Проблематика и специфика оценки комплексов имущества недостаточно широко освещена в литературе по оценочной деятельности, тем не менее, комплекс имущества как объект оценки имеет определенную аудиторию потребителей результатов оценки, как интеллектуального продукта и ряд специфических черт, которые выделяют комплекс имущества в отдельный тип объектов оценки. Под комплексом имущества авторами понимается совокупность основных материальных активов, которые представляют собой достаточное для функционирования определенного бизнеса целостное объединение разнородных элементов, таких как земля, недвижимость, оборудование.

Рассматривая потенциальных потребителей результатов оценки комплекса имущества, мы можем говорить о трех группах. Первая группа, в РФ наиболее активная и чаще других заинтересованная в оценке комплексов имущества, - это кредиторы, особенно банки. Последние заинтересованы в оценке комплексов для определения качества залогов, возможностей повышения кредитных лимитов, возможно для уступки прав требования. Данная группа потенциальных потребителей результатов оценки оказывает существенное влияние на инвестиционные программы национальных и региональных производителей, может способствовать развитию наиболее успешных региональных проектов, тем самым оказывая влияние на развитие региона, его продвижение как успешного, формирование его имиджа. Корректная оценка комплексов имущества, может способствовать дополнительному выделению кредитных лимитов на развитие, либо на пополнение оборотного капитала, что особенно актуально в ситуации импортозамещения.

Вторая группа потребителей данного оценочного продукта - это потенциальные инвесторы, которые при принятии стратегического решения заинтересованы в получении объективизированной информации. Естественно, что рациональный инвестор способен самостоятельно провести оценку стоимости, но данная оценка будет отражать субъективную позицию, а независимая оценка может выступить как способ объективизации величины стоимости. Приход стратегического инвестора в регион - это значимый шаг для поддержания локального промышленного производства, уровня жизни, в целом является позитивным явлением для региона.

Третья группа потребителей оценочного продукта - это собственники. Ситуации, в условиях которых может проводиться оценка именно комплекса имущества, а не бизнеса довольно специфические. Например, продажа комплекса имущества (если собственник государство или муниципалитет) с ликвидацией юридического лица. Авторы видят в качестве возможной оценку стоимости нематериальных активов бизнеса - как разность между стоимостью бизнеса и стоимостью комплекса имущества и оборотных активов, т.к. комплекс имущества представляет собой материальные активы, т.е. как превышение стоимости конкретного бизнеса над "среднеотраслевым бизнесом" [4, с.42-44].

Выше мы говорили о наличии у комплексов имущества как объектов оценки ряда особенностей, здесь можно выделить следующие.

1. Разнородность составляющих комплекс элементов: комплекс имущества - это соединение земли, недвижимости и оборудования, что предполагает использование при оценке комплекса по отдельным элементам методов, применяемых при оценке элементов как отдельных объектов оценки. Эта черта комплекса имущества делает актуальным применение затратного подхода к его оценке, по причине того, что только в рамках затратного подхода можно установить стоимость каждого из элементов и, следовательно, представить попозиционно то, из чего складывается итоговая суммарная стоимость комплекса.

2. Целостность разнородных элементов: несмотря на разнородные элементы, комплекс представляет собой единое целое, это целое предназначается для осуществления определенного типа производственного процесса, связанного с созданием товаров, осуществлением услуг или работ. Целостность комплекса имущества свидетельствует о том, что возможно существование других комплексов имущества, имеющих аналогичное предназначение. Здесь становится актуальным сравнительный подход к оценке.

3. Уникальность комплекса имущества. Всякий комплекс имущества неповторим, как и объект недвижимости, но поскольку объекты недвижимости являются элементами комплекса, то его степень уникальности гораздо выше. Если мы оцениваем уникальный объект, то сравнение данного объекта с другими комплексами имущества может быть только условным. Определяя значительное количество параметров сравнения, оценщик может в итоге получить неадекватное значение стоимости, в то же время основной параметр не дает полного представления о стоимости комплекса, выводимой из компромисса спроса и предложения, так как сделки по приобретению комплексов или закрытые или единичные, что не позволяет судить о рынке. Эта особенность комплекса имущества делает невозможным присвоение значимого веса сравнительному подходу при согласовании. Таким образом, этот подход может использоваться как индикатор корректности оценки в целом другими подходами. Методы сравнительного подхода могут использоваться в рамках затратного подхода для оценки элементов комплекса, например, земли или оборудования.

