Комплексная оценка эффективности использования недвижимого имущества организаций сферы услуг

Размещено на http://www.allbest.ru/

Комплексная оценка эффективности использования недвижимого имущества организаций сферы услуг

Данилова Л.И.

Достижение эффективности управления имущественным комплексом является необходимым условием обеспечения финансовой устойчивости и экономического роста любого хозяйствующего субъекта.

По мнению автора, эффективность использования собственности является во многих случаях более важным фактором в функционировании организаций, чем обеспеченность собственным имуществом. Это утверждение подтверждается многочисленными фактами, когда хозяйствующий субъект, располагающий значительным собственным имущественным потенциалом может быстрее обанкротиться, чем менее располагающее, но в котором собственное имущество используется комплексно, более целесообразно.

Основным признаком «эффективного собственника» является высокая доходность для собственника, обеспеченная результативностью хозяйственной деятельности. Интересует, прежде всего, эффективность использования недвижимого имущества как главного элемента собственного имущества организации.

Для анализа эффективности управления имущественным комплексом в данном исследовании используется бинарный подход, сущность которого заключается в том, что, с одной стороны, дается оценка влияния имущественного комплекса на эффективность хозяйствования, с другой стороны, изучается воздействие финансово-хозяйственной деятельности на имущественный комплекс.

Критерием эффективности функционирования недвижимого имущества, на взгляд автора, является достижение оптимальной структуры основных фондов, обеспечивающей постоянное повышение фондоотдачи и фондорентабельности при условии, что коэффициент обновления основных фондов, с учетом их модернизации, превышает коэффициент выбытия.

Предлагаемая методика многомерного детерминированного анализа эффективности использования недвижимого имущества с учетом обратных связей включает следующие стадии.

1. Оценка наличия, состояния и движения имущества организации. Используются натуральные и стоимостные показатели, характеризующие динамику, структуру, пространственную и временную локализацию, социальную и экономическую эффективность. На этой стадии основными являются приемы и методы традиционной статистики.

2. Экономический анализ связей и зависимостей, что позволяет вычленить из причинно-следственного комплекса факторы, влияющие на собственное недвижимое имущество, и, порожденные использованием собственного недвижимого имущества, которые оказывают существенное воздействие на результаты деятельности организации. Производится статистическое измерение связей и зависимостей, для чего используются методы математической статистики, в том числе развернутый корреляционно-регрессионный анализ, включающий анализ парных, частных, множественных коэффициентов корреляции и детерминации, факторных нагрузок, парной и множественной регрессии, причем эти коэффициенты определяются по всем основным предполагаемым взаимодействиям. Адекватность модели экспериментальным данным оценивается по F-критерию Фишера, значимость коэффициентов регрессии -- по t-критерию Стьюдента. Устойчивость взаимодействий определялась на основе исследования закономерностей и тенденций за несколько лет или по нескольким выборкам объектов. Выполняется аргументированная интерпретация полученных результатов, после чего первоначальная гипотеза об основных взаимодействиях либо подтверждается, либо корректируется, либо отвергается. В последнем случае необходима повторная итерация всех вычислительных процедур и структурирования связей.

3. Оценка эффективности использования имущества с учетом объективных условий деятельности хозяйствующего субъекта. Эффективность использования недвижимого имущества рассматривается как динамический процесс для достижения в многомерном экономическом пространстве, сгруппированном, сведенном к однородным классам по совокупности признаков, наилучших результатов финансово-хозяйственной деятельности и сопоставления с их нормативно-объективными значениями. Наиболее обоснованным является сопоставление результатов деятельности каждого изучаемого объекта не со средними значениями по всей совокупности, а с нормативными. Это позволяет ранжировать хозяйствующие субъекты одной отрасли (системы, региона) по величине отклонений от нормативного результата.

Исследования показали, что нормативные значения показателей эффективности, рассчитанные по пространственным регрессионным моделям, не всегда являются корректными, так как параметры уравнения регрессии определяются по неоднородной совокупности в которой присутствуют объекты, резко отличающиеся по своим характеристикам. Очевидно, что нормативы эффективности ресурсов по республикам Саха (Якутия), Тыва, Кемеровской области, Красноярского края и г. Москвы не могут быть идентичными, что фактически предполагается при использовании регрессионных моделей. Регрессионные модели могут быть адекватными экспериментальным данным по всей совокупности, но оценка на их основе индивидуальных предсказаний по каждому объекту пространственной выборки может оказаться ошибочной.

