Экономическое обоснование повышения эффективности использования земельных участков с ветхой застройкой

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Экономическое обоснование повышения эффективности использования земельных участков с ветхой застройкой

Специальность 08.00.05 - экономика и управление

народным хозяйством (землеустройство)

Севостьянов Василий Анатольевич

Москва - 2007



Работа выполнена на кафедре городского кадастра Государственного университета по землеустройству

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Конокотин Николай Георгиевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Носов Сергей Иванович

кандидат экономических наук, доцент Ломакин Геннадий Васильевич

Ведущая организация: Воронежский государственный аграрныйуниверситет им. К.Д. Глинки

Защита диссертации состоится 22 мая 2007 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан 20 апреля 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук, доцент М. М. Демидова



ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. В настоящее время в большинстве российских городов всё большую актуальность приобретает использование такого ресурса, как городская земля. Анализ современной градостроительной и землеустроительной практики свидетельствует, что большинство городов развиваются экстенсивно. Однако в крупнейших, крупных и больших городах свободных от застройки территорий становится всё меньше. Например, города Москва и С. Петербург практически исчерпали все свободные земли и переходят к освоению земель производственных зон, реорганизуемых в процессе совершенствования функционального зонирования города, к реконструкции, или развитию, земельных участков, на которых размещаются ветхие строения или объекты незавершённого строительства, предназначенные в соответствии с территориальным зонированием к иному виду использования.

В условиях рыночной экономики финансирование совершенствования использования застроенных земельных участков жилой и коммерческой застройки производится, главным образом, частными инвесторами. Однако правовое, землеустроительное и градостроительное регулирование и управление развитием земельных участков осуществляется соответствующими государственными органами. То есть можно говорить о недостаточном взаимодействии городского сообщества и частных инвесторов в вопросах освоения городских земель.

Земельный рынок города является «рычагом», который обеспечивает рациональное управление земельными участками, путем рыночного оборота городских земель, в процессе которого земельные участки переходят от неэффективного пользователя к эффективному. Критерием эффективности использования следует считать ценность земельного участка. То есть эффективным будет то использование, которое из возможных в соответствии с градостроительными регламентами приводит к максимальной стоимости земельного участка. Поэтому необходима оценка рыночной стоимости земельного участка, как основного экономического показателя, на котором строится и осуществляется взаимодействие городского сообщества и частного инвестора в градостроительной деятельности.

Состояние изученности проблемы. Методы, модели и процедуры системного регулирования и управления процессами городского землеустройства и градостроительства отражены в трудах С.С. Бачуриной, С.Н. Волкова, Ю.С. Попкова, В.А. Прорвича, В.И. Ресина и др. Теоретические и научно-методические проблемы массовой и индивидуальной оценки земель городских поселений в рыночных условиях рассматриваются в трудах В.Р. Беленького, С.В. Бороздина, А.А. Варламова, Н.В. Воловича, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, С.И. Кабаковой, Н.Г. Конокотина, Р.Т. Нагаева, А. П. Ромма, А.Э. Сагайдака, А.А. Сегединова, М.М. Соловьёва, М.А. Федотовой, Ю.А. Цыпкина, Д.К. Эккерта, Д.П. Фридмана и других.

В работах этих авторов вопросы оценки земли и иной недвижимости рассмотрены во взаимосвязи с вопросами землепользования, землеустройства, территориально-планировочной организации городских земель, социально-экономического развития города.

В то же время в большинстве случаев принятие решения о развитии конкретных застроенных земельных участков производится на основе субъективного мнения инвестора, градостроителя и аналитика рынка недвижимости без должного анализа инвестиционной привлекательности земельного участка как с позиций инвестора, так и с позиций городского сообщества в целом. Это связано с отсутствием оценки рыночной стоимости земельного участка в процессе анализа инвестиционной привлекательности его. Поэтому разработка соответствующей методологии экономической оценки земель для практики территориального планировании развития городских земель представляется весьма своевременной и актуальной.

Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений обоснования эффективности использования земельных участков города, застроенных ветхим фондом, на основе оценки их стоимости. земля застройка город

Исходя из поставленной цели, в работе решаются следующие задачи:

- исследовать процесс повышения эффективности использования земельных участков с устаревшим типом застройки в условиях значительной дифференциации градостроительной ценности земель в черте города;

- определить факторы, влияющие на эффективность использования застроенных ветхим фондом городских земель, учёт которых обеспечит сбалансированность интересов города и инвестора-застройщика при осуществлении проектов развития таких земельных участков;

- разработать методику определения эффективного использования земельных участков, занятых ветхим фондом, основанную на оценке рыночной стоимости земельного участка

- разработать алгоритм экономической оценки земельных участков, результатом которой явятся показатели, характеризующие привлекательность этих участков для инвесторов и городского сообщества, осуществляющих на взаимовыгодных условиях развитие городских земель;

- выполнить оценку эффективного использования конкретного застроенного земельного участка и рассчитать полученный экономический эффект.

