Реновация жилых домов как важный фактор увеличения жизненного цикла жилищного фонда в регионе

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реновация жилых домов как важный фактор увеличения жизненного цикла жилищного фонда в регионе

Бузырев В.В.

заведующий кафедрой экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета, доктор экономических наук, профессор, засл. деятель науки РФ

В статье рассматриваются вопросы решения жилищной проблемы в современных российских условиях в аспекте осуществления в широких масштабах реновации жилищного фонда, путем широкого внедрения инноваций. В качестве перспективного резерва для увеличения объемов жилищного строительства предлагается использовать имеющуюся в России производственную базу крупнопанельного домостроения, которую необходимо модернизировать на базе современных технологий. Предлагается обновить ранее построенные панельные дома, используя опыт немецких строителей

Ключевые слова: реновация, жилищная проблема, инновации, крупнопанельное домостроение

Несоответствие растущих потребностей человека в жилье требуемого качества возможностям их удовлетворения составляет сущность жилищной проблемы. реновация жилищный фонд регион

Воспроизводство жилищного фонда рассматривается нами, как важнейшее средство решения жилищной проблемы в нашей стране. При этом нами разделяется мнение экономистов [4], о том, что воспроизводство жилищного фонда является непрерывным постоянно возобновляемым процессом производства жилья, его распределения, обмена, использования и реновации.

Как отмечается в монографии Т.Ю.Овсянниковой [4], выделение в качестве отдельной стадии воспроизводственного цикла реновации означает фактически разделение стадии производства на две части: строительство новых объектов и частичное повторение производственных процессов на протяжении жизненного цикла жилых зданий с целью поддержания потребительских характеристик объектов.

Нами разделяется мнение Т.Ю.Овсянниковой, что под реновацией следует понимать процесс обновления жилых зданий, восстановление их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда (жилых зданий или их частей) новыми элементами или объектами. Очевидно, сто реновация жилищного фонда в боле широком смысле означает обновление жилой среды, которая определяет условия и качество жизни человека. Понятие реновации жилищного фонда охватывает все способы замещения выбывающих элементов (объектов) жилищного фонда: новое строительство, расширение, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт, реставрацию жилых зданий.

По обеспеченности жильем Россия существенно уступает почти всем странам Европы -- не только Западной, но и Восточной.

Дефицит жилья представляет крупную социальную проблему, является важной составляющей экономического отставания России. Значительное количество граждан России проживает в коммунальных квартирах, общежитиях и бараках, в ветхих и аварийных домах. Во времянках, неприспособленных помещениях, ютятся сотни беженцев и вынужденных переселенцев. Острая нехватка жилья не позволяет переселить людей с территории с повышенной радиацией, из северных районов, из поселков, расположенных у истощенных месторождений и нерентабельных производств, сковывает мобильность населения.

Для достижения хотя бы скромной обеспеченности граждан России жильем -- по комнате на человека -- жилищный фонд страны понадобится увеличить в 1,5 раза. Для этого даже без учета выбытия пришлось бы строить в ближайшие десять лет около 1 кв.м. жилья в год на душу населения, приближаясь к уровню США, ФРГ, а в последние годы и Китая. Если учесть, что даже в относительно благополучные годы жилья строилось значительно меньше, такая задача представляется весьма сложной. Однако, примеры подобного ускорения жилищного строительства известны не только из истории зарубежных стран -- Японии, ФРГ, Норвегии, но и в России -- в конце 50-х -- начале 60-х годов.

За последние 20 лет жилищный сектор в странах Запада, несмотря на циклические спады экономики, в целом характеризовался поступательным движением.

Анализ развития жилищного строительства в главных индустриальных развитых странах за последние 20 лет обнаруживает ряд тенденций, которые, возможно, будут иметь долговременный характер.

В большинстве стран наблюдается сокращение нового жилищного строительства, перемещение основного внимания с количественных на качественные аспекты проблемы. Проектные и строительные фирмы достаточно оперативно и гибко реагируют на социальные и экономические перемены, изменения «стандарта качества» жилья.

В настоящее время больше внимания уделяется существующему жилищному фонду, его модернизации, повышению стандарта качества коммунального обслуживание жилищ, внедрению инноваций в строительное производство. Но при этом следует иметь в виду, что строительство, как сфера экономической деятельности, консервативно во всем мире. В специальной литературе строительству дана характеристика «неповоротливой отрасли» (laggard industry), и в качестве главного аргумента, подтверждающего справедливость этого утверждения, во многих исследованиях содержится ссылка на крайне низкий удельный вес инновационной (на научные исследование и опытно-конструкторские разработки) составляющей в общей структуре расходов строительных компаний. [1]

Доля инновационно активных предприятий в строительстве РФ в 2009 году по оценкам экспертов составила 4,2% , что значительно ниже среднего по промышленности уровня.

