1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Совершенствование управления земельно-имущественным комплексом хозяйствующего субъекта (на примере хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по сбыту нефтепродуктов в Пермском крае)

специальность 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Коновалов Павел Александрович

Москва 2013

Работа выполнена на кафедре земельного кадастра ФГБОУ ВПО "Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова".

Научный руководитель: декан факультета землеустройства и кадастра ФГБОУ ВПО "Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова", кандидат экономических наук Александр Любомирович Желясков.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор кафедры землепользования и кадастров ФГБОУ ВПО "Государственный университет по землеустройству" Светлана Альбертовна Гальченко;

кандидат экономических наук, заместитель начальника инспекции Контрольно-счетной палаты Москвы Александр Викторович Парамонов.

Ведущая организация: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет".

Защита диссертации состоится "16" мая 2013 г. в 11-00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГБОУ ВПО "Государственный университет по землеустройству" по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, 15, конференц-зал. Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, 15, диссертационный совет при ФГБОУ ВПО "Государственный университет по землеустройству". С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГБОУ ВПО "Государственный университет по землеустройству".

Автореферат диссертации разослан и размещен на сайте ФГБОУ ВПО "Государственный университет по землеустройству" www.guz.ru и на официальном сайте Министерства образования и науки Российской Федерации http://vak. ed.gov.ru "01" апреля 2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Современные условия требуют от любого хозяйствующего субъекта постоянного повышения эффективности использования земельно-имущественного комплекса (ЗИК), которое невозможно без эффективного учета недвижимого имущества. Государственный кадастр недвижимости (ГКН) создается в целях информационного обеспечения общегосударственного, территориального, ведомственного и частного управления недвижимым имуществом, в целях обеспечения государственной регистрации прав на него, обеспечения фискальной политики государства. Ввиду разнообразия видов экономической деятельности и целей деятельности пользователей ГКН, в настоящее время в ГКН невозможно включить все многообразие управленческой информации, необходимой для управления ЗИК в различных отраслях народного хозяйства. Указанные факторы определяют актуальность исследования вопросов управления ЗИК в различных отраслях экономики при помощи информации систем кадастрового учета (совершенствование организационно-технической (информационной) составляющей управления ЗИК).

Различным аспектам управления земельными ресурсами, ведения кадастра, оценки объектов недвижимости посвящены работы А.А. Варламова, В.А. Вашанова, В.В. Вершинина, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, С.Г. Денисенко, А.Л. Желяскова, А.А. Завьялова, Н.Г. Конокотина, П.Ф. Лойко, А.А. Мурашевой, С.И. Носова, А.П. Огаркова, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, Т.И. Хаметова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина. Вопросы управления хозяйствующими субъектами, осуществляющими деятельность по сбыту нефтепродуктов (предприятиями сбыта нефтепродуктов) рассматривались в работах таких ученых, как В.Ю. Алекперов, А.А. Безродный, Ф.А. Давлетьяров, Е.И. Зоря, А.Ф. Резчиков, Д.В. Цагарели и других. Правовые аспекты управления недвижимым имуществом освещались в работах С.П. Гришаева, Е.А. Киндеевой, В.В. Панфилова, М.Г. Пискуновой, О.Ю. Скворцова и д. р.

Работы наиболее известных в нашей стране и за рубежом ученых в области экономики землепользования, землеустройства и земельного кадастра, в большинстве своем, посвящены вопросам управления землями сельскохозяйственного назначения и государственному управлению земельными ресурсами. В качестве объектов исследования выбирались предприятия агропромышленного комплекса, административно-территориальные образования, крупные государственные предприятия. Эти научные труды не могут быть полностью применены при управлении ЗИК предприятия по сбыту нефтепродуктов, поскольку сбыт нефтепродуктов характеризуется наличием ряда узкоспециализированных производственных процессов, определяющих роль недвижимого имущества в деятельности предприятия. Несмотря на достаточно высокий уровень исследования вопросов нефтепродуктообеспечения, в них не нашли в должной мере свое отражение вопросы управления ЗИК.

Таким образом, проблемы использования систем кадастрового учета недвижимого имущества для частного управления ЗИК предприятий сбыта нефтепродуктов изучены недостаточно, что определяет актуальность данной диссертационной работы и служит основанием для выбора объекта исследования.

