Институциональные факторы детерминации инфраструктуры обеспечения развития регионального рынка доступного жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Институциональные факторы детерминации инфраструктуры обеспечения развития регионального рынка доступного жилья

Василенко Р. В.

аспирант кафедры менеджмента таможенного и страхового сервиса

Санкт-Петербургского государственного экономического университета

Статья посвящена рассмотрению системы институциональных факторов, детерминирующих развитие региональной инфраструктуры развития рынка доступного жилья в российских регионах. Дается обоснование рассмотрению категории доступное жилье с позиции трех аспектов: коммерческого, социального и институционального

Ключевые слова: рынок доступного жилья, жилье «эконом-класса», рынок жилой недвижимости, градостроительство, инфраструктура, ипотечное кредитование

доступный жилье рынок регион

С 1992 года в России началась бесплатная приватизация квартир и появились массовые сделки с недвижимостью посредством операций купли-продажи. В связи с этим стала формироваться новая инфраструктура обеспечения развития рынка жилья, для эффективного функционирования которой важно оценить характеристики региональных и местных рынков жилья, установить общие и специфические (с учетом региональных особенностей) тенденции развития данного рынка и его отдельных секторов.

Проблемы обеспечения населения жильем существовали раньше, имеются и в настоящее время. Особое внимание рынку жилья эконом-класса (доступного жилья) стало уделяться после финансово-экономического кризиса 2008-2009 гг.

Развитие рынка жилья эконом-класса в настоящее время происходит в сложных и противоречивых условиях, характеризуемых снижением доли иностранного капитала в общем объеме инвестиций в строительную сферу, недостаточной инвестиционной активностью российских банков, нестабильностью мирового финансового рынка, ростом инфляции и снижением реальных доходов значительной части населения, относящегося к категории основных потребителей доступного жилья.

Проблемы формирования и развития рынков доступного жилья рассмотрены в работах Аверченко В.А.[1], Баронина С.А. [2], Гусева А.Б. [3], Косаревой Н.Б. [4], Поповой И.В. [6], Рыжова Е.А. [7], Тарасевича Е.И. и др.

В современных условиях представляется важной задачей выработка таких механизмов развития региональных рынков доступного жилья, которые бы смогли быть адекватно воспринятыми, как участниками формирования данных рынков (строителями, девелоперами, риэлторами, страховщиками и пр.), так и потребителями (пользователями) жилой недвижимости. В этой связи необходимо выявить систему факторов, влияющих на развитие рынка доступного жилья в регионах России, обосновать меры по совершенствованию институциональной инфраструктуры обеспечения данных рынков с учетом их роли в развитии социально-экономических систем.

Следует отметить, что для общества с высоким уровнем социально-экономического развития приоритетной идеей на рынке жилья является максимальная дифференциация предоставляемого жилья, способов и условий его приобретения или аренды, максимально полного удовлетворения запросов потребителей. Для стран с переходной экономикой и «догоняющей» модернизацией (к каковым, несомненно, можно отнести и Россию) приоритетной задачей в сфере развития рынка жилья на данном этапе как раз и относится обеспечение доступности жилья для различных, в том числе недостаточно социально защищенных граждан. По мнению Баронина С.А., в наиболее общем виде рыночный механизм, обеспечивающий создание доступного жилья, можно определить как целесообразную деятельность, направленную на повышение платежеспособности граждан с одновременным увеличением предложения жилья со стороны строительного комплекса [2].

В многообразных условиях регионов России могут видоизменяться не только способы и подходы к выполнению задачи роста обеспечения доступности жилья для разных типов домохозяйств и с учетом реальных доходов населения, но и устанавливаться собственные, специфические критерии оценки целевых характеристик уровня доступности жилья. Так, ухудшение социально-экономической ситуации в отдельных регионах, усугубленное сложными природно-климатическими условиями, наличием рисков безопасности (связанных с угрозами терроризма и т.п.) может стимулировать процессы выездной миграции и, как следствие, рост доступности жилья, как на первичном, так и вторичном рынках.

В данном контексте рост доступности жилья должен рассматриваться как следствие действия деструктивных явлений, имеющих как вешние, так и внутренние (региональные и местные) причины. В перспективе негативная оценка данной ситуации может смениться позитивной.

