Роль ипотеки в преодолении кризисных явлений в экономике

Размещено на http://www.allbest.ru/

Роль ипотеки в преодолении кризисных явлений в экономике

Литвинова С. А.

аспирант Северо-Кавказской академии государственной службы (г. Ростов-на-Дону),

ведущий специалист отдела розничного бизнеса РосФАО «МДМ Банк»

Аннотация

ипотечный жилищный кредитование ставка

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Однако, кризис внес серьезные коррективы в развитие рынка ипотечного кредитования в России: бурный рост сменился резким спадом. Статья посвящена выявлению роли ипотеки в преодолении кризисных явлений в экономике страны

Ключевые слова: ипотека, секьютиризация, финансовый кризис, рефинансирование, маневренный фонд, заемщик, кредиторская задолженность

Жилищная проблема остается не только одной из наиболее важных социальных задач государства, но в условиях кризиса приобретает еще большую значимость. Ипотека является стимулирующим фактором спроса, а спрос в свою очередь ведет к росту предложений в строительном секторе.

Опыт многих стран свидетельствует об усилении поддержки ипотеки в условиях экономического кризиса. Люди приобретают жилье, соответственно, строительные организации мотивированы на расширение объемов строительства. Как следствие, растет производство стройматериалов -- растет и спрос на мебель. В условиях кризиса из-за колебаний курса валют сокращается доля импорта и на этом фоне отечественные производители могут получить преимущества на внутреннем рынке. В перспективе это означает появление новых рабочих мест, что может стать дополнительным стимулом к росту экономики.

В последние годы по темпам роста отечественная строительная индустрия занимала лидирующие позиции. В сравнении с темпами роста ВВП в 2006-2007 гг. (соответственно 108,1 и 105,6%) темпы роста стройиндустрии опережали их и достигали показателей соответственно 109,3% и 113,2%. Не случайно, эксперты-аналитики называли эту отрасль локомотивом роста экономики наряду с оптовой и розничной торговлей, ресторанным и гостиничным бизнесом, а также финансовыми услугами.

В 2008 г. было введено в эксплуатацию 765,6 тыс. квартир общей площадью 63,8 млн кв. метров, что составило 104,5% к предыдущему году (в 2007 г. было введено 61,0 млн кв. метров, что составило 120,6% к уровню 2006 г.). За девять месяцев 2009 г. было введено 144, 794 тыс. объектов общей площадью 42,166 тыс. кв. метров [1].

Рост ипотечного кредитования тесно взаимосвязан с ростом строительства. Ипотека в нашей стране стала активно развиваться с 2002 г., благодаря становлению системы рефинансирования ипотечных кредитов, а также возможности секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация -- это процесс вовлечения активов в выпуск и обслуживание ценных бумаг [2]. За прошедшие годы в нашей стране был выстроен эффективный ипотечный механизм. В 2006-2007 гг. темпы роста предоставления ипотечных жилищных кредитов гражданам существенно превышали плановые показатели, а процентная ставка по выдаваемым ипотечным кредитам неуклонно снижалась. К концу 2007 г. средневзвешенная процентная ставка составляла в рублях -- 12,6%, в иностранной валюте -- 10,9 %.

За 9 месяцев 2008 г. населению было выдано ипотечных жилищных кредитов на 537 млрд рублей (89,5% к плановому показателю 2008 г. и 147,6% к аналогичному периоду 2007 г.).

За девять месяцев 2009 г. банки, работающие в России, выдали ипотечных кредитов на общую сумму 100 млрд руб. Падение рынка ипотеки связано с высокими ставками по займам.

Кроме того, препятствием для развития рынка является высокий первоначальный взнос -- до 50%.

Среднерыночная ставка по кредиту в рублях, по данным на июнь 2009 г.:

Президент России Дмитрий Медведев заявил, что российский рынок ипотечного кредитования вернется на докризисный уровень через два-три года. Глава государства отметил, что даже возврат к докризисным ставкам (12-14%) недостаточен для развития рынка ипотеки. По его мнению, приемлемой является ставка в размере 6-7% годовых. Медведев также заявил, что государство ставит перед собой цель -- сделать доступной ипотеку для 50% россиян [3].

Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в России, что нашло выражение в закрытии внешних рынков рефинансирования, отсутствии инвесторов в ипотечные облигации внутри России, проблемах с фондированием банков, кризисе недоверия между банками. В результате многие банки стали отказываться от предоставления ипотечных кредитов или приостанавливать свои программы, тогда как другие ужесточили требования к заемщикам и к условиям выдачи ипотечных кредитов, значительно увеличив процентную ставку по ним.

Эти процессы, объективно сдерживающие ипотеку в нашей стране, протекают на фоне роста инфляции, снижения платежеспособности населения, что, в свою очередь, ведет к снижению доступности ипотечных кредитов. Для нынешнего этапа характерны перераспределение рынка среди участников ипотечного кредитования и замедление темпов его развития. Все это негативно сказывается на объемах выдачи ипотечных кредитов.

За 2006-2008 гг. в целях поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов из федерального бюджета на увеличение уставного фонда АИЖК были направлены соответственно: в 2006 г. -- 3,7 млрд руб., в 2007 г. -- 4,5 млрд руб., в 2008 г. -- 66 млрд руб. (в том числе только в декабре прошлого года -- 60 млрд руб.). Суммарный объем рефинансированных ипотечных кредитов (займов) за период с октября 2009г. по ноябрь 2009г., составил 4 974,90 млн рублей [4].

Развитие ипотечного кредитования в России стало возможным благодаря изучению и внедрению опыта, который сложился на зарубежных рынках. На них же были совершены первые сделки секьюритизации ипотечных и иных активов. Разразившийся мировой финансовый кризис вынудил многие российские банки отложить подобные сделки на более поздние сроки в силу утраты интереса к ипотечным бумагам со стороны инвесторов.

Однако если за рубежом класс инвесторов существует и будет развиваться дальше, в том числе после окончания кризиса, то в России группа таких инвесторов не создана. По завершении кризиса или при активности фондовых рынков первыми в такой ситуации будут проявлять интерес инвесторы, которые имеют опыт работы с подобными финансовыми инструментами, иными словами, зарубежные инвесторы. Кроме того, зарубежные фондовые рынки более развиты, чем в России, поэтому ожидается, что восстановление рынка ипотечных ценных бумаг начнется за рубежом. И это станет стимулом для оживления нашего внутреннего рынка. Важным условием для такого взаимодействия должно стать придание механизмам секьюритизации универсального характера.

За 10 лет, прошедших с принятия в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге)», в области нормотворчества удалось сделать немало. В частности, были приняты поправки в Федеральный закон «Об ипотеке», вводящие депозитарный учет закладных. Основные идеи этого документа -- передача прав на закладную в системе учета депо, прекращение действия договоров в случае выдачи закладной, закрепление однозначного толкования действий регистраторов при регистрации ипотеки и внесении изменений в закладную и др.

В кризисной ситуации обострилась проблема погашения неплатежей по ипотечным кредитам. Разработать какую-то единую схему борьбы с неплательщиками практически невозможно, поскольку причины неплатежей разные.

Есть заемщики, которые сознательно искажают сведения о себе и своих доходах, то есть фактически обманывают банки. К таким заемщикам необходимо применять строгие меры, вплоть до уголовного преследования.

Другая категория заемщиков рассчитывала на стабильный доход и гарантированную работу. Однако мировой финансовый кризис и спад производства внес свои коррективы. Ипотека -- коммерческий продукт, но банки не могут бездушно относиться к своим клиентам. Поэтому к заемщикам, попавшим в трудное положение по не зависящим от них причинам, необходимо применять иные меры -- меры помощи, разрабатывая планы реструктуризации долга, изменения условий платежа и т.д. и тем самым помогая им восстанавливать свою платежеспособность.

Третья категория заемщиков -- те, у кого не сложилась семейная жизнь. Когда происходит семейный разлад, то некоторые клиенты перестают исполнять свои обязательства перед банком, поскольку теряют интерес к квартире, приобретенной по ипотечному кредиту как атрибуту семейной жизни.

Поэтому, исходя из уроков мирового кризиса и практики просрочек по кредитам среди заемщиков, уместно говорить, во-первых, о повышении качества андеррайтинга (заемщика, его дохода, представленных документов и т.д.), и, во-вторых, о необходимости усиления внимания банков-кредиторов к сопровождению выданного кредита. Практика показывает, что иногда заемщики «забывают» платить по кредиту или намеренно откладывают платеж. Однако в большинстве случаев достаточно разъяснения клиенту негативных последствий подобного поведения для восстановления нормального графика платежей по кредиту.

