Этапы анализа эффективности инвестиционного проекта строительства жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Этапы анализа эффективности инвестиционного проекта строительства жилья

Барабанов Вячеслав Дмитриевич, специалист

ЗАО "НГО"

В данной статье автором рассмотрен порядок анализа эффективности инвестиционных проектов строительства жилья с учетом специфики экономического развития России.

Похожие материалы

* Бизнес-план как основа информационной базы для осуществления бизнес-анализа эффективности инвестиционного проекта строительства малоэтажного жилья

* Методология ревизии материальных запасов в бюджетном учреждении здравоохранения

* Беспилотные летательные аппараты-прорыв в современных перевозках

* Пути эффективного использования сырьевых ресурсов

* Методика учета материалов в автономных учреждениях в Российской Федерации

Инвестиционная деятельность является основой для успешного развития экономики любой страны. Экономическая ситуация в России постепенно начинает стабилизироваться, конечно прогнозы по поводу дальнейшего развития разняться от самых пессимистичных до амбициозных, что способствует активизации инвестиционных процессов в различных сферах хозяйства и прежде всего в строительстве.

Конечно, уровень инвестиций недостаточен для того, чтобы серьезно увеличить темп технико-экономического развития предприятий Российской Федерации. Изменить данные обстоятельства в другую сторону, по нашему мнению, можно лишь за счет модернизации экономического механизма управления инвестициями, в том числе вопросы связанные с бизнес-анализом, с точки оценки инвестиционных проектов. Необходимо принимать во внимание тот факт, что как потенциальному инвестору, так и собственникам жизненно необходимо иметь научно-методологические разработки, с помощью которых было бы возможно с предельной точностью оценить эффективность инвестиционных проектов и принять обоснованное, взвешенное управленческое решение по их реализации.

Понятие является одним из основополагающих и базовых в экономической науке. Разнообразие определений отражает объективную сложность и многомерность данного экономического явления, свидетельствует о том, что за термином «инвестиции» стоит довольно большой набор значений и смысловых оттенков [1, c.62].

В смысловом плане инвестиции затрагивались в работах классиков политической экономии. В частности, А.Смит в своих исследованиях много внимания уделял процессу «накопления», анализируя тенденции роста основного капитала как фактора воспроизводства, что привело к появлению так называемой «догмы Смита» [6, c.137]. Д. Рикардо предполагал, что накопление основного капитала приведет к уменьшению нормы прибыли и приостановке в конечном счете экономического роста капиталистической системы [1, c.63]. инвестиция строительство жилье

Интересна позиция К. Маркса, который много внимания уделял капитализации прибавочной стоимости, выводя из этого объективность укрупнения капиталистических форм хозяйствования и роста классового антагонизма [14, c.10]. Однако рассмотрение инвестиций в виде отдельной, вполне завершенной экономической категории в работах упомянутых авторов не производится. Инвестиции как объект экономической науки - это проблема уже XX века. Причем в качестве осознанной теоретико¬прикладной проблемы, она впервые появилась на стыке 30 - 40гг., прежде всего в работах Р. Харрода и Е. Домара, а затем в моделях нобелевского лауреата Р. Солоу. Все дальнейшие разработки шли по пути исследования форм, методов и механизмов инвестирования [3, c.128].

Так, например, по У.Шарпу, «инвестировать», в наиболее широком смысле слова, значит «расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму завтра» Л. Гитман определяет инвестиции, как способ помещения капитала, который должен обеспечить сохранение или возрастание стоимости капитала и (или) принести положительную величину дохода [3, c.129].

Согласно Федерального Закона Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ, под инвестициями понимается денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [3, c.130].

Основными целями и задачами бизнес-анализ инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка является [5, c.158]:

* Прединвестиционный анализ рынка малоэтажного строительства, как конкретного региона так и выявление общероссийских трендов [5, c.159].

* Определение стратегии реализации проекта [5, c.160].

* Выявление и прогнозирование источников финансирования [5, c.161].

* Разработка и внедрение будущей структуры и этапов реализации проекта [7, c.142].

* Анализ спроса на рынке малоэтажного строительства с последующем применением полученных результатов при подготовке архитектурно-планировочного задания [7, c.143].

