К вопросу об оценке жилья на основе его потребительской ценности

Размещено на http://allbest.ru

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет

К вопросу об оценке жилья на основе его потребительской ценности

Голубкова Ксения Викторовна, магистр

Кожин Владимир Александрович,

докттор наук, профессор



Цена как денежное выражение стоимости товара классифицируется по степени регулируемости: свободные, складывающиеся на рынке под влиянием спроса и предложения; регулируемые, нормируемые под влиянием спроса и предложения, но с определенным воздействием государства и фиксированные, устанавливаемые государством.

Перечисленные виды цен, формируются на основе базовых рыночных условий, используя затратный и ценностный подходы к ценообразованию, исходя из того, что товар имеет стоимость и потребительную стоимость.

Актуальность данной темы заключается в том, что для любого покупателя немаловажно приобрести не только выгодный товар, но и в результате его использования получить полное удовлетворение потребностей.

Цель работы - доказать, что ценностный подход можно широко применять в практике оценки недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

· Исследовать теоретическую основу затратного и ценностного подходов к ценообразованию.

· Разработать экономика - математическую модель для расчёта цены товара на основе ценностного подходов к ценообразованию.

· Рассмотреть особенности применения разработанных теоретических положений при оценке недвижимости.

Исследование теоретических основ подходов к ценообразованию показало, что при затратном подходе к ценообразованию в настоящее время на практике широко используются различные методы. В их числе методы:

1. Полных издержек, когда цена формируется на основе всех затрат на производство и реализацию продукции.

2. Метод стандартных (нормативных) издержек, позволяющий осуществлять управление затратами по отклонениям, контролировать не только затраты, но и прибыль. Недостаток этого метода в сложности разработки норм расходования всех видов ресурсов.

3. Прямых затрат, когда себестоимость товара определяют только в части прямых затрат, косвенные расходы не распределяются по видам продукции и погашаются из валовой (маржинальной ) прибыли.

4. Усредненных издержек (затрат). При этом переменные расходы определяют по каждому виду продукции прямым счетом, а постоянные затраты рассчитывают по средней величине, одинаковой для всех видов продукции, выпускаемой на предприятии.

5. Целевой нормы прибыли. Этот метод основан на подборе цен для получения требуемой величины прибыли и определения безубыточного объема продаж, используя соответственно модели «МАРКОН» и «ДИРЕКТ - КОСТИНГ».

Ценностные подходы к ценообразованию предполагают использование следующих методов:

1. Метод, основанный на потребительской оценке товара, с выделением в его отпускной цене надбавок за качество, надежность, долговечность и др. В основе данного метода лежит способ сравнения цены с ценой конкурента.

Данный способ формирования цены основан на убеждении клиента. Чтобы доказать покупателю о преимуществах, информацию о качественных характеристиках товара продавец официально публикует на своих сайтах. При использовании данного метода возникают дополнительные затраты на изучение конкурентов и исследование рынка товаров и услуг.

2. Когда цена устанавливается по принципу «следование за лидером». Этот метод используется в случаях, если трудно прогнозировать свои затраты, чтобы занять свою нишу на рынке и объективно оценить реакцию конкурентов.

При использовании данного метода ценообразования цена может быть равна, больше или меньше цены конкурентов. Крупные компании устанавливают примерно одинаковые цены. Более мелкие фирмы применяют небольшие скидки за счет уменьшения величины накладных расходов.

3. Метод, основанный на применении различных цен со скидкой: за оплату наличными, бонусные цены (скидки за оборот), клубные карты (вступительные взносы), дилерские скидки и др.

Ценностный подход к ценообразованию, опирается на систему маркетинга и оценку конкурентоспособности продукции позволяет обеспечивать получение большей прибыли за счёт достижения более выгодного для компании соотношения «ценность /затраты».

Отличительная черта базовых подходов к ценообразованию состоит в том, что у них разная логическая цепочка процесса ценообразования.

Затратный подход является пассивным ценообразованием, так как установление цен происходит на основе затратных методов или под влиянием ценовых решений ведущих конкурентов по схеме:

продукт > технология > затраты > цена > ценность> покупатель.

Ценностный подход формирует активные методы ценообразования с целью более выгодных объёмов продаж, на основе предварительного детального изучения покупателем потребительских свойств, не только качественных характеристик товара, но и его функционального качества, широко используя различные формы тестирования, отзывы и опросы покупателей, возможности «тест-драйва» и др..

При этом покупателем также предварительно рассчитываются средние затраты и ценовой уровень рентабельности при применении (эксплуатации) товара, используя логику разработки цен по схеме:



покупатель > ценность > цена > затраты > технология> продукт.

