Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов (на примере г. Москвы)

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов (на примере г. Москвы)

по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Варламова Елена Анатольевна

Москва 2006

Работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор С.А. Гальченко.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор В.А. Вашанов, кандидат экономических наук Н.И. Бурмакина.

Ведущая организация: НИИ Генплана г. МосквЫ.

Защита диссертации состоится 23 ноября 2006 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан «20» октября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Экономические преобразования в России во многом определили роль и значение управления земельными отношениями и земельными ресурсами. Это связано с тем, что земля, помимо ее традиционных свойств (средство производства, территориальный базис, природное тело и др.) стала объектом рыночных правоотношений и объектом недвижимости. Поэтому система управления земельными ресурсами страны, ее регионов и муниципальных образований должна учитывать правовые, политические, организационные, экономические, экологические и социальные условия государства, общества и отдельного человека. Для этого необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование теоретических и методических положений управления земельными ресурсами на любых административно-территориальных уровнях, позволяющие увеличить налогооблагаемую базу и сбор бюджетных доходов, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образований (особенно городов), регионов и страны, создать эффективную систему обеспечения гарантий прав для субъектов земельных отношений.

В современных социально-политических условиях особенно важно сформировать правовое и информационное обеспечение системы управления земельными ресурсами (УЗР) городов, как основного источника формирования бюджетов. Эта система в обязательном порядке должна учитывать экологические характеристики земель различного функционального назначения, особенно сверхкрупных (под которыми в данной работе понимаются города с численностью населения более 1 млн человек).

В настоящее время ввиду недостаточности правовой базы объективно неизбежным становится формирование организационно-правового механизма управления земельными ресурсами, основанное на экономической заинтересованности субъектов земельных отношений, не противоречащее экологической целесообразности городского землепользования.

На современном этапе экономических и политических преобразований в России инструментом решения задач эффективного использования земельных ресурсов в целом, отдельных объектов земельно-имущественного комплекса в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан могут служить землеустройство, государственные земельный кадастр, кадастр объектов недвижимости и мониторинг земель - как информационная база об объекте управления - земельном фонде.

В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых все больше внимания стало уделяться экономическому и правовому обеспечению проблем управления земельными ресурсами территорий, в т.ч. сверхкрупных городов. Так, теоретическим и методическим аспектам управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях посвящены работы многих видных ученых и специалистов: А.А. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, Р.Т. Нагаева, А.П. Огаркова, А.В. Севостьянова, С.А. Ткачука, В.Н. Хлыстуна и других. Вместе с тем, такие вопросы управления земельными ресурсами сверхкрупных городов, как экономическое обоснование организационно-экономических действий (земельного кадастра, мониторинга земель и землеустройства), расчет экономической эффективности системы УЗР, формирования санитарно-защитных зон промышленных предприятий, индивидуальная оценка земельно-имущественных объектов с учетом экологических и природных факторов и другие проблемы УЗР сверхкрупных городов остаются не разработанными и требуют более детального научного изучения. Все вышеизложенное и определяет актуальность исследования.

Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений нормативно-правового и экономического механизмов формирования системы управления земельными ресурсами сверхкрупных городов.

Для достижения этой цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

1) усовершенствовать теоретические и методические положения управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;

2) определить место и роль государственных земельного кадастра и мониторинга земель в системе управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;

3) разработать методику расчета стоимости земельных участков под объектами промышленного назначения и их санитарно-защитных зон с учетом экономических и экологических факторов и апробировать ее на ряде объектов;

4) разработать методику и определить экономическую и экологическую использования земельных участков в сверхкрупных городах;

5) рассчитать эффективность организации конкурсов по предоставлению земельных участков в аренду в г. Москве.

Объектом исследования является система управления земельными ресурсами сверхкрупных городов.

Предметом исследования является эффективный экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов (на примере г. Москвы).

Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, г. Москвы и Московской области, нормативные документы Росземкадастра и Роснедвижимости, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, землеустроителей и юристов в области земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования. земельный экономический город

Научная новизна работы заключается в следующем:

1) уточнены и дополнительно сформулированы теоретические и методические положения управления земельными ресурсами сверхкрупных городов, включая предложения по совершенствованию земельного и гражданского законодательства, развитию положений государственного земельного кадастра и мониторинга земель, совершенствованию массовой и индивидуальной оценки объектов земельно-имущественного комплекса;

2) предложен и обоснован экономический механизм управления земельными ресурсами на основе данных государственной кадастровой оценки и мониторинга земель с учетом факторов внешней и внутренней среды;

3) разработана методика анализа и определена эффективность управления земельными ресурсами г. Москвы.

4) разработана методика и проведено экономическое обоснование определения стоимости арендуемых земельных участков, выставляемых на конкурсы в г. Москве;

5) разработан экономический механизм определения платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных объектов;

6) разработаны методические положения учета геоэкологических факторов при экономической оценке объектов промышленного назначения и санитарно-защитных зон г. Москвы;

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1) уточненные и дополнительно сформулированные теоретические и методические положения управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;

2) экономический механизм управления земельными ресурсами городов на основе стоимостной оценки земель с учетом факторов внешней и внутренней среды;

3) методика анализа и определения эффективности управления земельными ресурсами сверхкрупных городов

4) методика определения стоимости арендуемых земельных участков, выставляемых на конкурсы в г. Москве;

5) методика определения платы за использование земельных участков под санитарно-защитными и охранными зонами промышленных объектов;

6) методические положения учета геоэкологических факторов при оценке объектов земельно-имущественных комплексов г. Москвы.

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные и внедренные автором в практическую деятельность результаты исследования, а также сформулированные выводы и предложения позволят повысить эффективность управления земельными ресурсами в сверхкрупных городах на основе достоверной, и систематизированной земельно-кадастровой и мониторинговой информации.

Предлагаемая методика определения стартовой арендной платы за земельные участки, выставляемые на конкурс, позволит увеличить поступления средств в бюджет г. Москвы. Это, в свою очередь, обеспечит повышение эффективности управления земельными ресурсами в целом, развитие промышленных предприятий и объектов соцкультбыта без ущерба здоровью населения города. Результаты исследования имеют большое значение для территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, правительства г. Москвы, правительств других субъектов РФ.

Апробация результатов исследования была осуществлена в г. Москве и в центрах областей субъектов Российской Федерации. Основные положения настоящей работы докладывались на всероссийских и региональных научно-производственных конференциях и семинарах. Результаты научных исследований были использованы при проведении НИОКР, основными из которых являются: контракт с ФГУ УралНИИ «Экология» в 2003 г. «Разработка проекта нормативного документа (природоохранных требований к технологическим регламентам), устанавливающего перечень показателей и порядок учета экологического состояния земель различного целевого назначения и видов использования при определении уровня антропогенной нагрузки на территорию и природоохранных ограничений режимов хозяйственной деятельности»; государственном контракте с Роснедвижимостью в 2005 г. «Разработка концепции землеустройства, государственного мониторинга земель и территориального планирования». Результаты научных исследований награждены дипломом лауреата Всероссийских конкурсов молодых ученых, студентов, школьников «Экономический рост России», проводимым Вольным экономическим обществом в России в 2003 году.

По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объёмом 6,6 п.л.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст изложен на 150 листах машинописного текста, включает 31 таблицу и 27 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Управление земельными отношениями (УЗО) фактически охватывает весь спектр общественных отношений - от социальных до экономических, правовых, экологических и других видов. Таким образом, УЗО есть систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие на земельные ресурсы путем познания и использования объективных закономерностей и тенденций развития общественных отношений в интересах развития государства, общества и отдельных граждан. Поэтому объектами земельных отношений могут быть земельные ресурсы, земельные правоотношения, экономические и другие составляющие земельных отношений, осуществляемые различным действиями. Так, управление земельными ресурсами (УЗР) (как важная составляющая земельных отношений) осуществляется путем проведения землеустройства, кадастра и мониторинга земель, прогнозирования, земельного контроля и других действий (рис. 1).

Рис. 1. Система управления земельными ресурсами страны

Таким образом, управление земельными ресурсами - это совокупность взаимосвязей и взаимодействий между элементами системы управления, направленная на поддержание или улучшение и рациональное использование земельных ресурсов как основного объекта земельных отношений в соответствии с планами развития территории или другими планово-нормативными документами.