* Определение бюрократических барьеров и возможных препятствий региона реализации проекта [7, c.144].

* Расчет экономической эффективности проекта и анализ возможных рисков [7, c.145].

Информационная база ? обязательный элемент методики экономического бизнес-анализа. Не является исключением сфера анализа эффективности инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка [7, c.146]. Особенность анализа инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка ? наличие множества разнообразных источников информации, игнорирование которых может негативно отразиться на степени определенности будущих результатов инвестирования.

Понятие «поток информации» характеризуется источником данных, доступностью получения информации, временем на ее сбор и обработку, достоверностью и полнотой представленных для анализа показателей и, наконец, ее потребителями (пользователями), которые занимаются обоснованием управленческих решений и оценкой их выполнения [9, c.152].

Можно выделить пять групп пользователей информации в анализе долгосрочных инвестиций [9, c.153]:

1. администрация предприятия [9, c.154];

2. собственники этой организации [9, c.155];

3. инвесторы (различные финансовые институты, физические и юридические лица, государство) [9, c.156];

4. сторонние наблюдатели (общественные организации и аудиторские компании) [4, c.38];

5. контролирующие государственные службы (налоговые и таможенные органы, ФКЦБ, КРУ, Счетная палата и пр.) [4, c.39].

Каждому из выше перечисленных пользователей информации необходимо предоставление информационной базы в определенном виде и структуре, чтобы он мог провести быстрый и конкретный анализ в рамках своей компетентности [2, c.6]. Проведение анализа и оценка эффективности долгосрочных инвестиций неразрывно связаны с системой показателей, которые можно классифицировать в зависимости [8, c.176]:

* от отношения к учету и планированию [8, c.177],

* от места получения информации [8, c.178],

* от этапа жизненного цикла проекта [8, c.179],

* от степени определенности [8, c.180],

* от единиц измерения [15, c.6],

* по видам экономического анализа [16, c.161],

* по степени доступности информации [16, c.162],

* по объективности информации [17, c.63],

* по надежности информации [17, c.64],

* по охвату информации [17, c.65],

* по уровню автоматизации обработки данных [17, c.66],

* по соотношению показателей [17, c.67].

Проведя исследование рынка малоэтажного строительства Саратовской области, можно сделать вывод о том, что большинство реализуемых проектов не имеют должного технико-экономического обоснования, отсутствует выработанная стратегия реализации поселка и не применяются современные методы прогнозирования результатов экономической деятельности [11, c.415]. По нашему мнению, это обусловлено слабой регулированием сферы малоэтажного строительства со стороны государства. Рынок многоэтажного жилого строительства активно контролируется государственными органами, разработан и введен в действие Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, который постоянно дополняется и корректируется в соответствии с требованием времени. В связи с этим на рынке малоэтажного строительства существует целый спектр схем реализации проекта отличающихся друг от друга уровнем своей прозрачности, в следствии чего существует проекты не дошедшие до стадии завершения, а это в свою очередь вызывает множество опасений у конечного потребителя и подрывает доверие в целом к подобного роду проектам [11, c.416].

Также в сфере многоэтажного строительства государство принимает множество инструментов для стимулирования спроса на недвижимость, применяя различного рода программы государственной поддержки, ипотечные программы [11, c.417]. В сфере малоэтажного строительства одним из основных инструментов стимулирования со стороны государства была введение дачной амнистии в соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ.

Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод, что проведение бизнес-анализа инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка, необходимо осуществлять не только для банков и инвесторов, с целью получения заемных денежных средств, а также для принятия управленческих решений на стадии проектирования проекта, с целью минимизации возможных рисков [10, c.380].

Предлагаем следующую структуру бизнес-плана строительства коттеджного поселка [12, c.423]:

1. Резюме проекта

1. Описание компании и направления деятельности.

2. Описание проекта и его цель.

3. Миссия и видение компании [12, c.424].

2. План маркетинга и продаж.

1. Краткая характеристика и определение тенденций рынка малоэтажного строительства Саратовской области.

2. Описание товара его преимуществ. Ценообразование и план продаж.

