1. В ходе реформирования земельных отношений сформировалось принципиально новое земельное законодательство, созданы правовые основы платного землепользования, арендных отношений, рыночного оборота земель, их оценки и мониторинга, государственного земельного кадастра и землеустройства. В аграрном секторе начала формироваться относительная устойчивая ориентация на различные формы земельной собственности, система сельскохозяйственного землепользования и землевладения. Это привело к активизации земельного оборота и созданию предпосылок для перераспределения земель в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов.

Подчеркивая необходимость регулирования государством оборота земель, считаем необходимым обеспечить паритет экономических интересов государства и землепользователей. Рыночные отношения основаны на подобном паритете. Научно обоснованная цена земли, полученная в результате прозрачной и понятной процедуры оценивания, обеспечивает паритет экономических интересов государства и землепользователей, способствует ликвидации коррупционной составляющей в сделках с землей. Обоснованная цена способствует совершенствованию управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и местном уровнях, выявлению направлений эффективного использования земельных ресурсов, повышению эффективности аграрной сферы экономики России в целом. Она может быть использована для научного обоснования суммы компенсации за изъятие земель у землевладельцев для несельскохозяйственных нужд.

Реалии экономики современной России свидетельствуют о включении земли в реальный хозяйственный оборот, развитии новых экономических отношений и предпринимательской инициативы в аграрном секторе. Несмотря на незавершенность земельной реформы и имеющиеся институциональные ограничения, рыночные сигналы оказывают влияние на перераспределение земли между ее пользователями. Государственное регулирование процессов рыночного перераспределения земель сельскохозяйственного назначения позволит наиболее полно реализовать потенциал земельного рынка как механизма, позволяющего привлечь дополнительные финансовые ресурсы в аграрный сектор и осуществить передачу земель наиболее квалифицированным собственникам и пользователям, способным рационально и эффективно использовать сельскохозяйственные угодья.

2. Оценка стоимости - профессиональная услуга, основной целью которой является заключение о виде и величине оценочной стоимости объекта собственности (земельного участка) на конкретную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.

Стоимость - выраженная в деньгах ценность товара или величина затрат на его производство. Мнение об оценочной стоимости формируется, исходя из понимания полезности объекта оценки, с учетом позиций заинтересованных сторон (покупателя и продавца), а также действующего на данном рынке соотношения спроса и предложения и других ценообразующих факторов, при условиях и ограничениях, присутствующих на дату оценки.

Результаты оценки отражаются в отчете об оценке стоимости - документе, юридически подтверждающем полученные результаты оценки.

3. Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведется, исходя из положений специальных оценочных принципов. В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке. Различают следующие основные принципы рыночной оценки стоимости земли:

принципы, основанные на представлениях пользователя (полезности, замещения, ожидания);

принципы, связанные с рыночной средой (зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения);

принципы, связанные с объектом собственности (сбалансированности, экономической величины, экономического разделения, вклада, остаточной продуктивности);

принцип наиболее эффективного использования.

Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов оценки. Их практическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик исследуемого объекта.

Наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной. Этот принцип является синтезом принципов первых трех групп описанной выше классификации.

4. Экономическая оценка земель способствует государственному регулированию их оборота и перераспределению земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов на принципах "прозрачности", затрудняет коррупционные схемы в сделках с землей.

При оценке стоимости земельных ресурсов необходимо неукоснительно соблюдать основные принципы оценки земель сельскохозяйственного назначения, учитывать факторы, влияющие на их стоимость. Это повышает научную обоснованность принимаемых управленческих решений по регулированию оборота земель и перераспределению земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов.

Научное обоснование экономической оценки земель актуализирует необходимость разработки алгоритма оценки, что позволит улучшить качество государственного регулирования их оборота и обеспечить перераспределение земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов. Алгоритм оценки должен учитывать тенденции развития рынка земельных ресурсов.

5. Определение стоимости земельного участка проводится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются специальные оценочные подходы. В основу этих подходов положены интересы и побуждения сторон, участвующих в сделке с землей и характер конъюнктуры конкретного рынка. Основными подходами в оценке являются: затратный, отражающий позиции наиболее вероятного (типичного) продавца; доходный, отражающий позиции наиболее вероятного (типичного) покупателя (инвестора); сравнения рыночных продаж, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки. Выбор того или иного подхода осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы. При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете по оценке. Выбор в пользу применения какого-либо подхода к оценке должен быть научно обоснованным.