Система кредитования населения должна мотивировать заемщика к возврату кредита. И вот здесь возрастает роль судебных органов, которые порой долго рассматривают подобного рода иски. Сроки рассмотрения зависят от готовности материалов, явки истцов и ответчиков, достаточной доказательственной базы и других факторов и составляют от 6 месяцев до 1,5-2 лет. Однако, изменения в законодательстве, принятые в декабре 2008 г., позволяют надеяться на улучшение ситуации. В частности, наконец-то определены критерии несоразмерности требований кредитора стоимости предмета залога, что является основанием для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания. Если ранее все это отдавалось на решение суда, то теперь установлены конкретные критерии несоразмерности требований. В частности, указано, что нарушение должником своих обязательств считается крайне незначительным, а размер требований кредитора -- несоразмерным стоимости заложенного имущества, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3-х месяцев. Можно надеяться, что эти изменения позволят избежать субъективного подхода в принятии решения об отказе в обращении взыскания по указанной причине.

Как представляется, в судебной практике важно не только неукоснительное соблюдение процессуальных норм, но и обеспечение интересов банков-кредиторов, выступающих в такого рода конфликтах в качестве потерпевшей стороны, несущей убытки.

Более того, в условиях кризиса нельзя приостанавливать практику взыскания с неплательщиков по кредиту, потому что это чревато «эффектом снежного кома», а именно неоправданный либерализм может вызвать не только неплатежи более крупного масштаба, но и подорвать всю отлаженную систему погашения кредитов дисциплинированными клиентами.

Возрастает роль судебных приставов в исполнении судебных решений по взысканию обращений ввиду прогнозируемого вследствие кризиса роста невозвратов залогов по ипотечным кредитам.

Судебные приставы-исполнители в соответствии с действующим законодательством обязаны извещать должника о времени и месте совершения исполнительных действий. В противном случае, в соответствии со ст. 122 Закона «Об исполнительном производстве» должник имеет право обжаловать действия судебного пристава-исполнителя в течение 10 дней с момента, когда ему стало известно о произведенных действиях.

На практике это ведет к тому, что приставы стараются не осуществлять никаких действий (особенно по аресту и передаче имущества на реализацию), если нет подтверждения об извещении должника, чтобы избежать последующих судебных разбирательств.

В случае нахождения должника в розыске судебный пристав-исполнитель в соответствии со ст. 40 Закона «Об исполнительном производстве» может приостановить исполнительное производство, чем зачастую и пользуется. С учетом того, что среди должников встречаются и мошенники, объявленные в розыск органами внутренних дел, такая практика ведет к тому, что банк даже при наличии у скрывающегося должника имущества не может взыскать задолженность.

Новая редакция Закона «Об исполнительном производстве» установила, что имущество должника может быть передано на ответственное хранение только ему или специализированной организации (ст. 86), что на практике ведет к тому, что должнику, который скрывается, передать нельзя, а у судебных приставов нет договоров с организациями-хранителями.

Важная задача -- защита интересов участников ипотечного рынка от мошенничества отдельных фирм, аккредитованных при службе судебных приставов и специализирующихся на реализации залогов.

Нередко фирмы-реализаторы не хотят заниматься продажей «неликвидного» имущества, так как они несут не возмещаемые им затраты на публикацию объявлений, хранение имущества и т.д.

Кроме того, нет гарантий возмещения кредитору денежных средств в случае недобросовестности реализатора (если реализатор-коммерческая фирма присваивает денежные средства, полученные от продажи имущества, на которое обращается взыскание).

Нужно всемерно приветствовать намерение заемщика погасить задолженность перед банком-кредитором и в этой связи следует поддерживать практику внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, которое, без сомнения, имеет большее преимущество перед судебным порядком. В данной ситуации стороны самостоятельно решают вопрос, заключив соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания. В этом случае нет необходимости подавать иски в суд, а сам процесс занимает время, необходимое только для организации аукционов.

Как известно, на практике это происходит путем передачи квартиры должником -- клиентом на реализацию банку или -- что, по мнению экспертов, более предпочтительно, путем самостоятельной продажу квартиры под контролем банка.