4. Целевая направленность создания комплекса связана с тем, что комплекс имущества создан не ради соединения разнородных элементов, а для производства определенных товаров или услуг и извлечения прибыли. Комплекс имущества создается с целью генерирования чистого потока доходов для его собственника. В этом отражается основная цель создания комплекса - инвестирование в создание запаса, который может генерировать поток доходов. Естественным здесь является применение доходного подхода. Доходный подход отражает привлекательность комплекса имущества для инвестора - значение максимального размера рациональных инвестиций в данный комплекс имущества. Таким образом, если доходный подход определяет границу рационального максимума инвестиций в комплекс имущества, то значение стоимости в рамках данного подхода, по сути, выступает как значение стоимости комплекса. Если оно меньше значения стоимости в рамках затратного подхода, тогда разность в значениях стоимости между результатами затратного подхода и доходного подхода может выступать как показатель внешнего устаревания комплекса, поскольку затраты на его воссоздание будут превышать совокупность генерируемых комплексом имущества чистых доходов. Если значение стоимости в рамках доходного подхода выше, чем значение стоимости в рамках затратного подхода, то можно предположить, что рациональный инвестор предпочтет самостоятельно воссоздать данный комплекс и значение стоимости в рамках доходного подхода не получит существенного веса в процедуре согласования.

При оценке комплекса имущества могут быть применены методы всех трех подходов. Рассмотрим особенности применения методов для определения стоимости в рамках подходов.

Определение стоимости комплекса имущества в рамках доходного подхода, как уже было сказано выше, является сущностной оценкой комплекса имущества, отражающей его целевую функцию генерирования прибыли. Отсюда вытекает ряд важных следствий, которые определяют основные допущения и ограничения оценки в рамках данного подхода.

В соответствии с п.13 ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" под доходным подходом понимается "совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки" [10]. Принцип оценки, который лежит в основе доходного подхода, - это принцип ожидания. Основные условия применения доходного подхода определяются в ФСО № 1: он "применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения" [10].

Общая логика применения доходного подхода в соответствии с ФСО № 1 заключается:

а) в определении периода прогнозирования будущих доходов;

б) в изучении доходоспособности в период прогнозирования и после него;

в) в выведении величины нормы дисконта для приведения величины будущих доходов к настоящему значению;

г) в приведении доходов в период прогнозирования и постпрогнозный период на дату оценки [10].

Существует два метода оценки стоимости действующего предприятия, приносящего доход:

метод капитализации дохода;

метод дисконтирования денежных потоков [6].

В этом смысле оценка комплекса имущества очень близка к оценке бизнеса, поэтому и основные методы оценки комплекса имущества в рамках доходного подхода соответствуют методам оценки бизнеса. Основные отличия заключаются в том, что комплекс имущества - это не бизнес, а его материальная часть, следовательно, некорректно учитывать существующее в организации ценообразование, уровень загрузки мощностей, отношения с поставщиками и покупателями продукции, особенности затрат, связанных с управлением и коммерческой деятельностью. В литературе рассматривается оценка имущественных комплексов [13], что несколько отличатся от оценки комплексов имущества. Комплекс имущества рассматривается либо как вновь возведенный, либо как полностью остановленный, его инициация после остановки предполагает полную потерю нематериальной составляющей бизнеса, либо ее полное отсутствие в случае запуска. Комплекс имущества не имеет ни гудвилла, ни бэдвилла. По сути, оценщик проводит оценку вклада материальной составляющей бизнеса в стоимость бизнеса. Если провести оценку бизнеса классически, то можно определить наличие у бизнеса гудвилла или бэдвилла. Оценка вклада материальных активов предполагает, что оценщик может исходить из следующих данных:

среднеотраслевой загрузки;

среднерыночных цен на производимую продукцию;

среднеотраслевой рентабельности проданных товаров и активов;

среднеотраслевой структуры издержек;

среднеотраслевой структуры пассивов.

По своей сути, данные допущения предполагают, что оценивается некоторое среднеотраслевое предприятие, у которого все значимые параметры усреднены, поскольку комплекс имущества не может самостоятельно функционировать, а действует в рамках некоторой бизнес-модели. Бизнес-модель предполагает определение и клиентской базы, и сегментацию рынка, и ценовую политику, и выстраивание деловой сети, и брендирование товаров, и формирование доверия и деловой репутации, создание определенной операционной внутрифирменной логики. Бизнес-модель, у которой нивелированы все специфические параметры, является квазимоделью, вклад в функционирование которой вносится только материальными активами, вклад нематериальных активов обнулен, и, следовательно, позволяет оценить не бизнес, а комплекс имущества, как доходопроизводящий актив. Если рассмотреть среднеотраслевое значение, то оно предполагает, что в его определении участвуют значения фирм, которые с помощью нематериального компонента бизнеса сумели повысить базовую эффективность материальных активов, а также фирм, чей нематериальный компонент неадекватен реальности и снижает базовую доходопригодность материальных активов.