Целью исследования является обоснование теоретических и методических положений управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов при помощи данных кадастрового учета объектов недвижимости. Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующие задачи:

определить цель управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов;

определить роль кадастрового учета объектов недвижимости в управлении ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов;

ввести понятие частного кадастра объектов недвижимости;

определить место частного кадастра объектов недвижимости как составной части ГКН;

провести анализ различных аспектов управления недвижимым имуществом и ведения кадастрового учета объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов;

провести анализ сложившейся практики принятия управленческих решений в отношении объектов недвижимости, составляющих ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов;

определить состав данных, которые необходимо включить в частный кадастр объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов, а также источники получения этих данных;

определить критерии, позволяющие проводить оценку экономической эффективности ведения частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов;

разработать методику управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов с использованием данных частного кадастра объектов недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования являлись законодательные акты Российской Федерации, работы отечественных и зарубежных ученых экономистов, землеустроителей, юристов, ученых занимающихся вопросами кадастровой оценки и кадастрового учета недвижимости, вопросами нефтепродуктообеспечения. Применялись следующие современные методы исследования: абстрактно-логический, экономико-математический, монографический, ретроспективный, корреляционный и классический анализ, метод экспертных оценок и д. р.

Объектом исследования выступил имущественный комплекс (предприятия сбыта нефтепродуктов), состоящий из сбытовых объектов (АЗС, нефтебаз, вспомогательных объектов недвижимости и т.д.), в том числе 7 нефтебаз и 122 АЗС (из них 118 АЗС - действующие сбытовые объекты) находящихся на территории Пермского края.

Исследование проводилось на материалах учета объектов ЗИК предприятий сбыта нефтепродуктов и годовых отчетов о деятельности предприятий, данных опросов руководителей различных крупных хозяйствующих субъектов Пермского края. Использовались сведения интернет-ресурсов Росреестра, информация из опубликованной транспортной модели Пермского края, а также другие открытые информационные материалы и ресурсы. В исследовании были использованы документы территориального планирования различных уровней, данные об интенсивности транспортных потоков, автомобилизации и численности населения.

Предметом исследования является совершенствование методики управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов при помощи данных кадастрового учета объектов недвижимости, разработка методики создания, ведения и оценки эффективности указанного информационного ресурса.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

введено понятие "внутрихозяйственный (частный) кадастр объектов недвижимости", определена роль частного кадастра объектов недвижимости в управлении ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов;

даны методические рекомендации по определению состава сведений, необходимых для управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов;

описаны стадии создания и ведения частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов, источники получения необходимой управленческой информации;

разработаны и обоснованны теоретические положения по оценке экономической эффективности ведения частного кадастра объектов недвижимости;

разработана методика работы с данными частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов при управлении ЗИК хозяйствующего субъекта.

Защищаемые положения:

теоретические положения, цели и задачи ведения частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов;

методика определения состава сведений, которые необходимо включить в частный кадастр объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов;

методика создания и ведения частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов;

набор показателей, позволяющих проводить оценку экономической эффективности ведения частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов;

методика управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов с использованием данных частного кадастра объектов недвижимости.

Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные результаты имеют прикладное значение для создания специализированных информационных систем частного кадастра объектов недвижимости. Управленческие решения, которые будут приняты с применением частного кадастра объектов недвижимости и описанных методик, являются всесторонне обоснованными, что способствует развитию конкурентных преимуществ соответствующего хозяйствующего субъекта. Предложенный набор сведений, необходимых для частного управления недвижимым имуществом предприятия сбыта нефтепродуктов, может быть использован как база при определении состава сведений отраслевого кадастра объектов недвижимости.

Апробация результатов научного исследования была проведена на предприятиях Пермского края, осуществляющих деятельность по сбыту нефтепродуктов. Методика создания и ведения частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов используется при ведении учета недвижимого имущества соответствующих хозяйствующих субъектов. При использовании разработанной методики управления ЗИК был принят и реализован ряд управленческих решений.

Основные положения данного исследования были представлены на конференциях молодых ученых, в том числе на конференциях Государственного университета по землеустройству (2009-2010), Пермской государственной сельскохозяйственной академии (2009-2011), на Девятой Всероссийской научно-практической конференции, проводимой АННОО "Приволжский Дом знаний" (2011).

По результатам исследования опубликовано 11 научных работ общим объемом 3,76 п. л. В изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки Российской Федерации (журнал "В мире научных открытий"), опубликовано 2 работы.

Структура, объем и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка и приложений. Основной текст работы составляет 181 страниц машинописного текста, включая 10 таблиц, 40 рисунков. Библиографический список включает 165 наименований.

