Определение корректировок для рынка жилой недвижимости
Сравнительный подход как основной метод определения рыночной стоимости жилой недвижимости. Характеристика ряда ценообразующих факторов. Особенности определения их количественных значений для вторичного рынка жилой недвижимости методом парных продаж.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | статья |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 31.07.2018 |
| Размер файла | 198,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Определение корректировок для рынка жилой недвижимости
Активность рынка жилой недвижимости обуславливает применение сравнительного подхода как основного при определении рыночной стоимости. В соответствии с ФСО № 7 (п. 22 д) оценщик при определении стоимости сравнительным подходом может использовать качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Метод количественных корректировок является методом который наиболее часто применяется при оценке жилой недвижимости. При его использовании проводится сравнение каждого объекта аналога с объектом оценки. Учитывая, что каждый объект недвижимости уникален и обладает своим набором качественных и количественных ценообразующих факторов, то выявленные различия необходимо скорректировать.
В практике оценки квартир в качестве основных элементов сравнения, по которым производятся корректировки, выступают: условия рынка (скидки к ценам предложений), площадиь квартиры (общая, жилая, кухни), этаж расположения, наличие балкона/лоджии, состояние помещений квартиры, тип дома, тип санузла, транспортная доступность.
При этом оценщик, сталкивается с необходимостью обоснования каждой применяемой в расчете корректировки, и это во многом зависит от «пользователя» отчета об оценке стоимости, в качестве которого в большинстве случаев выступает кредитная организация. Некоторые банки позволяют использовать специализированные сборники для оценщиков, в которых приведены диапазоны корректирующих коэффициентов для различных типов недвижимости и элементов сравнения, другие настаивают на необходимости расчета значения каждой корректировки.
При необходимости расчёта поправки как правило используют:
1. метод корреляционно-регрессионного анализа;
2. метод парных продаж.
Корреляционно-регрессионное моделирование предполагает построение модели, описывающей зависимость стоимости недвижимости от ценоформирующих характеристик.
Метод парных продаж предполагает анализ нескольких объектов недвижимости, для выявления продажи двух объектов, которые идентичны, за исключением одной ценообразующей характеристики, которая и определяет разницу в цене, а она в свою очередь является количественным значением корректировки.
Для определения значений корректировок методом парных продаж была сформирована выборка квартир в первом квартале 2015г. на вторичном рынке жилой недвижимости г. Волгограда с количеством предложений 340, полученных из открытых источников информации (https://www.avito.ru/volgograd, http://realty.vdv-s.ru/), с уточнением параметров предложений по телефону и от риэлтерской компании.
Учитывая, что местоположение является определяющим ценообразующим фактором, то для определения значений корректировок, квартиры были сгруппированы по административным районам г. Волгограда и дополнительно каждый район был разбит на сектора (к примеру Дзержинский район: «Жилгородок», «Семь ветров», «Ангарский», «По проспекту Жукова»). Также следует отметить, что расчеты велись по цене предложения 1кв.м. общей площади квартир.
В качестве элементов сравнения по которым определены значения корректировок были выбраны:
1. тип санузла (совмещенный / раздельный). Наличие раздельного санузла для жильцов является более предпочтительно, чем совмещенного. Основная проблема совмещенного санузла это неудобство пользования санузлом несколькими жильцами;
2. этаж расположения (крайние этажи / средний этаж). Наибольшим спросом обладают квартиры расположенные на средних этажах. Отрицательными факторами квартир расположенных на первом этаже являются: низкий уровень инсоляции, возможность появления неприятных запахов из подвала, низкий уровень расположения окна и т.д. Отрицательными факторами квартир расположенных на верхнем этаже являются: вероятность протечки крыши, повышенная температура в помещении и т.д.
3. тип дома (кирпичный / панельный). Кирпичный тип дома обладает рядом преимуществ в сравнении с панельным типом: тепло- и звукоизоляция, экологичность, долговечность и т.д.
4. наличие балкона или лоджии. Наличие балкона и/или лоджии является дополнительным улучшением и при приобретении потенциальными покупателями такой квартире отдается предпочтение (при прочих равных условиях).
Данные по парным продажам, представлены в табличной форме, и расположены в порядке возрастания.