Первым является метод капитализации дохода. Подобные процедуры, связанные с реализацией данного метода подробно рассмотрены в учебной и научной литературе, мы же рассмотрим данные методы очень кратко. Метод капитализации дохода используется в тех случаях, когда доход предприятия стабилен, либо характеризуется незначительной позитивной или негативной динамикой. Суть метода капитализации заключается в конвертации дохода, который может сгенерировать комплекс имущества за один год в его стоимость через ставку капитализации. По своей сути стоимость определенная таким образом представляет собой сумму членов убывающей геометрической прогрессии. Стоимость этим методом определяется как отношение чистого дохода за период к ставке капитализации [12]. Такая ситуация является достаточно редкой в деловой сфере, применима она в отношении комплексов имущества, связанных, например, с предоставлением площадей в аренду. Кроме того, с применением данного метода возникает существенная сложность, которая связывается со ставкой капитализации. Если используется реальная доходность, то и ставка капитализации должна быть реальной, если использовать номинальный чистый доход, то целесообразно использовать номинальную ставку капитализации. Если привести поток на дату оценки по ставке дисконта и использовать реальную ставку капитализации, то можно получить существенно завышенное значение стоимости. Данный метод не является рекомендуемым в значительном количестве случаев, например, при оценке комплексов имущества в целях залога. Таким образом, основным методом оценки комплексов имущества, не предполагающих сдачу в аренду, должен быть метод дисконтированных денежных потоков, поскольку предполагается, что будущие доходы, генерируемые комплексом имущества, будут отличаться от доходов в текущий период и нестабильны по годам прогнозного периода.

Логика оценки данным методом достаточно стандартна и описана в значительном количестве источников, но в отношении целостного комплекса имущества сводится к восьми основным этапам:

1) выбор модели денежного потока;

2) определение периода прогнозирования и интервала для расчета денежных потоков;

3) ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки в периоде упреждения;

4) составление прогноза по инвестиционным и операционным оттокам;

5) расчет прогнозных величин денежных потоков для каждого периода;

6) выбор, обоснование способа определения ставки дисконта и ее расчет;

7) определение значения чистого дохода в постпрогнозный период и капитализация, для определения стоимости бизнеса в постпрогнозный период (реверсию);

8) дисконтирование прогнозируемых будущих чистых доходов и реверсии для определения текущей стоимости с использованием определенной ставки (или ставок дисконта, если для каждого из периодов выбран свой уровень дисконта) [12].

Выбор модели денежного потока зависит от того, в каких целях проводится оценка комплекса имущества, т.е. кто является целевой аудиторией отчета об оценке. Если комплекс имущества оценивается в целях залога, то естественным является выбор модели денежного потока для инвестированного капитала, что не предполагает учета изменений долгосрочной кредиторской задолженности. При оценке комплекса имущества в целях инвестирования собственного капитала целесообразно воспользоваться моделью потока для собственного капитала. При определении расчетного периода необходимо учитывать продолжительность функционирования оцениваемого объекта. В настоящее время в связи с недостаточной стабильностью рыночной среды, а, следовательно, невысоким уровнем достоверности долгосрочного прогнозирования, следует использовать расчетный период не более 3-5 лет. Поскольку оценка осуществляется на основе некоторых среднеотраслевых показателей деятельности, то целесообразно определить отраслевой цикл, и построить поток на один расчетный цикл вперед. Расчетный период может делиться на более узкие интервалы. Естественно, что в каждой отрасли существуют свои особенности генерирования чистых денежных потоков. При определении денежного потока необходимо учесть налог на прибыль, налог на имущество, возможно транспортный налог. Также для обеспечения максимально длительного времени функционирования комплекса необходимо исходить из допущения об индексации амортизации на величину инфляции и использовании ее для обновления изнашиваемых капитальных ресурсов. Чисто технически амортизация не будет способствовать увеличению чистого денежного потока, поток будет наоборот уменьшаться на величину амортизационных отчислений, умноженных на удельное значение прироста цен.