На практике используется достаточно много методов оценки доступности жилья. Например, может применяться метод, заключающийся в среднем определении количества лет, требующихся для накопления полного взноса за приобретаемую квартиру (естественно при применении которого практически невозможно учесть уровень повседневных затрат, на который влияют жизненный стиль потребителя и другие обстоятельства), или рассчитывается скорость погашения ипотечных кредитов, предоставляемых на приобретение индивидуального жилья (зависимая от ипотечного процента, который несмотря на политику по его снижению в России на порядок выше, чем в экономически развитых странах). В связи с этими обстоятельствами, в используемые на практике методы оценки доступности жилья на определенном региональном рынке должны вноситься коррективы, обусловленные региональными и местными условиями.

Методологически сложный характер категории «доступное жилье» вызывает необходимость при ее идентификации и организации мер по ее выдвижению в качестве одного из приоритетов социально-экономической политики в конкретных регионах (субъектах Российской Федерации) и муниципальных образованиях оценивать влияние на ее характеристики комплекса факторов, в том числе: уровня благосостояния населения (в целом и по отдельным категориям); сальдо миграции и других демографических тенденций; установок на приобретение жилья на клиентурных рынках; наличия и вероятности проявления различных рисков (политических, природных, хозяйственных и пр.); особенностей развития финансово-инвестиционной и ценовой политики, банковских и страховых услуг; развития строительного комплекса, инженерной инфраструктуры и коммунально-эксплуатационных услуг и т.д.

Доступность жилья, как одну из характеристик локального (регионального или местного) рынка жилья, применительно к ожиданиям и действиям граждан-потребителей данного типа жилья (жилья эконом-класса), обычно рассматривают с учетом трех аспектов: коммерческой, социальной и институциональной составляющих.

Диапазон коммерческой доступности жилья лежит между возможностью для среднего представителя клиентурного рынка (по уровню доходов) выплатить 100%-ную стоимость приобретаемого и возможностью внести не менее 30% от стоимости жилья с последующей выплатой кредита по представленной рассрочке. Соответственно данное жилье должно быть в наличии как объект немедленного удовлетворения спроса. Поэтому важнейшая социально-экономическая задача в регионах со стабильным или растущим спросом на жилье эконом-класса заключается в снижении уровня дефицитности данного жилья, его строительстве, опережающем другие сегменты товарного рынка, за счет чего будет оптимизирован баланс сальдо спроса и предложения. Пока в значительной части относительно благополучных в социально-экономическом плане регионах России решение данной задачи, в том числе на основе программно-целевых подходов (например, приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» и пр.), имеет долгосрочный характер.

Социальная доступность жилья базируется на конституционной установке на реализацию функции социального государства, проводящего политику обеспечения достойной жизни для граждан [5]. К социальной доступности жилья целесообразно отнести наличие или создание при поддержке государства возможностей для приобретения жилья эконом-класса гражданами тех категорий, которые получают социальную поддержку со стороны государства в рамках целевых программ или по установленным законодательством РФ нормативам. Развитию данного фактора могут способствовать меры по выравниванию уровня доходов домохозяйств, различия по которому можно оценивать по критерию Джинни.

Институциональная доступность жилья, которую точнее можно определить как институциональный фактор обеспечения доступности жилья (объединяющий как экономическую, так и социальную составляющие), включает следующие параметры:

- полноту состава институтов, обеспечивающих в конкретном регионе надлежащее функционирование рынка жилья и его неотъемлемого сегмента доступного жилья;

- полноту, непротиворечивость и стабильность нормативно-правовой базы («правил игры на рынке жилья»), обеспечиваемой деятельностью основных институтов жилищного рынка;

- прозрачность деятельности институтов рынка жилья, обеспечиваемая развитием сферы предоставления услуг потребителям, в том числе на базе электронного правительства

К числу основных целевых функций развития рынка доступного жилья (совпадающего в большей части российских регионов с рынком жилья эконом-класса, устанавливаемого в конкретном регионе, как правило, по специфическим региональным критериям) в регионах, как социально-экономических системах относятся:

- рост качества жизни в регионе за счет повышения уровня жилищной обеспеченности граждан и качества жилищно-коммунальных условий;

- сохранение и развитие демографического и трудового потенциала региона, как одного из факторов экономического роста, за счет расширения для трудоспособного населения возможности приобретения потребного жилья и улучшения жилищных условий;

- развитие взаимовыгодных межрегиональных связей в рамках единого экономического пространства за счет упорядочения миграционных потоков, стимулирования профессиональной и трудовой мобильности и выравнивания межтерриториальных различий (в том числе в части обеспечения потребным жильем);

- снижение социальной напряженности и дифференциации уровня жизни, уменьшающее риски социальной безопасности.

