Реализация жилищной политики в России: перспективы и риски

Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургского государственного экономического университета

Реализация жилищной политики в России: перспективы и риски

Бузырев В. В.

заведующий кафедрой экономики и менеджмента в строительстве

доктор экономических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ

Дубровская И. В.

ассистент кафедры экономики и менеджмента в строительстве

Аннотация

жилищный доступность население доход

В статье проведен анализ перспектив и рисков реализации жилищной политики, направленной на обеспечение граждан России доступным и комфортным жильем

Ключевые слова: жилищная политика, жилищное строительство, обеспеченность населения жильем

Среди множества проблем, волнующих россиян, одной из наиболее значимых является обеспеченность жильем. В силу ряда объективных причин эта проблема не может быть решена одномоментно, необходима постоянная поэтапная оптимизация. В настоящий момент актуальным является этап до 2020 года. Степень приближения к ее решению на данном этапе определяется жилищной политикой, то есть деятельностью органов государственной власти, субъектов федерации и органов местного самоуправления в этом направлении. Основные направления жилищной политики изложены в государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», которая утверждена постановлением Правительства РФ от 15.04.2014 № 323 (далее по тексту Программа).

Предполагается, что ее реализация позволит, в частности, создать к 2018 году возможность улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет; достичь средней обеспеченности общей площадью жилья на уровне 25-27 кв. метров на человека -- в 2015 году и 28-35 кв. метров -- в 2020 году; обеспечить уровень расселения в жилых помещениях, при котором среднее количество комнат в фактически занятых жилых помещениях будет соответствовать среднему количеству лиц, проживающих в таких помещениях.

Программа разрабатывалась на основе гипотез о развитии экономики, росте благосостояния населения, о реформировании жилищной сферы и об объемах и мерах государственной поддержки. А это означает, что нельзя говорить о возможности единственного пути развития событий. Не исключена вероятность получения результата, отличающегося от предполагаемого. Данная статья посвящена анализу рисков в реализации жилищной политики в России. Учитывая ее ограниченный объем, из всего многообразия рисков остановимся на связанных с годовым объемом ввода жилья, доступностью жилья и его качеством.

Годовой объем ввода жилья -- один из важнейших показателей его доступности, поскольку является следствием развитости строительной сферы и экономики в целом и определяет наполненность рынка, что в конечном итоге влияет на цены. Согласно индикативным показателям годовой объем ввода жилья должен увеличиться с 66 млн квадратных метров в 2012 году до 100 млн квадратных метров в 2020 году. Ежегодный планируемый прирост (в процентах) показан на рис.1.

Рис. 1. Ежегодный планируемый прирост объемов ввода жилья, %

Анализ Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ [5] ситуации в строительной сфере в I квартале 2014 г., показал, что в строительной сфере не все благополучно. Продолжился спад деловой активности. Большинство индикаторов, определяющих состояние делового климата в данном секторе экономики, характеризуются отрицательными значениями. Это не вселяет оптимизм в достижении индикативного показателя в 2015 году. Необходимо учитывать также и то, что строительство, как любой сложный механизм, обладает инерционностью. Поэтому ожидать резкого всплеска активности в 2015 году нельзя.

Кроме того, разработанный Минэкономразвития России «Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года» предполагает рост годового объема ввода жилья от одного процента (консервативный вариант) до четырех с половиной процентов (форсированный вариант). В связи с этим рост на 14,8% в 2017 году выглядит слишком оптимистично, особенно в связи с изменяющейся геополитической ситуацией.

Таким образом, наиболее проблемными являются 2015-2017 годы. Ситуацию в этот период можно охарактеризовать как риск завышенного ожидания, то есть существует вероятность наступления события (1)

(2)

где Vi -- индикатор годового объема ввода жилья в i-м году,

VРi -- реальный годовой объем ввода жилья в i-м году,

i изменяется от 1 (2013 год) до 8 (2020 год).