Отраслевые особенности существенно влияют на размер оборотного капитала, существенный прирост которого предполагается в первый период эксплуатации комплекса имущества, исходя из предположения, что этот комплекс либо только был создан, либо его запуск осуществляется после полной остановки. Размер оборотного капитала можно определить экспертно на основе продолжительности операционного цикла. При определении продолжительности внутригодового операционного цикла можно использовать классическую схему операционного цикла организации, которая представлена на рисунке [9].

Продолжительность операционного цикла складывается из?суммы средних значений данных слагаемых

Данные значения зависят от отрасли, в которой функционирует комплекс имущества. Значение данных параметров зависит от типа сырья, используемого организацией, от которого зависит ассортимент производимых товаров, ассортимент предполагает и развитие определенной системы сбыта и формирования клиентской базы. Средняя величина операционного цикла будет складываться из следующих элементов: товарно-материальные запасы, незавершенное производство, готовая продукция на складе предприятия, дебиторская задолженность, остатки средств в кассе и на расчетном счету. В качестве оборотного капитала целесообразно учесть материальные затраты и заработную плату, определив удельный вес данного типа затрат в себестоимости продукции. Таким образом, приращение оборотного капитала в первый период функционирования комплекса имущества определяется по формуле:

ДСОК = (Тоц (мес) /12 мес) Ч Згод Ч kмз+от,

где Тоц (мес) - продолжительность операционного цикла в месяцах; Згод - затраты на производство продукции в течение года; kмз+от - удельный вес материальных затрат и затрат на оплату труда в общей сумме затрат.

Наиболее целесообразным является допущение о равномерности поступления доходов и осуществлении расходов в течение периода, что приводит к следующему формализованному представлению стоимости комплекса имущества CДПКИ, исчисленной с применением данного подхода (формула ниже) [11].

где n - продолжительность прогнозного периода; СFt - денежный поток в t-й период; t - порядковый номер шага прогнозного периода; r - норма дисконта; g - темп роста фирмы. В случае если потоки доходов распределяются неравномерно, то можно воспользоваться методикой расчета коэффициента распределения, предлагаемой в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов [5], либо в зависимости от концентрации основной массы денежного потока в течение периода выбрать подход к дисконтированию пренумерандо или постнумерандо. Вторым слагаемым в формуле денежного потока является реверсия, которая может определяться не только по модели Гордона, т.е. капитализацией дохода первого постпрогнозного периода, как представлено в формуле, но и методом предполагаемой продажи, являющимся элементом сравнительного подхода, основанным на отраслевых коэффициентах, и методом расчета стоимости чистых активов или методом ликвидационной стоимости. Два последних являются элементами затратного подхода и связаны соответственно с методом чистых активов и методом ликвидационной стоимости. В формуле выше расчет стоимости реверсии представлен по модели Гордона, средние темпы роста объема продаж целесообразно принять равным среднегодовым долголсрочным темпам роста ВВП.

Прогнозирование денежных потоков осуществляется на основании рыночных данных, полученных после изучения средних цен, уровней загрузки мощностей, доходах и расходах для оцениваемого объекта (или для подобных ему), а также согласно прогнозам оценщиков относительно изменений в средних уровнях доходов и расходов.

Выбор модели для построения потока накладывает определенный отпечаток на выбор метода определения ставки дисконта. При определении ставки дисконта могут быть использованы несколько методов: модель CAPM, основывающаяся на безрисковой ставке и учитывающая систематические риски и риски, присущие отдельной компании (два первых метода используются, если выбрана модель денежного потока для собственного капитала), модель WACC (используется для модели денежного потока на инвестированный капитал, поскольку учитывает доли собственного и заемного капитала в финансировании компании).

Стоимость собственного капитала определяется по модели MCAPM (формула ниже) [6]:

pв = Rf + вЧ (Rm - Rf) + Prctry + Prsize + Prcomp;

где Rf - безрисковая ставка доходности; в - мера систематического риска, присущая колебаниям стоимости соответствующего предприятия, в целях оценки комплекса имущества отражаются колебания стоимости предприятий в соответствующей отрасли по отношению к рынку; Rm - среднеотраслевая доходность; Prctry - мера странового риска; Prsize - надбавка за риск, связанный с малым размером предприятия; Prcomp - мера риска, присущая соответствующей компании, при оценке комплекса имущества последнее слагаемое принимается равным нулю.

