О ценовых индексах рынка жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Байкальский государственный университет

О ценовых индексах рынка жилья

Бердникова Валентина Николаевна

Экономические индексы находит широкое практическое применение при анализе рынка жилья, однако они имеют недостатки, приводящие к искажению ценовых оценок рыночных процессов. Для повышения качества расчетов в статье преложено в качестве весов использование типичной структуры предложений по рынку недвижимости, исходя из плотности размещения жилищного фонда по округам города.

Индексный метод анализа информации в условиях рыночной экономики имеет широкое практическое применение. Например, на фондовом рынке инвесторы ориентируются на значения индексов Dow Jones, Nikkey и российский индекс ММВБ-РТС. На рынке недвижимости таким индикатором служит динамика средней цены 1 кв. м. общей площади жилой недвижимости. Однако, такой однобокий подход способен привести к неоднозначным выводам относительно инвестиционной привлекательности недвижимости как финансового актива. Действительно, в качестве первого приближения данный показатель может свидетельствовать о сложившейся ситуации на рынке, но только всестороннее исследование позволяет вскрыть истинные причины наблюдаемых на рынке тенденций. Мощнейшим аппаратом для проведения такого рода работ обладает индексный статистический анализ. индексный рыночный потребительский продажа

В теории статистики давно разработаны методология и правила построения различных видов индексов, которые могут быть адаптированы с учетом специфических особенностей объекта исследования. Неоценимый вклад в развитие индексного анализа применительно к российскому рынку недвижимости внесен Г.М. Стерником, который предложил и постоянно дорабатывал, развивал систему статистических индикаторов, состоящую из трех групп индексов: ценовых, объемных и емкости рынка [1, с. 71]. В рамках данной статьи остановимся подробнее на первой из указанных групп.

Как правило, участники рынка недвижимости концентрируют внимание на индивидуальных характеристиках конкретных объектов рыночного оборота, т.е. во главе угла становиться стохастическая зависимость стоимости недвижимости от определенного набора ценообразующих параметров. Заметим, что такой подход не способен представить целостную картину ценовых траекторий, наблюдаемых на рынке недвижимости или в его определенных сегментах, поэтому именно статистические индексы стали тем инструментом у аналитиков, который позволяли идентифицировать рыночные тенденции.

Возможности ценовых индексов очевидны:

· измерение сложных явлений - рынок недвижимости достаточно неоднороден, поэтому для выявления общих тенденций прежде потребуется агрегировать данные по различным сегментам рынка;

· анализ изменений с учетом влияния отдельных факторов - с помощью детерминированного факторного анализа возможно исследование влияния цены и количество совершаемых сделок на динамику товарооборота на рынке недвижимости;

· временные и пространственные сопоставления - практиками широко применяются динамические индексы, что обусловлено их профессиональными интересами работы на отдельных локальных рынках недвижимости, однако в целях мониторинга рынка статистическими службами такое использование индексов малоинформативно [2. с. 526].

В настоящее время система ценовых индексов, сформированная в 1995 году, требует внесения определенных корректив. В частности, рынок недвижимости в преобладающей своей части уже не является двухвалютным и доля сделок с ипотекой на рынке жилья в 2015 г. приблизилась нулю. Так, за последние десять лет удельный вес долларовых ипотечных кредитов сократился с 21,3% до 1,3%, при этом доля ипотечных сделок на рынке возросла до уровня 23,6%. Девальвация 2008 г. изменила отношение участников рынка недвижимости к ипотечным кредитам в валюте, поэтому большинство заемщиков стали привлекать ипотечные кредиты в той валюте, в которой получают доходы и несут расходы, т.е. национальной валюте страны. В связи с вышесказанным, расчет реального индекса цен, номинированного в долларах, можно считать избыточным.

Для того чтобы увидеть картину развития рынка недвижимости в целом, нивелируя воздействия отдельных сегментов рынка или неценовых факторов, достаточно рассчитать темпы роста и прироста по рынку целиком. Однако, полученные значения будут носить исключительно описательный характер, т.е. не позволят вскрыть природу происходящих ценовых изменений на рынке. В связи с этим применение именно экономических индексов при фактической, постоянной структуре и индекса структурных сдвигов представляется одной из серьезных альтернатив.

