Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании (на примере Московской области)

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук по специальности

Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании (на примере Московской области)

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Макорин Геннадий Николаевич

Москва 2007



Работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству.

Научный руководитель: к.э.н., доцент Геннадий Васильевич Ломакин.

Официальные оппоненты: д.э.н. Александр Сидорович Косякин;

к.э.н. Владимир Николаевич Кудряшов.

Ведущая организация: ФГУП «Госземкадастрсъемка - ВИСХАГИ»

Защита диссертации состоится 1 марта 2007 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан «31» января 2007г.

Ученый секретарь диссертационного совета

к.э.н., доцент М.М. Демидова



ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

В настоящее время в Российской Федерации формируется новая совершенно иная система органов местного самоуправления, в ходе проводимой государством реформы были созданы новые муниципальные образования, а именно: муниципальные районы, включающие в себя городские и сельские поселения, а также городские округа и внутригородские территории городов федерального значения.

Федеральным Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 05.10.2003 № 131-ФЗ установлено, что к собственным доходам местных бюджетов относятся, в том числе доходы от местных налогов и сборов и доходы от использования муниципального имущества.

Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании определяет структура доходов местного бюджета, а также экономическая деятельность, осуществляемая органами местного самоуправления на основе результатов проведенной массовой оценки объектов недвижимости.

Массовая оценка земельных участков и иных объектов недвижимо-сти позволяет установить реальную стоимостную базу объектов недвижимости в целях дальнейшего использования при начислении арендной платы, страховании, ипотеке, налогообложении объектов недвижимого имущества.

Для исправления накопившихся недостатков действующих методик определения стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости, необходимо учесть существующий положительный опыт разработанных и применяемых методик массовой оценки объектов недвижимости, а также проводимую государством реформу органов местного самоуправления, поскольку от применения результатов массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, зависит финансовая самостоятельность вновь образованных муниципальных образований.

Законодательная определенность в вопросах массовой оценки зе-мельных участков и иных объектов недвижимости выступает средством повышения эффективности ее использования и возможности сделать ры-нок недвижимости общественно понятным, создать информационную базу кадастра объектов недвижимости, организовать их систематический учет и оценку. Обеспеченная на этой основе «информационная прозрачность» и доступность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости будут способствовать не только росту её оборота, но и развитию самого рынка недвижимости.

В этих условиях перспектива получения существенных доходов в бюджеты является стимулом для органов местного самоуправления к созданию необходимой информационной базы, а для органов государственной власти к разработке методических подходов на основе единых критериев и соизмеримой системы показателей оценки различных видов и типов объектов недвижимости.

Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения в России исследовались в работах Д.Б. Арацкого, А.Н. Асаула, В.А. Горемыкиной, А.Г. Грязновой, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, Н.А. Калининой, И.В. Караваевой, Р.Т. Нагаева, А.И. Полянского, В.М. Рутгайзера, М.М. Соловьева, Е.И. Тарасевича, С.А. Ткачука, М.А. Федотовой, О.Т. Хисматулова, А.В. Якуниной и др.

Исследование современных проблем оценки недвижимости содер-жится в трудах А.А. Варламова, С.Н. Волкова, С.И. Кабаковой, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакина, А.П. Огаркова, А.П. Рома, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и других.

Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Петти, А. Смита, Т. Коллера, Т. Коупленда, Дж. Муррина, Г. Харрисона, Джозефа К. Эккерта.

Однако осталось еще много теоретических вопросов, требующих своего уточнения и применения новых подходов к их решению. До сих пор не найдены адекватные для России методологические и методические основы массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях предстоящего перехода к новому поимущественному налогу и реформы местного самоуправления.

Требуется разработка методики и дальнейшее развитие подходов, учитывающих влияние факторов в условиях рынка и возможность применения дифференцированных коэффициентов для различных типов объектов недвижимости. Именно недостаточная степень разработанности выше означенных проблем в России побудила автора заняться исследованием вопроса эффективности массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

Все это свидетельствует об актуальности темы исследования и не-достаточной разработанности для России проблемы эффективности массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, что определило цель и задачи диссертационной работы.

