Управление стоимостью компании и страхование недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Управление стоимостью компании и страхование недвижимости

Актуальность данной темы обусловлена направленностью исследования на решение одной из важнейших экономических проблем - управление стоимостью предприятия. В условиях глобализации экономики стоимость становится основным критерием оценки эффективности функционирования предприятия с точки зрения собственников, менеджеров и потенциальных инвесторов.

В современной профессиональной экономической литературе и деловой практике управление компанией на основе стоимости получило наименование «управление стоимостью компании». В настоящей работе под управлением стоимостью компании понимается управление компанией на основе стоимости, или управление компанией, ориентированное на максимизацию стоимости.

Концепция управления стоимостью (Value Based Management, (VBM)) представляет собой одну из новейших технологий управления стоимостью компании, успешно применяемую и разрабатываемую за рубежом. Развитие рыночной экономики, усложнение организационной структуры и рост большинства российских компаний, возросший уровень неопределенности, потребность в эффективных инструментах для преодоления кризисных явлений обусловили необходимость разработки данной проблемы и адаптации технологии управления стоимостью к российским условиям. К сожалению, до настоящего момента в отечественной литературе рассматриваются лишь теоретические основы концепции управления стоимостью. Отечественные авторы не предлагают четких рекомендаций и конкретных инструментов для внедрения и использования технологии VBM для целей управления компанией, в том числе для целей антикризисного управления [7].

Концепция стоимости базируется на следующих принципах:

1. Наиболее приемлемый показатель, позволяющий адекватно оценить деятельность компании - это поток денежных средств, генерируемый компанией.

2. Новые капитальные вложения компании должны осуществляться только при условии, что они создают новую стоимость. При этом, создают стоимость новые инвестиции только тогда, когда рентабельность этих вложений выше затрат на привлечении капитала.

3. В изменяющихся условиях окружающей экономической среды сочетание активов компании (ее инвестиционный портфель) так же должно меняться с целью обеспечения максимального роста стоимости компании.

Стоимость компании определяется ее дисконтированными будущими денежными потоками, и новая стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. Правильно налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости, представленных на рисунке 1 [8].

В постсоветской России необходимость в профессиональных оценщиках возникла в начале 90-х годов XX в. За основу при подготовке этих специалистов была принята методология американской школы оценки как наиболее прогрессивная. На базе богатого зарубежного опыта и отечественной практики сформировалась российская школа оценки экономического анализа, бухгалтерского учета, налогообложения.

Рисунок 1. Ключевые факторы стоимости

стоимость экономика глобализация инвестор

Под стоимостью предприятия (бизнеса) следует понимать выраженный в денежной форме и приведенный к настоящему моменту совокупный поток всех выгод от использования его имущества, которые могут извлечь его инвесторы [3].

По мнению Грязновой А.Г. и Федотовой М.А., оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка [4].

Знание основ оценки стоимости предприятия (бизнеса) и управления ею, умение применять на практике результаты такой оценки - залог принятия эффективных управленческих решений, достижения требуемой доходности предприятия.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

С точки зрения системного подхода к предприятию стоимость предприятия (бизнеса) приобретает следующий смысл:

1. в затратном подходе стоимость предприятия есть стоимость элементов (активов), входящих в систему (предприятие);

2. в сравнительном подходе стоимость предприятия есть стоимость предприятия как системы элементов (активов), т.е. стоимость элементов (активов) плюс системный эффект (гудвилл);

3. в доходном подходе стоимость предприятия есть стоимость предприятия как элемента системы высшего порядка (подсистемы), т.е. стоимость элементов (активов) плюс системный эффект первого порядка (гудвилл), плюс системный эффект высшего порядка (корпоративный эффект) [3].

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) во всех случаях проводится с одной конечной целью - осуществления грамотного управления его деятельностью на основании прогнозных данных, полученных в процессе оценки, чтобы предприятие могло выполнять свою главную экономическую функцию - приносить прибыль.

Примерная классификация существующих целей оценки представлена в таблице.

Классификация целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов

В основе концепции управления стоимостью лежит максимизация рыночной стоимостью капитала предприятия. Собственников всё больше интересуют не дивиденды как таковые, а стоимость той доли собственности, которой они владеют и, главным образом, тенденции, возможности её устойчивого долгосрочного роста. Мировая практика показывает, что наиболее конкурентоспособными являются те предприятия, в которых критерием оценки эффективности принимаемых решений служит дальнейшее повышение стоимости бизнеса.

Повышение стоимости предприятия - один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов и только на данных бухгалтерской отчетности предприятия. Однако наряду с внутренней информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом [9].