Основное содержание работы

Современные условия требуют от хозяйствующих субъектов постоянного повышения эффективности использования ЗИК, поэтому вопросы эффективного управления предприятием по сбыту нефтепродуктов не могут решаться отдельно от вопросов эффективного управления ЗИК. Под ЗИК хозяйствующих субъектов понимается совокупность всех земельных участков и объектов недвижимости (недвижимых по своей физической природе), правообладателем которых является хозяйствующий субъект.

Цель управления ЗИК должна совпадать с целью деятельности предприятия сбыта нефтепродуктов: получение наилучшего возможного соотношения конечных полезных результатов функционирования ЗИК (получение доходов предприятия связанных с использованием объектов недвижимости) и затраченных финансовых ресурсов, с соблюдением экологических, законодательных и социальных ограничений при принятии управленческих решений.

Земельно-имущественный комплекс предприятия по сбыту нефтепродуктов представляет собой сложную территориально распределенную систему, в которую входят нефтебазы, АЗС, вспомогательные объекты недвижимости: эффективность функционирования такой системы во многом определяется расположением отдельных ее элементов относительно друг друга и относительно конечных потребителей продукции. Для управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов недостаточно только информации бухгалтерского учета, поскольку он не дает представления о ЗИК как о множестве территориально распределенных объектов, части природной среды, объекте гражданских прав и социальных интересов.

Современная система учета недвижимого имущества - ГКН, содержит строго ограниченный набор сведений, и существует объективная необходимость дополнения ГКН сведениями, позволяющими учитывать специфику различных отраслей экономики, поскольку каждая их них характеризуется присущими ей производственными отношениями, процессами и экономическими законами.

Невозможно осуществлять общегосударственное, территориальное, отраслевое и частное управление объектами сбыта нефтепродуктов, не имея информации об интенсивности транспортных потоков, автомобилизации населения, и ряда других сведений. Указанная информация не подлежит внесению в ГКН и потому черпается из разрозненных источников, что приводит к дополнительным затратам времени на поиск и сопоставление информации, к ее недостаточной надежности и, как следствие, к снижению качества управленческих решений.

Появляется необходимость создания и ведения специализированного информационного ресурса, который будет служить информационной основой частного управления ЗИК. Таким ресурсом должен выступать внутрихозяйственный (частный) кадастр объектов недвижимости - систематизированный свод документированных сведений о ЗИК определенного хозяйствующего субъекта, выступающий информационной основой деятельности по управлению ЗИК и контролю его использования.

Из-за отсутствия необходимой законодательной базы ведомственный (отраслевой) и территориальный учет недвижимого имущества, которые могут выступать информационной основой частного управления ЗИК, в настоящий момент не ведутся. Сегодня частный кадастр недвижимого имущества является информационным ресурсом, опирающимся на данные ГКН и данные ряда разрозненных государственных и негосударственных информационных ресурсов.

Поскольку сегодня не созданы отраслевые и территориальные кадастры, рано говорить о частном кадастре объектов недвижимости как о полноценной составляющей ГКН. В настоящее время частный кадастр объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов является составной частью ГКН лишь постольку, поскольку должен обеспечить контроль использования объектов ЗИК и взаимодействие с внешними контролирующими организациями.

Управление ЗИК и ведение частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов должны носить комплексный характер и учитывать экономический, организационно-технический, правовой, экологический, социальный аспекты управления недвижимым имуществом, определяющиеся спецификой деятельности по сбыту нефтепродуктов. При управлении ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов стимулом для рассмотрения возможности принятия управленческого решения является его экономическая целесообразность; законность, экологическая и социальная составляющая выступают в качестве ограничений (рисунок 1).

недвижимость земельный имущественный кадастровый

Рис. 1. Последовательность оценки управленческого решения с точки зрения приемлемости либо неприемлемости для реализации

Экономический аспект управления ЗИК подразумевает правильную оценку роли земельно-имущественных ресурсов при проведении ряда взаимосвязанных мероприятий направленных на достижение цели управления ЗИК (рисунок 2).

Рис.2. Мероприятия по повышению эффективности использования земельно-имущественного комплекса предприятия сбыта нефтепродуктов

С экономической составляющей управления ЗИК тесно взаимосвязан организационно-технический аспект управления, подразумевающий надлежащее информационное обеспечение процесса управления, которое невозможно без использования современных информационных технологий и разработки методики создания и ведения частного кадастра объектов недвижимости.