Инерционность строительного кластера определяется несколькими факторами. Прежде всего, это длительное время эксплуатации зданий, в течение которого могут выявиться недостатки технологии, вполне привлекательной на первый взгляд. В связи с этим, строители крайне осторожны в выборе новых материалов или способов строительства.

Вторая причина консерватизма -- высокая ответственность строителей за результат, так как из-за применения несоответствующей технологии или ошибок в проектировании может возникнуть непосредственная опасность для жизни большого количества людей.

И, наконец, свой отпечаток накладывает длительная история технологического развития отрасли, сопоставимая с историей развития человечества, в ходе которой уже были опробованы различные материалы и технологии строительства и сложились «потребительские стереотипы».

В результате исследований, проводимых в США по заказу национальной ассоциации домостроителей (NAHB) был выявлен ряд базовых институциональных и рыночных факторов, препятствующих широкому внедрению технологических инноваций в строительстве (и особенно в жилищном домостроении).

К ним относятся:

-- циклический характер строительства;

-- многообразие строительных стандартов и нормативов, обилие региональных особенностей, как в техническом, так и правовом аспектах;

-- отсутствие унифицированной системы апробации и сертификации новых продуктов;

-- отсутствие свободного доступа к информации о новых продуктах;

-- неадекватный (средний) уровень технических знаний и профессиональной подготовки в отрасли;

-- необходимость в одобрении инноваций финансовым и страховым секторами;

-- ограниченное финансирование исследований в инновационной сфере;

-- сопротивление инновациям со стороны покупателей строительной продукции;

-- отсутствие наложенных схем продвижения новых технологий из исследовательских лабораторий для испытаний в эксплуатационных условиях;

-- слабость контактов между университетскими исследовательскими центрами и строительной индустрией;

-- частая смена собственников в течение долгого жизненного цикла эксплуатации зданий;

-- неприязненное отношение проектировщиков и строителей к контрактам с фиксированными ценами;

-- низкая корреляция между внедрением технологических инноваций и доходностью.

Поскольку перечисленные факторы имеют место в качестве препятствия для широкого внедрения технологических инноваций в строительстве России, необходимо остановиться на некоторых из них с учетом российской специфики.

Отличием строительства как сферы экономической деятельности и объекта управления является жесткое регулирование этой деятельности государством.

В связи с научным прогрессом изменяются нормативные требования из-за появления более эффективных решений. Эти изменения могут быть инициированы по двум причинам: с целью отражения фактически новых стандартов из-за повсеместного внедрения новых разработок или с целью стимулирования развития строительной отрасли в определенном направлении путем установки прогрессивных требований.

Примером последнего могут послужить тенденции к ужесточению теплотехнических норм, в связи с чем, становится неизбежным переход на более энергоэффективные материалы.

Однако инновационная активность может сдерживаться административными барьерами и нормативами. Например, во всем мире использование преднапряженного бетона позволяет застройщикам экономить конструктивную арматуру при возведении высотных зданий. Однако действующие в РФ строительные нормы заставляют закладывать такое количество конструктивной арматуры, что теряется вся экономия, в связи с чем становится невыгодно внедрять новую технологию.

В российском строительстве проблема слабой инновационной активности связана еще с недостаточно обусловленной связью между инновационной деятельностью и ростом прибыли. В чем причины данной негативной тенденции? При простом инновационном процессе новшество выступает как предмет купли-продажи. Такая форма инновационного процесса означает отделение функции создателя и производителя новшества от функции его потребителя. Простой инвестиционный процесс переходит в товарный за две фазы: создание новшества и его распространение и диффузия нововведения. Диффузия -- это распространение уже однажды освоенной и использованной инновации в новых условиях или местах применения. В результате диффузии, возрастает число, как производителей, так и потребителей и изменяются их качественные характеристики. Непрерывность нововведенческих процессов определяет скорость и границы диффузии нововведения в рыночной экономике. В реальных инновационных процессах скорость диффузии нововведений зависит от различных факторов: формы принятия решений; способа передачи информации; свойств социальной системы, а также свойств самого нововведения.