Результаты оценки бизнеса, получаемые на основе анализа внешней и внутренней информации, необходимы не только для проведения переговоров о купле-продаже - они играют существенную роль при выборе стратегии развития предприятия: в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы предприятия, степень его устойчивости и ценность имиджа; для принятия обоснованных управленческих решений необходима инфляционная корректировка данных финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; для обоснования инвестиционных проектов по приобретению и развитию бизнеса нужно иметь сведения о стоимости всего предприятия или части его активов.

Сегодня для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятия часто требуется информация о стоимости бизнеса. В проведении оценочных работ заинтересованы и другие стороны: государственные структуры (контрольно-ревизионные и другие органы), кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы и акционеры.

Основными факторами в оценке бизнеса являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.

Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего, потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство или неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риск и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» [1].

Как уже было сказано выше, в деятельности любого предприятия существует риск, который невозможно предугадать и спланировать заранее. Любой риск в деятельности организации может негативно отразиться на ее результатах и стоимости бизнеса в том числе. Так как в стоимости предприятия заинтересованы страховые компании и при этом существует риск потери данной стоимости, с целью сохранения и сбережения от финансовых потерь и может быть предложено страхование недвижимости предприятия как имущественного комплекса.

Страхование представляет собой отношения между страховыми организациями (страховщиками) и гражданами (дееспособными физическими лицами), предприятиями, учреждениями, организациями (юридическими лицами) по защите их имущественных интересов при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых страхователями страховых взносов (страховых премий) [6].

Страхование недвижимости - это определенный вид страхования, которое распространяется на жилые здания (квартиры, частные дома, загородные постройки) и нежилые объекты (производственные помещения, склады, промышленные здания) и земельные участки.

Понятие «недвижимости» представлено в Гражданском Кодексе статье 130, которая гласит, что к недвижимым вещам можно отнести земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. все, что неразрывно связано с землей и при перемещении не влечет за собой ущерба, в т.ч. леса, здания, сооружения и пр. Можно сказать, что подобная неразрывная связь с землей, будет определять значительную стоимость недвижимого имущества. Вместе с тем, согласно Гражданскому Кодексу РФ, к объектам недвижимости могут быть отнесены следующие: воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.) [2].

Рынок коммерческой недвижимости представляет собой взаимосвязанную систему экономических механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Основными участниками рынка коммерческой недвижимости являются девелоперские, инвестиционные и консалтинговые организации, конечные пользователи помещений, и государственные регуляторы. Особенности рынка коммерческой недвижимости обуславливают необходимость в особом, отличном от рынков других активов подходе к управлению предпринимательскими рисками. Управление на рынке коммерческой недвижимости подразумевает воздействие на его участников с целью достижения определенного результата, который, в зависимости от того, представитель какой из рассмотренных групп участников является субъектом управления, может заключаться в максимизации прибыли, управление рисками инвестирования, обеспечении информационной прозрачности рынка, сглаживания цикличности рынка, обеспечении качества «продукта» на рынке, и др.

Страхование недвижимости включает в себя потерю как полного, так и частичного уничтожения стоимости объекта.

Представим в виде рисунка возможные случаи страховых ситуаций (рисунок 2).

стоимость экономика глобализация инвестор

Рисунок 2. Виды рисков при страховании недвижимости

Это направление страхования предназначено для покрытия следующих рисков:

· гибели, повреждения или частичной утраты застрахованного имущества;

· неполучения или недополучения ожидаемых доходов из-за нарушения партнерами своих обязательств или по другим причинам, т.е. финансовых рисков;

· возникновения гражданской ответственности перед третьими лицами в случае причинения вреда их здоровью или ущербов их имущественным или другим интересам.

Цель страхования - возмещение ущерба. Принцип возмещения ущерба состоит в том, что страхователь после наступления страхового случая должен быть поставлен в такое же финансовое положение, в котором он находился непосредственно перед ним. В связи с этим встает проблема оценки стоимости страхуемого имущества и определения страховой суммы [6].

Обратимся к научному авторитету Закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации», который почти прямо называет предметом страхования именно защиту. Разберем внимательно фрагмент статьи 2 Закона: «Страхование - отношения по защите интересов физических и юридических лиц…» и т.д. (не будем полностью приводить цитату). То, что «интересы» в данной статье есть объект страхования, ни у кого не вызывает возражений. По поводу чего возникают эти самые страховые отношения? По поводу защиты. Стало быть, законодатель, пропустив одну логическую ступеньку, почти ответил на вопрос, что же в страховых отношениях является предметом: предметом является страховая защита [5].