В теории статистики давно разработан ряд таких экономических индексов, имеющих и преимущества, и недостатки. Самое широкое применение в анализе рынка недвижимости получил индекс Ласпейреса - индекс цены по постоянной структуре, соответствующей базовому периоду, показывающий изменение индексируемого показателя без учета структурного фактора [3, с.61].

где C0, C1 - удельная цена объектов недвижимости в базовом и отчетном периодах соответственно; f0 - доля группы объектов к совокупности изучаемых объектов в базовом периоде.

Данная формула находит широкое применение на практике при расчете индекса потребительской корзины, структура которой фиксируется и не меняется из месяца в месяц независимо от реального объема продаж ее составных частей. Однако, несомненно, возникает вопрос адекватности использования базы сравнения («стартовой точки»), т.к. по мере отдаления текущего анализируемого периода времени, цены которого рассматриваются как базисные, наблюдается увеличивающееся расхождение между индексом Пааше (эффект Гершенкрона), следовательно, рассмотрение более длительного отрезка времени в годах ведет к искажению интерпретации ценовых тенденций на рынке. Следовательно, какой-либо период на рынке недвижимости рассматривается как «стартовая точка», структура сделок в которой учитывается при расчете всех последующих динамических индексов. Применим указанный индекс к динамике удельной цены 1 кв. м. жилой недвижимости г. Братска. В качестве показательного периода возьмем полугодовой интервал времени [4]. Базовый период - первая половина 2014 г., а структура сделок с недвижимостью в данный месяц рассматривается как базовая (табл. 1).

Таблица 1. Индексы удельной цены 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Братске при постоянной структуре

По рассчитанным индексам установлено, что по сравнению с январем 2014 г. наблюдается снижение цены 1 кв.м. жилой недвижимости, при этом максимальное проседание рынка приходится на июнь 2014 г. и составляет 96,7%. По мнению автора, «случайный» отбор базы сравнения может привести к искажению масштабов происходящих на рынке процессов. Например, структура потребительской корзины является фиксированной и состоит из определенного набора продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, характеризующий типичный уровень и структуру месячного потребления человека и семьи. В случае с рынком недвижимости, предлагается рассчитывать фиксированные доли по следующей формуле:

где fi - доля объектов недвижимости, расположенных в i-ом округе города относительного всего жилищного фонда; Ni - число объектов недвижимости, находящихся в частной собственности i-ом округе города, ед.; N - общее число объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, ед.

В настоящее время преобладающая часть жилищного фонда находится в частной собственности (86,3% от общего объема жилищного фонда в РФ по данным за 2012 г., а в порядке приватизации передано гражданам 79% жилья), поэтому типичную структуру предложений по рынку недвижимости можно построить по плотности размещения жилищного фонда по округам города.

Рассчитанные фиксированные доли для г. Братска приняли следующие значения:

· для Центрального округа - 62%;

· для Падунского округа - 29%;

· для Правобережного округа - 9%.

Результаты расчетов ценовых индексов представлены в табл. 2.

Таблица 2. Индексы удельной цены 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Братске при установленной фиксированной структуре

Полученные результаты демонстрируют расхождения в ценовых индексах, однако, тенденции проседания рынка проявляются в обоих случаях, в то же время масштабы падения рынка разняться. Преимуществом использования фиксированных долей является то, что они позволяют проводить постоянный экспресс-мониторинг индекса цены на рынке без привязки к конкретному первоначальному периоду времени, что обусловлено относительной упрощением процедуры выведения ценового индикатора рынка жилой недвижимости в целом для г. Братска (без учета влияния структурных сдвигов).

Список литературы

1. С.Г. Стерник Развитие системы статистических индексов в финансовом анализе инвестиций на рынке недвижимости. - Журнал «Финансы и кредит» №40, 2009.

2. И.И. Елисеева, М.М. Юзбашев Общая теория статистики: Учебник/Под ред. И.И. Елисеевой. - 5-е изд. перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 656 с.

3. Г.М. Стерник, Я.С. Мирончук, А.Н. Краснопольская Система индексов рынка недвижимости. - Журнал «Вопросы имущественной политики» №11, 2006.

Размещено на Allbest.ru