Зарубежный опыт жилищного финансирования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зарубежный опыт жилищного финансирования

Сазыкина Марина Юрьевна

кандидат экономических наук

Аннотация. В данной статье рассматривается зарубежный опыт жилищного финансирования в странах с переходной экономикой. А также модели, сложившиеся в странах Западной Европы. Число домашних хозяйств, владеющих жильем в странах Восточной Европы вырос в 2000-х гг.

Ключевые слова: домашние хозяйства, жилищные субсидии, система жилищного финансирования.

Annotation. This article examines the international experience of housing finance in countries with economies in transition. As well as the model developed in Western Europe. The number of households owning housing in Eastern Europe grew up in the 2000s.

Keywords: household, housing subsidies, housing finance system

Жилье играет важную роль в экономике страны. Кроме того, жилье зачастую является самым большим нефинансовым активом домашнего хозяйства. Финансирование жилищного строительства, следовательно, имеет решающее значение для общего экономического развития, а также для благосостояния домашних хозяйств и его качества жизни.

Кроме того, жилье - это не простая категория, которая может быть рассмотрена однозначно: с одной стороны, жилье - это одна из базовых потребностей человека, право на которую определяется как базовое социальное человеческое право в большинстве развитых стран мира, с другой стороны, жилье составляет особый тип частной собственности, продающейся на рынке. В связи с масштабной приватизацией жилищного сектора потребность в системах жилищного финансирования возникла в странах с переходной экономикой. После более чем пятнадцати лет переходного периода многие страны до сих пор испытывают только незначительное развитие рыночного финансирования жилищного строительства из-за законодательных барьеров, а также в связи с низким уровнем спроса и финансовой доступности, особенно со стороны нижнего и среднего слоев населения.

В бывших социалистических странах государство долгое время несло ответственность за обеспечение граждан адекватным жильем: несмотря на различные типы жилищной политики, государственные субсидии всегда имели решающее значение, в то время как роль частного финансирования была ограничена. В большинстве случаев жилищные кредиты были кредитами с низкими фиксированными процентными ставками и длительным сроком погашения, выдавались государственными банками и в основе своей не имели залога.

Во многих странах существовала модель планового строительства государством или государственными предприятиями. Механизмы кредитования и частной собственности были наиболее распространенным только в Венгрии, Болгарии, Польше и бывшей Югославии, особенно после 1980 г. Тем не менее, даже в этих странах частные сбережения и льготные кредиты сопровождались крупными государственными субсидиями, или существенной государственной поддержкой. Например, в Болгарии квартиры были впервые построены с использованием государственных субсидий, а позже продавались арендаторам по низким остаточным ценам.

Система жилищных строительных сбережений является популярными среди стран с переходной экономикой. Системы, принятые в Чехии, Словакии, Венгрии и Хорватии, создавались по немецкой модели - создание отдельных финансовых институтов, в то время как в Польше и Словении они оставались в ведении универсальных банков.

Чехия и Словакия ввели системы жилищных строительных сбережений в 1992 году, Венгрия в 1997 году, Хорватия в 1998 году, Румыния в 2004 году [3].

Существуют определенные различия в системах этих четырех стран:

1) системы отличаются по размерам государственных премий на сбережения;

2) минимальным сроком сберегательного периода для получения вкладчиком государственной премии;

3) минимальным сберегательным периодом до снятия сбережений.

Словакия является единственной страной, где правительство может принять решение об изменениях государственных премий; во всех трех других странах это закреплено законом, и изменения должны быть утверждены парламентом.

Польская система жилищных накоплений, основанная в 1996 году, отличается от системы контрактных сбережений: процентные ставки, как для сбережений, так и для кредитов являлись плавающими и привязаны к учетной ставке Национального банка Польши, кроме того, программа реализовывалась через универсальные банки. Государственные премии реализовывались в форме налогового кредита, минимальный срок сбережений составлял лишь два года, сбережения могли быть использованы только для жилищного кредитования, и механизм реализации программы был некоммерческого характера. В связи с неприбыльным характером и лишь косвенной бюджетной поддержкой, система была не очень популярна среди банков. В результате в Польше была введена новая система, сочетающая в себе черты строительной сберегательной системы и прежней системы [2, с. 59].

В Словении национальная жилищная система была создана в 1999 году, она была в какой-то мере похожа на польскую модель: функционировала в рамках существующей банковской системы, процентная ставка по сбережениям и кредитам являлась плавающей, а очень низкая доходность делала эту систему неприбыльной для банков.

Спрос на ипотечные жилищные кредиты в странах с переходной экономикой ниже, чем в развитых странах. Это обусловлено более высоким уровнем безработицы, высокой долей людей, живущих за чертой бедности, более высоким и нестабильным уровнем инфляции и низкими темпами экономического роста.