Одним из основных блоков УЗР является ее правовая составляющая, которая требует совершенствования в части уточнения содержания понятий «земля», «земельный участок», «недвижимость», «особо охраняемая городская природная территория», «правовое зонирование» и др.

Так, в Земельном кодексе РФ необходимо дать понятие не только земельного участка, но и земли как объекта управления для однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано следующим образом: земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.

Земля, как системообразующий базовый элемент городского хозяйства, рассматривается в данной работе как объект, выполняющий определенные производственные функции, как элемент производительных сил общества со специфическими воспроизводственными требованиями, как объект недвижимости и как территориальный базис.

Объектами кадастрового учета и оценки служит не земля вообще, а предоставленные тем или иным субъектам земельные участки и права на них. Если земельный участок - вещественная часть объекта земельных отношений, то права на этот участок определяют пределы и возможности его использования и охраны. Содержание прав на земельный участок может быть самым разнообразным и определяться в зависимости от субъекта и объекта этих прав (права на земельный участок в городе, на особо охраняемых территориях, в лесном фонде, на землях транспорта и т.д.).

К основным задачам государственного управления земельными ресурсами можно отнести:

- наделение органов управления политическими и организационными регламентирующими функциями, обеспечивающими эффективное развитие страны, регионов и общества;

- обеспечение взаимосогласованности решений органов государственного управления на основе преобразования структуры отношений и форм собственности;

- обеспечение целенаправленности социально-экономического развития страны, регионов, муниципальных образований и сообществ;

- регулирование государственными актами экономической и экологической деятельности субъектов земельных отношений;

- обеспечение социально-правовой защиты субъектов земельных отношений;

- формирование благоприятных условий для предпринимательства и прогрессивного развития общества;

- улучшение использования и охраны земельных ресурсов;

- создание правовых, экономических и организационных предпосылок различных форм хозяйствования на земле.

В России в настоящий момент только формируется понимание значения земли как фактора повышения благосостояния страны и приумножения общественного богатства. Между тем в странах с крупной земельной собственностью (например, в Великобритании), получают от городских селитебных, промышленных и коммерческих территорий более 70% общего рентного дохода, поступаемого от земли.

В основе земельных платежей должна лежать земельная рента, которая представляет собой денежное выражение тех благ, которые получают люди, занимая землю.

Разнонаправленное использование земли усложняет подходы к ее оценке, требует учета большего спектра направлений использования. Поэтому проблему оценки городских земель следует рассматривать и решать, исходя, в первую очередь, из определения основной их функции, которая, очевидно, может быть разной в зависимости от типологии поселений.

В крупных и сверхкрупных городах, какими являются центры субъектов Российской Федерации, на первое место по интересу к земле выходит ее социально-экономическая функция. Плодородные свойства земли в черте таких городов, безусловно, теряют свое значение, а рукотворные ценности являются важными носителями как рыночной, так и потребительской стоимости.

Рис. 2. Расчет экономического ущерба от загрязнения окружающей среды по основным видам объектов недвижимости

Специфический для городов способ использования земель определяет некоторые их отличительные черты, которые необходимо учитывать в практике формирования системы рационального городского землепользования:

а) общий пространственный базис;

б) источник финансовых средств для городского бюджета, основой формирования которых является земельная рента;

в) обязательность учета инженерных требований при размещении объектов и определении их типажа;

г) необходимость расчета экономического ущерба от загрязнения (рис. 2).

В работе сделан вывод о необходимости формирования экономического механизма установления обременений в использовании земель. По содержанию экономический механизм должен являться системой мер финансового воздействия на собственников и пользователей режимообразующих объектов, направленной на решение конкретных задач компенсации собственникам, пользователям и арендаторам земельных участков ущербов, возникающих при ограничении хозяйственной деятельности, а также мер по снижению негативного воздействия на окружающую среду и сами режимообразующие объекты.

Эффективность управления земельными ресурсами городов следует понимать в следующих аспектах:

1) эффективность организации использования городских земель;

2) эффективность земельно-кадастровых, землеустроительных и иных действий, направленных на формирование рационального и эффективного городского землепользования.

Под эффективностью организации использования городских земель понимается обеспечение степени соответствия использования земель интересам города как сложной социальной системы путем формирования рациональности размещения на городских землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов землепользования.