На сегодняшний момент страхование недвижимости - это один самых главных способов сохранения имущества. Страхователем может выступать как сам собственник - физическое лицо, либо юридическое лицо - организация. Данный процесс осуществляется на основе заключения договора имущественного страхования, порядок которого оговорен в п. 1 статьи 929 Гражданского Кодекса РФ. Согласно закона, договор составляется в двустороннем порядке (между страховщиком и страхователем), в котором первый за обусловленную плату (премию) при наступлении страхового случая обязуется возместить второй стороне причиненные убытки в пределах оговоренной в договоре страховой суммы [2].

Страховые организации, работающие на рынке недвижимости, должны иметь лицензию на проведение страхования финансовых рисков, предусматривающее обязанности страховщика по страховым выплатам в размере полной или частичной компенсации потери доходов (дополнительных расходов) страхователя при неисполнении (ненадлежащее исполнение) договорных обязательств контрагентом застрахованного лица, являющегося кредитором по сделке, и проведение страхования ответственности за неисполнение обязательств, при котором объектом страхования являются имущественные интересы страхователя, являющегося должником, связанные с обязанностью по возмещению убытков, уплате неустойки кредитору в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застрахованным обязательства, в том числе договорного обязательства.

Итак подведем итог. Управление стоимостью получает все более широкое применение в компаниях развитых стран. Оно оказывает существенное положительное воздействие на все стороны их деятельности. Компании, применяющие управление стоимостью, имеют более высокие показатели эффективности по сравнению с другими компаниями, играют возрастающую роль в хозяйственной жизни и несут большую экономическую, социальную и экологическую ответственность. Внедрение управления стоимостью сопровождается реорганизацией существующей в компании системы управления, принятием инновационных решений, повышением роли сотрудников в управлении, широким использованием программ мотивации.

Управление стоимостью начинает постепенно применяться российскими компаниями. Однако его потенциал пока недооценен многими российскими компаниями, и оно не получило достаточного распространения. Более масштабное применение управления стоимостью предполагает использование его как общего управления компанией, а не как метода стратегического управления или финансового менеджмента. Совершенствование государственной экономической стратегии и ее ориентация на максимизацию национального богатства будут способствовать применению управления стоимостью. Одновременно необходима дальнейшая гармонизация российских стандартов бухгалтерского учета, оценочной деятельности, инвестиционного проектирования с соответствующими международными стандартами.

В соответствии с Российским законодательством риск случайной гибели или повреждения имущества возложен на собственника. Осознание меры ответственности собственника за свое недвижимое имущество закономерно порождает необходимость защиты данного имущества.

В странах с развитыми рыночными отношениями механизм страхования признан наиболее эффективным методом защиты имущественных интересов собственников и пользователей жилья. Страхование жилых помещений и строений гарантирует собственникам возмещение финансовых потерь, связанных с восстановлением поврежденного жилья или приобретением нового взамен утраченного.

Список литературы

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный Закон РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ: принят Гос. Думой 16.07.1998 г.: одобрен Советом Федерации 17.07.1998 г.: (ред. от 21.07.2014) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая: от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ [Электронный ресурс]: принят Гос. Думой 21.10.1994 г.: (ред. от 22.10.2014) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

3. Бусов, В.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) [Текст]: учебник / В.И. Бусов, О.А. Землянский, А.П. Поляков; под общ. ред. В.И. Бусова. - М.: Издателство Юрайт, 2014. - 430 с.

4. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) [Текст] / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова [и др.]. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 544 с.

5. Ефимов О.Н. Страховые законодательства и страховая наука о сущности страхования // Пути развития теории и практики современного страхования. 28 октября 2012 Санкт-Петербург. Сборник тезисов международной научно-практической конференции, посвященной 10-летнему юбилею кафедры управления рискам страхования - СПб.: ЭФ СПбГУ, 2012. - 276 с.

6. Ефимов О.Н. Страховое дело [Электронный ресурс]: учебно-методическое пособие / Ефимов О.Н. - Электрон, текстовые данные, - Саратов: Вузовское образование, 2014. - 177 с. - Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/23088. - ЭБС «IPRbooks», по паролю.

7. Сметанина, Е.А. Процесс управления стоимостью компании [Электронный ресурс] / Е.А. Сметанина // ЭНТИ «Наука и образование». - сентябрь, 2010.

8. Т. Коупленд. Управление стоимостью компании [Электронный ресурс] / Т. Коупленд // Вестник McKinsey. - 2014. - Режим доступа: http://www.vestnikmckinsey.ru.

Размещено на Allbest.ru