К сожалению, недавние поправки в действующее законодательство, в частности, в Закон «Об ипотеке (залоге)», могут отрицательно сказаться на дальнейших планах банков по выдаче ипотечных кредитов. Дело в том, что если ранее кредитор и должник в случаях, разрешенных законом, могли заключить соглашение и решить вопрос обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, то включение в закон п. 4 ст.54.1 лишил их этого права, поскольку закон запретил внесудебный порядок обращения взыскания на жилое помещение, если оно принадлежит на праве собственности физическому лицу. Обращение взыскания в такой ситуации только в судебном порядке не позволит оперативно решать вопросы возмещения кредитору понесенных затрат и не будет способствовать росту привлекательности ипотечного кредитования.

В условиях кризиса идет сокращение производства, и, как следствие, сокращаются рабочие места и все более актуальным становится создание переселенческого (т.н. маневренного) фонда.

Несмотря на то, что примерно 90% споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо. Следуя «кризисным» прогнозам нужно готовиться к такого рода сценарию. Маневренный фонд нужен, и даже, если он не будет востребован «по полной программе», его частичное использование позволит существенно снизить социальную напряженность. Люди будут знать о об этом фонде и о возможности в случае вынужденного дефолта переселения не на улицу, а в специально выделенный для этих целей жилой фонд.

Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье, так как пустующие помещения можно предоставлять в краткосрочную аренду.

Дело в том, что практически каждый ипотечный кредит, выданный банком, обеспечен залогом недвижимости. При резком падении цен продажная цена жилья может не покрыть всех убытков кредитора, что отразится на его финансовой устойчивости и возможности дальнейшего кредитования населения.

Поэтому создание организации, способной в кризисный период выкупать жилье, на которое обращается взыскание, можно только приветствовать.

Таким образом, решаются сразу две проблемы: во-первых, обеспечивается возврат выданных банком кредитных средств и тем самым восстанавливается его ликвидность; во-вторых, идет формирование маневренного фонда, в который отселяются бывшие должники по ипотечным кредитам.

Конечно, срок, на который предоставляется такое жилье, ограничен. Цель выделения такого жилья -- предоставить заемщику время для восстановления своей платежеспособности и решения жилищной проблемы. Граждане, получившие жилье в маневренном фонде, заключают договор найма на период продажи заложенной квартиры и завершения расчетов с банком. Когда сроки, указанные в договоре истекают, бывшие должники обязаны освободить занимаемое жилье.

Впервые идея создания такого фонда прозвучала в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 [5]. В Концепции предлагалось внести необходимые изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, которые бы учитывали создание правового механизма обеспечения собственностью заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. В том числе предусмотреть создание специализированного жилого фонда, который не подлежит приватизации (фонда временного проживания), который будет использоваться для переселения граждан.

Инициатива была закреплена в Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу в 2005 году. Так, в ст. 92 ЖК РФ говорится о формировании жилищного фонда, предназначенного для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания в обеспечение возврата кредита.

Особо отмечается, что жилое помещение из маневренного фонда предоставляется только тем гражданам, для которых заложенное в банке недвижимое имущество было единственным.

Разработаны специальные правила отнесения того или иного жилья к маневренному фонду. Они были утверждены постановлением правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 [5]. Согласно правилам жилые помещения должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Норма площади маневренного фонда, предоставляемого должникам, рассчитывается одинаково. Согласно ст. 106 ЖК РФ помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Органы местного самоуправления вправе самостоятельно определять площадь предоставляемого жилья исходя из возможностей региона и объемов жилищного фонда, но не ниже нормы, указанной в законе.

Необходимо иметь в виду, что при предоставлении жилой площади по договорам социального найма, в том числе из маневренного фонда, учитывается пол вселяемых, поскольку заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия, что также может отразиться на размере площади предоставляемого жилья.

Непосредственная обязанность по формированию специализированного фонда согласно ст.2 ЖК РФ возлагается на органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Разумеется, найти оптимально верное решение данной проблемы довольно трудно, поскольку в период кризиса возникают проблемы по поиску и получению дохода, что не может не отражаться на финансовом положении заемщиков и членов его семей.

В целях оказания помощи необходимо разрабатывать и принимать разные варианты и механизмы поддержки, поскольку их дефицит невыгоден ни кредиторам, ни заемщикам, ни государству в целом.