Субъекты инновационного процесса делятся на следующие группы: новаторы; ранние реципиенты; раннее большинство и отстающие. Новаторы являются генераторами научно-технических идей. В роли ранних реципиентов выступают предприниматели, первыми освоившие новшество, которые стремятся к получению дополнительной прибыли путем скорейшего продвижения новшеств на рынок. Раннее большинство представлено фирмами, первыми внедрившими новшество в производство, что обеспечивает им дополнительную прибыль. Отстающие фирмы сталкиваются с ситуацией, когда запаздывание с нововведениями приводит к выпуску новых изделий, которые уже морально устарели (в нашей классификации являются псевдоновациями). Все группы, кроме первой относятся к имитаторам инновационного процесса.

Еще одну проблему выделяет ряд экспертов -- инновационные решения не востребованы проектировщиками и архитекторами. В большинстве случаев новостройки проектируют специалисты, имеющие значительный опыт работы в условиях плановой экономики, но не знакомые с современной зарубежной практикой строительства. Средний возраст архитекторов 57 лет. Кроме того, архитекторов просто не хватает. Если в Германии один архитектор приходится на 600 человек, то в России один на 1200. Из практикующих архитекторов лишь немногие способны создавать красивые и функциональные здания.

Алгоритм реализации строительного проекта в России выглядит следующим образом: застройщики покупают участок земли, рассчитывают какова будет площадь построенного на этом участке дома, по какой цене его можно будет продать и, исходя из этого, ставят задачу проектировщикам. Те в свою очередь делают проект, избегая нестандартных ходов и применения нетрадиционных строительных материалов и технологий. Панели, крупные блоки, кирпич -- это те конструктивные элементы, которые наиболее понятны всем вместе взятым участникам строительного процесса: заказчикам, подрядчикам и потребителям строительной продукции, возможным покупателям жилья.

Сейчас в крупных городах России в неравном соотношении присутствуют три широко применяемые технологии домостроения: панельная, каркасно-монолитная и кирпичная. При этом значительную долю возводимого жилья занимают панельные дома.

Главные преимущества этого типа домостроения, позволяющие ему долгие годы держать лидерство на рынке -- это простота сборки и экономичность.

Монолитные дома более энергоэффективны, более долговечны, кроме того, в эстетическом плане они оставляют панельные далеко позади: монолитно-каркасные здания предполагают свободную планировку квартир и яркую индивидуальность постройки.

Население российских городов устало от «серых» коробок и при прочих равных условиях предпочло бы жить в красивых домах со свободной планировкой, но все-таки определяющим фактором при выборе жилья для среднего потребителя является цена. Разница в стоимости квартир в монолитном и панельном домах, по оценкам экспертов, варьируется от 10 до 30%. Городские власти во многих крупных городах РФ считают, что стоимость может быть снижена на 15-20%. Для будущих покупателей недвижимости это может означать, что стоимость квартиры в монолитном доме может сравняться с сегодняшней ценой на квартиру в панельном доме.

Для того чтобы эти прогнозы воплотились в жизнь, необходимо удешевление материально-технической базы, стоимости земли и коммуникаций, а также широкое внедрение инноваций в строительство.

В настоящее время имеющаяся в стране материально-техническая база крупнопанельного домостроения используется явно недостаточно и неэффективно.

По состоянию на 2012 год из 409 существующих домостроительных комбинатов продолжают действовать около половины предприятий, которые, в общем, производят 10-12 млн м2 жилья ежегодно, хотя их производственная мощность составляет 35-40 млн м2. Резерв увеличения объемов ввода жилья в Российской Федерации составляет 25-35 млн м2. При этом из 210 действующих домостроительных комбинатов только 30 -- современные производства. В настоящее время третья часть жилищного фонда РФ не соответствует среднемировым качественным показателям, а рост объема аварийного жилищного фонда в 2010 году увеличился на 50% по сравнению с 2003 годом [3]. В 2011 году введено 62,3 млн м2 жилья (0,43 м2 на человека). В 2012 году планируется построить 70 млн м2, а к 2016 году достичь объемов ввода жилья 100 млн м2. Строительство достаточного количества жилья без возрождения индустриального домостроения невозможно. Без сборного, панельного домостроения ни одна страна в Европе, а теперь и в Азии не решает задачу массового жилищного строительства. Практический опыт модернизации предприятий крупнопанельного домостроения (КПД) показывает, что необходимо не более 5 тыс. руб. на 1 м2 производственной мощности при 100% закупке зарубежного оборудования, форм и оснастки. Эти расходы можно снизить до 3,5-4 тыс. руб. на 1 м2 производственной мощности за счет частичного изготовления оборудования на отечественных машиностроительных предприятиях. Анализ объемов производства конструкций и деталей из сборного железобетона в 2011 г. показывает рост выпуска плит, панелей и настила перекрытий и покрытий на 34,2%, конструкций каркаса на 39,4%. а вот выпуск конструкций стен и перегородок сократился в 2012 году на 22,4%. Этот сегмент рынка необходимо вернуть, так как крупнопанельное домостроение нуждается в существенных изменениях и в существующем виде перестает удовлетворять рынок. В восьми регионах база КПД в настоящее время отсутствует (в четырех из них предприятия КПД исчезли в постсоветское время). Большинство действующих заводов выпускают серии, разработанные еще в 1970-1990 гг. Вместе с тем качество устаревших серий крупнопанельных жилых домов, освоенных 20-30 лет назад, не отвечает современным требованиям не только с позиций потребителя, но и с позиций государства, вынужденного нести утраты по его отоплению. Современные панельные дома имеют совершенно другие теплотехнические характеристики, металлоемкость при их производстве снижается на 25-30%. Квартиры в этих домах могут иметь свободную планировку внутренних пространств, что приближает их по качеству к квартирам в монолитно-каркасных зданиях, но при более низкой стоимости 1 м2.