6. Легитимизация процесса купли-продажи земель становится центральным вопросом дальнейшего развития аграрной реформы. Однако законодательное разрешение ее купли-продажи само по себе не обеспечивает эффективного оборота. Необходимо разработать механизм экономического воздействия на собственников и других пользователей земли (как это имеет место в странах с развитой рыночной экономикой), обеспечивающий сохранение и повышение почвенного плодородия, и соблюдение требований экологической безопасности.

Неэффективное использование площадей в значительной мере объясняется несовершенством земельного законодательства. Для того чтобы земля рационально использовалась, необходимо создать механизм перераспределения земельных ресурсов от неэффективных собственников к эффективным. Созданию такого механизма способствует научно обоснованная оценка стоимости земельного участка.

7. На фоне недостаточно эффективного использования земельных ресурсов наблюдается опасная для экономики России и обеспечения продовольственной безопасности страны тенденция сокращения посевных площадей.

Данные табл.1 свидетельствуют о высоких темпах сокращения посевных площадей в 2008 г. по сравнению с 1990 г.

Таблица 1. Посевные площади сельскохозяйственных культур (в хозяйствах всех категорий; тыс. га)

В 2008 г. посевные площади уменьшились на четверть по сравнению с 1990 г. и на 9,1% по сравнению с 2000 г.

Динамика посевных площадей сельскохозяйственных культур за 1995-2008 гг. наглядно представлена на рис.1.

В 2008 г. по сравнению с 2007 г. общая площадь земель, занятых земельными долями и не используемых хозяйствующими субъектами с целью товарного сельскохозяйственного производства, увеличилась на 1161,6 тыс. га, а количество собственников земельных долей увеличилось на 103,9 тыс.

Рис. 1. Динамика посевных площадей сельскохозяйственных культур за 1995-2008 гг.

8. Проведенный в ходе диссертационного исследования анализ позволил выявить тенденцию непрозрачности земельного оборота. Незавершенность земельной реформы в России явилась причиной высоких транзакционных издержек земельного оборота. Перманентно идет процесс разделения общей собственности - увеличивается площадь земель, перешедших от правопреемников колхозов и совхозов к другим сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также к самим собственникам земельных долей. Однако легальный раздел затруднен. В целом по России площадь земли в собственности организаций сократилась. Считается, что переход угодий из общей долевой собственности граждан в собственность юридических лиц создает условия для более активного земельного оборота. Однако введение новой системы регистрации прав на землю, изменение перечня возможных сделок с землей не сопровождалось механизмами, обеспечивающими преемственность старых и новых норм. Это способствует нарушению прав граждан на землю, судебным спорам и ограничению оборота участков в собственности юридических лиц.

Наблюдается увеличение площадей в общей собственности, которые используются населением вне рамок какой-либо формы предпринимательской деятельности. Некоторые сельскохозяйственные организации сокращают площади используемой земли. КФХ во всех областях в большей мере заинтересованы в увеличении своих размеров не только по сравнению с сельскохозяйственными организациями, но и личными подсобными хозяйствами. Официальному обороту земель сельскохозяйственного назначения препятствуют ограничения, связанные с дороговизной и трудностями оформления сделок.

Достаточно четко проявляется тенденция влияния рыночных сигналов на перераспределение сельскохозяйственных земель между пользователями. Несмотря на незавершенность земельной реформы и имеющиеся институциональные ограничения, рыночные сигналы оказывают влияние на перераспределение земли.

Наблюдается тенденция недостаточности институциональных ограничений для обеспечения защиты сельскохозяйственных угодий, что предопределяет искажение цен на рынке сельскохозяйственных земель.

Оборот участков сельскохозяйственных земель характеризуется наличием теневых "ниш", то есть не учтенных денежных потоков, направленных к лицам, не являющимся участниками сделок. Такие потоки существуют и при сделках с другими видами недвижимого имущества. Однако при земельном обороте они существенно возрастают. Высокие доходы, получаемые в результате вывода земель из сельскохозяйственного производства, являются серьезным мотивационным фактором для участников этой операции, среди которых обязательно присутствуют чиновники, принимающие нужные решения в условиях несовершенного законодательства. Это позволяет не только сохранять такую практику, но инициировать ее расширение. Ставки "серого" рынка на услуги, обеспечивающие подготовку участка к земельному обороту, способствуют переходу земли в руки тех, кто может оплатить эти услуги чиновников.