Объектом исследования являются земельные участки города Москвы, занятые ветхим фондом.

Предметом исследования служат объективные закономерности формирования ценности застроенных городских земель и механизм обоснования эффективного использования таких земельных участков.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились положения классической экономической теории, научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления и оценки городских земель.

В работе над диссертацией использовались законодательные акты Российской Федерации и города Москвы, данные государственной статистики, нормативно-методические материалы по управлению и территориальному планированию города, а также опубликованная по этим вопросам литература и методические указания.

В процессе исследования применялись монографический, экономико-статистический, экспертных оценок, расчетно-конструктивный, аналитический и вариантный методы исследования.

Научная новизна диссертации состоит в следующем:

- теоретически доказана необходимость государственного и частного регулирования использованием земельных участков города, занятых ветхой застройкой, в целях обеспечения их эффективного землепользования в рыночных условиях;

- вскрыты положительные моменты и недостатки действующего государственного управления использованием застроенных земельных участков и на этой основе даны предложения по его совершенствованию;

- выявлены наиболее существенные факторы, формирующие ценность земельных участков, занятых ветхим фондом, в планировочной структуре города и предложена методика определения градостроительной ценности таких участков, основанная на учёте предложенных факторов;

- впервые предложена методика оценки инвестиционной привлекательности застроенных земельных участков, использующая в качестве критерия оценки градостроительную ценность таких участков, выраженную показателем рыночной стоимости земельного участка;

- впервые для оценки рыночной стоимости земельного участка, застроенного ветхим фондом, предложены методы оценки доходного подхода, основанные на переменной ставке дисконтирования;

- произведены расчёты рыночной стоимости земельных участков, планируемых для развития, и обоснована экономическая и социальная эффективность их развития в интересах городского сообщества.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту, состоят в следующем:

- теория управления земельными ресурсами города дополнена новыми положениями о взаимосвязи управляющих воздействий городского сообщества и частных инвесторов на использование застроенных земельных участков, обеспечивающих достижение устойчивого развития городской территории;

- доказана необходимость использования дифференциальной ренты, получаемой с городских земель, в качестве обобщающего показателя при оценке инвестиционной привлекательности застроенного земельного участка для целей развития;

- результаты анализа динамики показателей баланса земель крупнейшего города и состояние жилищного фонда и определена площадь земельных участков, занятых ветхим фондом, для перспективного развития;

-принципы, определяющие эффективность вариантов развития земельных участков в кварталах с ветхой застройкой, и критерии оценки эффективности вариантов;

- методика оценки эффективности использования земельных участков в кварталах с ветхой застройкой;

- методика расчёта и размер показателей экономического эффекта, получаемого при различных вариантах освоения привлекательного с инвестиционной точки зрения земельного участка, застроенного ветхим фондом.

Практическая значимость исследования. Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решать вопросы эффективного управления землепользованием города, могут использоваться в качестве методической основы, при разработке землеустроительной и градостроительной документации по реконструкции городских территорий, при разработке проектов планировки земельных участков, способствовать более объективной рыночной оценке земельных участков, подлежащих освоению путём реконструкции.

Использование на практике предложений и рекомендаций диссертации будет способствовать более объективной, многофункциональной оценке эффективности землепользования с учетом реальных условий образования ренты и уровня развития экономики городов, формированию обоснованной земельно-имущественной, социально-экономической, инвестиционной политики города.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в опубликованных научных работах и отчётах по оценке рыночной стоимости земельных участков различного функционального назначения. Всего по материалам исследования опубликовано 10 статей общим объёмом 7,0 п.л., из которых лично автором написано 4,2 п.л.

Основные положения диссертационной работы были доложены автором на 13-ых Международных Плехановских чтениях в 2000 г., научно-практических конференциях Государственного университета по землеустройству в 2004-2006 гг.

Объем и структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (137 наименований). Работа изложена на 137 страницах машинописного текста, содержит 14 схем и рисунков, 22 таблицы.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи, предмет и объект исследования, охарактеризованы научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы эффективного использования земельных участков города с ветхой застройкой» обобщены правовые и экономические механизмы повышения эффективного использования земельных участков города, включая застроенные территории, и сформулированы предложения по их совершенствованию.

Во второй главе «Особенности повышения эффективности использования застроенных земельных участков города» рассмотрены особенности анализа ресурсного качества застроенных земельных участков и организационно-правового обеспечения совершенствования их использования, для обеспечения экономической эффективности проектов развития земельных участков с ветхой застройкой для городского бюджета.

В третьей главе «Оценка эффективности градостроительного развития застроенных земельных участков» разработана методика технико-экономического обоснования и оценки эффективности использования городских земель, занятых ветхой застройкой, и показан экономический эффект для бюджета города от применения предложенной методики.

