Проблемы оценки и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проблемы оценки и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости

Максимов С.Н., Васильева Н.В., Бачуринская И.А.

Аннотация

УДК 338.24; ББК 65.2

Проблемы оценки и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости

Максимов С.Н., заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета, доктор экономических наук,

Васильева Н.В., профессор кафедры экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета, доктор экономических наук,

Бачуринская И.А., профессор кафедры экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета, доктор экономических наук.

В статье рассматриваются теоретико-методологические и практические проблемы анализа трансакционных издержек в контексте их влияния на функционирование и развитие рынка недвижимости. Определены основные понятия, выявлены проблемы оценки и определены способы снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, трансакции, трансакционные издержки.

Содержание

Для современного рынка недвижимости характерно многообразие трансакционных издержек, что обусловлено особенностями оборота объектов недвижимости, сопровождаемого передачей по сделке достаточно сложных совокупностей прав на эти объекты. Поэтому исследование проблем, связанных с анализом, оценкой и способами снижения трансакционных издержек, является одним из приоритетных и в то же время малоизученных направлений развития теории и практики функционирования рынка недвижимости.

В первую очередь требуют внимания вопросы совершенствования терминологического аппарата, раскрытия сущности ключевых понятий - "трансакции" и "трансакционные издержки". Понятие "трансакции" ввел в научный оборот Дж. Коммонс. Он дал им следующее определение: "трансакции - это не обмен товарами, а отчуждение и присвоение прав собственности и свобод, созданных обществом" [10]. Из этого определения можно сделать вывод, что ключевым признаком трансакции применительно к объектам недвижимости является переход прав собственности на них. В работе Шатистко А.Е. "Новая институциональная экономическая теория" трансакции определяются как "...деятельность человека в форме отчуждения и присвоения прав собственности и свобод, принятых в обществе, которые осуществляются в процессе планирования, контроля над выполнением обещаний, а также адаптацией к непредвиденным обстоятельствам" [7]. В этом определении акцент сделан на деятельности человека (контроль и т.д.) в процессе отчуждения и присвоения прав собственности. С учетом приведенных выше трактовок, а также сущности понятий "недвижимость", "недвижимая собственность", "объект недвижимости", "рынок недвижимости", которые раскрыты нами ранее в работах [1, 5, 6], предлагаем следующее определение: "трансакции на рынке недвижимости - это совокупность действий участников рынка по частичной или полной передаче прав на сформированный объект недвижимости и обеспечению их исполнения".

Трансакция как способ экономического взаимодействия сопровождается возникновением дополнительных издержек, которые несут ее участники. Эти издержки называют трансакционными и определяют по-разному. К. Эрроу определяет трансакционные издержки как "издержки по поддержанию экономических систем на ходу" [8]. Часто проводится аналогия между трением в мире физических объектов и трансакционными издержками в экономике. "Подобно тому, как трение мешает движению физических объектов, распыляя энергию в форме тепла, так и трансакционные издержки препятствуют перемещению ресурсов к пользователям, для которых они представляют наибольшую ценность, "распыляя" полезность этих ресурсов по ходу экономического процесса" [9]. Развернутое определение, основанное на понятии трансакций, представлено в работе [7]. В соответствии с данным определением "трансакционные издержки - это затраты ресурсов (денег, времени, труда и т.п.) для планирования, адаптации и контроля за выполнением взятых индивидами обязательств в процессе отчуждения и присвоения прав собственности и свобод, принятых в обществе".

Концепцию трансакционных издержек нельзя признать полностью устоявшейся: с одной стороны, широко распространено мнение, что трансакционные издержки существуют только при функционировании рынка, т.е. они сводятся к издержкам использования ценового механизма; с другой стороны, трансакционные издержки связывают с альтернативными вариантами организации. Данная идея заложена в определении О. Уильямсона (Уильямсон, 1996, с. 28)1 согласно которому трансакционные издержки включают "сравнительные затраты на планирование, адаптацию и мониторинг выполнения задач, характерных для альтернативных структур управления".

Таким образом, трансакционные издержки возникают при любых вариантах организации трансакций, включая рынки, однако в данном случае возникает вопрос выбора наиболее эффективной управленческой структуры, а также анализ институциональной среды как основы данного выбора. Исходя из данной концепции, различают прямые издержки организации трансакции и косвенные издержки, производные от институциональной среды. В данной работе мы остановимся более подробно на прямых трансакционных издержках, связанных с организацией трансакции на рынке недвижимости.