3. Рекламная политика [12, c.425].

3. Финансовый план [10, c.381].

1. Анализ окружения проекта

2. Основные финансовые допущения

3. Оценка эффективности инвестиционного проекта [10, c.382].

Первый два раздела служат той самой информационной базой, позволяющей провести оценку эффективности проекта.

Информационная база для проведения бизнес-анализа имеет большое значение, разработанная и предложенная нами структура двух параграфов бизнес-плана для коттеджного поселка, возможно будет изменена и адаптирована под необходимые требования конкретного инвестора, но она содержит всю необходимую информацию для проведения финансового анализа проекта с целью определения эффективности и привлекательности инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка.

Особую роль в инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве России играет развитие девелопмента, который является профессиональной деятельностью по управлению инвестиционным строительным проектом. При этом девелопер - организатор, деятельность которого направлена на решение следующих задач:

* анализ возможности реализации и потенциал строительного проекта с учетом состояния и тенденций изменения законодательства, потребностей целевой группы потребителей, финансово-экономических условий и перспектив развитии региона;

* планирование реализации проекта: определение земельного участка (местоположение, окружение, коммуникации), выполнение оценки эффективности проекта, определение, источников финансовых ресурсов, получение разрешения на строительство и т.п.;

* реализация инвестиционного проекта: привлечение инвестиционных ресурсов, организация работы с проектно-строительными компаниями, контроль хода строительства, аренда или реализация, объекта недвижимости.

Таким образом, девелопер сегодня является одной из основных фигур в развитии сферы малоэтажного строительства. Он ответственен перед инвесторами за вложенные ими средства и их расходование, перед кредитными организациями за возврат кредитных средств, несет ответственность за качество проекта перед государственными структурами, за полное финансирование перед подрядчиками, а перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости.

Сфера инвестиций в малоэтажном строительстве России включает:

* прямые инвестиции частных и институциональных инвесторов;

* активное привлечение кредитных институтов в реализацию строительных проектов:

* функционирование большого количества альтернативных, в том числе нелегитимных, схем инвестирования в недвижимость и её реализации.

Следует сказать о некоторой ограниченности сферы инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве, так как зачастую задача инвесторов сводиться только к получению прибыли, без достижения других эффектов (социальных, экологических, организационных, инновационных и др.)

Основу инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка в Российской Федерации составляют:

* функционирование стандартной модели инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка;

* работа одноуровневой системы, предоставляемой коммерческими банками по разработанным внутренним программам, инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка очень часто трансформируется в двухуровневую, с наличием инструментов выкупа закладных, так как многие банки пытаются отказаться от предоставления долгосрочных кредитов;

* увеличение количества программ инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка, формирование новых условий и предложений по предоставлению кредита инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка.

Основной целью инвестирования в жилом строительство России является личное пользование недвижимостью, хотя в последнее время количество проектов доходной недвижимости, а также совершение сделок но перепродаже нового жилья увеличивается.

Государственное регулирование инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве России осуществляется за счет реализации программ государственно-частного партнерства, т.о. формирования организационного альянса государственной (региональной) власти и частного бизнеса с целью реализации социально-значимых проектов .

Сегодня специалисты рассматривают следующие основные признаки государственно-частного партнёрства в России:

* государство, несмотря на необходимость паритета между ним и частным бизнесом в рамках государственно-частного партнерства обладает преимуществом в решении основных вопросов, так как обладает наибольшими административными возможностями;

* инициатором государственно-частного партнерства чаще всего выступают государственные структуры, а собственные инициативы бизнес структур не поддерживаются;

* взаимодействие сторон осуществляется на договорной, юридической основе;

* деятельность строительных компаний в рамках государственно-частного партнерства подвержена тщательному контролю со стороны органон государственной власти;

* руководители и представители бизнес-структур, участвующих и реализации программ государственно-частного партнёрства часто аффилированы руководителям государственных учреждений;

* имеющиеся риски и необходимые затраты, а также достигнутые результаты распределяются между сторонами государственно-частного партнерства в заранее определённых пропорциях

Итак, недвижимость является активным инвестиционным инструментом и привлекательным способом увеличения стоимости капитала. Развитие инновационно-инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве и высокий оборот недвижимости сдерживаются многими факторами.