Таким образом, можно выделить две основные цели создания и ведения частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов. Частный кадастр объектов недвижимости создается:

1) как информационная основа для принятия управленческих решений, учитывающих все аспекты управления недвижимым имуществом, связанные со специфическими характеристиками и уникальными особенностями недвижимого имущества как природного ресурса, предмета труда, средства труда, объекта прав и социальных интересов;

2) как организационно-технический инструмент, способствующий минимизации трудозатрат, связанных с принятием управленческих решений, направленных на достижение цели управления ЗИК.

Исходя из поставленных целей, основной задачей частного кадастра объектов недвижимости является достоверное, актуальное и исчерпывающее количественное и качественное описание всех объектов недвижимости, составляющих ЗИК хозяйствующего субъекта.

Проведенное исследование показало, что управление ЗИК предприятий сбыта нефтепродуктов часто ведется без достаточного учета экономической составляющей, являющейся ключевой при формировании управленческого решения. Причиной низкого качества управленческих решений является использование хозяйствующим субъектом неполной информации об объекте управления. Понимание того, что следствием качественного учета недвижимого имущества является повышение качества управленческих решений, а, следовательно, и повышение доходности ЗИК только приходит в современную Российскую практику.

Как показали проведенные опросы, чаще всего частный кадастр объектов недвижимости либо не ведется вовсе, либо ведется без соответствующего методического сопровождения. Можно выделить следующие наиболее типичные ошибки в методиках ведения частного кадастра объектов недвижимости:

1) ведение раздельного учета земельных участков и капитальных объектов недвижимости;

2) раздельное хранение и предоставление планово-картографического материала и семантической информации о ЗИК;

3) отсутствие в сведениях частного кадастра объектов недвижимости специфической управленческой информации, необходимой для выработки всесторонне обоснованных управленческих решений.

Чтобы определить состав специфической управленческой информации, которая будет дополнять данные ГКН, необходимо проанализировать протекающие на предприятии сбыта нефтепродуктов производственные процессы и определить роль ЗИК в этих процессах. В первую очередь необходимо кластеризовать объекты недвижимости в соответствии с ролью, которую они играют в деятельности по сбыту нефтепродуктов:

1) объекты недвижимости, участвующие в основной деятельности: АЗС, нефтебазы, объекты недвижимости вспомогательного значения;

2) объекты недвижимости, не участвующие в основной деятельности: непрофильные объекты недвижимости, неиспользуемые профильные объекты недвижимости.

Далее необходимо определить набор экономических показателей, отражающих результативность функционирования каждого отдельного объекта из соответствующей группы (таблица 1).

Отдельных показателей эффективности для объектов вспомогательного значения не предусмотрено, поскольку они связанны со сбытовыми объектами единым технологическим процессом. Исключением выступают офисные помещения: включаемые в частный кадастр недвижимости пространственные и семантические характеристики офисных помещений определяются их назначением (план приофисной территории с указанием машиномест и т.д.).

Таблица 1. Набор показателей, отражающих экономическую результативность функционирования объекта, составляющего ЗИК

Нефтебазы	АЗС	Непрофильные объекты	Неиспользуемые объекты
Информация об объекте как о звене производственного процесса
Коэффициент использования резервуарного парка	Прибыль от розничной реализации нефтепродуктов	Время, которое предприятие владеет непрофильным активом	Существенные условия договора аренды
Коэффициент оборачиваемости резервуаров	Затраты на 1 тонну розничной реализации нефтепродуктов	Рыночная стоимость непрофильного объекта недвижимости, а также прогноз ее изменения	Информация о времени, которое объект недвижимости находится на консервации
Общая вместимость
Годовой оборот		Величина затрат на содержание непрофильного актива	Информация о затратах, которые несет предприятие в результате перевода на консервацию (затраты на консервацию и содержание объекта)
Затраты на хранение 1 тонны нефтепродуктов
Затраты на 1 тонну оптовой реализации нефтепродуктов
Прибыль от оптовой реализации нефтепродуктов
Информация об объектах недвижимости, входящих в состав имущественного комплекса
Величина земельных платежей и затрат на выкуп участка из государственной собственности
Рыночная стоимость прав на земельный участок
Существенные условия договоров аренды (если часть земельного участка либо объекта недвижимости сданы в аренду)
Детальный план земельного участка и объектов капитального строительства, с указанием используемых площадей и помещений
Дополнительная информация, включение которой в частный кадастр объектов недвижимости вызвано объективными причинами (например, включение информации о рыночной стоимости сбытовых объектов, подлежащих оптимизации и т.д.)