Табл. 1. Результаты расчета значений корректировок методом парных продаж
|
№№ |
Тип санузла |
Этаж расположения |
Тип дома (материал стен) |
Наличие балкона/лоджии |
|
|
1 |
0,46% |
0,46% |
0,45% |
0,70% |
|
|
2 |
1,14% |
0,66% |
0,65% |
1,02% |
|
|
3 |
1,59% |
1,04% |
1,29% |
1,18% |
|
|
4 |
1,64% |
1,15% |
1,85% |
1,76% |
|
|
5 |
1,74% |
1,85% |
2,17% |
1,84% |
|
|
6 |
2,31% |
2,13% |
2,22% |
1,84% |
|
|
7 |
2,61% |
2,33% |
2,27% |
2,21% |
|
|
8 |
2,70% |
2,54% |
2,70% |
2,27% |
|
|
9 |
3,03% |
2,80% |
2,83% |
2,36% |
|
|
10 |
3,45% |
2,86% |
4,00% |
2,94% |
|
|
11 |
3,53% |
3,35% |
4,00% |
2,94% |
|
|
12 |
3,72% |
4,00% |
4,14% |
3,33% |
|
|
13 |
3,84% |
4,00% |
4,17% |
3,60% |
|
|
14 |
4,00% |
4,00% |
4,29% |
3,64% |
|
|
15 |
4,41% |
4,15% |
4,32% |
3,65% |
|
|
16 |
4,44% |
4,33% |
4,65% |
4,35% |
|
|
17 |
4,55% |
4,55% |
5,11% |
4,35% |
|
|
18 |
4,76% |
4,58% |
5,36% |
4,52% |
|
|
19 |
4,76% |
4,62% |
5,63% |
4,65% |
|
|
20 |
4,92% |
4,76% |
4,91% |
||
|
21 |
4,84% |
5,56% |
|||
|
22 |
5,13% |
||||
|
23 |
5,16% |
||||
|
24 |
5,41% |
Графически результаты расчета представлены на рисунках.
Рис. 1. Значения корректировок по характеристике «тип санузла»
Рис. 2. Значения корректировок по характеристике «этаж расположения»
Рис. 3. Значения корректировок по характеристике «тип дома»
Рис. 4. Значения корректировок по характеристике «наличие балкона/лоджии»
Используя описательную статистику в Microsoft Excel были получены следующие результаты
Табл. 2. Статистически показатели корректировок полученных методом парных продаж
|
Элемент сравнения |
Тип санузла |
Этаж расположения |
Тип дома (материал стен) |
Наличие балкона/лоджии |
|
|
Значение, % |
|||||
|
Среднее |
3,180% |
3,362% |
3,269% |
3,030% |
|
|
Стандартная ошибка |
0,301% |
0,313% |
0,361% |
0,303% |
|
|
Медиана |
3,488% |
4,000% |
4,000% |
2,941% |
|
|
Мода |
#Н/Д |
4,000% |
4,000% |
2,941% |
|
|
Стандартное отклонение |
1,346% |
1,533% |
1,573% |
1,387% |
|
|
Дисперсия выборки |
0,018% |
0,024% |
0,025% |
0,019% |
рыночный стоимость недвижимость вторичный
Исследованные ценообразующие характеристики имеют равнозначное влияние на стоимость квартир, находясь в диапазоне 3 - 3,4%. Диапазон каждой корректировки при условии нормального распределения находится в границах стандартного отклонения.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.
дипломная работа [69,5 K], добавлен 17.12.2013Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Понятие, характеристика классов жилой недвижимости. Тенденции спроса и предложения на рынке. Влияние экономических факторов. Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода.
дипломная работа [1,9 M], добавлен 19.09.2016Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016Типология объектов многоквартирного жилищного строительства. Исследование первичного и вторичного рынка многоквартирной жилой недвижимости в Пермском муниципальном районе. Особенности старого фонда, "сталинок", "хрущевок", домов индивидуального проекта.
курсовая работа [6,8 M], добавлен 27.12.2014Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
курсовая работа [49,6 K], добавлен 17.04.2016- Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8
Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014 Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.
курсовая работа [270,6 K], добавлен 28.05.2014Определение понятий рынка недвижимости, жилья, первичного и вторичного рынка. Рассмотрение основных операций с помещениями в частной собственности. Виды, типы и серии жилых домов. Анализ цен предложений на современном рынке жилой недвижимости г. Казань.
реферат [275,8 K], добавлен 19.06.2015Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010- Типологическая классификация объектов недвижимости на территории квартала муниципального образования
Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в городах Уфа, Стерлитамак и Оренбург, характеристика застройки. Классификация объектов внутриквартальной застройки. Изучение рынка жилой недвижимости, сведения о ее состоянии. Разработка рекомендаций.
контрольная работа [569,6 K], добавлен 22.09.2019 Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011Анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости. Исследование рынка, к которому относится объект оценки. Зонирование жилой недвижимости г. Саратова. Определение рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 05.03.2013Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012Анализ рынка жилья, его функции, оценка рыночной стоимости. Проблемы и решения прогнозирования рынка жилой недвижимости г. Сургута. Концепция информационно-аналитической среды, предназначенная для повышения эффективности деятельности его участников.
дипломная работа [4,0 M], добавлен 20.04.2012