Несмотря на то, что у подходов к ценообразованию существует разница, они тесно связаны между собой, что необходимо учитывать в расчётах цен товаров на основе ценностного подхода.

Сравнивая эти два подхода можно сделать вывод, что ценностный подход является более продуктивным, поскольку ориентирован на четвёртый уровень качества товаров, свойства которых характеризуется соответствием скрытым (неочевидным) индивидуальным потребностям покупателя.

Ценностный подход опирается на соотношение цены и качества и может рассчитываться по зависимости, учитывающей рассмотренные выше подходы, но и меновую стоимость товара, учитывающую его уровень конкурентоспособности.

Цтц= Сз * Км, (1)

где

· Цтц- цена товара на основе ценностного подхода, в руб.

· Сз - стоимость товара на основе затратного подхода к ценообразованию, в руб.

· Км - коэффициент меновой стоимости, определяемый на основе оценки конкурентоспособности товара на рынке.

При расчёте цен на производимые товары независимо от метода их расчёта необходимо учитывать внутреннее состояние экономики предприятия и внешние обстоятельства и риски, связанные со сложившимися отношениями на рынке.

Исходя из рассмотренных выше обстоятельств, любая организация при установлении цен на свои товары должна руководствоваться следующими принципами:

· Чтобы развиваться компания не должна работать себе в убыток.

· Цена товара должна включать рентабельность не ниже ставки рефинансирования ЦБ, но она должна быть достаточной для расширенного воспроизводства компании.

· При установлении цены товара следует знать допустимую границу её снижения, после которой наступает банкротство компании.

· Цена должна учитывать уровень конкуренции, чтобы установить её характер, какая установилась на рынке цена «продавца» или «покупателя».

Опираясь на теоретические основы и рассмотренные выше принципы ценообразования, компания разрабатывает свою стратегию и политику ценообразования с учётом возможных вариантов цен, представленных таблицей 1, обусловленных объективными обстоятельствами, складывающимися на рынке.

Таблица 1 - Варианты рыночных цен товаров

Слишком низкая цена	Возможная цена на уровне:	Слишком высокая цена
Цена выживания	Себестоимости продукции	Цены конкурентов и цены товаров-заменителей	Уникальных характеристик товара	Нет спроса

Объекты недвижимости существенно отличается от другой продукции, реализуемой на рынке, из-за специфических его характеристик, представленных на рисунке 1.

Эти особенности должны обязательно быть основой для характеристики объекта недвижимости как товара и должно служить основой для их оценки.



Рисунок 1 Специфические характеристики объектов недвижимости

Недвижимость становится тогда товаром, когда его владелец, обладая правами собственности, может продать её, если на рынке есть спрос в них для удовлетворения потребности: в жилище, для эксплуатации нежилого помещения или для целей профессиональной деятельности.

В широком смысле недвижимость как товар должна обладать способностью и удовлетворять, определённые потребности.

Последнее можно представить как состояние клиента его неудовлетворённости или удовлетворённости после сравнения его идеальных ожидаемых характеристик с наличием их в реальном объекте недвижимости. При этом, если оказывается, что характеристики объекта недвижимости больше ожиданий, у покупателя не остаётся никаких шансов, чтобы не приобрести его, если цены будут доступны для клиента

Специфические особенности объектов недвижимости как товара накладывают свой отпечаток и на современные подходы к оценке недвижимости, показанные на рисунке 2.

Рисунок 2 - Современные подходы оценки недвижимости

В практике применяют три основных метода определения стоимости недвижимости, в том числе и земли: затратный, прямое сравнение рыночных продаж, доходный [2, c.548].

Затратный подход к оценке объекта недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учётом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта [2,c. 558]. Затратный подход к оценке недвижимости реализуется в несколько этапов, показанных на рисунке 3.

При сравнительном подходе необходимой предпосылкой для его применения является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основой в сравнительном подходе к оценке недвижимости является принцип замещения, полагая, что потенциальный покупатель, с его точки зрения, вряд ли заплатит за недвижимость цену больше, чем стоимость приобретения аналогичного имущества.



Рисунок 3 - Этапы оценка недвижимости затратным методом.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования.

Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки по зависимости:

С_н^д= Д_п^t * К_р/ С_д-r, (2)

где

· С_н^д -ожидаемая стоимость недвижимости при доходном подходе к его оценке, в руб.

· Д_п^t - дисконтированный доход от вложений в t-ом году, в руб.

· К_р^t - коэффициент стабилизации темпов роста дисконтированного текущего денежного потока от инвестиционных вложений в недвижимость в t-ом году, коэффициент

· С_д - ставка дисконта, в долях ед.

