Влияние финансово-экономических факторов на состояние рынка торговой недвижимости Москвы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Влияние финансово-экономических факторов на состояние рынка торговой недвижимости Москвы

Смирнова И.В.

Щесняк К.Е.

К основным финансово-экономическим факторам развития рынка мы относим: стоимость барреля нефти, соотношение курсов валют, уровень инфляции, оборот розничной торговли, объем ВВП, приток иностранного капитала. Рынок недвижимости выступает локомотивом развития других секторов экономики и поэтому в период выхода из экономического кризиса особый интерес представляет исследование зависимости параметров рынка недвижимости от изменения этих факторов. Рынок торговой недвижимости в крупных городах чутко реагирует на изменение вышеуказанных финансово-экономических факторов. Рассмотрим это на примере рынка торговой недвижимости Москвы.

Основными показателями, характеризующими состояние рынка торговой недвижимости являются объём общего предложения торговых площадей на рынке и размер арендной ставки на торговые помещения. Рассмотрим влияние финансово-экономических факторов на данные показатели с помощью инструментов регрессионно-корреляционного анализа.

1. Объем общего предложения торговых площадей в г. Москве представлен на рис. 1, из которого видно, что ежегодная динамика объема предложения на протяжении последних 10 лет положительна. Это говорит о наличии спроса на данный вид недвижимости, неполном насыщении рынка недвижимости торговыми объектами.

2. Следующим показателем, характеризующим состояние рынка торговой недвижимости в Москве является размер арендной ставки на торговые помещения, который в значительной мере определяется степенью эластичности предложения и товарооборотом на рынке. Квартальные арендные ставки и темп их роста представлены на рис. 2.

Рис. 1. Динамики предложения торговых площадей в г. Москве, м² [2]

Рис. 2. Динамика средневзвешенной арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы, $/м² [2]

Из рисунка видно, что динамика средневзвешенной арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы положительна, имеет стабильный рост, что может свидетельствовать о высоком уровне спроса на торговые помещения. Исключением является период со 2 квартала 2008 года по 1 квартал 2009 года, когда многие участники рынка розничной торговли из-за мирового финансового кризиса в сложных финансовых условиях переходили на иной вид деятельности. Падение уровня арендной ставки можно объяснить тем, что арендодатели в связи с низким спросом на торговые помещения или его отсутствием снижали ставки для удержания арендаторов и оптимизировали расходы от недозагруженности торговых объектов.

Данные процессы можно смоделировать с тем, чтобы определить тенденции их развития. Математические модели влияния финансово-экономических факторов на развитие рынка торговой недвижимости Москвы построены нами с использованием метода корреляционного анализа в рамках стандартной программы Microsoft Exel [1].

1. Математическая модель влияния финансово-экономических факторов на изменение объёмов предложения торговых площадей на рынке недвижимости Москвы.

Исходные данные для проведения корреляционно-регрессионного анализа представлены в табл. 1.

Таблица 1. Статистические данные по экономическим показателям [3]

Коэффициенты корреляции для каждого из факторов отражают силу их влияния на изменение объёмов предложения торговых площадей, которые представлены в табл. 2.

Таблица 2. Коэффициенты корреляции и сила их воздействия

Коэффициент детерминации R2 = 0,95, т.е. с вероятностью 95% можно утверждать о наличии значимости данного уравнения регрессии

Уравнение множественной регрессии, отражающее влияние финансово-экономических факторов на изменение объёмов предложения торговых площадей имеет следующий вид:

y = 1,54x1 + 164,9446x2 - 261549x3 + 181305x4 + 4274494

Рассмотрение коэффициентов регрессии показывает, что свободный член уравнения b0 = 4274494 отражает объём предложения торговых площадей в период отсутствия влияния факторов и составляет 4274494 м2. Коэффициенты регрессии b1, b2, b3 и b4 отражают степень влияния каждой из переменных на размер объемов предложения торговых площадей при условии неизменности всех остальных переменных. Так, коэффициент b1, равный 1,54, указывает, что при прочих равных условиях увеличение притока иностранных инвестиций в страну на 1%, объем предложения торговых площадей увеличиться на 1,54 м2, b2 -- увеличение на 1% объемов выпуска ВВП -- увеличение объемов предложения торговых площадей на 164,95 м2, b3 -- увеличение уровня инфляции на 1% -- уменьшение объёмов предложения на 261549 м2, b4 -- увеличение стоимости доллара США на 1% приведет к росту объемов предложения на 181305 м2.