Проблемы оценки и снижения трансакционных издержек обусловлены особенностями российской экономики и степенью развития рынка недвижимости. К числу таких особенностей следует отнести:

- существенно более высокую долю недвижимости, находящуюся в государственной собственности, чем в большинстве стран с рыночной экономикой, и, что не менее важно, более высокую роль государственных организаций как элементов инфраструктуры рынка недвижимости;

- значительную долю не легализованной составляющей в составе трансакционных издержек, определяющей значительный разрыв между легальным уровнем трансакционных издержек и их реальной величиной (например, невозможность четкого определения уровня затрат по четкой спецификации прав собственности и, особенно, "смежных" прав - права на проживание, в частности);

- неразвитость инфраструктуры рынка, не позволяющей четко отделить один вид трансакционных издержек от другого (например, издержек по измерению (оценке стоимости) от услуг риэлтерской фирмы в целом при сделках на жилищном рынке);

- различия в субъективной денежной оценке трансакционных издержек, не имеющих прямого денежного выражения, разными сторонами сделки, в связи с их частой принадлежностью к разным полюсам социальной структуры общества;

- различия между формальным и реальным содержанием сделки (например, расселение коммунальной квартиры часто связано с изменением ее функционального назначения и переходом от использования ее в качестве жилья к использованию в качестве объекта коммерческой недвижимости);

- использование множества форм расчетов (наличные, безналичные, денежные суррогаты), ведущих к замедлению скорости оборота, увеличению трансакционных издержек и деформирующих ценовую информацию;

- традиционное для российского рынка недвижимости (прежде всего, жилой) возложение основной части явных трансакционных издержек на одну сторону сделки (покупателя, как правило).

Неустойчивость экономических связей, незавершенность формирования структуры рыночных отношений, противоречивость действующего законодательства, неразвитость инфраструктуры рынка недвижимости являются дополнительными факторами, ведущими к возрастанию трансакционных издержек, и, как следствие, снижающими деловую активность на рынке.

Указанные особенности должны быть учтены при анализе и оценке трансакционных издержек. Эффективным инструментом анализа является классификация, которая применительно к рассматриваемым издержкам может быть проведена по следующим критериям:

по форме, в которой издержки проявляются:

- явные - выражающиеся в денежной форме;

- неявные первого рода - выражающиеся в затратах времени, которые несут стороны по сделке в процессе ее совершения;

- неявные второго рода - выражающиеся в тех рисках, которые возникают у сторон по сделке в процессе ее совершения. Указанные риски в свою очередь могут быть разбиты на три группы:

а) риск потери ранее понесенных предварительных затрат (авансы, экспертиза и т.д.);

б) риск приобретения (продажи) объекта по цене, отличающейся от рыночной;

в) риск потери основной суммы (в размере стоимости объекта) покупателем, либо объекта продавцом.

по отношению к предмету сделки:

- трансакционные издержки, непосредственно связанные с совершенной сделкой;

- трансакционные издержки, вызванные предыдущей неудачной попыткой совершения сделки (прервавшейся на том или ином этапе) и переходящие на последующую попытку;

- трансакционные издержки, вызванные предыдущей неудачной попыткой совершения сделки (прервавшейся на том или ином этапе) и не переходящие на последующую попытку (т.е. теряющиеся безвозвратно).

по характеру формирования издержек:

- постоянные, т.е. не зависящие количественно от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости;

- переменные, т.е. зависящие от стоимости приобретаемой недвижимости.

Представленная классификация может быть положена в основу количественной оценки трансакционных издержек на рынке недвижимости. Такая оценка относится к числу наиболее важных методологических проблем исследования рынка недвижимости. Анализ существующих подходов к решению этой проблемы позволяет сделать вывод, что наиболее приемлемым на современном этапе развития рынка недвижимости является метод оценки трансакционных издержек, основанный на прямом расчете издержек процесса совершения трансакции. При этом легализованные трансакционные услуги можно оценить на базе прямого расчета, на основе установленных цен на них, нелегальные трансакционные услуги - экспертным методом, налоги - прямым расчетом на основе налоговых ставок, неявные трансакционные издержки - на основе оценки упущенной выгоды (дохода). Кроме того, для проверки результатов расчета трансакционных издержек по методу прямого расчета, в качестве дополнительного может быть использован макроэкономический подход на основе выделения доли ВРП, приходящегося на трансакционный сектор - торговля, страхование, банковский сектор, операции с недвижимостью, затраты на содержание аппарата управления, затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность. Однако данный метод дает очень приблизительную оценку и связан с дополнительными проблемами в части сбора и обработки информации. И, прежде всего, сбора первичной информации о сделке, которая должна быть раскрыта в данных бухгалтерского учета и отчетности. А также сбор дополнительных данных на базе мониторинга рынка недвижимости.