Институциональное становление рынка жилья, как объективная тенденция, обеспечивается путем формирования нормативно-правовой базы, как на федеральном, так и на региональном уровне, регулирующей контрактные и иные виды взаимоотношений участников данного рынка, а также формирования социальных институтов, учитывающих особенности имущественной стратификации общества и потребностей населения в жилье различного класса. К числу новых или модернизированных социальных институтов, связанных с развитием рынка жилья (развивающихся параллельно и во взаимосвязи с ним), целесообразно отнести:

- строительные и девелоперские компании, реализующие задачи строительства жилья, в том числе эконом-класса;

- финансовые посреднические структуры и агентства недвижимости (как государственные, так и коммерческие), преобразующие частные вклады (накопления) потребителей жилой недвижимости во внутренние инвестиции собственных компаний, идущие на строительство жилья для вкладчиков различного типа;

- компании ипотечного кредитования и страхования, обеспечивающие функционирование ипотеки в интересах потребителей и остальных участников жилищного рынка;

- жилищные кооперативы, способствующие удовлетворению потребностей граждан в приобретении жилья, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме;

- информационные, консалтинговые и правовые агентства, аудиторские и оценочные компании и другие структуры, осуществляющие функцию по предоставлению соответствующих своей миссии услуг участникам жилищного рынка.

Общая схема механизма функционирования данной инфраструктуры представлен на рис. 1.

Рис. 1. Общая схема механизма функционирования инфраструктуры развития региональных рынков доступного жилья

При развитии инфраструктуры целесообразно ориентироваться не только на обоснованные (с учетом региональных особенностей) стратегии развития рынка доступного жилья, но и на особенности ее функционирования в различных по своим характеристикам зонах городских поселений.

Экономический механизм инвестирования жилищного строительства в переходной экономике базируется, прежде всего, на активизации частных источников инвестирования, в том числе и сбережений населения. Формирование данного механизма предусматривает применение ряда мер, ориентированных на устранение недостатков, присущих системе ипотечного кредитования, к числу которых можно отнести:

- недостаточность нормативно-правовой базы, регулирующей отдельные направления развития жилищного рынка, в частности, инвестирования его основных направлений;

- проблемы перехода от уравнительно-распределительной системы предоставления жилья к системе, основанной на рыночных (и, соответственно, конкурентных) отношениях;

- недостаточное использование государственными и муниципальными органами исполнительной власти маркетинговой аналитической информации, касающейся особенностей развития регионального и местных рынков жилья, а также соответствующего клиентурного рынка;

- недостаточная доля инвестиционных кредитов, предоставляемых российской банковской системой, снижающей возможности долгосрочного кредитования, в котором нуждается рынок жилой недвижимости;

- недостаточная сбалансированность ссуд и платежеспособности значительной части населения, нуждающегося в доступном жилье;

- недостаточно отработанный механизм страхования рисков, присущих ситуации предоставления ипотечных кредитов;

- длительные сроки оформления документации (в том числе прав собственности на недвижимость) и др.

Системообразующую роль в институциональной инфраструктуре играют органы региональной власти, осуществляющие деятельность по реализации государственных (федеральных и региональных) программ, связанных со строительством доступного жилья и содействием в обеспечении жильем лиц с правом на соответствующую социальную защиту.

Состав и особенности функционирования институциональной инфраструктуры обеспечения развития рынка доступного жилья детерминируется влиянием ряда факторов, представленных в таблице 1. Одновременно в таблице указаны основные риски, которые связаны с действием данных факторов.