Цель диссертационного исследования. Целью работы является обобщение и развитие теоретических основ массовой оценки недвижимо-сти, разработка методики комплексной оценки земельных участков и иных объектов недвижимости для различных целей.

Задачи исследования. Для решения поставленной в диссертацион-ной работе цели потребовалось решение следующих задач, обусловивших структуру работы:

1) усовершенствовать теоретические и методические положения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;

2) провести ретроспективный анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;

3) провести комплексный анализ законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности;

4) разработать модель построения массовой оценки объектов недвижимости для определения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования;

5) разработать методику массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости для различных целей;

6) разработать методику компенсационных выплат при предвари-тельном согласовании места размещения объектов из земель сельских населенных пунктов.

Объектом исследования являются земельные участки и иные объ-екты недвижимости, подлежащие оценке в соответствии с действующим законодательством, а так же деятельность органов местного самоуправления, налоговых органов, организаций оценщиков в процессе регулирования оценки недвижимости.

Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования является механизм выполнения работ по массовой оценке земельных участков и иных объектов недвижимости для различных целей, а также сам процесс массовой оценки земли и иных объектов недвижимости.

Исходные материалы. В процессе исследования использованы За-коны Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства РФ, Законы Московской области, Постановления Правительства Московской области, решения представительных органов местного самоуправления, нормативные документы Роснедвижимости, Росимущества, земельно-учетная, экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Методология и методика исследования. Теоретической и методо-логической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области оценки недвижимости, регулирования оценочной деятельности и поимущественного налогообложения. Научное исследование проведено на основе сочетания принципов исторического и логического анализа с использованием диалектического метода в исследовании экономических и нормативно-правовых особенностей предмета исследования. Работа выполнена с использованием методов научной абстракции, сравнительного анализа и синтеза. В диссертации проанализированы различные модели и методики оценки недвижимости для целей на-логообложения. Кроме того, в работе применялись методы группировки, сравнения, ряды динамики, другие общепринятые экономико-статистические и аналитические методы.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1) обобщены и сформулированы адаптивные к современным рос-сийским условиям методологические подходы к массовой оценке объектов недвижимости;

2) построена по элементам система организации и управления мас-совой оценкой объектов недвижимости, включающая в себя четыре взаи-мосвязанные подсистемы (организационно-административная, анализа и идентификации информации, определения стоимости объектов, управле-ния информационной базой);

3) обоснована необходимость введения в России налога на земель-ные участки и иные объекты недвижимости и применения для целей налогообложения понятия «единый налог на объект недвижимости»;

4) разработана методика массовой оценки объектов недвижимости для различных целей в разрезе отдельных ее видов (земельные участки, объекты жилого и нежилого назначения) основанная на рациональной комбинации трех традиционных подходов - доходного, затратного и сравнительного;

5) разработана методика компенсационных выплат при предвари-тельном согласовании места размещения объекта из земель сельских поселений;

6) предложена и апробирована на примере данных по Московской области модель построения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования, а также рекомендации, подходы, стандарты и методика массовой оценки объектов недвижимости.

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1) уточненные и дополнительно сформулированные теоретические и методические положения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;

2) модель построения стоимостной базы для расчета налога на не-движимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования;

3) методика массовой оценки объектов недвижимости для целей на-логообложения в разрезе отдельных ее видов (земельные участки, объекты жилого и нежилого назначения);

4) методика компенсационных выплат при предварительном согла-совании места размещения объекта из земель сельских поселений;

5) расчет экономической эффективности массовой оценки земель-ных участков и иных объектов недвижимости;

6) расчет эффективности вариантов наиболее рационального использования земельных участков.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретиче-ская значимость диссертационной работы состоит в обобщении и развитии теоретических и методологических основ массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости и государственного регулирования оценочной деятельности, а также в их адаптации к условиям интенсивного развития Московской области.