Из-за спада производства в 1990-2000 гг. и отсутствия средств на техническое переоснащение была практически ликвидирована отечественная машиностроительная промышленность, поставляющая оборудование и оснастку для предприятий КПД, что задержало замену устаревшего оборудования. Степень износа основных фондов отрасли составляет 60-80%. На предприятиях используются энергозатратные технологии, при строительстве жилья -- устаревшие и не эффективные технологии и строительные материалы, что приводит к повышенному потреблению тепла и электроэнергии.

Для повышения качества и модернизации современных жилых зданий, по мнению специалистов [3], необходимо применение комбинированных каркасно-панельных систем, сборно-монолитного домостроения, использования мелкоштучных материалов. Предприятия КПД должны быть ориентированы, в связи с этим на выпуск домов новых серий смешанных конструктивных систем. На одном или разных предприятиях (по кооперации) вместе с крупнопанельными изделиями должны выпускаться многопустотные плиты перекрытий, произведенные на длинномерных стендах, каркасные элементы (колонны, балки, ригели, пилоны). Это станет залогом возможности строить здания, превосходящие монолитное строительство по архитектурно-планировочным решениям, а, следовательно, значительно увеличить данный сегмент строительного рынка. Из всего раннее сказанного можно сделать вывод, что возрождение и реновация крупнопанельного домостроения должны базироваться, прежде всего, на модернизации домостроительных предприятий.

При этом целесообразно проводить такую модернизация в два этапа:

1 этап -- переход на систему несущих продольных стен (длиной до 6 м) и использования в качестве перекрытий многопустотных длинномерных плит (длиной свыше 7,2 м), что позволит создавать свободную планировку жилых ячеек в малоэтажных и многоэтажных домах;

2 этап -- введение в номенклатуру выпускаемых изделий элементов каркаса, колонн, балок, ригелей, что позволяет создать универсальную систему строительства зданий городской инфраструктуры.

Основным локомотивом в решении жилищной проблемы в РФ остается в настоящее время база крупнопанельного домостроения.

Горизонт решения жилищной проблемы как достижение обеспеченности жильем в 30 м2 на человека ожидается исходя из установок руководства страны на период 2022-2026 гг.

Осознание положения, что средняя обеспеченность жильем в 30 м2 наступит через 10-15 лет, а строительство жилых домов ведется в расчете на жизненный цикл 80 и более лет, требует по-новому подойти к модернизации домостроительных предприятий на основе выпуска проектов жилых домов с гибкой планировкой квартир, позволяющей изменять размеры комнат, кухонь, санузлов и других помещений по желанию жителей и будущих покупателей. Особенно это касается строительства жилья эконом-класса, невозможность изменения планировочных решений квартир в котором приведет к моральному старению этого жилья через 15-20 лет. Что, собственно, и произошло с жилищным фондом в крупнопанельном исполнении, построенном в значительных объемах на территории бывшего СССР и Восточной Европы.

Запас прочности у этих домов значительный -- средний срок службы конструкций панельного дома составляет 70-100 лет, но дома не соответствуют современному уровню комфорта и требованиям энергоэффективности.

В этой связи хотелось бы отметить опыт реконструкции и модернизации крупнопанельных жилых домов в современной Германии.