Для решения этой проблемы предлагается использовать машинные методы обнаружения закономерностей, разработанные сотрудниками института математики СО РАН Загоруйко Н.Г. и ёлкиной В.Н., модифицированные Новосёловым Ю.А. для решения задач агроинформатики [1]. Сущность этих методов, в частности, ZET-алгоритма, заключается в том, что для каждого объекта исходной совокупности выбирается заданное количество объектов-аналогов по их близости в многомерном признаковом пространстве. В качестве меры близости используется эвклидова метрика. Для каждой группы объектов-аналогов выбираются наиболее информативные показатели, рассчитываются локальные решающие функции и определяются индивидуальные нормативы затрат ресурсов и эффективности для данного объекта, что повышает обоснованность оценки.

Исследуя эффективность использования собственности, целесообразно учитывать региональные особенности. Особенно велики региональные различия в Республике Саха (Якутия), что объясняется характером размещения населенных пунктов, распыленностью населения по небольшим территориальным образованиям, сложностью и неразвитостью транспортных систем, национальными обычаями населения, в том числе в сфере потребления; трудовыми навыками; имеющимися сырьевыми ресурсами; экономической целесообразностью и социальной необходимостью [2].

Методика оценки эффективности использования недвижимого имущества апробирована в ходе анализа деятельности организаций потребительской кооперации Республики Саха (Якутия). Выбор объекта исследования обусловлен тем, что организации потребительской кооперации традиционно осуществляют торговую, производственную деятельность, предоставляют услуги общественного питания в сельских районах Республики Саха (Якутия).

Проведена временная и пространственная выборка показателей финансово-хозяйственной деятельности. В результате временной выборки сформирована система из 79 показателей за период 2001-2010 гг. (9 лет), характеризующих деятельность системы в целом. Пространственная выборка позволила составить за 2010 г. систему из 52 показателей по 25 организациям. Получена матрица коэффициентов корреляции размерностью 79 на 79 показателей, в которой отражены взаимосвязи по всем парам взаимодействий.

Выделены следующие блоки взаимосвязей:

-- между фондоотдачей и показателями, характеризующими материально-техническую базу организации;

-- между фондоотдачей и показателями, характеризующими социальную деятельность;

-- между фондоотдачей и показателями внутренней среды.

Уточним ряд моментов. Во-первых, на основе корреляционного анализа устанавливаются не причинно-следственные, а статистические зависимости, зачастую не прямые, а опосредованные. Во-вторых, в случае использования исходной информации, представленной динамическими рядами, учтено, что реальные взаимосвязи могут быть искажены тем, что отдельные процессы развиваются синхронно, и это отражается в величине коэффициентов корреляции. В-третьих, при анализе стоимостных показателей искажающее влияние оказывает инфляция. Поэтому корреляционный анализ дополнен качественным, логическим анализом взаимодействий.

Рассмотрим взаимосвязи по блоку «Показатели материально-технической базы» (табл. 1).

Таблица 1 Факторы материально-технической базы, оказывающие сильное влияние на изменение фондоотдачи, организаций потребительской кооперации Республики Саха (Якутия) за 2001-2010 гг.

Положительные сильные связи выявлены между фондоотдачей (X39) и показателями: ввод основных средств (X21) -- коэффициент корреляции r равен 0, 75; сумма освоенных капитальных вложений (X28) -- 0, 86; коэффициент обновления основных средств (X23) -- 0, 9; наличие предприятий по оказанию услуг (Х 16) -- 0, 96; торговые площади (X8) -- 0, 98 (рис. 1).

Рис. 1. Взаимосвязи по блоку «Показатели материально-технической базы»

Коэффициенты, характеризующие взаимосвязи, подтверждают правильность гипотезы: повышается фондоотдача при обновлении основных фондов, наличии предприятий по оказанию услуг, расширении торговых площадей, что согласуется с общепринятыми экономическими взглядами.

Безусловно, незавершенное строительство отвлекает средства, что снижает фондоотдачу. Обратная связь фондоотдачи и фондовооруженности означает, что не всегда рост фондовооруженности способствует повышению производительности труда, так как основные фонды не обновляются комплексно.