В выводах и предложениях сформулированы и обобщены основные результаты проведенного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В соответствии с земельным законодательством использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов федерации). Чрезвычайно важным является то, что при этом должно осуществляться такое регулирование использования и охраны земель, которое обеспечит не только интересы общества, но и законные интересы граждан. Такое сочетание интересов особенно необходимо при управлении земельными ресурсами городов, когда переход к рыночной экономике сказался и на градостроительных программах. Их разработка и реализация финансируется не только из бюджетных средств, но и из частных инвестиций. Отсутствие свободных территорий для развития в городской черте побуждает инвесторов и городское сообщество искать резервы на застроенных территориях, рассматривать возможность использования земельных участков, застроенных ветхим фондом. Чаще всего частные интересы инвесторов неизбежно вступают в противоречие с общественными интересами при использовании застроенных городских земель. В связи с этим, на земельный участок, предназначенный для градостроительного освоения, происходит управляющее воздействие с двух сторон:

- со стороны городского сообщества, когда основной задачей управления землями становится оптимальное использование каждого земельного участка, обеспечивающее установленные градостроительным регламентом принципы и стандарты проживания в поселении,

и со стороны частного инвестора, основной задачей которого в управлении землями является извлечение в процессе использования земельного участка максимальной прибыли (рис. 1):

Интересы городского сообщества				Интересы частного инвестора
		Эффективное использование земельного участка
Управляющие воздействия:				Управляющие воздействия:
1) Градостроительные регламенты 2) Экономические регуляторы				1) Рыночная среда 2) Базовая производственная функция, приносящая наибольшую прибыль 3) Рентообразующие факторы местоположения
		Результат: а) согласованная стоимость земельного участка, б) согласованная часть земельной ренты, забираемая у инвестора в пользу городского сообщества
Цель: действуя в интересах городского сообщества, повышают стоимость земельного участка, одновременно ограничивая это повышение стоимости градостроительным регламентом				Цель: действуя в интересах частного инвестора, повышают приписанную ренту земельного участка до максимума (и его стоимость)

Рис. 1. Управляющие воздействия на использование земельного участка и их результат



Выступая в качестве важнейшего направления вложения инвестиций, проекты развития застроенных территорий не только приносят прибыль инвестору, но и оказывают реальное воздействие на социально-экономические процессы в городе, совершенствуют архитектурно-планировочную структуру его, содействуют наполнению местного бюджета, за счёт земельных платежей. Поэтому при обосновании повышения эффективности использования земельных участков города с ветхой застройкой необходимо руководствоваться специфическим методологическим принципом оценки городской недвижимости - «принципом общественной полезности». Под общественной полезностью понимается создаваемое и поддерживаемое городским сообществом свойство городской территории удовлетворять потребности и обеспечивать право каждого гражданина, проживающего в поселении, на благоприятную среду жизнедеятельности.

В отношении управления земельными ресурсами в отечественной литературе чаще всего видят процесс планирования и принятия управленческих решений по предоставлению и использованию земель и, кроме того, контроль соблюдения земельного законодательства. При этом роль в управлении юридических и физических лиц, практически сведена на нет, что противоречит рыночной экономике.

Но кроме государства и общества участниками земельных отношений являются также граждане и юридические лица. Они осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в частной или иной собственности, и используют в собственных интересах арендованные земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Поэтому автор предлагает трактовать определение управления земельными ресурсами города следующим образом: управление земельными ресурсами города есть система социальных, экономических, политических, правовых и административных мер, позволяющая осуществлять систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства, общества, граждан и юридических лиц на земельные отношения в целях обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов города и основанная на познании объективных закономерностей развития городского сообщества и городской территории.

Исходя из этого определения повышение эффективности использования застроенных земельных участков может быть оценена:

- с позиций влияния на условия быта, труда и отдыха жителей города - как социальная эффективность;

- с позиций влияния на развитие экономики города в целом - как народнохозяйственная (экономическая) эффективность;

- с позиций интересов городского бюджета - как бюджетная эффективность;

- с позиций частных инвесторов - как коммерческая эффективность.

В этой связи следует согласиться с тем, что экономический механизм управления использованием земельных ресурсов должен быть основан на использовании земельной ренты как обобщающего показателя для оценки эффективности управления землями и как основы для формирования платежей за пользование землёй (экономических регуляторов).

Земельная рента в городе («городская рента») слагается из трех основных источников:

- земля есть природное богатство (дар природы) и обладает рядом лишь ей присущих характеристик: плодородием почвы, климатическими условиями, ценностью речных ресурсов и гаваней, ценностью полезных ископаемых, естественная природная база для всех объектов недвижимости, созданных человеком и природой и т. п.;

- городское поселение формирует стоимость своих земель, создавая, поддерживая и развивая на своей территории уровень жизненных благ, жизненный стандарт, стиль жизни, рабочие места и т.д. То есть местная администрация может справедливо требовать в городской бюджет земельную ренту, являющуюся результатом такой деятельности, на поддержание и развитие социальной, инженерной, транспортной, производственной инфраструктур;

- успешная деятельность предприятия, предпринимателя, управляющего, поддержанная городом, позволяет извлекать на данном участке земли ожидаемый доход, который частью переходит городу в виде арендной платы, а другой частью остается у предпринимателя, как поощрение его предпринимательской деятельности на данном земельном участке, пропорционально тому, насколько эта деятельность повысила рентную стоимость городской земли.