Практическая значимость результатов, полученных в ходе проведенного диссертационного исследования, заключается в том, что методические разработки и методологические подходы могут быть использованы органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления для разработки законодательных и нормативных актов о регулировании оценочной деятельности, стандартов массовой оценки объектов недвижимости для различных целей, введения на территориях налога на недвижимость и обеспечения функционирования налогового механизма, в рамках единого налога на недвижимость. Использование стандартов и методики массовой оценки земельных участков и иных недвижимости для целей налогообложения, предложенной в работе, позволит справедливо определять стоимостную базу объектов недвижимости для различных целей, обеспечивать рациональное раз-мещение объектов на территории муниципального образования.

Апробация работы. Основные тезисы работы, а также полученные в ходе научного исследования результаты докладывались на ХХХIХ Международной научно-технической конференции Ассоциации автомобильных инженеров России «Приоритеты развития отечественного автотракторостроения и подготовки инженерных и научных кадров» секция «Экономика и организация производства», Всероссийской конференции молодых ученых и специалистов «Молодые ученые - землеустроительной науке», посвященной 225-летию Государственного университета по землеустройству, а так же на 1 Московской городской научно-практической конференции «ВУЗЫ-НАУКА-ГОРОД» секция «Земля Москвы».

Внедрение работы. Основные результаты работы применены при разработке положений, которые положены в основу налогообложения объектов недвижимости на территории Одинцовского, Наро-Фоминского муниципальных районов Московской области, а также городских поселений Одинцово и Наро-Фоминск.

По теме диссертационного исследования опубликовано 5 работ общим объемом 2,5 печатных листа. недвижимость оценочный налог земельный

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав включающих девять параграфов, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст изложен на 150 листах машинописного текста, включает 30 таблиц и 15 рисунков.



ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

При выполнении оценочных работ по оценке большого количества объектов недвижимости, проведение индивидуальной оценки становится затруднительным и экономически не выгодным мероприятием для заказчика работ. Именно для достижения максимальной экономической эффективности, должна быть введена концепция массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, чтобы стало возможным проведение оценки большого количества объектов недвижимости для определения их стоимостной базы.

Внедрение этого метода сопряжено с дополнительными затратами на получение исходной информации.

Основными трудностями при получении исходной информации являются:

истинная стоимость сделок;

достаточное количество объектов на рынке недвижимости;

программное обеспечение для преобразования выборки в действенную систему.

Требования к эффективной массовой оценке земельных участков и иных объектов недвижимости могут быть сформулированы следующим образом:

массовая оценка должна быть основана на сравнении рыночных цен (настоящей стоимости) и, возможно, на использовании двух других подходов (доходного и затратного);

массовая оценка должна обеспечивать применение её результатов органами местного самоуправления для различных целей;

массовая оценка должна быть гибкой в отношении методов сбора данных и использования соответствующего программного обеспечения;

методика массовой оценки должна удовлетворять определенным статистическим требованиям, чтобы возможно было использовать выбранные типовые объекты для получения обобщающих результатов;

работа массовой оценки должна быть прозрачной для осуществления контроля результатов потребителями.

В целом, процедура проведения массовой оценки должна выглядеть следующим образом:

проводится сбор информации об объектах недвижимости и данные характеризующие качественные характеристики объектов, размер, месторасположение, предполагаемую стоимость, которые вводятся в систему массовой оценки;

с помощью использования статистического программного обеспечения данные обрабатываются, с целью анализа факторов влияющих на стоимость объектов недвижимости;

на выходе будут представлена стоимостная база оцененных объектов недвижимости.

Схема построения модели определения стоимостной базы земельных участков и иных объектов недвижимости представлена на рисунке 1.

Надежность данной модели системы определения стоимостной базы земельных участков и иных объектов недвижимости основана на:

сравнении реальных рыночных цен;

частоте ввода данных;

статистических размеров образцов;

статистическом распределении ввода данных.

В настоящее время в структуре доходов Наро-Фоминского и Одинцовского муниципальных районов (рис. 2) земельный налог и налог на имущество физических лиц составляют 9,2 % и 4,6 % соответственно, изменить данную ситуацию возможно только при условии организации межведомственного взаимодействия, фискального кадастра и введения методики оценки земли и иного имущества для налогообложения позволяющей рационально и справедливо взимать налоги.