На рис. 3-6 представлены графические изображения полей рассеивания (корреляции) влияния рассмотренных факторов на объёмы предложения торговых площадей на рынке недвижимости г. Москвы.

Таким образом, на изменение общего объема предложения торговых площадей на территории г. Москвы положительное влияние оказывает объем внутреннего валового продукта (увеличение предложения торговых площадей на 164,95 м2) и увеличение стоимости доллара США (увеличение предложения торговых площадей на 181305 м2).

На рис. 3-6 представлены графические изображения полей рассеивания (корреляции) влияния рассмотренных факторов на объёмы предложения торговых площадей на рынке недвижимости г. Москвы.

Таким образом, на изменение общего объема предложения торговых площадей на территории г. Москвы положительное влияние оказывает объем внутреннего валового продукта (увеличение предложения торговых площадей на 164,95 м2) и увеличение стоимости доллара США (увеличение предложения торговых площадей на 181305 м2).

Рис. 3. Корреляционное поле взаимодействия общего объема предложения торговых площадей в Москве и притока иностранных инвестиций в страну

Рис. 4. Корреляционное поле взаимодействия объемов предложения торговых площадей в Москве и объемов выпуска ВВП

Рис. 5. Корреляционное поле взаимодействия объемов предложения торговых площадей в Москве и изменения уровня инфляции

Рис. 6. Корреляционное поле взаимодействия объемов предложения торговых площадей в Москве и соотношения изменения курсов валют

2. Математическая модель влияния социально-экономических факторов на размер арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы

Исходные данные для проведения корреляционно-регрессионного анализа представлены в табл. 3.

Таблица 3. Статистические данные по экономическим показателям [3]

Коэффициенты корреляции для каждого из факторов отражают силу их влияния на изменение объёмов предложения торговых площадей, представлены в табл. 4.

Таблица 4. Коэффициенты корреляции

Коэффициент детерминации R² = 0,90, т.е. с вероятностью 90% можно утверждать о наличии значимости данного уравнения регрессии.

Уравнение множественной регрессии, отражающее влияние финансово-экономических факторов на размер арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы примет вид:

y = 4637,01 + 5,49x1 - 143,27x2 + 62,31x3 - 0,00001x4 - 0,18x5 - 0,00001x6

Рассмотрение коэффициентов регрессии свидетельствует о том, что свободный член уравнения b0 = 4637,01 отражает размер арендной ставки в период отсутствия влияния факторов и составляет 4637,01 $/м2. Коэффициенты регрессии b1, b2, b3, ... отражают степень влияния каждой из переменных на размер арендной ставки при условии неизменности всех остальных переменных. Так, коэффициент b1, равный 5,49, говорит, что при прочих равных условиях повышение стоимости барреля нефти на 1%, вызовет увеличение арендной ставки на 5,49$/м2, b2 -- увеличение на 1% стоимости доллара в рублевом эквиваленте -- уменьшение арендной ставки на 143,27$/м2, b3 -- увеличение уровня инфляции на 1% -- увеличение арендной ставки на 63,31$/м2, коэффициенты b4, b5, b6 -- не имеют особого влияния на изменение арендной ставки, т.к. они приблизительно равны «0».

На рис. 7-10 представлены графические изображения полей рассеивания (корреляции) влияния на арендную ставку таких экономических факторов, как динамика курса доллара, уровень инфляции, объем внутреннего валового продукта, оборот розничной торговли.

Рис. 7. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и курса доллара

Рис. 8. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и уровня инфляции

Рис. 9. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и оборота розничной торговли

Рис. 10. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и объема ВВП

Таким образом, значимое влияние на размер арендной ставки на торговые площади в г. Москве оказывают следующие финансово-экономические факторы: стоимость барреля нефти (увеличение арендной ставки на 12,36 $/м2), увеличение уровня инфляции (увеличение арендной ставки на 63,31 $/м2), увеличение стоимости доллара США (снижение арендной ставки на 143,37$/м2). Последний фактор можно рассматривать в прямо пропорциональной зависимости, т.к. при его увеличении размер арендной ставки уменьшается и, наоборот. А все остальные рассмотренные нами факторы имеют нейтральное влияние, т.е. особым способом не воздействуют на рынок торговой недвижимости.

Литература

рынок торговый недвижимость экономический

1. Бараз В.Р. Корреляционно-регрессионный анализ связи показателей коммерческой деятельности с использованием программы Excel: учебное пособие. -- Екатеринбург: ГОУ ВПО «УГТУ-УПИ», 2008.

2. Торговая недвижимость. [Электронный ресурс]: www.torgrielt.ru.

Размещено на Allbest.ru