Система транзакций участников рынка жилья в ситуации его выбора и последующей купли-продажи предусматривает наличие, как непосредственных контактов, так и включение в процесс взаимодействия структур, выполняющих посреднические функции. Причем по мере усложнения процедур взаимодействия в инфраструктуре рынка жилья, объем промежуточных операций имеет тенденцию к увеличению.

Помимо указанных посреднических структур в процессах функционирования и развития рынка жилья участвуют другие элементы общей инфраструктуры, которые принадлежат к трем группам институтов: административным структурам (относящимся к органам государственной и муниципальной власти или подведомственным им); частным организациям и некоммерческим организациям инфраструктуры, а также к общественным инициативным группам или отдельным проектам (акциям).

Поскольку практически в каждом регионе происходят изменения в основных характеристиках социально-экономической сферы, которые имеют собственную динамику, обусловленную различными как негативными, так и позитивными причинами (сложными природно-климатическими условиями, строительством новых масштабных проектов, монопрофильностью экономики и пр.) необходимо для оценки эффективности реализации региональных программ развития рынков доступного жилья использовать, как абсолютные, так и относительные (темповые) показатели.

В целом доступность жилья имеет тесную связь с демографическими тенденциями (уровнем рождаемости, миграционными потоками и пр.), социально-экономическими характеристиками региона, уровнем занятости, благосостоянием населения, особенностями бюджетной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства, развития рынка жилья и эксплуатации жилищного фонда. По мере насыщения рынка жилья предложениями, удовлетворяющими спрос различных по своим установкам и доходам групп потребителей, характеристика «доступное жилье» может потерять свою актуальность, при том, что с учетом интересов различных категорий населения, спрос на категорию жилья «эконом-класса» будет стабильным.

В условиях использования различных стратегий, соответствующих особенностям социально-экономической ситуации, целесообразно формирование систематической официальной базы данных по жилищному рынку с учетом обоснованной методологической основы, касающейся ее структуры и отслеживания происходящих изменений.

Используемые в настоящее время показатели развития рынка жилья (баланс спроса и предложений; потребность в приобретении жилья определенного класса; уровень цен на региональном и местном рынках первичного и вторичного жилья; метраж общей площади на одного жителя и т.п.) пока не в полной мере отражают состояние рынка жилья в конкретном регионе, обусловленное социально-экономической ситуацией и тенденциями ее развития.

Таким образом, вопросы систематизации и конкретизации показателей оценки уровня развития рынка жилья и его типов, а также характеристик доступного жилья нуждаются в уточнении и конкретизации с учетом региональных аспектов. Достаточно актуальными остаются вопросы обобщения существующих и разработки новых специальных показателей оценки динамики процессов развития жилищного рынка с учетом выявленных в работе стратегий, проведения мониторинга и оценки эффективности функционирования институтов доступной жилой недвижимости, определения возможности их практического использования в социально-экономическом развитии регионов, реализации современной градостроительной политики.

Таблица 1

Факторы детерминации институциональной инфраструктуры развития рынка доступного жилья

Литература

1.?Аверченко В.А. Рынок доступного жилья пути активизации // Недвижимость и инвестиции. -- 2004. -- № 4. -- С. 50-54.

2.?Баронин С.А. Моделирование развития субъектов федерации на основе управления единой территориальной собственностью // Экономика, конкуренция, закупки, инвестиции, торги (ЭКЗИТ). -- 2004. -- №10 (94). -- С. 5-6.

3.?Гусев А.Б. Имущественная дифференциация населения: методы оценки // Проблемы теории и практики управления.?-- 2007. -- № 4. -- С. 50-59.

4.?Косарева Н.Б. Рынок доступного жилья -- государственный приоритет // Недвижимость и инвестиции. -- 2004. -- №3.?-- С.?34-36.

5.?Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 21.07.2014 // Официальный интернет-портал правовой информации: электронный ресурс -- Режим доступа: http:www.pravo.gov.ru. (дата обращения: 24.06.2015).

6.?Попова И.В. Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья: автореф. дисс. канд. эк. наук, -- Пенза: ПГУ АС, 2005.

7.?Рыжов Е.А. Развитие методов формирования рынка доступного жилья в строительстве: автореф. дис .канд. экон. наук.?-- Пенза: ПГУ АС, 2005.

8.?Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. -- СПб.: Питер, 2008. -- 480 с.

Размещено на Allbest.ru