Организация использования земли может иметь одновременно экономическую и социальную, социальную и экологическую, экономическую и экологическую или экологическую, экономическую и социальную эффективности одновременно. Возникает проблема сопоставления разных видов эффективности.

По мнению автора, социально-экономическую эффективность как общую комплексную оценку неверно трактовать как производную от социальной и экономической. Социально-экономическая эффективность представляет собой самостоятельный и более того, исходный аспект эффективности общественного производства. Однако здесь недостает еще одного звена - выделения экологической эффективности, т.к. человек использует земельные ресурсы разного экологического состояния для обеспечения благоприятных условий воспроизводства трудовых и производственных ресурсов.

В работе предложена методика комплексного анализа эффективности использования земельных участков под объектами городов, которая состоит из следующих основных этапов:

1) постановка целей;

2) выбор показателей, сбор данных и группировка эколого-экономической информации;

3) анализ современного использования земельного участка, анализ проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков; анализ земельных правоотношений: форм собственности; права пользования;

4) финансово-экономический анализ землепользования, включающий анализ структуры и объемов земельных платежей; расчет земельного налога; расчет арендной платы за землю; расчет платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут); расчет выкупной цены земельного участка; расчет кадастровой стоимости земельного участка; оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) анализ эффективности использования незастроенных частей земельного участка;

6) выбор эффективной модели (или моделей) формирования земельных платежей, включающий прогнозирование, моделирование и оптимизацию использования земель с учетом развития экономических, экологических и техногенных процессов (прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей; моделирование и оптимизация земельных платежей);

7) общая оценка эффективности использования земельного участка, выработка рекомендаций и предложений;

8) выбор рациональной системы землепользования, позволяющей оценить эффективность действий УЗР.

Автор выделяет пять основных неопределенностей, связанных с оценкой объектов земельно-имущественного комплекса: 1) неопределенность целей в условиях многофакторности геологических задач на застроенных территориях; 2) неопределенность знаний о геологической среде, закономерностях ее развития и т.д.; 3) неопределенность действия субъектов ПТСС, которые не поддаются полному контролю; 4) неопределенности, возникающие при получении и интерпретации информации о геологической и техногенной среде; 5) неопределенность, связанная с поведением самого лица, принимающего решения.

На основе анализа различных подходов к оценке геологического риска автором выделены два основных фактора, определяющих его значение: 1) опасность возникновения неблагоприятных природных, в т.ч. геологических и инженерно-геологических процессов, которые могут оказать негативное влияние на объекты риска; 2) уязвимость этих объектов, т.е. возможность возникновения какого-либо ущерба вследствие воздействия процессов. Объектами в данном случае могут выступать различные земельные участки, инженерные сооружения и здания; при этом в зависимости от характеристик объекта и методов расчета риска его значения могут быть выражены в различных единицах измерения (баллах, рублях, чел./час. и т.д.).

Основными проблемами на московском земельном рынке в настоящее время являются: отсутствие согласованных принципов и размеров стоимости выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями между федеральным центром и столицей; отсутствие согласованных принципов и процедур первичного разграничения прав собственности на земельные участки между федеральным центром и столицей; отсутствие соглашений по созданию и ведению Единого кадастра объектов недвижимости и их практическая реализация.

В настоящее время в поселениях Российской Федерации определен предел цены выкупа земельного участка, которые составляют 20% от кадастровой стоимости земельного участка в городах с населением более 3 млн чел. и 5% - для всех остальных поселений. Такой порог приведет к снижению выкупных цен в городах в 2-2,3 раза, а на межселенной территории - в среднем в 20 раз.

Максимальный размер арендной платы предлагается ограничить 3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Арендные отношения являются наиболее доходными для Москвы, особенно в случае повышения ставок арендной платы. Так, аренда земельных участков ежегодно приносит в бюджет свыше 10 млрд. руб.

Предлагаемая формула для расчета арендной платы с учетом поправочного коэффициента на экологические условия будет иметь следующий вид:

А = S • С_б • К_т • К_инф • К_{эк. усл.}• К_з , (1)

где S - площадь земельного участка; С_б -азовая ставка ежегодной арендной латы за землю; К_т - коэффициент территориальной дифференциации; К_инф - коэффициент, учитывающий инфляцию; К_{эк. усл.} - повышающий коэффициент, учитывающий хорошие экологические условия; К_з - понижающий коэффициент, учитывающий взаимное расположение с захламленным участком.