· r - величина= К_р^t - 1.

Оценка по стоимости активов производится лишь для предприятий, рассматриваемых как имущественный комплекс. Эта оценка производится стоимости активов баланса предприятия на последнюю отчётную дату или при продаже этих активов на рыночных условиях.

Рассматривая действующие подходы, приходится констатировать, что на практике практически не применяется ценностный подход к оценке недвижимости.

Такое положение объясняется двумя обстоятельствами:

Во-первых, общепринятые методы оценки недвижимости не содержат для покупателя полной информации, чтобы сделать правильный вывод о соотношении цены и качества.

Во- вторых пока не разработана надёжная и понятная методика ценностного подхода к оценке недвижимости.

Для реализации идеи ценностного подхода к оценке, необходимо исходить из сущности объекта недвижимости как товара [3, с.6], который рассматривал его как триединство физического объекта, объекта гражданских прав и экономического объекта.

В триединстве объект недвижимости раскрывается как экономическая ценность лучшего варианта по потребительским свойствам из известных объектов целевому покупателю.

Установление цены на рынке недвижимости на основе ценностного подхода может осуществляться посредством отбора ключевых признаков по степени влияния их на потребительские, экономические, правовые характеристики объекта недвижимости.

Основным фактором, формирующим спрос на товар- недвижимость является необходимый уровень качества, характеризуемый совокупностью свойств объекта недвижимости, обусловливающих его пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с его назначением.

Их важность в первую очередь определяется с учетом сегмента рынка, функционального назначения и типа объекта недвижимости и характеризуется показателями назначения, надежности, безопасности, экономичности, близостью к инфраструктуре и др.

Определив базовую сущность объекта недвижимости как товара, методика реализации ценностного подхода будет состоять из следующих этапов:

Первый этап. Устанавливается максимальное число значимых характеристик объекта недвижимости как товара в аспектах:

· физического содержания объекта недвижимости (качественные характеристики, площадь, размер, объём, материалы конструкций, состав и мощность инженерных систем, площадь участка земли, месторасположение и др.);

· юридических прав на объект недвижимости (владения, пользования, распоряжения, аренды, лизинга, сервитуты, факторов риска и др.);

· экономических характеристик, дающих представление о стоимости объекта: рыночной, восстановительной, остаточной, доходной; о затратах на содержание объекта недвижимости и др.

Второй этап. Производится выбор максимального числа вариантов объектов недвижимости, претендующих на продажу.

Выявляются характеристики по выбранным вариантам объектов недвижимости, позволяющие покупателю сразу исключить из списка приобретаемых.

Это возможно сделать по причинам:

ь излишней дороговизны, наличия обременений и другим правовым основаниям;

ь неудачных архитектурно-планировочных, конструктивных и дизайнерских решений;

ь неприемлемых вариантов месторасположения, климата, состояния развитости инфраструктуры, современных требований к «умному дому», звука - и теплоизоляции, вентиляции, рельефу местности, к уровню криминализации в районе проживания, его загрязнённости и загазованности, близости к линиям ЛЭП и к вредным производствам;

ь отсутствия мест парковки, земельного участка у дома

ь по другим обстоятельствам, влияющим на качество жизни и здоровье человека.

Третий этап. После исключения неприемлемых вариантов выбираются наиболее значимые качественные характеристики с числом не более 10 для идеального (по мнению покупателя) объекта недвижимости и производится их количественная оценка с использованием матрицы (таблица 2).

Четвёртый этап. Данные качественных характеристик по идеальному объекту и оставшимся для рассмотрения вариантам объектов недвижимости заносятся в таблицу 3 для оценки их конкурентоспособности.

Пятый этап. Используя расчётные данные таблицы 3, принимается решение о возможной покупке подходящего варианта объекта недвижимости.

Пример выбора варианта объекта недвижимости на основе ценностного подхода к оценке недвижимости, который в упрощенной форме производится в следующей последовательности:

1. Формируются исходные данные. Для покупки квартиры предлагается два варианта:

o вариант: 3-к квартира 60 мІ на 8 этаже 9-этажного панельного дома, Ленинский район, ул. Макарова д.5 корп.2., цена м² - 45т. руб.

o вариант: 1-этажный дом 50 мІ из клеёного бруса с участком 6 соток в посёлке Афонино цена м² - 52т. руб.

2. Для количественной оценки значимых качественных показателей используем матрицу (таблица 2).