Таким образом, «городская рента» есть не что иное, как дифференциальная рента, получаемая с городских земель (городской территории), а обязанностью городской администрации является эффективное использование городских земель и создаваемой ими ренты. Рента также является и основой оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку капитализированная земельная рента и есть его стоимость.

Известно, что для целей эффективного управления городскими земельными ресурсами используются результаты как массовой, или кадастровой, так и индивидуальной оценки земель. Анализ практики выполнения кадастровой оценки земель населённых пунктов показал и её достоинства, и её недостатки. Цель кадастровой оценки - определить базу налогообложения. И это чрезвычайно важно. Но использовать показатель кадастровой стоимости земель для иных целей, нежели налогообложение, представляется рискованным. В рамках данного исследовании необходима более качественная оценка застроенного земельного участка. От её результата зависит принятие управленческого решения в каждом конкретном случае градостроительного развития территории.

Предлагаем поэтому следующий алгоритм принятия эффективного управленческого решения по отношению к земельному участку, расположенному на застроенной и подлежащей градостроительному развитию территории, учитывающий оценку рыночной стоимости этого земельного участка (рис. 2):

Оценка реальной стоимости земельного участка позволит изымать часть создаваемой избыточной ренты в пользу публичной власти, что должно считаться справедливым и необходимым.

Реализация проектов реконструкции застроенных территорий, занятых ветхой застройкой, часто приводит к существенному превышению поступлений инвестора над его затратами. Величина такого превышения в экономическом смысле является «не заработанной» инвестором рентой, «подарком» инвестору со стороны городского сообщества.

Объёмы предстоящей реконструкции таковы. В Москве программой сноса ветхих домов предстоит реконструировать около 25 млн. кв. м. Если исходить из нормы жилищной обеспеченности в 18 кв. м на человека и плотности населения 420 чел на га, то реконструкции подлежат территории общей площадью около 3300 га.

В капитальном ремонте, модернизации, реконструкции и реорганизации территорий сложившейся застройки нуждается порядка 500 городских кварталов, что составляет около 30% общего числа кварталов жилой застройки города. Ежегодная потребность в проведении этих работ составляет порядка 50 кварталов.

Департамент экономической политики и развития проводит экспертную оценку экспресс бизнес-плана освоения застроенных земельных участков и готовит предложения с разделением адресов для строительства жилых домов за счет средств городского бюджета и за счет средств инвесторов для включения в проект распорядительного документа. Как показал наш анализ, проводимая оценка экспресс бизнес-плана не достаточна с точки зрения эффективного управления земельными ресурсами.



	Этап 1	Оценка рыночной стоимости земельного участка методами доходного подхода	Результат - «А руб.»
	Этап 2	Оценка размера платежа городу инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов на территории города (по действующей в городе методике) без учёта обременений инвестора	Результат - «В руб.»
	Этап 3	Сопоставление результатов оценки: «А» - «В» = «Д»	Результат - «Д руб.»
	Этап 4	Оценка затрат (обременений) инвестора на подготовку застроенного земельного участка для освоения: освобождение участка от прав третьих лиц, расселение жителей сносимых домов, снос домов и другие обременения инвестора	Результат - «С руб.»
	Этап 5	Сопоставление результатов «Д руб.» - «С руб.»
		Результат: оценка инвестиционной привлекательности земельного участка:

«Д»> С		«Д» = С		«Д» < С
Участок имеет инвестиционную привлекательность и предполагает получение «сверхприбыли», которая может быть распределена между инвестором и городским бюджетом		Участок имеет инвестиционную привлекательность, но не предполагает получения «сверхприбыли». Предоставляется инвестору по цене выкупа - «В руб»		Участок не имеет инвестиционной привлекательности и может быть: - предоставлен инвестору для освоения с принятием части затрат на финансирование из городского бюджета; - освоен за счёт финансирования из городского бюджета, куда поступили дополнительные средства от распределения «сверхприбыли», полученной от инвестиционнопривлекательных земельных участков города.

Рис. 2. Алгоритм оценки инвестиционной привлекательности и принятия управленческого решения при развитии застроенного земельного участка



В процессе этой оценки не определяется рыночная или близкая к ней стоимость земельного участка и, как результат, при заключении инвестиционного контракта с частным инвестором не учитывается создаваемая участком земельная рента и городской бюджет не получает значительных сумм на финансирование развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур.

Поэтому нами предлагается обязательная оценка рыночной стоимости застроенного земельного участка в случае изменения его использования в целях градостроительного развития с использованием соответствующих методов. Для оценки рыночной стоимости земельного участка, получаемой в процессе осуществления совершенствования его использования, нами предлагается учитывать взаимосвязь следующих факторов: местоположение участка, качество возводимого на нём объекта и рыночная цена единого объекта недвижимости. В качестве показателей, характеризующих эти факторы, предлагается использовать:

- коэффициент градостроительной ценности земельного участка;

- показатель качества улучшений;

- рыночная цена объектов, аналогичных объекту, размещаемому на данном земельном участке.