В начале 90-х годов в Восточной Германии была начата массовая модернизация (санация) панельных домов с реализацией требований повышенной комфортности и энергоэффективности. Немецкий опыт реновации доказывает, что панельные многоэтажные дома с достаточным запасом прочности дешевле модернизировать, чем сносить. Общее количество объектов реконструкции в Восточной Германии -- 2 миллиона 180 тысяч квартир в сборных домах. На настоящее время реконструкцию прошли около 75% зданий. Затраты на полную модернизацию одной квартиры составляют примерно 25 тыс. евро, в том числе 8,5 тыс. евро на обеспечение энергоэффективности. Финансирование работ осуществляется с привлечение средств собственников. Для этого гражданам предоставляется кредит на 25 лет под 3% годовых. Часть расходов оплачивалась из федерального бюджета. Одним из достоинств реконструкции является возможность проведения работ без расселения жильцов. С политической точки зрения реконструкция всегда обеспечит популярность руководства региона, так как создается более дешевая жилая площадь.

Перед началом проектирования здание проходит полное техническое обследование, которое включает в себя энергоаудит и обследование строительных конструкций. Его результаты и предложение на модернизацию предоставляется собственнику, у которого есть полгода на принятие решения. Большая часть жилья в Германии находится в аренде, а самыми крупными собственниками являются муниципальные жилищные предприятия, ЖСК, крупные домовладельцы. Как правило, среди участников реконструкции интересы собственника защищает менеджер по реконструкции. Основные мероприятия, проводимые при модернизации: замена покрытия крыши; утепление технического этажа; утепление фасадов с декоративным оформлением здания; замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации; утепление перекрытий подвала с его санацией; санация балконов; санация подъездов; монтаж лифта в наружной части здания (при отсутствии лифта); замена инженерных коммуникаций в здании; замена радиаторов с установкой на них термостатов и счетчиков теплоснабжения; устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры; установка квартирных счетчиков потребления воды, устройство теплового узла в подвале здания и коллективных счетчиков расхода газа, воды; обустройство придомовой территории.

Внешнее благоустройство тоже часть санационных работ. Примером такой санации жилого района является застроенный панельными домами в период с 1982 по 1990 гг. микрорайон Восточного Берлина Хеллерсдорф. За этот период здесь было построено 42600 квартир для 100 тыс. жителей. Микрорайон к концу 1990 г. производил впечатление незаконченной строительной площадки, а дома имели многочисленные строительные дефекты: протечки крыш, трещины в швах между панелями и т.д.

В этом микрорайоне не проводилась в 90-е годы массовая приватизация жилья, но в эти же годы в связи с падением рождаемости прекратилось массовое новое жилищное строительство. Поэтому необходимо было привести в нормальное состояние раннее построенный жилищный фонд. Но для этого необходимо было провести большую подготовительную работу, а именно:

1. Провести комплексный анализ состояния жилищного фонда с правовой, социально-экономической и технической оценкой этого фонда, принять на основе действующей законодательной базы, по-новому организовать управление жилищным фондом, решить вопросы собственности, провести размежевание земельных участков.

2. Провести градостроительный анализ.

3. Провести технико-экономический анализ, что именно должно быть сделано в ходе санации и во что это обойдется.

4. Провести социальный анализ: кто конкретно живет в этих домах, каковы доходы проживающих, каков социальный статус населения и каким может быть участие этих людей в санации.

В результате проведения в период, начиная с 1993 года работ по реконструкции и модернизации панельных домов в районе Хеллерсдорф Восточного Берлина резко изменился внешний вид этих домов, улучшилось благоустройство окружающих территорий, повысилась комфортность квартир, снизились затраты на содержание жилого фонда (на 1 кв. м в Хеллерсдорфе -- 72 цента, по Берлину в целом -- 1 евро 50 центов).

В результате проведения соответствующей реконструкции и модернизации панельных домов как объектов недвижимости обеспечивается устойчивое развитие экономики соответствующего района и города в целом.

Реновация панельных домов как важнейший фактор увеличения их жилищного цикла представляет интерес для всех стран Восточной Европы и СНГ, поскольку все они обладают большим панельным жилым фондом. Опыт восточных регионов Германии и, в частности, Берлина заслуживает пристального внимания и использования в практике работы строительных и риэлтерских компаний многих стран.

Литература

1. Бузырев В.В. Роль инноваций в жилищном строительстве. // «Актуальные проблемы управления экономикой региона» - материалы IX Всероссийской научно-практической конференции с международным участием 24-25 мая 2012 г. - СПб., 2012. - С. 7-13.

2. Бузырев В.В. Модернизация жилищного строительства в среднесрочной перспективе: проблемы и решения // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции: Межвуз. сб. науч. тр. Вып.11. - СПб.: Изд-во СПбГУЭУ, 2011. - С. 4-12.

3. Жилищное строительство: Научно-технический и производственный журнал. - 2012. - № 7. - С. 2-8.

4. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище. - Томск: Изд-во Томского гос. архитектурно-строительного ун-та, 2005.

Размещено на Allbest.ru