Значение вероятности наступления события (1) во многом будет зависеть от поведения двух основных регуляторов экономической деятельности: Минэкономразвития РФ, отвечающего, в первую очередь, за экономический рост, и Минфина РФ, отвечающего за экономию бюджетных ресурсов.

Программа предусматривает создание социальных перспектив улучшения жилищных условий для всех групп населения, в том числе с различным уровнем доходов, потребностей и предпочтений. Предусмотрены два направления обеспечения доступности жилья:

во-первых, формирование рынка арендного жилищного фонда и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;

во-вторых, приобретение жилья в собственность за счет собственных средств, заемных средств, субсидий государства.

В силу сложившихся обстоятельств в России с 1990-х гг. основной упор был сделан на приобретение жилья в собственность. В настоящее время в России в частной собственности находится 86% жилого фонда. В Евросоюзе эта доля гораздо меньше. Например, в Англии она составляет 68%, а в Германии?-- 46%. Такая тенденция является сдерживающим фактором в развитии первого направления. Основная проблема заключается в том, что намерения в основном только декларируются, а законодательная база еще далека от совершенства.

До сих пор арендное жилье представляет собой огромный теневой рынок. При этом множество квартир законсервированы и никак не используются владельцами. Можно было бы перенять опыт Дании. Там, если у человека есть 2 и больше квартир, которые не используются, власти вправе сдавать их нуждающимся по госрасценкам. Часть арендной платы перечисляется владельцу. Это справедливый механизм, который позволяет хорошо регулировать рынок стоимости аренды.

Второе направление имеет конкретные количественные показатели. Предполагается, что доля обеспеченных доступным и комфортным жильем семей в общем количестве семей, желающих улучшить свои жилищные условия, возрастет до 22,5% в 2015 году, до 60% в 2020 году. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств в 2015 году должна составить 30% и к 2020 году возрасти до 50%. Достижению этих показателей должно способствовать, во-первых, увеличение количества предоставленных ипотечных жилищных кредитов с 871 тысяч в 2015 году, до 1053 тысяч в 2020 году, во-вторых, снижение средней стоимости 1 квадратного метра жилья на первичном рынке с учетом индекса-дефлятора на соответствующий год по виду экономической деятельности «строительство» (в процентах к уровню 2012 года) на 20% к 2018 году.

Достижение этих показателей зависит, прежде всего, от платежеспособности населения, которое, по сути, является основным инвестором жилищного строительства. Однако в последние месяцы население столкнулось с рядом вызовов, которые могут существенно замедлить развитие жилищного строительства и вынудят многих поменять свои сегодняшние инвестиционные намерения в приобретении жилья. Во-первых, начиная с осени 2013 года, наблюдается замедление темпов роста реальных денежных доходов, а в январе текущего года даже выявлено снижение их доходов по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, что негативно сказывается на уровне платежеспособности. Во-вторых, в первом квартале текущего года отмечено заметное снижение курса национальной валюты, которое, как правило, ведет, в том числе, к удорожанию стоимости строительных материалов и, как следствие, к росту цен на рынке жилья. В-третьих, наблюдается негативная тенденция на банковском рынке, связанная с отзывом лицензий у ряда кредитных организаций.

Таким образом, как и в случае с годовым объемом ввода жилья имеется риск завышенного ожидания. Обусловлено это, прежде всего, относительно низкими доходами населения. По данным Росстата в 2013 году среднедушевой доход более 30?000 рублей в месяц имели только 28,7% населения. Их расходы на обязательные платежи (под ними будем понимать продукты питания и оплату коммунальных услуг) составляют не менее 30%. Остальная часть населения (72,3%) на эти цели расходует не менее 50%. Такая структура расходов не стимулирует к созданию денежных накоплений и переводит покупку жилья на позицию отложенного спроса. Как предпосылка выхода из создавшегося тупика в части приобретения нового жилья, немалое значение имеет ипотека. Однако получателю ипотечного кредита, нужны как минимум пять условий. Во-первых, иметь накопления до 30% стоимости жилья, во-вторых, желание его взять; в-третьих, возможность его погасить; в-четвертых -- признание банком этой возможности у заемщика; в-пятых, размер ипотечного кредита будет соответствовать ожиданиям его получателя. Все это для многих снижает привлекательность получения жилья таким способом.