Для определения коэффициента градостроительной ценности предложено использовать шесть наиболее существенных ценообразующих факторов. Используется экспертная оценка. Каждому из перечисленных в анкете факторов эксперты присваивают оценочный показатель.

Коэффициент градостроительной ценности земельного участка рассчитывается как средневзвешенное значение ценообразующих факторов по формуле:

,



где: G_i - экспертная оценка фактора, формирующего градостроительную ценность т-того земельного участка; k_i - ранг фактора в составе факторов т-того земельного участка; n - количество участвующих в оценке факторов.

Пример расчёта представлен в таблице 1:

Таблица 1. Расчёт коэффициента градостроительной ценности земельного участка

№№ п.п.	Наименование факторов градостроительной ценности	Оценочный показатель (балл)	Значимость (ранг) фактора	Взвешенный показатель фактора
1	Близость к историческому центру города	12	0,6	7,2
2	Привлекательный характер окружающей территории	10	0,2	2,6
3	Привлекательный характер социального окружения	9	0,4	3,6
4	Удобная транспортная доступность общественно-делового центра	15	0,3	4,5
5	Престижность района	13	0,5	6,5
6	Привлекательная экологическая обстановка	6	0,1	0,6
Итого коэффициент градостроительной ценности, баллов			24,4

Для определения показателя качества улучшений, предполагаемых к размещению на данном земельном участке, также предложена экспертная оценка с использованием отобранных факторов, определяющих качество возводимого объекта. Для объектов высококачественного жилья предложено деление на четыре категории.

Рыночная цена объектов определяется в результате анализа ценовой ситуации на рынке высококачественного жилья по административным районам города или его частей, в которых расположены все сравниваемые объекты. На базе анализа выстраивается ценовая шкала с некоторым шагом (интервалом) от минимальной до максимальной цены продажи.

Взаимосвязь местоположения, качества возводимых объектов и их цены позволяет определить возможную стратегию использования земельного участка, занятого ветхой застройкой.

Для оценки повышения эффективности использования застроенного земельного участка, предложена соответствующая методика оценки эффективности использования земель реконструируемых кварталов ветхой застройки.

Методика предлагает выполнение следующих этапов.

Этап 1. Анализ территории города и выявление экономически привлекательных кварталов городской территории и земельных участков, занятых ветхим жилищным фондом, проведение реконструкции на которых будет прибыльной для частных инвесторов. Для этого проводится классификация таких территорий (земельных участков) по степени их экономической привлекательности для частных инвесторов (рассчитывается коэффициент градостроительной ценности для каждого вида разрешённого использования земельного участка; рассчитывается показатель качества улучшений, предполагаемых к возведению на данном земельном участке; анализируется ценовая ситуация на соответствующем локальном рынке. Комплексное рассмотрение этих трёх характеристик позволит определить максимальную стоимость единого объекта недвижимости в целом или единицы измерения его, например, стоимость одного квадратного метра общей площади).

Этап 2. Моделирование стратегий застройки земельных участков для обеспечения получения максимальной прибыльности от реализации проекта развития застроенной территории с учетом совокупности различных факторов и ограничений и затрат, осуществлённых инвестором при возведении улучшений на данном земельном участке. На данном этапе используется анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Критерием выбора оптимального варианта служит рыночная стоимость земельного участка, определённая с использованием принципа остаточной продуктивности.

Этап 3. Расчет величины поступлений, которые может получить город от частного(ных) инвестора(ов) за предоставленное ему (им) право реализации проекта реконструкции земельного участка (сумма денежной компенсации инвестором городу за социальную и инженерную инфраструктуру). Сопоставление рыночной стоимости земельного участка, соответствующей варианту лучшего и наиболее эффективного использования, с величиной компенсации.

После того, как установлена возможная рыночная стоимость вновь создаваемого объекта, формируются альтернативные варианты освоения земельного участка и определяется остаточная стоимость земельного участка по каждому из альтернативных вариантов. Для такого определения предлагаем воспользоваться методами доходного подхода, основанными на принципе «остаточной продуктивности». По нашему мнению такие методы в условиях активного рынка коммерческой недвижимости города Москвы являются наиболее надёжным инструментом оценки и анализа инвестиций в развитие застроенных территорий.

Один из предлагаемых методов базируется на дисконтировании затрат по созданию единого объекта недвижимости и денежных потоков, генерируемых единым объектом недвижимости, по каждому из альтернативных вариантов. При этом предлагаем использовать переменную ставку дисконта.

На этапе прогнозного периода (от его начала до момента получения первого дохода) используется ставка, характерная для данного локального рынка недвижимости. Она может быть рассчитана или методом анализа доходности альтернативных инвестиций, или методом сравнения продаж. Исходя из собственной оценочной практики и опубликованных аналитических материалов автор предлагает её устанавливать от 10 до 12% в зависимости от типа анализируемой недвижимости.