		ГИС (наглядное представление исходных данных)
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ Исследование рыночных сделок и факторов влияющих на цену сделки. Контроль при помощи проведения выборочной оценки		ПРОЦЕСС Анализ факторов (характеристик собственности) и соотнесение их с местом расположения с помощью математического моделирования		РЕЗУЛЬТАТЫ Основание для налогообложения Основа для ипотечного кредитования Экспертиза для суда Исследование рынка для риэлторов и страховых компаний, управление муниципальным имуществом
		Статистическое программное обеспечение для моделирования данных

Рис. 1. Характеристика и цели модели системы массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости

Бюджеты этих районов наполняются имущественными налогами, в среднем всего на 15 %, что является показателем неэффективности существующей системы налогообложения. Предлагаемая методика, модель и концепция массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости позволяет многократно увеличить поступления от имущественных налогов.

Помимо низкого уровня поступления платежей в бюджеты муниципальных образований существует еще один фактор, влияющий на собираемость налогов - максимально нагроможденная и забюрократизированная система учета, сбора и контроля при осуществлении фискальной функции (рис. 3).

Возможным выходом из создавшейся ситуации может быть создание - межведомственного органа занимающегося исключительно местными налогами, а именно налогами на имущество и земельным налогом.

С 01.01.2007 года городские и сельские поселения, входящие в состав муниципальных районов, формируют свои собственные бюджеты, зависимые от бюджетов муниципальных районов, только частично. Поскольку существует огромная разница в социально-экономическом развитии муниципальных образований, имущественные налоги и доход от использования муниципального имущества станет, по сути, единственным источником существования для ряда муниципальных образований.

Рис. 2. Структура доходов по части бюджетов Наро-Фоминского и Одинцовского муниципальных районов



На основании вышеизложенного, представляется возможным сделать вывод, что развитие вновь образованных муниципальных образований, а так же проведение реформы местного самоуправления невозможно без организации процесса налогообложения земли и иной недвижимости в целом, и оценки данного имущества в частности.

Экономическую эффективность методики массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости будут характеризовать следующие показатели:

обоснованное увеличение стоимостной базы объектов недвижимости за счет улучшения качественных характеристик;

увеличение поступления налоговых платежей, а также доходов от использования муниципального имущества;

уменьшение временных издержек при административном взаимодействии в сфере налогообложения недвижимости.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3. Существующая система взаимодействия органов местного самоуправления и органов государственной исполнительной власти в системе учета, сбора и контроля при осуществлении фискальной функции.



Увеличение стоимостной базы будет достигнуто за счет учета объектов как инвентаризированных, поставленных на государственный кадастровый учет, зарегистрированных в установленном порядке так и не учтенных ранее объектов. Достижение данного результата возможно при повсеместном создании местных геоинформационных систем состоящих из нескольких слоев и включающих в себя все здания, строения и сооружения, а также земельные участки (рис. 1). По опыту Одинцовского муниципального района увеличение доходной части бюджета составило 150-170 % по отношению к существовавшей, до введения геоинформационной системы учета объектов, а увеличение налоговой базы привело к существенному росту налоговых поступлений (рис. 4).

Рис. 4. Динамика поступления налоговых поступлений в бюджет Одинцовского муниципального района

Рыночную стоимость каждого земельного участка рассчитывают с независимые оценщики. Однако стоимость оценочных услуг по Московской области для определения рыночной стоимости всех объектов оценки- 2428360 земельных участка - составила бы свыше 7,3 млрд. рублей при средней стоимости оценки одного земельного участка - 3000 руб. На расчет стоимости одного земельного участка при массовой оценке земель предполагается потратить около 50-60 рублей. В целом по Моcковской области затраты на проведение массовой оценки земельных участков составят 121 млн рублей (табл. 1).

Применение методики массовой оценки земель позволит сократить затраты на проведения оценочных работ, уменьшить количество временных издержек.

Как известно, в большинстве западных стран базой для исчисления земельного налога является рыночная стоимость. В современных отечественных условиях, когда отсутствует информация о рынке земель определенной категории, а существующая информация не всегда объективна, применять подобную практику не представляется возможным. Поэтому согласно Налоговому Кодексу РФ налоговой базой для сбора земельного налога с 1 января 2006 г. является кадастровая стоимость, которая должна, по нашему мнению, отражать реальную рыночную ситуацию.