Список литературы

1. Синкин М.А., Ваганова О.Е. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ДОБРОСОВЕСТНОЙ КОНКУРЕНЦИИ В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ РЕАЛИЯХ РФ В книге: Современная экономика и управление: подходы, концепции, модели Материалы II Международной научно-практической конференции. 2016. С. 62-63.

2. Ваганова О.Е. ПЕРСПЕКТИВНЫЙ АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ НА ОСНОВЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Саратовский государственный социально-экономический университет. Саратов, 2004

3. Рудольф А.В., Ваганова О.Е. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА В ОБЛАСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА В книге: Современная экономика и управление: подходы, концепции, модели Материалы II Международной научно-практической конференции. 2016. С. 128-130.

4. Ваганова О.Е. ЗНАЧЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ АУДИТА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ БЮДЖЕТНЫХ СРЕДСТВ В РАМКАХ ПРОГРАММ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ Наука и общество. 2016. № 2 (25). С. 38-43.

5. Ваганова О.Е., Синкин М.А. БИЗНЕС-АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА NovaInfo.Ru. 2016. Т. 1. № 52. С. 158-161.

6. Ваганова О.Е., Зверякина С.А. ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОЙ СИСТЕМЫ АНАЛИТИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ КАПИТАЛОМ КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ NovaInfo.Ru. 2016. Т. 1. № 53. С. 137-142.

7. Ваганова О.Е., Синкин М.А. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ДОБРОСОВЕСТНОЙ КОНКУРЕНЦИИ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА В ОБЛАСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА NovaInfo.Ru. 2016. Т. 1. № 53. С. 142-146.

8. Ваганова О.Е., Рудольф А.В. ДЕВЕЛОПМЕНТ: ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ПРЕДПРИЯТИЯ NovaInfo.Ru. 2016. Т. 1. № 53. С. 176-180.

9. Ваганова О.Е., Рудольф А.В. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОГО ТОРГОВОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ NovaInfo.Ru. 2016. Т. 3. № 54. С. 152-156.

10. Зверякина С.А., Ваганова О.Е. ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ НА ОСНОВАНИИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Решение. 2016. Т. 1. С. 380-382.

11. Рудольф А.В., Ваганова О.Е МЕТОДЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА В ОБЛАСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО ХОЗЯЙСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО СУБЪЕКТА. Решение. 2016. Т. 1. С. 415-417.

12. Синкин М.А., Ваганова О.Е. СТРОИТЕЛЬСТВО МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ: ДОБРОСОВЕСТНАЯ КОНКУРЕНЦИЯ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗА Решение. 2016. Т. 1. С. 423-425.

13. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ

14. Зубкова В.К., Ефремова Н.А., Тэйслина О.Г., Криволапов А.М., Козельская И.Н., Данилова С.Н., Козлова Е.В., Щербань Е.Г., Драпова О.В. УПРАВЛЕНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКОЙ Саратов, 2003.

15. Наталия Александровна Ефремова ИНСТРУМЕНТЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ В ПЕРИОД КРИЗИСНОЙ ФАЗЫ ЦИКЛИЧНОЙ ДИНАМИКИ РАЗВИТИЯ; под ред. Долгого В. И.; Федер. агентство по образованию, Сарат. гос. соц.-эконом. ун-т. Саратов, 2005.

16. Ефремова Н.А. ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ В КРИЗИСНОЙ ФАЗЕ РАЗВИТИЯ В сборнике: «…И помнит мир спасенный…» Сборник научных трудов по итогам Международной научно-практической конференции: в 2-х томах. Ответственный редактор Н.С. Яшин. 2015. С. 161-162.

17. Ефремова Н.А. О РИСКАХ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ ПОВЫШЕННОЙ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ В сборнике: Актуальные проблемы управления: теория и практика Материалы VI Международной (очно-заочной) научно-практической конференции. Саратовский социально-экономический институт (филиал) РЭУ им. Г.В. Плеханова. 2016. С. 63-67.

Размещено на Allbest.ru