На этапе прогнозного периода от момента получения первого дохода до конца прогнозного периода ставка дисконта увеличивается до «справедливой» или нормальной нормы прибыли на вложенный капитал, ожидаемой инвестором от проекта развития застроенной территории, в которую он вкладывает инвестиции. Таковой автор предлагает норму в 30%.

Модель расчёта стоимости земельного участка предлагается нами в виде следующего алгебраического выражения:

,

где C - стоимость земельного участка; D_i - доход генерируемый объектом недвижимости на i-том интервале прогнозного периода; P_i - затраты, произведённые инвестором на i-том интервале прогнозного периода от его начала до момента получения первого дохода; P_j - затраты, произведённые инвестором на j-том интервале прогнозного периода от момента получения первого дохода до конца прогнозного периода; y - ставка дисконта, характерная для данного локального рынка недвижимости; Y - ставка дисконта, соответствующая величине нормальной прибыли, ожидаемой инвестором от проекта развития застроенной территории; n - количество интервалов прогнозного периода от его начала до момента получения первого дохода; m- количество интервалов прогнозного периода от момента получения первого дохода до конца прогнозного периода.

В доходы, генерируемые единым объектом недвижимости в прогнозном периоде, включаются: структурированные во времени поступления от аренды нежилых помещений, от аренды машиномест, поступления от продажи объекта в конце прогнозного периода (таблица 2):

Таблица 2. Оценка рыночной стоимости земельного участка, занятого ветхой застройкой, млн. руб.

№№	Наименование денежных потоков	Временные периоды осуществления проекта - кварталы
		1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	5 кв.	6 кв.	7 кв.	8 кв.	9 кв.	10 кв.	11 кв.	12 кв.	13 кв.	14 кв.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
1	Подготовительные работы	-8,2	-8,57	-0,62	-0,2	-0,26	-0,78	-1,0
2	Проектно-изыскательские работы	-0,54	-0,08		-0,34	-2,11	-0,64	-30,71
3	Обслуживание инвестиционного проекта	-,045	-1,17	-2,89	-2,03	-1,15	-2,65	-3,25	-6,73	-3,25	-3,48	-3,25	-3,25	-3,25	-3,25
4	Снос ветхих зданий и новое строительство						-6,0	-233,1	-355,2	-355,2	-338,3	-50,7
5	Приток от продажи жилых помещений										75,6	213,3	428,0	958,5	1 116,2
6	Приток от продажи нежилых помещений												180,0	180,0	249,4
7	Приток от продажи машиномест												27,0	36,4	44,6
8	Сальдо оттоков	-9,2	-9,8	-3,1	-2,6	-3,5	-4,2	-41,0	-236,7	-358,6	-358,8	-341,7	-341,7	-54,1	-3,2
9	Сальдо притоков										75,6	213,3	635,0	1175,0	1410,1
10	Коэффициент дисконтирования	0,971	0,943	0,915	0,888	0,863	0,838	0,813	0,789	0,766	0,485	0,451	0,420	0,391	0,363
11	Стоимость земельного участка (чистая текущая стоимость денежных потоков)	-8,9	-18,2	-21,0	-23,3	-26,3	-29,9	-63,2	-250,1	-524,9	-662,3	-720,3	-597,1	-159,3	757,3

К затратам, произведённым инвестором в прогнозном периоде, относятся все затраты, связанные со строительством и эксплуатацией улучшений земельного участка от момента начала осуществления инвестиционного проекта до конца прогнозного периода. К ним относятся: документальное оформление отвода и аренды земельного участка; затраты на участие в конкурсе (аукционе) по выкупу права аренды земельного участка; подготовка исходно разрешительной документации; изыскательские работы; документальное оформление реконструкции и сноса зданий; инжиниринговые услуги; подготовка проектной документации: концепция, проект планировки, рабочий проект, рабочая документация; авторский надзор за строительством; вознаграждение заказчику; обслуживание инвестиционной деятельности; реклама; паспортизация квартир; переселение жителей: покупка квартир, транспортные и погрузочные работы по переселению; освоение площадки: снос, новое строительство.

Второй предлагаемый метод представляет собой вариант метода прямой капитализации чистого операционного дохода. Для его реализации определяются затраты инвестора на создание улучшений на анализируемом земельном участке и чистый операционный доход, генерируемый единым объектом недвижимости по каждому из выбранных вариантов. Затем производится разделение чистого дохода, полученного от единого объекта недвижимости (земля + здание), на две части: доход, относящийся к зданиям, и доход, относящийся к земельному участку. Затем доход, относящийся к земельному участку, капитализируется в его остаточную стоимость. Для расчёта используется следующая формула:

,

где: C - стоимость земельного участка; D - стабильный чистый операционный доход, генерируемый единым объектом недвижимости; P - стоимость улучшений; K_b - коэффициент капитализации для улучшений; K_l - коэффициент капитализации для земельного участка.