Основная цель определения размера стоимостной оценки земли состоит в регулировании и решении вопросов наибольшей целесообразности и рационального использования земельных ресурсов в условиях функционирования регионального самоуправления и самофинансирования.

Целесообразно определять стоимость земельного участка с учетом экологического состояния территории в следующей методической последовательности:

1) выявление факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, включая показатели состояния окружающей природной среды;

2) выявление наличия и определение площади обременений в использовании земель;

3) ранжирование территории города (округа или микрорайона - в зависимости от задач оценки) по комплексному показателю состояния окружающей среды;

4) оценка влияние параметров экологического состояния территории на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости и расчет экологической оставляющей в рыночной цене объекта недвижимости;

5) определение кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка (табл. 1).



Таблица 1. Величина снижения кадастровой стоимости участков в СВАО за счет их захламления

№ п/п	Кадастровый номер участка	Площадь захламленного участка, га	Номер КК1*/ Кадастровая стоимость земли в данном КК1, руб./м2	Номер КК2**/ Кадастровая стоимость земли в данном КК2, руб./м2	Разница в кадастровой стоимости земли, руб./м2	Разница в кадастровой стоимости земли, в % от макс. значения
1	0002	6,1	04005 / 4459	04002 / 5021	- 562	- 11,2
2	0007	0,9	06001 / 4364	06005 / 4794	- 430	- 9,0
4	0009 0010	6,1	09002 / 2933	09003 / 3393	- 460	- 13,5
3	0008	0,9	14001 / 4922	08007 / 5301	- 379	- 7,1
5	0011	1,5	22002 / 12520	22006 / 14425	- 1905	- 13,2
6	0012	1,4	22004 / 9794	22005 / 11817	- 2023	- 9,2
Среднее значение разницы в кадастровой стоимости земли	-	- 10,5

* КК1 - кадастровые кварталы, в которых обнаружены захламленные участки.

** КК2 - кадастровые кварталы, прилегающие к вышеназванным и удовлетворяющие заданным условиям.

Анализ земельных участков, предлагаемых на конкурс, показал, что более 90% земельных участков предлагается со сроком аренды 49 лет. Основное функциональное назначение - земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, а также земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения.

Для анализа рынка аренды земельных участков были использованы следующие показатели: стартовая цена земельного участка (всего и на 1 га); кадастровая стоимость земельного участка, руб./кв.м; срок аренды, лет; функциональное назначение; площадь земельного участка, га; площадь застройки, кв.м; этажность застройки, этажей.

В 90% случаев стартовая стоимость земельного участка при проведении конкурсов аренды оказалась заниженной. Это говорит о том, что эффективность проведения конкурсов низкая. Применение в расчетах прогноза стартовой стоимости участков (с учетом поправочных коэффициентов на экологическую составляющую - от 0,05 до 0,119) на основе нейросетевого анализа, который предлагается автором, позволит увеличить поступления средств в городской бюджет. Только на основе представленных данных эта сумма составит 1952 тыс. руб. (3% от заявленной стартовой стоимости земельных участков).

Для повышения эффективности организации конкурсов по аренде и продаже земельных участков (земельно-имущественных комплексов) целесообразно определять рыночную стоимость земельных участков с учетом экологических и геологических факторов, т.е. обосновывать до выставления земельного участка на торги стартовую стоимость земельного участка. Поправочные геоэкологические коэффициенты следует вводить в два этапа. На первом этапе вводится поправка на техногенную нагрузку и инженерно-геологическую обстановку в административном округе г. Москвы. Далее вводится поправка на экологические условия с учетом местоположения объекта в административном округе.

На основе данных оценки экономического ущерба, вызываемого загрязнением территории и других инженерно-геологических условий в работе определены поправочные коэффициенты на состояние окружающей среды, вводимые в стоимость земельного участка (табл. 2).