Выделим следующие факторы, влияющие на объемы выдаваемых кредитов:

1) рыночное жилищное финансирование частично вытесняется льготными жилищными кредитами из государственного бюджета для отдельных категорий граждан;

2) во многих странах жилье является формой инвестиций, и инвесторы в жилую недвижимость хотят уверенности, что стоимость жилья не будет снижаться, однако нестабильность экономической среды и высокая волатильность цен во многих странах не способствуют стабильности на рынке жилья;

3) поддержка со стороны старшего поколения и наследование;

4) высокая доля теневой экономики;

5) отсутствие доступного предложения на рынке жилищного финансирования;

6) нежелание отдавать большую часть своего дохода в качестве платежей по ипотечным кредитам в сочетании с предпочтением потребления других товаров длительного пользования.

В то же время, процент домашних хозяйств, владеющих жильем в странах Восточной Европы, вырос в 2000-х гг. по сравнению с 1990-ми годами: в Словении с 61 до 84 %, в Чехии с 38 до 47 %, в Венгрии с 74 до 92 %, в Польше с 43 до 55 % [2, с. 57].

В странах Западной Европы выделяют три основные модели [1]:

1) южноевропейская модель; 2) англосаксонская модель; 3) сбалансированная модель.

Южноевропейская модель характерна для таких стран, как Италия, Испания, в которых большая часть домашних хозяйств владеет собственным жильем. В Италии около 68% домашних хозяйств имеет собственное жилье, в Испании - почти 80%. Однако высокая доля собственников жилья достигнута не благодаря хорошо функционирующей системе жилищного финансирования, а скорее отсутствию рынка аренды жилья. Частный рынок аренды был ослаблен десятилетиями строгим контролем. Ситуация усугублялась также периодами высокой инфляции, которая усиливала спрос на такие надежные формы вложения, как жилье. К тому же фактически отсутствует рынок аренды социального жилья. И даже социально уязвимые семьи приобретают недвижимость по государственным жилищным программам. В то же время финансовые институты практически лишены возможности изъятия недвижимости в случаях неплатежей по ипотечным кредитам, и в среднем срок ипотечного кредита составляет 15-20 лет и покрывает 40-50% от стоимости жилья. Это ведет к тому, что доля ипотечных кредитов всегда была и остается очень низкой, в Италии, например, 10 % от ВВП. Последствия функционирования подобной системы социально и экономически очень существенны. Так как доступ к ипотечным кредитам ограничен и рынок аренды практически отсутствует, то потребность в жилье покрывается неформальным кредитованием, прежде всего в рамках семьи. Хотя в последнее время в связи с либерализацией законодательства ситуация изменилась, поддержка семьи попрежнему является определяющей особенностью южно-европейских стран.

Модель собственников жилья (или англосаксонская модель) в основном получила распространение в англосаксонских странах. Домовладение исторически считается в этих странах подтверждением высокого статуса человека, и доля жилья в собственности достигает здесь 70%. В Великобритании рынок жилья до недавнего времени был очень зарегулирован, в связи с чем не получил большого развития. Кроме того, при получении кредитов на покупку жилья домашние хозяйства могли использовать налоговые льготы, что служило дополнительным стимулом для приобретения жилья в собственность. За последние 20 лет в Великобритании была приватизировано большое число государственных квартир: в общей сложности около 2 миллионов, причем большинство из них по очень низкой цене. Для англосаксонской модели характерно также использование высокой доли заемных средств при покупке жилья (более 80 %), что, безусловно, облегчает заемщикам доступ на рынок ипотеки. В большинстве случаев в государствах с англосаксонской моделью жилищного финансирования хорошо развита нормативно-правовая база, а также разработаны инструменты для снижения рисков по ипотечным продуктам.

Сбалансированная модель собственности характерна для таких стран, как Германия, Швейцария, Франция, Австрия, в которых доля домашних хозяйств, являющихся собственниками жилья, и доля домашних хозяйств, снимающих жилье, примерно одинаковы. Характерным для этой системы является то, что доля собственников жилья в целом в данных странах ниже, чем в других промышленно развитых странах. В Германии доля жилья в собственности оценивается примерно в 40-45 %. Это значит, что и рынок жилья, сдаваемого в аренду, занимает примерно такую же долю. Причины необходимо искать в основном в истории и жилищной политике этих стран. Кроме того, инфляция в этих странах после второй мировой войны была очень незначительна, что создавало мало стимулов для приобретения жилья в собственность. Хотя спрос на жилье в этих странах является достаточно ограниченным, рынок жилья оценивается как стабильный.

жилищный финансирование переходной экономика

Литература

1. Maclennan D., Muellbauer J., Stephens M. Asymmetries in Housing and Financial Market Institutions and EMU. Oxford Review of Economic Policy. 1998. Vol. 14. № 3. Р. 54-80.

2. Lux M. Housing policy and housing finance in the Czech Republic during transition. IOS Press. 2009.

3.[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.bausparkassen.de/fileadmin/user_upload/GB_2012_web.pdf

Размещено на Allbest.ru