Таблица 1. Экономическая эффективность массовой оценки земель по Московской области

Территория	Количество оцениваемых участков	Стоимость оценочных услуг без применения методики массовой оценки, тыс. руб.	Стоимость оценки одного земельного участка при массовой оценке, руб.	Стоимость услуг с применением етодики массовой оценки, тыс. руб.	Снижение затрат на проведение оценочных услуг, тыс. руб.
Московская область	2428360	7 285 080	50	121 418	7 163 662
Наро-Фоминский муниципальный район	72300	216900	50	3615	213285
Одинцовский муниципальный район	111200	333600	50	5560	328040

Кадастровая стоимость земельных участков и предшествующая ей кадастровая оценка земель, так же, имеет несколько существенных недостатков выраженных в следующем:

1) достаточно нагроможденная форма сбора информации об объектах налогообложения;

2) забюрократизированная система утверждения результатов оценки земель;

3) небольшие возможности трансформации в будущем в систему единого налога на недвижимость;

Предлагаемая методика массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости имеет преимущества перед кадастровой и рыночной оценкой земель.

В первом случае, предлагаемая методика является более гибкой при осуществлении сбора информации и простой в восприятии ее результатов, чем существующая кадастровая оценка земель, а также имеет более обширные возможности трансформации при введении единого налога на недвижимость.

Рассмотрим преимущества рассчитанной по предлагаемой методике стоимости земельных участков над рыночной стоимостью на примере земель населенных пунктов Наро-Фоминского и Одинцовского муниципальных районов Московской области. Рассчитанная стоимость по большинству видов функционального использования близка к рыночной (рис. 5).

Например, как видно на рисунке 5, в Наро-Фоминском муниципальном районе только для земель под многоэтажное жилищное строительство рыночная стоимость значительно отличается от рассчитанной. В Одинцовском муниципальном районе для большинства видов функционального использования наблюдается такая же ситуация.

Несмотря на выявленные недостатки, массовая оценка для целей налогообложения продолжает оставаться весьма эффективным мероприятием для государственных (муниципальных) органов управления.



Рис. 5. Сравнительная гистограмма рыночной и кадастровой (рассчитанной по предлагаемой методике) стоимости земель населенных пунктов

Как видно из таблиц 2 и 3 применение массовой оценки земель из-за более низкой стоимости работ по сравнению с рыночной оценкой способно принести в бюджеты прирост доходной части, приходящейся на земельный налог, до 85%.

Таблица 2. Экономический эффект использования массовой оценки для целей налогообложения в Одинцовском муниципальном районе Московской области