Таблица 2. Поправочные коэффициенты на техногенную нагрузку и инженерно-геологическую обстановку

Административный округ	Загрязнение территории	Подтопление	Деформация зданий	Повреждение газопроводных коммуникаций	Повреждение водонесущих коммуникаций	Обобщающий поправочный коэффициент
Северный	0,090	0,746	0,062	0,495	0,804	0,439
Северо-Восточный	0,862	0,800	1,956	0,356	0,949	0,984
Восточный	1,111	1,606	0,532	0,974	0,964	1,038
Юго-Восточный	1,161	0,717	0,792	0,309	0,449	0,686
Южный	1,066	0,502	0,569	0,216	1,007	0,672
Юго-Западный	1,216	1,610	0,099	1,082	1,200	1,041
Западный	0,341	1,259	0,161	3,170	0,613	1,109
Северо-Западный	0,888	1,036	0,000	0,139	0,400	0,493
Центральный	2,265	0,724	4,828	2,258	2,615	2,538

Предложенные в работе поправочные коэффициенты на экологические и геологические характеристики при индивидуальной оценке рыночной стоимости объектов земельно-имущественного комплекса позволят уменьшить до 12% их стоимость в зависимости от наличия негативных геологических факторов.

Снижение поступлений средств в городской бюджет при продаже и сдаче в аренду земельных участков предложено в работе компенсировать за счет увеличения налогового бремени промышленных предприятий, являющихся источником загрязнения окружающей природной среды.

Определение платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных предприятий и иных режимообразующих объектов предлагается осуществлять в следующей последовательности:

1) определение видов компенсационных платежей (платы) за установление территориальной зоны с особым режимом использования земель (общий ущерб для землепользователей, возникший от установления ограничений в использовании земельных участков в границах зоны с особым режимом использования земель; компенсационные платежи за загрязнение окружающей среды; затраты на землеустроительное формирование территориальной зоны с особым режимом использования земель; затраты за постановку территориальной зоны с особым режимом использования земель на государственный кадастровый учет; затраты на регистрацию обременений в использовании, установленных на земельных участках, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; убытки, связанные с отсутствием достоверной земельно-кадастровой информации у правообладателей земельных участков;

2) выбор метода определения ущерба (рис. 3);

3) идентификация режимообразующего объекта;

4) определение ущерба землепользователям от установления ограничений в использовании земель в пределах территориальных зон с особым режимом использования. Общий ущерб (У_ИС) для землепользователей, возникший от ограничения хозяйственной деятельности в зонах с особым режимом использования земель по мнению автора может быть определен по следующей формуле:

У_ИС = ПУ + КУ + УВ + З_обр, (2)

где ПУ - прямой ущерб; КУ - косвенный ущерб; УВ - упущенная выгода; З_обр -затраты на исполнение возникших обременений.

5) определения способа и размера компенсации ущерба.

Методы оценки убытков землепользователей от ограничения использования земельных участков в санитарно-защитных и охранных зонах

Экспертная оценка

Прямой счет

Косвенная оценка

Рыночная оценка (методы оценки недвижимости)

Метод аналитических зависимостей

Нормативный метод

Затратный метод

Метод сравнительных продаж

Доходный метод

Рис. 3. Методы оценки ущерба при определении убытков землепользователей на земельных участках, расположенных в границах санитарно-защитных и охранных зон



Производственные зоны г. Москвы не имеют ярко выраженной специализации и включают предприятия разных отраслей, связанных общими энергетическими, инженерно-транспортными сооружениями. Ведущая роль принадлежит машиностроению и металлообработке (более 50% занимаемой площади). По данным Генплана г. Москвы, общая производственная территория составляет 77% от площади промзон г. Москвы. Зеленые насаждения общего пользования составляют 2,2%, жилые кварталы - 1% территории производственных зон.

В работе предложен следующий алгоритм расчета величины земельного налога за санитарно-защитную зону предприятия:

1) по адресу земельного участка определяется номер оценочной зоны, в которой располагается данный участок;

2) по номеру оценочной зоны определяется ставка земельного налога;

3) по данным кадастрового учета определяется площадь участка;

4) определяется класс опасности предприятия по данным санитарно-эпидемиологической службы г. Москвы;

5) устанавливается размер санитарно-защитной зоны в зависимости от класса опасности (на основании действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов);

6) рассчитывается площадь санитарно-защитной зоны и площадь, занимаемая иными землепользователями;

7) определяется сумма земельного налога за санитарно-защитную зону.

