социально-экономический университет. Саратов, 2004

16. О РИСКАХ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ ПОВЫШЕННОЙ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ Ефремова Н.А. В сборнике: Актуальные проблемы управления: теория и практика Материалы VI Международной (очно-заочной) научно-практической конференции. Саратовский социально-экономический институт (филиал) РЭУ им. Г.В. Плеханова. 2016. С. 63-67.

17. ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ В КРИЗИСНОЙ ФАЗЕ РАЗВИТИЯ Ефремова Н.А. В сборнике: «…И помнит мир спасенный…» Сборник научных трудов по итогам Международной научно-практической конференции: в 2-х томах. Ответственный редактор Н.С. Яшин. 2015. С. 161-162.

18. О РОЛИ ЧЕЛОВЕЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА РОССИЙСКИХ ПРЕДПРИЯТИЙ В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКИ Ефремова Н.А. В книге: Экономические, институциональные и технологические проблемы повышения конкурентоспособности национальной экономики в условиях внешних вызовов Материалы международной научно-практической конференции. Редакционная коллегия: Н.С. Яшин, Т.С. Мельникова, С.Ю. Седова, А.А. Сытник. 2015. С. 77-79.

19. РАЗВИТИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЕМ Ефремова Н.А. диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Саратов, 2006

20. ИНСТРУМЕНТЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ В ПЕРИОД КРИЗИСНОЙ ФАЗЫ ЦИКЛИЧНОЙ ДИНАМИКИ РАЗВИТИЯ Наталия Александровна Ефремова Н.А. Ефремова ; под ред. Долгого В. И. ; Федер. агентство по образованию, Сарат. гос. соц.-эконом. ун-т. Саратов, 2005.

21. УПРАВЛЕНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКОЙ Зубкова В.К., Ефремова Н.А., Тэйслина О.Г., Криволапов А.М., Козельская И.Н., Данилова С.Н., Козлова Е.В., Щербань Е.Г., Драпова О.В. Саратов, 2003.

Размещено на Allbest.ru