Из всех факторов отобраны самые значимые, логически объясняющие изменение фондоотдачи: торговые площади (Х1), ввод основных средств (Х2), коэффициент обновления основных средств (Х3), сумма освоенных капитальных вложений (Х4). Множественный коэффициент корреляции равен 0, 98. Это доказывает объективность выбора факторов.

Уравнение регрессии имеет следующий вид:

У = 2, 63094 - 0, 00004 > Х1 - 0, 06926 > Х2 + 44, 82405 > Х3 + 0, 03339 > Х4.

При совокупном воздействии вышеперечисленных факторов на фондоотдачу наибольшая количественная мера принадлежит коэффициенту обновления основных фондов и сумме освоенных капитальных вложений.

По блоку «Факторы, характеризующие социальную деятельность» отметим, что внешние условия (численность обслуживаемого населения, численность пайщиков) имеют отрицательные связи с фондоотдачей, так как характеризуют отвлечение инвестиций на социальную поддержку пайщиков, работников, населения (табл. 2).

Таблица 2 Факторы, характеризующие социальную деятельность, оказывающие сильное влияние на изменение фондоотдачи, организаций потребительской кооперации Республики Саха (Якутия) за 2001-2010 гг.

В то же время, следующие показатели: социальная поддержка пайщиков и населения, сумма процентов за пользование заемными средствами населения, сумма товаров, отпущенных в долг, имеют значимую связь с фондоотдачей. Вероятно, «лояльный покупатель» способствует росту товарооборота.

Положительные сильные связи наблюдаются между фондоотдачей (X39) и показателями: оборот на одного жителя (Х49) -- коэффициент корреляции r равен 0, 99; средняя заработная плата на одного работника (X72) -- 0, 95; заемные средства населения (X34) -- 0, 92; сумма процентов за пользование заемными средствами населения (X78) -- 0, 90; сумма социальной поддержки пайщиков и населения (X76) -- 0, 88; сумма товаров, отпущенных в долг (Х 79) -- 0, 78 (рис. 2).

Рис. 2. Взаимосвязи по блоку «Показатели, характеризующие социальную деятельность»

Вместе с тем, следует отметить, что эти факторы не оказывают прямого влияния на фондоотдачу, а имеют опосредованную связь через объемные показатели деятельности.

Следующие факторы: заемные средства населения, средняя заработная плата на одного работника, сумма социальной поддержки пайщиков и населения, сумма процентов за пользование заемными средствами населения, сумма товаров, отпущенных в долг, включим в модель множественной регрессии. Множественный коэффициент корреляции равен 0, 99. Совокупное влияние факторов практически на 100 % определяет изменение фондоотдачи.

Уравнение регрессии имеет следующий вид:

У = 0, 4384306 + 0, 0000866>Х1 + 0, 0002977>Х2 + 0, 0005443 > Х3 - 0, 0001011 > Х4 + 0, 0000248 > Х5,

где У -- фондоотдача; X1 -- заемные средства населения; X2 -- средняя заработная плата на одного работника; X3 -- сумма социальной поддержки пайщиков и населения; X4 -- сумма процентов за пользование заемными средствами населения; Х5 -- сумма товаров, отпущенных в долг.

При совокупном воздействии перечисленных факторов на фондоотдачу наибольшее оказывает сумма социальной поддержки пайщиков и населения.

Рассмотрим связи между фондоотдачей и показателями, характеризующими финансово-хозяйственную деятельность системы потребительской кооперации (табл. 3).

Таблица 3 Факторы внутренней среды, оказывающие сильное влияние на изменение фондоотдачи организаций потребительской кооперации Республики Саха (Якутия) за 2001-2010 гг.

Как видно из таблицы, между всеми показателями, кроме наличия собственных оборотных средств кредиторской задолженности, и фондоотдачей существует сильная связь. Наиболее сильные связи наблюдаются между фондоотдачей (X39) и показателями: объем произведенной продукции (Х61) -- коэффициент корреляции r равен 0, 99; оборот розничной торговли на 1 м2 торговой площади (X47) -- 0, 99; розничный товарооборот (X52) -- 0, 98; оборот розничной торговли (X53) -- 0, 98; оборот розничной торговли на один магазин (X48) -- 0, 98 (рис. 3).