Вычисленная таким образом сумма земельного налога на санитарно-защитные зоны промзон г. Москвы составляет 25,6 млн руб. Поступления всех земельных платежей составляют около 250 млн руб. Таким образом, обязательный кадастровый учет санитарно-защитных зон предприятий позволит обеспечить собираемость земельных платежей на 10%, если предприятия будут платить всего лишь за 8% площади своих санитарно-защитных зон. Если же допустить, что площадь санитарно-защитных зон, занятых иными пользователями, составляет не 92% (весьма осторожная оценка), а, например, 80%, 50% или 30%, то сумма земельного налога на санитарно-защитные зоны предприятий возрастет еще больше.

Таким образом, плата за санитарно-защитные зоны может увеличить поступления денежных средств в городской или муниципальный бюджет до 30%, что является одной из составляющих эффективности государственного кадастрового учета зон с особым режимом использования земель.



ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Основными результатами реализации государственной политики в сфере УЗР должны стать: облегчение вовлечения в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и сохранение баланса интересов субъектов правоотношений; проведение правового зонирования территорий поселений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

2. Для формирования объектов недвижимости необходимо сосредоточить в одном федеральном органе функции, которые должны выполнять следующие действия: юридическое закрепление факта появления и существенного изменения объекта недвижимости посредством выполнения функций по кадастровому учёту; обеспечение гарантированного сохранения существующих прав путем государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; установление прав и обязанностей собственника по использованию и развитию объектов недвижимости; проведение кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости на основе рентного подхода всех для целей налогообложения.

3. Городская земля должна оцениваться по комплексу управляемых и неуправляемых свойств земельных участков. Проведенная классификация негативных антропогенных факторов позволила выявить их ключевую роль в учете влияния на стоимость объекта недвижимости, определяемого через показатель экономического ущерба от загрязнения среды.

4. Предложенные теоретические положения оценки земельных участков, имеющих ограничения в использовании (включая промышленные объекты и их санитарно-защитные зоны) позволяют сформировать экономический механизм возмещения убытков субъектами земельных отношений, включающие методы, снижающие ущерб, превентивные и компенсационные мероприятия.

Определение платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных предприятий и иных режимообразующих объектов автором предлагается осуществлять в следующей методической последовательности: определение видов компенсационных платежей (платы) за установление зоны с особым режимом использования земель; выбор метода анализа (определения ущерба); идентификация режимообразующего объекта, зоны с особым режимом использования земель; определение ущерба землепользователям от установления ограничений в использовании земель; определения способа и размера компенсации ущерба.

5.Природные особенности территорий городов играют важную роль в формировании их социально-экономических условий. Так, в целом по г.Москве земли с одновременным присутствием наиболее опасных негативных процессов техногенного происхождения занимают около 4% от площади города, а земли, на которых негативные процессы отсутствуют - 14%. В связи с высокой концентрацией антропогенных факторов на ограниченном пространстве мегаполиса произошло превышение нормальных темпов естественного развития и регенерационных возможностей природных систем. Значительная перестройка природного комплекса г. Москвы становится неизбежной. В результате проведения реорганизационных мероприятий (в соответствии с Генпланом г. Москвы) намечается ликвидация 16 промзон и частичное сокращение территории 20 промзон, что позволит освободить 5,3 тыс.га земли, улучшить экологические условия проживания для 1,5 млн чел.

6. В работе предложена методика комплексного анализа эффективности использования земельных участков под объектами города с применением предложенных общесистемных и локальных критериев, показателей и моделей землепользования, с учетом их взаимосвязей при определении экономической, экологической и социальной эффективности. Кроме того, с учетом сложности ряда прогнозируемых геоэкологических процессов и территориальной разобщенности предложены методические положения прогнозирования, учета и оценки геологического риска для территорий крупных городов.

7. Определение стоимости земельного участка с учетом экологического состояния его территории следует осуществлять в следующей последовательности: выявить факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного участка, включая показатели состояния окружающей природной среды; выявить наличие и определить площадь обременений в использовании земель; ранжировать территорию города (округа или микрорайона - в зависимости от задач оценки) по комплексному показателю состояния окружающей среды; оценить влияние параметров экологического состояния территории на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости и рассчитать ее в рыночной цене недвижимости; определить кадастровую (рыночную) стоимость земельного участка.