Тенденции оборота и использования земельных ресурсов убедительно доказывают необходимость научно обоснованной оценки стоимости земельного участка, способствующей детенизации регулирования оборота земель и перераспределению земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов.

9. В ходе диссертационного исследования на основе обобщения процедур оценки реальных объектов был разработан алгоритм оценки стоимости земельного участка (рис.2).

Рис. 2 Блок-схема алгоритма процесса оценки земельного участка

В основе алгоритма заложен принцип наиболее эффективного использования, который понимается нами как наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной.

Алгоритм оценки стоимости земельного участка может лечь в основу проектов автоматизации оценочных работ, формирования информационной базы оценки на уровне территориальных образований Российской Федерации. Он способствует прозрачности процедуры оценки и снижению стоимости работ.

10. Разработанный и апробированный в ходе исследования методический подход к оценке стоимости земельного участка полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами, обязательными для применения: Федеральный стандарт оценки (далее, ФСО) № 1, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года № 256, ФСО № 2, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО №3, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, Международным стандартам оценки МСО.

Методический подход предусматривает проведение процедуры оценки стоимости земельного участка в соответствии с алгоритмом, приведенном на рис.2.

Расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков на дату оценки, определенной в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, представлена в табл.1.

В рамках доходного подхода методом предполагаемого использования была определена стоимость оцениваемых земельных участков, равная 1 097 983,2 тыс. руб.

При оценке, в соответствии с общепринятыми нормами, нами были проанализированы все подходы для определения стоимости объектов оценки: затратный, сравнительный и доходный.

Таблица 1. Расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков

Процедура согласования результатов по оценке объекта основана на применении метода анализа иерархий. Таким образом, получили следующее взвешенное значение рыночной стоимости объекта оценки (табл.2).

При итоговом согласовании результатов метод сравнения продаж получил предпочтение, так как, по мнению экспертов, он наиболее точно отражает ситуацию, сложившуюся в данный момент на рынке. В рамках метода сравнения продаж скорректированные цены по отдельным аналогам имеют достаточно широкий интервал отклонения от среднего значения. Это является следствием имеющихся различий в прогнозах инвесторов о возможных сроках изменения правового статуса оцениваемых земель и цене реверсии. В связи с этим метод предполагаемого использования, в котором учитываются указанные факторы, дополняет метод сравнения продаж в настоящем исследовании.

Таблица 2. Согласование результатов оценки

Взвешенное значение рыночной стоимости объекта оценки составило 993 386,2 тыс. руб.

Разработанный и апробированный нами методический подход к оценке стоимости земельного участка способствует прозрачности процедуры оценки и снижению стоимости оценочных работ, перераспределению земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов.

Публикации автора по теме диссертации

1. Показатели устойчивого развития АПК региона [Текст] / Ю.А. Цыпкин, Е.В. Губарев, А.А. Васильченко, И.С. Пакулина // Научно-практический ежемесячный журнал "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель" (март 2009, № 3). - М.: ИД "Панорама", издательство "Афина" совместно с ГУЗом, 2009. - С.32-33.

2. Сбалансированное развитие аграрного сектора региона [Текст] / Ю.А. Цыпкин, Е.В. Губарев, Р.Г. Борисычев, И.С. Пакулина // Научно-практический ежемесячный журнал "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель" (апрель 2009, № 4). - М.: ИД "Панорама", издательство "Афина" совместно с ГУЗом, 2009. - С.27-28.

3. Моделирование налогообложения с учетом финансовых показателей аграрных предприятий [Текст] / Ю.А. Цыпкин, А.А. Васильченко, Е.В. Губарев, И.С. Пакулина, // Научно-практический ежемесячный журнал "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель" (декабрь 2009, № 12). - М.: ИД "Панорама", издательство "Афина" совместно с ГУЗом, 2009 - С.45-48.

4. К вопросу определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения методами доходного подхода [Текст] / Е.В. Губарев, Р.Г. Борисычев // Актуальные проблемы развития АПК: землеустройство, кадастры, геодезия, мониторинг и экономика: Сб. статей V Международной конференции молодых ученых и специалистов (13 декабря 2007 года) / Государственный университет по землеустройству. - М., 2008. - С.22-25.

Размещено на Allbest.ru