Таким образом, доходный подход, отражая инвестиционные ожидания и основную цель создания комплекса имущества, основывается на трансформации суммы чистых дисконтированных доходов в стоимость комплекса имущества, метод дисконтированных денежных потоков трансформирует ожидаемые потоки в стоимость в условиях ожидаемой нестабильности.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложениях на продажу. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход в зависимости от целей, объекта оценки и источников информации может быть реализован описанными ниже методами.

Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного (неконтрольного) пакета акций. Применение данного метода при расчете рыночной стоимости комплексов имущества некорректно.

Метод сделок основан на таком инструменте определения рыночной стоимости комплексов имущества в рамках сравнительного подхода как ценовые мультипликаторы. Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой комплекса имущества и каким-либо его параметрическим показателем, характеризующим результаты производственной деятельности. В качестве таких показателей можно использовать не только мощность (производительность), но и объем выпускаемой продукции, площадь зданий или производственной площадки.

Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным комплексам имущества. Для оценки рыночной стоимости оцениваемого комплекса имущества определенная Оценщиком итоговая величина ценового мультипликатора используется как множитель к его аналогичному показателю, если рассматриваются несколько аналогов, то итоговое значение ценового мультипликатора, определенное оценщиком для объекта оценки, определяется как средневзвешенное значение мультипликаторов объектов-аналогов.

Метод сравнения продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом, либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода - оценка 100% -го капитала, либо контрольного пакета акций. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных комплексов имущества. Основополагающим принципом данного метода является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости объекта аналогичной полезности [10]. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Этапы оценки комплекса имущества методом сравнения продаж следующие.

1. ?Выявляются объекты-аналоги, которыми должны обязательно выступать комплексы имущества из данной отрасли, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно или выставленные на продажу.

2. ?Проводится сбор и проверка информации по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом по значимым параметрам, которые рассматриваются как ценообразующие факторы.

3. ?На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся относительные или абсолютные корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов. Основными ценообразующими факторами для комплексов имущества выступают права собственности, условия продажи, условия финансирования, местоположение, производственная мощность (возможно площадь для комплексов, сдаваемых в аренду или иной показатель производственной мощности), средневзвешенный износ, дата предложения, скидка на торг, возможны в зависимости от отраслевой специфики иные ценообразующие факторы, по которым производится сопоставление аналогов. Ключевым параметром сравнения выступает производственная мощность, однако зависимость здесь не линейная, необходимо применить торможение при несовпадающих параметрах [7]. В данном случае пропускная способность оборудования может выступать, как ключевой показатель комплекса имущества.

4. ?Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, присваиваются веса в зависимости от величины чистой абсолютной или относительной коррекции и выводится итоговая величина рыночной стоимости комплекса имущества на основе данного метода как средневзвешенный показатель [12].

Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами [12]. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями на базе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. Применение данного метода при оценке рыночной стоимости комплексов имущества возможно для верификации результатов, полученных в рамках методов сравнения продаж и метода сделок, корректным данным коэффициент является в отношении бизнеса. Использовать его в отношении комплексов имущества можно индикативно по причине того, что отраслевой коэффициент определяется специальными организациями при достижении определенного количества сделок, прошедших через базу данных. Это в целом может рассматриваться как некоторое усредненное значение стоимости бизнеса, очень близкое по своему значению к стоимости комплекса имущества, очень часто смена собственника предполагает смену и бизнес-модели, поэтому достижение значимого количества сделок способствует очищению бизнеса от нематериальной составляющей и получение стоимости некоторого среднего бизнеса, который, по сути, близок к стоимости комплекса имущества, т.к. сделки фиксируют покупку многих бизнесов, которые могут обладать как гудвилом, так и бэдвилом.

Затратный подход предполагает одновременное использование нескольких методов при оценке стоимости комплекса имущества в зависимости от типа элемента комплекса. Так, в отношении оборудования, возможно использование метода индексации и аналого-параметрического метода как наиболее часто используемых. В отношении недвижимости возможно использование метода сравнительной единицы и метода разбивки по компонентам [8]. Естественно, что в отношении земли будут использоваться методы в рамках сравнительного или доходного подходов. Таким образом, стоимость комплекса имущества в рамках затратного подхода (CЗПКИ) будет определяться по следующей формуле:

CЗПКИ = (?Ciв. н. Ч (1 - Иiф. н.) Ч (1 - Уiф. н.) + ?Ciз. о. Ч (1 - Иiф. о.) Ч (1 - Уiф. о.)) Ч (1 - Увн. КИ) + Сз. у.,

где Ciв. н. - восстановительная стоимость i-го объекта недвижимости; Иiф. н. - физический износ i-го объекта недвижимости; Уiф. ?н. - функциональное устаревание i-го объекта недвижимости; Ciз. о. - стоимость замещения i-й единицы оборудования; Иiф. о. - физический износ i-й единицы оборудования, определяемый расчетно или экспертно [2]; Уiф. о. - функциональное устаревание i-й единицы оборудования; Увн. КИ - внешнее устаревание комплекса имущества в целом; Сз. у. - стоимость земельного участка (земельных участков) комплекса имущества. Поскольку стоимость земельного участка определена в рамках сравнительного или доходного подходов, к нему неприменимо понятие внешнего устаревания.