8. В г. Москве эффективность проведения конкурсов земельных участков низкая: в 90% случаев стартовая цена на земельный участок при проведении конкурсов аренды оказалась заниженной.

Применение методики расчета стартовой стоимости земельных участков на основе учета экологических факторов, которая предлагается автором, позволит увеличить поступления средств в местный бюджет на 35-40 млн рублей в год (5% от заявленной стартовой стоимости земельных участков).

9. Применение показателей оценки эффективности использования городских земель необходимо использовать в практике экономического регулирования землепользования в качестве повышающих коэффициентов при расчете земельных платежей. Для земельных участков, ухудшающих экологическую ситуацию города земельные платежи на основании предложенной методики целесообразно корректировать в сторону их повышения и понижения кадастровой стоимости земельных участков на 10%.

Предложенные автором поправочные коэффициенты на экологические и геологические характеристики при индивидуальной оценке рыночной стоимости объектов земельно-имущественного комплекса позволил уменьшить до 12% их стоимость в зависимости от негативных геологических факторов.

Увеличение земельных платежей за установление санитарно-защитных зон для предприятий г. Москвы, определенная по предложенной авторской методике, составляет до 30% поступлений в местный бюджет.



ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЙ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ ОСНОВНЫЕ РАБОТЫ

1. Варламова, Е.А. Эффективность организации конкурсов по продаже прав аренды земельных участков в г. Москве [Текст] / Е.А. Варламова // Науч. Труды Вольного экономического общества в России. Работы лауреатов Всероссийских конкурсов молодых ученых, студентов, школьников «Экономический рост России». Т.4. - М.: ВЭО, 2003. - С.175-203.

2. Варламова, Е.А. Эффективность развития аренды земельных участков в г. Москве [Текст] / Е.А. Варламова // Землеустройство, землепользование и земельный кадастр. Мат. Всероссийской конф. молодых ученых и специалистов «Молодые ученые - землеустроительной науке». - М.: ГУЗ, 2004. - С.42-47.

3. Варламов, А.А., Варламова, Е.А. Земельная политика и земельный кадастр во Франции [Текст] / А.А. Варламов, Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов, посвященный 225-летию ГУЗа. - М.: ГУЗ., 2004. - С.110-117.

4. Гальченко, С.А., Варламова, Е.А. Обоснование выбора критерия эффективности системы государственного земельного кадастра [Текст] / С.А. Гальченко, Е.А. Варламова // Аграрная Россия. - 2004. - №2. - с.23-26.

5. Варламова, Е.А. Развитие автоматизированной системы ГЗК г. Москвы [Текст] / Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов «Совершенствование теоретических и методических положений организационно-экономического механизма государственного земельного кадастра». - М.: ГУЗ, 2005. - С.90-106.

6. Варламов, А.А., Варламова, Е.А. Формирование системы мониторинга земель крупного мегаполиса [Текст] / А.А. Варламов, Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов Московского регионального отделения Российской академии естественных наук (РАЕН) по экологическому мониторингу окружающей среды «Экологические проблемы регионального мониторинга окружающей среды». - М: РАЕН, 2006. - С. 8-16.

7. Земельная рента и ее учет при оценке земельных участков [Текст] / А.А.Варламов, А.В. Севостьянов, Е.А. Варламова // А.А. Варламов. Земельный кадастр: учебник. В 6-ти т., Т. 5. - М.: КолосС, 2006. - С. 95-105.

8. Кадастровая оценка земель г. Москвы [Текст] / А.А. Варламов, Е.А. Варламова // А.А. Варламов. Земельный кадастр: Учебник. В 6 т., Т. 4. - М.: КолосС, 2006. - С. 238-263.

9. Варламова, Е.А. Формирование экономического механизма управления земельными ресурсами сверхкрупных городов [Текст] / Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов «Рациональное природопользование, промышленная экология и дистанционные методы. - М.: ГУЗ, 2006. - С.8-12.

10. Варламова, Е.А. Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов [Текст] / Е.А. Варламова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2006. - № 10. - С. 51-55.

Размещено на Allbest.ru

...