Таблица 2 - Матрица количественной оценки значимых качественных характеристик объектов недвижимости, выбранных покупателем[4]

	1	2	3	4	5	?	Wi
1	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	2,5	0,28
2	0,5	0,5	1	0,5	0	2,5	0,28
3	0,5	0	0,5	0	0	1	0,11
4	0,5	0,5	1	0,5	0,5	3	0,33
Итого	2,0	1,5	3	1,5	1,0	9,0	1,0

3. Используя качественные характеристики объектов недвижимости и оценки их весомости (Wi) заполняем таблицу 3.[5, с.50-56]

К_к1 =3,62/0,96=3,77 К_к2=3,11/0,94=3,3 Км=3,77/3,3=1,14

На основании данных таблицы 3 можно сделать следующие выводы:

1. Частный дом по соотношению цены качества оказался более конкурентоспособным на рынке недвижимости.

2. У частного дома коэффициент меновой стоимости оказался выше и составил Кк=1,14.

Это означает, что цена продавца квартиры в панельном доме оказалась завышенной на 14%, или на 368,48 тыс. рублей.(56*47* 0,14), если использовать ценностный подход объектов недвижимости в данной рыночной ситуации.

Таблица 3. Оценка конкурентоспособности вариантов недвижимости

Характеристика потребительских свойств недвижимости	Идеальный вариант	Вариант 1. Частный дом	Вариант 2. Квартира в панельном доме
	Показатели	Удельный вес	Расчетные. значения	Показатели	Расчётные значения	Относительные значения	Показатели	Расчётные значения	Относительные значения
1. Площадь, м2	65м2	0,28	18,2	60	16,8	0,92	56	15,68	0,86
2. Местоположение, балл	Верхние Печёры, 100	0,28	28	Афонино, 80	22,4	0,8	Ленинский район, 60	16,8	0,6
3.Материал, балл	Брус, 100	0,11	11	Брус100	11	1,0	Ж/ бет. панели, 70	7,7	0,7
4. Наличие инженерных коммуникаций, балл.	100	0,33	33	90	29,7	0,9	95	31,35	0,95
Итого						3,62			3,11
5. Цена за 1м2, т.руб.	50				48	0,96	47		0,94
Кк						Кк1 =3,77			Кк1 =3,3
Км								1,14

жильё ценообразование недвижимость риск

Заключение

На основе проведённых исследований можно сделать следующие выводы:

1. Исследована теоретическая основа затратного и ценностного подходов к ценообразованию, что позволило:

o показать разницу логического процесса этих вариантов подходов к ценообразованию;

o дать классификацию затратных и ценностных методов ценообразования;

o разработать экономика - математическую модель для расчёта цены товара на основе ценностного подходов к ценообразованию.

2. Рассмотрены особенности применения разработанных теоретических положений при оценке недвижимости.

3. Проведённые расчёты по двум объектам недвижимости с использованием ценностного подхода позволили доказать, что ценностный подход можно широко применять в практике оценки недвижимости.



Список литературы

1. Кожин В.А. Шагалова Т.В.. Моделирование ценообразования для различных видов товаров и услуг в рыночных условиях с учётом ценностного подхода. Журнал ВАК «Экономика и предпринимательство-2013, № 12-4 (41-4, с.539-543).

2. Горемыкин В. А.Экономика Недвижимости: Учебник.-4-е изд.-М.: Высшее образование,2006. - 655с.

3. Жулькова Ю.Н. Экономика отрасли. Экономика недвижимости: Учебное пособие.-Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. - 76с.

4. Кожин В.А. Иванова О. С. Опыт внедрения эффективного механизма системы управления в инвестиционно - строительных организациях Нижегородской области (статья) Журнал «Инновации» - 2006. - №9, стр 105-109.

5. Кожин В.А. Шагалова Т.В.. Теоретические подходы к формированию рыночной цены. Материалы научно- практической конференции ННГАСУ:-Н. Новгород, ННГАСУ, 2016.- 216с.



Аннотация

К вопросу об оценке жилья на основе его потребительской ценности. Голубкова Ксения Викторовна, магистр; Кожин Владимир Александрович, доктор наук, профессор, профессор. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет

В статье рассмотрены теоретические основы к решению проблемы ценообразования с позиций ценностного и затратного подходов. Разработана экономика - математическая модель для расчёта цены товара на основе ценностного подходов к ценообразованию. Рассмотрены особенности применения разработанных теоретических положений при оценке недвижимости с позиции соотношения цены и качества. Для доказательства в статье был использован матричный метод количественной оценки значимых качественных характеристик объектов недвижимости, выбранных покупателем.

Ключевые слова: доходный подход, сравнительный подход, затратный подход, недвижимость, стоимость, цена, ценностный подход, оценка по стоимости активов

Размещено на Allbest.ru

...