Учитывая, что население является основным инвестором жилищного строительства, риск в сфере доступности жилья можно оценить как вероятность наступления события (3)

(4)

где Si -- индикативные показатели инвестиций,

SРi -- реальное значение инвестиций,

i изменяется от 1 (2013 год) до 8 (2020 год).

Минимизация данного риска очень важна, поскольку есть прямая зависимость с (1).

Следует отметить, что правительство предпринимает конкретные шаги по снижению рисков в обеспечении доступным жильем. На это нацелено Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В нем указаны реальные сроки (2014-2017 годы) и установлена предельная цена квадратного метра жилья (30?000 рублей). Построенные по этой программе дополнительные 25 миллионов квадратных метров жилья (в расчете примерно на 460 тысяч семей) будут дополнением к остальным программам, в том числе и к переселению людей из аварийного жилья.

Индикативные показатели годового объема ввода жилья предполагают наращивание объемов жилья экономического класса. Он должен вырасти с 30 миллионов квадратных метров в 2012 году до 66 миллионов квадратных метров в 2020 году. Представление о жилье экономического класса можно получить из приказа Минрегиона РФ от 27.02.2010 №?79 «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета». Этим приказом введены ограничения площади земельного участка для застройки, определены минимальные площади жилой и общей комнат, спальни, кухни. Также регламентированы площади квартир с различным количеством комнат. То есть характеристика жилья дана с учетом существующей парадигмы, когда его оценка осуществляется исключительно квадратными метрами. Такой подход порождает риск создания новых «хрущевок», формирования потенциально депрессивных районов, в которых ликвидность квартир будет постоянно снижаться. В будущем это создаст для многих проблемы улучшения жилищных условий.

Сегодня жилище уже перестает выполнять только свою базовую функцию. Планирование наращивания объемов жилищного строительства, должно осуществляться с учетом такой цели, как создание комфортной среды жизнедеятельности человека, которая не только позволяет удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивает высокое качество жизни в целом.

Если не стремиться к достижению этой цели, то можно спровоцировать возникновение множества социальных рисков, связанных, прежде всего, с возрастанием расслоения общества по месту проживания. Это может, например, привести к возникновению районов с высокой криминогенной обстановкой.

Для минимизации рисков в ходе реализации Программы материальные ресурсы необходимо направлять не только на создание квадратных метров, но и на создание полноценной среды для трудового и нетрудового общения жителей, безопасной и комфортной среды для детей и подростков, доступной среды для лиц с ограниченными возможностями, транспортной связанности территорий.

Имеющиеся в реализации жилищной политики риски можно разделить на две группы. К первой группе относятся риски связанные с достижением количественных показателей (риски завышенного ожидания). Их наличие на определенном этапе создает проблемы, которые могут быть решены в ходе реализации последующих этапов.

Вторая группа объединяет риски связанные с качественной характеристикой жилья, которую трудно оценить количественно. Однако их последствия могут оказаться финансово затратными, например, необходимость сноса существующих жилых районов. Минимизация этих рисков может быть обеспечена только при максимальном учете тенденций современной урбанистики.

Литература

1. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». http://www.rg.ru/2014/04/24/jilye-site-dok.html.

2. Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». http://www.rg.ru/2014/05/07/jilye-site-dok.html

3. «Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года» (разработан Минэкономразвития России). http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20130325_06

4. Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 № 79 «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета». http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW;n=98866;req=doc

5. Бюллетень «Деловой климат в строительстве в I квартале 2014 года» -- [Электронный доступ] -- http://issek.hse.ru/news/118293703.html

Размещено на Allbest.ru