К проблемам практического характера следует отнести способы снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости. По данным Global Property Guide (электронный ресурс: http://www.globalpropertyguide.com) в России величина трансакционных издержек на рынке жилой недвижимости может достигать 25 % от стоимости недвижимости для покупателя нерезидента, в то время как в Германии - 7 %, а в Англии - 5 %. трансакционная издержка рынок недвижимость

На наш взгляд, эффективным инструментом снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости может быть дорожное картирование, которому в последнее время уделяется повышенное внимание и со стороны ученых, и со стороны практиков. [2,4] Вместе с тем, унифицированные методические подходы и алгоритмы формирования дорожных карт для российской практики еще не сформированы, структура и форма данного документа четко не определены, а сам процесс дорожного картирования отличается высокой степенью творчества.

Составление дорожных карт позволяет оптимизировать затраты времени и иных ресурсов, оптимизировать путь достижения цели. Дорожное картирование используется, как правило, в целях прогнозирования и стратегического планирования. Однако возможности этого метода и преимущества дорожной карты как плана-сценария развития объекта с учетом альтернативных путей и возможной "расшивки" потенциально узких мест [4], по нашему мнению, могут быть применены к трансакциям на рынке недвижимости. Дорожная карта трансакции на рынке недвижимости (далее, для краткости - ДКТ) должна в графической и текстовой форме отражать алгоритм трансакции, ее важнейшие этапы и их результаты в "узлах" карты (пунктах принятия решений), а отрезки между "узлами" - причинно-следственные связи между ними. На ДКТ могут отображаться также необходимые затраты, возможные риски и доходы. Таким образом, основными компонентами ДКТ являются временная ось, узлы, направления перемещения по карте (от одного узла к другому), информация об участниках трансакции на каждом ее этапе и лицах, принимающих решения в узловых точках, описание возможностей и угроз). ДКТ будет служить не только средством визуального представления информации о возможных альтернативах трансакции, а, следовательно, и путей снижения трансакционных издержек, но и средством анализа и оценки этих издержек путем выявления "узких мест", угроз и рисков с привлечением экспертов в области проблем развития рынка недвижимости.

Выводы

В завершение можно сделать следующие выводы:

- четкое понимание сущности трансакционных издержек на рынке недвижимости, их анализ и оценка способствуют решению не только методологических задач, но и практических проблем развития данного рынка путем оптимизации трансакций на основе сокращения трансакционных издержек;

- достаточно сложную научную проблему представляет собой количественная оценка трансакционных издержек по причине наличия скрытых (нелегальных) расходов, вызванных противоречивостью действующего законодательства, неразвитостью инфраструктуры рынка недвижимости и другими факторами;

- для оценки трансакционных издержек следует применять метод оценки, основанный на прямом расчете издержек процесса совершения трансакции, который позволяет более точно рассчитать величину трансакционных издержек;

- практическую проблему снижения трансакционных издержек целесообразно решать с помощью метода дорожного картирования, позволяющего визуализировать алгоритм проведения трансакции и оптимизировать затраты времени и иных ресурсов на ее проведение.

Литература

1. Бачуринская И.А., Васильева Н.В. Региональный рынок недвижимости: сущность и основные факторы развития // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. "Экономика". СПбГИЭУ. Вып. № 6 (25). - 2008. - С. 59-64.

2. Белоусов Д.Р., Сухарева И.О., Фролов А.С. Метод "картирования технологий" в поисковых прогнозах // Форсайт. 2012. Т. 6. № 2.

3. Институциональная экономика: Учебник / Под общ. ред. А. Олейника. - М.: ИНФРА - М, 2005.

4. Кузык Ю. Что такое дорожная карта. URL: http://www.strf.ru/ innovation.aspx?CatalogId=223&d_no=20108.

5. Максимов С.Н. Российский рынок недвижимости: становление и проблемы: монография. - СПб.: СПбГИЭУ, 2011.

6. Максимов С. Н., Васильева Н.В., Бачуринская И.А. Недвижимая собственность как экономическая категория // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия "Экономика". - № 3. - 2009. - С. 18-24.

7. Шатистко А.Е. Новая институциональная экономическая теория. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2002.

8. Arrow K.J. Political and economic evalution of social effects and externalities. In: The analysis of public output. Ed. by Margolis J., N.Y., 1970.

9. Breaden C.H., Toumanoff P.G. Transaction costs and economic institutions. In: The political economy of freedom: essays in honour of F.A. Hayek. Ed. by Leube K.R., Zlabinger A.H., Munchen, 1984.

10. Commons J.R. Institutional Economics // American Economic Rewiew. 1931. V. 21. р. 652.

Размещено на Allbest.ru