Полученные показатели стоимости земельного участка сопоставляются друг с другом. По наибольшей стоимости выбирается вариант развития застроенного земельного участка, который признаётся оптимальным (то есть вариантом лучшего и наиболее эффективного использования).

После этого выполняется 3-ий этап: расчет величины поступлений, которые может получить бюджет города от частного(ных) инвестора(ов) за предоставленное право реализации проекта реконструкции земельного участка и полученная величина сопоставляется с расчётной стоимостью земельного участка (таблица 3):

Таблица 3. Экономический эффект, получаемый от использования предложенной методики

Показатели	Центральная часть города	Периферийная часть города
	млн. руб./ га застроенной территории	%	млн. руб./ га застроенной территории	%
Денежная сумма, выплачиваемая инвестором городу, исчисленная по действующей методике	1572,2	100	485,5	100
Денежная сумма, выплачиваемая городу, исчисленная по предложенной методике	1388,9	88,5	471,9	97,2
Величина экономического эффекта	183,3	11,5	13,6	2,8

Исследования, выполненные в ходе написания диссертационной работы, показали, что реализация проектов реконструкции земельных участков городских территорий, занятых ветхой застройкой, часто приводит к существенному превышению поступлений инвестора над его затратами. Величина такого превышения в экономическом смысле является созданной городом, а не заработанной инвестором, рентой. Поскольку стоимость земельного участка есть рычаг эффективного управления земельными ресурсами города, то оценка реальной стоимости земельного участка, позволит изымать часть этой ренты в пользу городского сообщества, что должно считаться справедливым и необходимым.



ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Процесс инвестирования в жилищное строительство крупнейшего российского города, несомненно, выгодный. Такая ситуация объясняется высоким платежеспособным спросом. Однако свободных земель для застройки у такого города практически нет. Поэтому для выполнения перспективных городских градостроительных программ становится необходимостью использование застроенных ветхим жилищным фондом микрорайонов, кварталов, земельных участков.

2. Достижение рационального землепользования на земельных участках, застроенных ветхим фондом, в таких городах становится невозможным без соответствующих рыночных механизмов управления их градостроительным развитием. В первую очередь застраиваются те земельные участки, преобразование которых целесообразно с экономической точки зрения, как для инвестора, так и городского сообщества. При этом неукоснительно должен соблюдаться градостроительный регламент, законодательно установленный правилами землепользования и застройки. К таким участкам относятся те, что имеют максимальную стоимость при их оптимальном использовании.

3. Застроенные земельные участки города с точки зрения инвестиционной привлекательности для потенциального инвестора могут быть отнесены к одной из трёх категорий: привлекательные, не привлекательные и средние. Поэтому задачей повышения эффективности использования таких участков становится определение их инвестиционной привлекательности. В качестве критерия оценки инвестиционной привлекательности предлагается использовать ценность таких земель, выражаемую показателем рыночной стоимости, который можно определить путём выполнения процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка. То есть оценка является частью механизма, который используется для вовлечения в товарно-денежные отношения земельных участков города и основой эффективного управления землепользованием города.

4. Сложившийся в администрации города экономический и организационный механизм управления развитием застроенных территорий не всегда учитывает в полном объёме величину земельной ренты, создаваемую конкретным земельным участком при осуществлении принятого инвестиционного проекта. Следовательно, в ряде случаев городской бюджет не получает свою часть «сверхприбыли», создаваемой в результате градостроительного преобразования на земельных участках с устаревшим типом землепользования. Анализ существующего подхода к выбору стратегии развития застроенной территории показал, что этот подход основывается на субъективных оценках инвестора и соответствующих городских служб и требует своего совершенствования, в первую очередь, путём внедрения при принятии управленческого решения по повышению эффективности использования застроенного земельного участка анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

5. Определение лучшего и наиболее эффективного использования застроенного земельного участка следует выполнять на основе методологического принципа оценки с аналогичным названием. Критерием оценки эффективности использования является в этом случае максимальная стоимость земельного участка, соответствующая виду использования, установленному градостроительным регламентом. Для оценки стоимости предложены методы, основанные на теории рентной стоимости земельного участка и принципе остаточной продуктивности земельного участка, используемого как фактор производства в экономике города (где земля выступает как пространственный операционный базис).

6. На предполагаемое использование территории и ценность земельных участков в городе влияет множество факторов. В работе выявлены наиболее существенные из них и предложены методики: выбора застроенного земельного участка для освоения путём реконструкции; стратегии его использования, в основе которой лежит анализ рынка недвижимости и экспертные методы оценки градостроительной ценности территории; показателя качества предлагаемого к строительству объекта с использованием выявленных факторов.

