Затраты при строительстве жилого объекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Затраты при строительстве жилого объекта

Назмутдинова Камила Радиковна, бакалавр, студент

Башкирский государственный аграрный университет

В данной статье рассматриваются затраты на строительство жилого объекта. Приведены причины от которых зависят затраты на строительство.

Строительство -- это создание новых зданий, строений, сооружений и самая развивающаяся сфера экономики в России на сегодняшний день благодаря возрастающему спросу на жилье, склады, ангары, производственные объекты.

Для успешной деятельности предприятия нужно полагаться на разработанные планы и продуманную стратегию. Главной задачей планирования для осуществления ее деятельности является полное и своевременное обеспечение необходимыми ресурсами компании.

В зависимости от назначения строящихся объектов различают следующие виды строительства:

· промышленное (заводы и фабрики);

· транспортное (дороги, мосты, тоннели);

· гражданское (жилые дома, общественные здания);

· военное (объекты военного назначения);

· гидротехническое (плотины, дамбы, каналы, берегоукрепительные сооружения и устройства, водохранилища);

· гидромелиоративное (системы орошения, осушения).

В настоящее время вклад инвестиций в строительство -- выгодный бизнес. Напомним, инвестиции -- это долгосрочные вложения в различные отрасли национального хозяйства или частных лиц, в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Осуществление инвестиционной деятельности регулируется законодательством Российской Федерации, в первую очередь:

· Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ (в ред. от 28.12.2013) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее -- Федеральный закон № 39-ФЗ);

· Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 12.03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· Градостроительным, Гражданским, Жилищным, Земельным кодексами РФ.

· Строительная деятельность осуществляется в соответствии с законодательными актами -- федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, документами Минрегиона, Минстроя России, Росстроя (ранее -- Госстрой), а также других министерств и ведомств.

· Нормативно-техническая база законодательных актов по строительству включает в себя:

· типовые инструкции по охране труда для работников строительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства;

· действующие строительные нормы и правила (СНиПы);

· единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы (ЕНиРы);

· иные виды нормативно-технической документации: своды правил, СанПиНы, ГОСТы, руководящие документы системы, нормы пожарной безопасности, ведомственные строительные нормы, справочники базовых цен и др.

Рассмотрим основные факторы стоимости объектов недвижимости.

1. Объективные факторы. Это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Данные факторы можно разделить на:

o макроэкономические - это факторы, которые связаны с общей конъюнктурой рынка, т.е. налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.;

o микроэкономические - это факторы, которые характеризуют объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

o массированная реклама;

o инфляционные ожидания;

o симпатии;

o осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

o местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

o архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

o состояние объекта недвижимости;

o наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

o экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно - экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

o количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

o объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

o престижность района;

o экологическая обстановка в районе;

o транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

o социальная однородность дома;

o характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

o юридическая «чистота» объекта.

Факторы влияющие на стоимость любой недвижимости можно разделить на несколько уровней:

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

1. социальные:

o базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

o тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

o тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

o стиль и уровень жизни.

2. экономические:

o общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

o факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

o факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

3. физические:

o климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

o экология;

o сейсмические факторы.

4. политические (административные):

o политическая стабильность, безопасность;

o налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

o зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

o строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

o услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

o наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

1. местоположение:

o по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

o наличие и состояние коммуникаций;

o наличие объектов социально-культурного назначения;

o размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

2. условия продаж:

o особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей;

o условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

1. физические характеристики:

o физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

o качество строительства и эксплуатации;

o наличие коммунальных услуг;

o функциональная пригодность;

o привлекательность, комфорт.

2. архитектурно-строительные:

o стиль, планировка, конструкции и т. д.;

o объемно-планировочные показатели и др.

3. финансово- эксплуатационные:

o эксплуатационные расходы;

o стоимость строительства;

o доходы, генерируемые объектом недвижимости.

недвижимость оценка стоимость

Список литературы

1. Залилова, З. А. Анализ стоимости жилья по столице Республики Башкортостан [Электронный ресурс] / З. А. Залилова, Э. Ф. Сагадеева. - Электронные текстовые данные. - // Российский электронный научный журнал. - 2014. - № 3 (9). - С. 12-21.

2. Залилова З.А. Анализ стоимости жилья по столице Республики Башкортостан [Текст] / З. А. Залилова, Э. Ф. Сагадеева. - Статистика и бизнес-аналитика: через знания, интерес и ответственность к развитию информационного общества: сб. докл. Междунар. науч.-прак. конф. в 2 томах, т.1, Саранск, 26 -27 февраля 2016 г. / НИУ ФГБОУ ВПО «Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарёва», Мордовиястат, РАС. - Саранск, 2016 - С. 370 -379.

3. Залилова, З.А. Статистико-экономическое исследование производства продукции пчеловодства [Текст]: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук (08.00.12) / Залилова Зария Альфировна; Оренбургский государственный аграрный университет. - Уфа, 2010. - 24с.

4. Лубова, Т. Н. Многомерная классификация регионов Приволжского федерального округа по уровню финансовой безопасности [Текст] / Т. Н. Лубова // Конкурентоспособность региона в условиях экологических и демографических ограничений: Материалы межрегиональной научно-практической конференции. - Улан-Уде: Изд-во БНЦ СО РАН, 2009. - с. 149-159.8.

5. Лубова, Т. Н. Классификация регионов Российской Федерации методом кластерного анализа [Текст] / Т. Н. Лубова // Образование, наука, практика: инновационный аспект: Сб. материалов международной научно-практической конференции, посвященной памяти профессора А.Ф. Блинохватова. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008. - С.379-381.

6. Магафуров, К. Б. Научные основы развития сельского хозяйства Республики Башкортостан [Текст] / К. Б. Магафуров,Н. Х. Ямилов, С. Е. Иванов, Г. А. Хабиров, Э. Ф. Сагадеева, А. Г. Шарафутдинов, В. Г. Рахметов, А. Ф. Исхаков; Башкирский ГАУ. - Уфа: Изд-во БГАУ, 2003. - 112 с.

7. Сагадеева, Э. Ф. Оценка стоимости жилья в условиях кризиса [Электронный ресурс] / Э. Ф. Сагадеева, З. А. Залилова. - Электронные текстовые данные. - // Российский электронный научный журнал. - 2015. - № 3.

8. Сагадеева, Э. Ф. Анализ стоимости жилья в Приволжском Федеральном округе [Электронный ресурс] / Э. Ф. Сагадеева, А. И. Мустафина. - Электронные текстовые данные. - // Экономика и социум. - 2014. - № 4-4 (13). - С. 717-720.

9. Сагадеева, Э. Ф. Анализ стоимости жилья по западной части Республики Башкортостан [Текст] / Э. Ф. Сагадеева, А. А. Арсланова // Состояние и перспективы увеличения производства высококачественной продукции сельского хозяйства: сб. науч.-практ. конф. к 75-летию со дня рождения кандидата техн. наук, доц. Савельева А.В. / ФГБОУ ВПО БашГАУ. - Уфа, 2014. - С.167-170.

10. Сагадеева, Э.Ф. Анализ цен на жилье в городе Стерлитамак [Текст] / Э. Ф. Сагадеева, М. Я. Наумова // Состояние и перспективы увеличения производства высококачественной продукции сельского хозяйства: сб. науч.-практ. конф. к 75-летию со дня рождения кандидата техн. наук, доц. Савельева А.В. / ФГБОУ ВПО БашГАУ. - Уфа, 2014. - С.146-149.

Размещено на Allbest.ru