Вид функционального использования	Площадь, кв.м.	Средняя рыночная стоимость, руб./кв.м.	Налоговая ставка, %	Сумма земельного налога, тыс.руб.	Затраты на рыночную оценку, тыс.руб.	Чистая прибыль бюджета, тыс.руб.	Средняя расчетная стоимость, руб./кв.м.	Налоговая ставка, %	Сумма земельного налога, тыс.руб.	Затраты на массовую оценку, тыс.руб.	Чистая прибыль бюджета, тыс.руб.	Экономический эффект, тыс.руб.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Земли под домами многоэтажной застройки	46874400	8702	0,3	122376,86	351,56	122025,30	8700	0,3	122342,18	47,00	122295,19	269,89
Земли под домами индивидуальной жилой застройки	6249920	1950	0,3	3656,20	46,87	3609,33	1950	0,3	3656,20	6,27	3649,94	40,61
Земли дачных и садоводческих объединений граждан	112007678	1400	0,3	47043,22	840,05	46203,17	1442	0,3	48442,82	112,30	48330,51	2127,35
Земли гаражей и автостоянок	5000000	3019	0,3	4527,77	37,5	4490,27	3300	0,3	4950,00	5,01	4944,99	454,72
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания	6200000	4601	1,5	42785,98	46,5	42739,48	4610	1,5	42873,00	6,22	42866,78	127,30
Земли учреждений и организаций народного образования	3124960	н/д	0,3	0,94	23,43	-22,50	3100	0,3	2906,21	3,14	2903,08	2925,58
Земли под промышленными объектами	10937360	3700	1,5	60702,35	82,03	60620,32	4100	1,5	67264,76	10,97	67253,80	6633,48
Окончание таблицы 2
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Земли под административно-управленческими и общественными объектами	3124960	5120	0,3	4799,94	23,43	4776,50	5300	0,3	4968,69	3,13	4965,55	189,05
Земли под военными объектами	26249920	н/д	0,3	7,87	196,87	-189,00	1100	0,3	8662,47	26,32	8636,15	8825,15
Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения	1562480	4423	0,3	2073,40	11,71	2061,69	4500	0,3	2109,35	1,57	2107,78	46,10
Земли сельскохозяйственного использования	10937360	2784	0,3	9134,05	82,03	9052,02	2784	0,3	9134,88	10,97	9123,92	71,90
Земли под лесами в поселениях	5468680	н/д	0,3	1,64	41,01	-39,37	1338	0,3	2195,11	5,49	2189,62	2229,00
Земли под обособленными водными объектами	781240	н/д	0,3	0,23	5,85	-5,62	1368	0,3	320,62	0,78	319,83	325,46
Прочие земли поселений	3124960	1100	0,3	1031,24	23,43	1007,80	1350	0,3	1265,93	3,13	1262,80	255,00

Таблица 3. Экономический эффект использования массовой оценки для целей налогообложения в Наро-Фоминском муниципальном районе Московской области

Вид функционального использования	Площадь, кв.м.	Средняя рыночная стоимость, руб./кв.м.	Налоговая ставка, %	Сумма земельного налога, тыс.руб.	Затраты на рыночную оценку, тыс.руб.	Чистая прибыль бюджета тыс.руб.	Средняя расчетная стоимость руб./кв.м.	Налоговая ставка, %	Сумма земельного налога, тыс.руб.	Затраты на массовую оценку, тыс.руб.	Чистая прибыль бюджета, тыс.руб.	Экономический эффект, тыс.руб.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Земли под домами многоэтажной застройки	41534208	6122	0,3	76284,50	311,50656	75972,99	6190	0,3	77129,02	41,65	77087,38	1114,39
Земли под домами индивидуальной жилой застройки	80760960	1210	0,3	29316,23	605,7072	28710,52	1210	0,3	29316,23	80,98	29235,25	524,73
Земли дачных и садоводческих объединений граждан	4614912	740	0,3	1024,51	34,61184	989,90	750	0,3	1038,36	4,63	1033,73	43,83
Земли гаражей и автостоянок	6922368	581	0,3	1206,94	51,91776	1155,02	576	0,3	1196,19	6,95	1189,24	34,23
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания	8102368	1215	1,5	14766,57	60,76776	14705,80	1220	1,5	14827,33	8,13	14819,21	113,41
Земли учреждений и организаций народного образования	4614912	н/д	0,3	1,38	34,61184	-33,23	846	0,3	1171,35	4,63	1166,72	1199,95
Земли под промышленными объектами	20767104	495	1,5	15427,36	155,75328	15271,61	510	1,5	15886,83	20,83	15866,01	594,40
Земли под административно-управленческими и общественными объектами	2300745	486	0,3	335,54	17,2555875	318,28	750	0,3	517,67	2,31	515,36	197,08
Земли под военными объектами	6922368	н/д	0,3	2,08	51,91776	-49,84	570	0,3	1183,61	6,95	1176,67	1226,51
Окончание таблицы 3
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения	4237833	322	0,3	409,11	31,7837475	377,33	324	0,3	411,92	4,25	407,67	30,34
Земли сельскохозяйственного использования	34611840	133	0,3	1384,69	259,5888	1125,10	201	0,3	2090,58	34,70	2055,88	930,78
Земли под лесами в поселениях	11537280	н/д	0,3	3,46	86,5296	-83,07	204	0,3	704,63	11,57	693,06	776,13
Земли под обособленными водными объектами	1153728	н/д	0,3	0,35	8,65296	-8,31	202	0,3	69,91	1,16	68,76	77,06
Прочие земли поселений	6922368	204	0,3	424,58	51,91776	372,66	203	0,3	421,39	6,95	414,45	41,79

Расчет стоимости земельных участков по методике массовой оценки производился по следующей формуле, при помощи нейросети:

,

где X -- входные сигналы, Wi -- веса входных сигналов.