Немаловажно, чтобы в работе по снижению «взрывоопасности» такой социально острой темы как жилье средства массовой информации были нацелены на позитивный настрой, поддерживая такого рода работу. Их задача в условиях кризиса -- не нагнетать, а разъяснять ситуацию с неплатежами и процедурой взыскания по ним. Даже получая отсрочку по платежам на один год, клиенты банков должны знать, что платежи все равно необходимо будет внести, а иначе нужно быть готовыми к выселению в маневренный фонд.

Банковское сообщество считает необходимым обратить внимание на ряд других проблем, ждущих своего решения.

Во-первых, к сожалению, до настоящего времени нет никаких изменений в предоставлении кредитору права требовать от заемщика страхования жизни и здоровья при получении ипотечного кредита не происходит. Поправки, предлагавшиеся банковским сообществом, отклонены и при принятии изменений в Закон «Об ипотеке (залоге)», в декабре 2008 г. они были исключены. В результате банкам приходится выбирать: либо увеличивать процентную ставку по кредиту на 2-3 процентных пункта, либо вводить альтернативу, предлагая ипотечный продукт с более низкой процентной ставкой, но с обязательным страхованием.

В случае ипотеки страхование жизни и здоровья заемщика должно быть включено в пакет необходимых документов и это требование не должно рассматриваться как нарушающее положения Закона «О защите прав потребителей». Более того, это требование повышает качество ипотечного портфеля и создает благоприятный климат для секьюритизации.

Во-вторых, изменения, внесенные в Закон «Об ипотеке (залоге)», в декабре 2008 г., вводят депозитарный учет закладных. Дело теперь осталось за «малым»: спецдепозитарию необходимо разработать документацию и отработать вопрос хранения закладных и учета на них прав в системе депозитарного учета. В-третьих, попытки внедрения эскроу-счетов делались неоднократно, однако до настоящего времени этот вопрос не решен. Хотя законодательство об исполнительном производстве внесены поправки, запрещающие обращать взыскание на денежные средства в ипотечные ценные бумаги, предназначенные для получения инвесторами, до полного расчета с ними, однако это не решает проблему. Дело в том, что это не исключает «перемешивания» денежных средств эмитента и поступающих платежей и не выводит эти платежи из конкурсной массы.

Этот вопрос ждет своего решения, так как он имеет важное значение для развития рынка ипотечных ценных бумаг.

В-четвертых, в сфере налогообложения необходимо решить вопрос о вычетах физическим лицам, приобретающим жилое помещение с использованием кредитных средств. Раньше были льготы по налогообложению с целью создать благоприятные условия для запуска ипотеки. Прошли предусмотренные постановлениями сроки, рынок ипотечных бумаг пока не сформирован. Поэтому целесообразно оставить льготный режим, который может позитивно отразиться и на запуске механизма рефинансирования. Недавно введенное увеличение суммы налогового вычета до 2 млн рублей все же явно недостаточно.

Более того, банковское сообщество предлагает вообще отказаться от ограничений, поскольку они подвигают население к разработке различных схем заключения договоров, помогающих обходить закон и, соответственно, уклоняться от уплаты налога, что явно невыгодно бюджету страны.

Необходимо изменить подход к системе налогообложения прибыли банков. В настоящее время налог уплачивается с начисляемой суммы независимо от времени ее получения и размера. Учитывая кризисные явления, заемщики все чаще допускают просрочки платежей, а банки вынуждены уплачивать налог с неполученной суммы.

Кроме того, варианты реструктуризации долга не позволяют вводить такие механизмы, как льготные платежи, при которых уплачивается только часть суммы, а остальная накапливается для уплаты в будущем. В этом случае банк вынужден уплачивать налог с суммы, которую реально не получал. Следовательно, необходимо изменить подход к налогообложению в этой части и предоставить возможность уплачивать его с фактически полученной суммы.

Реализация всех вышеперечисленных мер, на мой взгляд, способствовало бы его оживлению рынка ипотечного кредитования. Чем быстрее это сделаем, тем быстрее преодолеем последствия мирового кризиса. И здесь в качестве решающего фактора выступает консолидация усилий всех структур и участников рынка ипотечного кредитования.

Литература

1. www.gks.ru

2. Рачкевич А.Ю. Секьюритизация: характерные признаки и определения // Деньги и кредит. -- 2008. -- № 8. -- С.22-31.

3. http://rian.ru/

4. www.ahml.ru

5. http://www.consultant.ru/

Размещено на Allbest.ru