7. По результатам выполненного исследования разработан алгоритм экономической оценки земельных участков и методика его применения. Проведённые экспериментальные расчёты позволили выявить экономический эффект, получаемый при изменении характера землепользования конкретных застроенных земельных участков, отобранных с применением предложенной методики. Достоинства разработанного алгоритма и методики заключаются в том, что они позволяет инвестору-застройщику и соответствующим службам города при обосновании принимаемого решения по повышению эффективности использования земельного участка решить следующие задачи:

- определить зоны города целесообразные для развития застроенных земельных участков с точки зрения рыночной ситуации;

- определить требуемый рынком класс качества проектируемого объекта;

- определить существующий на рынке диапазон удельной цены предложения для объектов данного класса в данном месте;

- оценить рыночную стоимость земельного участка, предназначенного к освоению, и её превышение над передаваемой городу суммой денежной компенсации, рассчитываемой по действующей методике;

- заключить соглашение по совершенствованию использования застроенного земельного участка, учитывающего обоюдные интересы: желаемую, с точки зрения инвестора, прибыль и дополнительные поступления в городской бюджет, позволяющие решать имеющиеся социальные проблемы.

8. Проведённые, по разработанной методике, расчёты для земельных участков, занятых ветхой застройкой, в центральном и срединном районе г. Москвы показали, что, продавая право аренды этих участков, город не получает до 20 тыс. руб. единовременной платы с каждого квадратного метра земельного участка. Предложенная методика позволит получить годовой эффект в сумме до 180 млн. руб. с каждого гектара земель, занятых ветхой застройкой и подлежащих реконструкции, в центре города и около 13 млн. руб. с гектара - на удалённых от центра земельных участках.



СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру [Текст]/ А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов // Труды Инженерно-экономического института. - М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2000. - с. 368-379. (общий объём 0,7 п.л., авт. 0,5 п.л.)

2. Севостьянов В.А. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: Монография/Под ред. А.В. Севостьянова // Итоги научно-исследовательской работы Гос. ун-та по землеустройству в 1996-2000 гг. - М.: ГУЗ, 2001. - с. 88-92. (авт. 0,5 п.л.)

3. Севостьянов В.А., Папаскири Т.В., Медведев О.И., Некрасов А.Н., Кондауров Д.А., Подчуфаров С.К. Проектирование интерактивного учебника [Текст]/ Т.В. Папаскири, О.И. Медведев, А.Н. Некрасов, Д.А. Кондауров, С.К. Подчуфаров, В.А. Севостьянов // Итоги исследований сотрудников ГУЗа в 2001 г. Сб. научных трудов. Т.1. Землеустройство, кадастры и земельное право. М.: Гос. ун-т по землеустройству. - М.: 2002. - с. 276-282. (общий объём 0,4 п.л., авт. 0,1 п.л.)

4. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Учет индивидуальных особенностей земельных участков при оценке их кадастровой стоимости [Текст]/ А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов // Труды Инженерно-экономического института РЭА, Выпуск 2. - М.: Изд-во Россельхозакадемии, 2002. - с.337-347. (общий объём 0,6 п.л., авт. 0,4 п.л.)

5. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В., Фомин А.В. Особенности урбанизации в России и учёте её как фактора, влияющего на цену городской земли[Текст]/ В.А. Севостьянов, А.В. Севостьянов, А.В. Фомин // Проблемы землепользования, землеустройства и земельного кадастра/сост. Т.П.Турчанова. В 2т., том 2.- М.: Гос. ун-т по землеустройству. - М.: 2003.- с.95-104. (общий объём 0,5 п.л., авт. 0,2 п.л.)

6. Севостьянов В.А., Новиков А.В. Некоторые вопросы совершенствования кадастровой оценки земель портовых городов [Текст]/ А.В. Новиков, В.А. Севостьянов // Научное и кадровое обеспечение формирования земельно-имущественного комплекса России. - М.: Гос. ун-т по землеустройству. - М.: 2005. - с.105-108. (общий объём 0,3 п.л., авт.0,1)

7. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В., Шевцова Е.Б. Оценка перспективного развития земельного участка в реконструируемом квартале жилой застройки [Текст]/ А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов, Е.Б. Шевцова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. Научно-практический ежемесячный журнал. №5, 2006. - с. 73-83. (общий объём 1,0 п.л., авт. 0,5)

8. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В., Старков А.А. Государственная кадастровая оценка земель поселений [Текст]: метод. указания для вузов / А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов, А.А. Старков; Гос. ун-т по землеустройству. - М.: 2006.- 21 с. (общий объём 1,5 п.л., авт. 0,5)

9. Севостьянов В.А. Совершенствование организации территорий поселений в условиях рыночной экономики (теория, методика, практика) [Текст] Монография / Под общей ред. Н.Г. Конокотина, О.Р. Дрогицкой. - М.: Гос. ун-т по землеустройству, 2006. - с. 91-113. (авт. 1,0 п.л.)

10. Севостьянов В.А., Конокотин Н.Г. Оценка земель в системе управления земельными ресурсами города [Текст]/ Н.Г. Конокотин , В.А. Севостьянов//Недвижимость: экономика, управление. Международный научно-технический журнал. №3, 2007. - с. 88-91. (общий объём 0,5 п.л., авт. 0,4)

Размещено на Allbest.ru

...