Между фондоотдачей и производительностью труда коэффициент корреляции равен единице. Это объясняется тем, что в расчетах в числителе используется один и тот же показатель -- совокупный объем хозяйственной деятельности. В качестве факторов в уравнение регрессии включены наличие собственных оборотных средств и сумма кредиторской задолженности.

Множественный коэффициент корреляции (0, 89) достаточно объективен. Получено следующее уравнение регрессии:

У = -3, 1393832 + 0, 0000002 > Х1 + 0, 0000138 > Х2,

где У -- фондоотдача, X1 -- наличие собственных оборотных средств; X2 -- сумма кредиторской задолженности.

Рис. 3. Взаимосвязи по блоку «Показатели внутренней среды»

В данной зависимости проявилась особенность структуры имущества союза потребительских обществ «Холбос», которая заключается в том, что основное накопление сырья, материалов, товаров происходит не за счет собственных оборотных средств, а исключительно за счет заемных средств.

Расчеты подтверждают гипотезу, что залогом эффективной деятельности являются систематический, из года в год, ввод основных средств, освоение капитальных вложений. Следует рационально использовать и оптимизировать торговые площади, обновлять, реконструировать, модернизировать основные фонды. В этом и заключаются потенциальные возможности, точки роста организаций системы. Отсюда возникает необходимость сохранения, приращения и эффективного использования собственности.

Далее, используя пакет программ Oteks, сопоставлены фактические результаты с нормативно-объективными показателями, рассчитанными на основе ZET-алгоритма [3]. Для предсказания выбрано 10 наиболее информативных показателей из 52 и 4 наиболее похожих объекта (аналога) из 25, причем для каждого аналога выбиралась «своя» решающая подматрица. Для каждого объекта подобрана группа аналогов и для этого объекта рассчитаны нормативно-объективные значения фондоотдачи и совокупного объема хозяйственной деятельности.

Выявлено, что многие из изучаемых организаций неэффективно используют недвижимое имущество с учетом объективных условий деятельности, что свидетельствует о наличии серьезных проблем в управлении имущественным комплексом (табл. 4).

Таблица 4 Нормативно-объективные и фактические значения фондоотдачи (ФО) и совокупного объема хозяйственной деятельности (СОХД) организаций потребительской кооперации Республики Саха (Якутия) за 2010 г., руб.

Пример потребительских обществ «Кэскил», «Сайылык», «Тумара», функционирующих в одном Кобяйском районе, показывает роль качества менеджмента в эффективном использовании собственности. Относительно высокие по сравнению с нормативно-объективными показатели фондоотдачи и совокупного объема хозяйственной деятельности потребительских обществ «Кэскил», «Сайылык» свидетельствуют о правильном выборе стратегии управления собственностью. Характерные для функционирующего в аналогичных условиях потребительского общества «Тумара» низкие, чем нормативно-объективные, показатели фондоотдачи и совокупного объема хозяйственной деятельности, показывают, что менеджеры управляют собственностью неэффективно.

Главный вывод, полученный на основе анализа, говорит о том, что необходимо улучшать территориальное управление основными фондами, укреплять интеграционные экономические связи, изживать автономность в использовании основных фондов отдельными структурными подразделениями крупной организации, переходить на согласованные программы развития в рамках единой системы потребительской кооперации Республики Саха (Якутия).

Предлагаемая методика анализа эффективности использования собственности позволяет оценить взаимообусловленное развитие организации как единого целого, обеспечивающее взаимосвязь между материально-технической базой, объемами и результатами деятельности.

недвижимый имущество оценка

Литература

1. Елкина В.Н., Загоруйко Н.Г., Новоселов Ю.А. Математические методы агроинформатики. -- Новосибирск: Институт математики СО РАН. -- 1987. -- 202 с.

2. Новоселов Ю.А. Социально-экономическое прогнозирование: Учебное пособие. -- Новосибирск: СибУПК, 2000. -- 132 с.

3. Новоселов Ю.А. Адаптивно-регрессионная модель прогнозирования и объективной оценки // Статистический учет и отчетность при переходе на статистику предприятия: Сб. науч. тр. -- Новосибирск: СибУПК, 2001. -- С. 17-29.

Размещено на Allbest.ru