Превышение значения стоимости, полученного в доходном подходе над значением стоимости в рамках затратного подхода является свидетельством отсутствия внешнего устаревания, обратная же ситуация говорит о его наличии. В ситуации превышения значения стоимости, полученной применением методов затратного подхода над стоимостью в рамках доходного подхода, разность значений стоимости полученной в рамках затратного и доходного подходов определяет абсолютное значение внешнего устаревания. Для оценки комплекса в целом оно может выступать как достаточное, но в целях попозиционного определения стоимости элементов комплекса требуется определение относительной величины внешнего устаревания, которое будет определяться по следующей формуле и распространяться на все элементы комплекса пропорционально их стоимости в рамках затратного подхода:

Увн. КИ = (1 - (CДПКИ - Сз. у.) / (CЗПКИ - Сз. у.)) Ч 100%,

где CДПКИ - стоимость комплекса имущества, определенная применением методов доходного подхода; Сз. у. - стоимость земельного участка (земельных участков) комплекса имущества; CЗПКИ - стоимость комплекса имущества в рамках затратного подхода. Данный процентный показатель может быть применен попозиционно к каждой единице, входящей в комплекс имущества, что даст значение ее стоимости в случае наличия внешнего устаревания, если внешнее устаревание отсутствует, то стоимость каждой единицы определяется в рамках затратного подхода.

Как уже говорилось выше, стоимость комплекса имущества может определяться применением методов всех трех подходов. Сравнительный - это индикатор, которому не придается значимого веса в процедуре согласования, он верифицирует результаты, полученные в рамках других подходов. Однако при наличии существенного отклонения от стоимости, определенной в рамках других подходов, необходимо пояснить отклонение маркерного значения от значений, которым придается вес при согласовании. Критерием существенности отклонений можно выбрать значение в 30%, которое является граничным для коэффициента вариации при определении типичности-нетипичности среднего значения. Существует негласное правило в оценочной среде о 20% -м значении отклонения, которое признается существенным.

Если у комплекса имущества наличествует внешнее устаревание, то значение его стоимости, по сути, определяется доходным подходом, поскольку значение стоимости через процедуру учета внешнего устаревания будет приравнено к значению стоимости в рамках доходного подхода. Если у комплекса имущества внешнее устаревание отсутствует, а значение стоимости в рамках доходного подхода превышает значение стоимости, полученное в рамках затратного подхода, то существенный вес доходному подходу давать нецелесообразно, поскольку рациональный инвестор не заплатит за комплекс имущества больше, чем требуется на его воссоздание. В этом случае значение доходного подхода может рассматриваться как верхняя граница интервала стоимости комплекса имущества, а согласованное значение рыночной стоимости будет близко к значению стоимости, определенному затратным подходом.

В определенных ситуациях необходимо определение интервала стоимости. В этом случае основным подходом, в рамках которого могут быть определены верхняя и нижняя границы интервала значений стоимости, может выступить доходный подход. Определение границ связано с определением максимального значения отклонения значений основных ценообразующих факторов в рамках доходного подхода от сценария развития событий, определенного при применении методов доходного подхода как наиболее вероятного. К таким факторам относятся отпускные цены, уровень загрузки производственных мощностей, размер материальных затрат, затрат на оплату труда, ставка дисконта, уровень рентабельности, продолжительность операционного цикла. Здесь возможно 10% -е или 20% -е отклонение от вероятного сценария. Это своеобразная проверка на чувствительность. Для определения расширенного интервала стоимости может быть применен метод Монте-Карло [3], который поможет определить не только величину интервала, но и риски, связанные с функционированием комплекса имущества, стоимость с учетом риска, например, с использованием интервальной неопределенности Гурвица [1]. Естественно, что бизнес-модель может как сгладить данные риски, так и усилить их. Граница интервала может определяться, например, по правилу трех сигм.

оценка комплекс имущество

Литература