Таким образом, массовая оценка для целей налогообложения имеет следующие преимущества:

1) единовременная оценка большого числа объектов недвижимости;

2) приемлемые сроки проведения работ;

3) сопоставимость результатов оценки;

4) оптимальное соотношение цена-качество;

5) быстрая корректировка модели при изменении рыночной ситуации.



ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В результате исследований и разработок, выполненных в настоящей диссертационной работе, получены научные выводы, сделаны обобщения, разработаны практические рекомендации, на основании которых были сделаны следующие выводы.

1. Применительно к условиям современной России на основе ретроспективного анализа процесса оценки и комплексного анализа законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности обобщены и усовершенствованы методические положения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

2. Автором предложено построение по элементам системы организации и управления массовой оценкой объектов недвижимости, включающей в себя четыре взаимосвязанные подсистемы (организационно-административная, анализа и идентификации информации, определения стоимости объектов, управления информационной базой), обоснованна необходимость введения в России налога на земельные участки и иные объекты недвижимости и применения для целей налогообложения понятия «единый налог на объект недвижимости».

3. Предложена и апробирована на примере данных по Московской области авторская модель построения массовой оценки недвижимости для определения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки страхования.

4. Разработана авторская методика массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения в разрезе отдельных ее видов (земельные участки, объекты жилого и нежилого назначения), адаптированная к условиям современной России и основанная на рациональной комбинации трех традиционных подходов - доходного, затратного и сравнительного.

5. Разработана методика расчета компенсационных выплат при предварительном согласовании места размещения объекта из земель сельских населенных пунктов, позволяющая увеличить неналоговые поступления на восстановление инженерной и социальной инфраструктуры муниципальных образований на 45 %.

6. Предложенная автором методика массовой оценки недвижимого имущества для целей налогообложения позволяет увеличить поступления в бюджет муниципальных образований ежегодно до 31265 тыс.руб., а также поступления от использования муниципального имущества до 15100 тыс.руб.



ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЙ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ ОСНОВНЫЕ РАБОТЫ

1. Ломакин, Г.В., Макорин, Г.Н. Массовая оценка объектов недвижимости для целей налогообложения на примере муниципального образования в Московской области. [Текст] / Г.В. Ломакин, Г.Н. Макорин // Сборник трудов молодых ученых Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра. Том 1. - М.: ГУЗ,2003. - С.165-170.

2. Макорин, Г.Н. Основные направления совершенствования методики экономической оценки городских (районных) земель в Московской области. [Текст] / Макорин Г.Н. // Сборник трудов молодых ученых Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра. Том 1. - М.: ГУЗ,2003. - С.177-180.

3. Иванов, И.Н., Макорин, Г.Н. Особенности управления земельными ресурсами Муниципального образования «Одинцовский район Московской области» в условиях интенсивного землепользования [Текст] / И.Н. Иванов, Г.Н. Макорин // Землеустройство, землепользование и земельный кадастр. Мат. Всероссийской конф. молодых ученых и специалистов «Молодые ученые - землеустроительной науке». - М.: ГУЗ, 2004. -С.179-183.

4. Макорин, Г.Н. Структура государственного управления земельными ресурсами муниципального образования [Текст] / Г.Н. Макорин // Сб. науч. трудов ежегодной конф. молодых ученых и специалистов «Проблемы землеустройства и кадастров». - М.: ГУЗ, 2005. - С.215-219.

5. Ломакин, Г.В., Макорин, Г.Н. Страхование ответственности субъектов рынка недвижимости, при осуществлении массовой оценки недвижимого имущества для целей налогообложения [Текст] / Г.В. Ломакин, Г.Н. Макорин // Страховое дело. - 2006. - №12. - С.51-56.

Размещено на Allbest.ru

...