Следующим шагом будет определение специфических характеристик объектов недвижимости (физических, пространственных и территориальных), оказывающих существенное влияние на показатели экономической результативности функционирования объекта. Для определения набора специфических характеристик объектов недвижимости был проведен корреляционный анализ: в качестве факторного признака выступала характеристика объекта недвижимости, результативными признаками выступили экономические характеристики, в совокупности определяющие величину показателей экономической результативности функционирования объекта (таблица 2).

К непрофильным относятся объекты недвижимости, не участвующие в профильной деятельности предприятия (сбыт нефтепродуктов). Содержание непрофильных объектов отвлекает трудовые и финансовые ресурсы предприятия от основной хозяйственной деятельности, поэтому непрофильные объекты целесообразно отчуждать, и корреляционный анализ по данной группе объектов не проводился.

Таблица 2. Перечень специфических характеристик объектов недвижимости, включенных в частный кадастр объектов недвижимости

Нефтебазы*	АЗС*
Результативный признак: затраты на транспортировку нефтепродуктов
Расстояние до нефтеперерабатывающего завода, с которого идет отгрузка топлива (0,92)	Расстояние до нефтебазы, с которой снабжается АЗС (0,96)
Результативный признак: объем реализации нефтепродуктов
Количество предприятий в населенном пункте (0,97)	Число автотранспортных средств в населенном пункте (0,54)
	Грузооборот (0,54 - для городских АЗС, 0,69 - для трассовых АЗС)
	Интенсивность движения автотранспорта вблизи объекта (0,51 - для городских АЗС)
Результативный признак: затраты по земельным платежам
Численность населения в населенном пункте расположения объекта (0,99)	Численность населения в населенном пункте расположения объекта (0,69)
Результативный признак: прочие расходы
Срок службы нефтебазы (зданий) (-0,90)	-

* - в скобках указан коэффициент корреляции с результативным признаком. По прочим результативным признакам факторные признаки с достаточным коэффициентом корреляции не найдены

Специфические сведения, позволяющие учитывать юридический, экологический и социальный аспекты управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов, в совокупности с данными ГКН, являются сведениями частного кадастра объектов недвижимости (рисунок 3).

Рис. 3. Сведения частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов

Поскольку в частный кадастр объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов включаются сведения, не предусмотренные для внесения в ГКН, возникает объективная необходимость в разработке методики создания и ведения такого информационного ресурса.

Состав сведений частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов неоднороден по своему составу. Источники получения необходимых сведений определялись путем анализа нормативно-правовой базы, а также полученного в результате проведения исследования опыта по сбору и обработке необходимой для исследования информации. ГКН может обеспечить официальное подтверждение достоверности множества необходимых характеристик ЗИК и должен формировать информационную основу, которую будут дополнять иные сведения частного кадастра объектов недвижимости (рисунок 4).

Рис.4. Источники получения сведений частного кадастра объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов

Информация должна выстраиваться по принципу от общего к частному, т.е. базовой должна стать запись об имущественном комплексе, объединенном единым функциональным назначением (АЗС, нефтебаза и т.д.) с указанием соответствующих специфических характеристик. К этой записи должны быть привязаны записи о земельных участках и находящихся на них объектах капитального строительства, входящих в состав имущественного комплекса, объединенного общим производственным процессом.

Данные частного кадастра объектов недвижимости необходимо получать и вносить, руководствуясь принципом постепенного увеличения детализации информационной составляющей. В первую очередь должны быть получены и внесены данные о территории, в пределах которой осуществляет свою деятельность предприятие по сбыту нефтепродуктов (мелкомасштабные карты и т.д.), затем на них можно будет нанести местоположение объектов нефтепродуктообеспечения с привязкой описанной семантической и графической информации. Далее можно начинать работу непосредственно с частным кадастром объектов недвижимости, которая будет заключаться в постоянной актуализации (в том числе через информационный обмен с другими информационными ресурсами хозяйствующего субъекта и государственными информационными системами), предоставлении и обработке данных информационного ресурса.

Критерии, позволяющие проводить экономическую оценку эффективности ведения частного кадастра объектов недвижимости должны отвечать цели создания и ведения информационного ресурса. К прямому экономическому эффекту следует отнести снижение трудозатрат связанных принятием управленческих решений (рисунок 5).

Рис. 5. Снижение трудозатрат связанных со сбором и обработкой управленческой информации

Прямой экономический эффект необходимо рассчитывается по указанной формуле.

, где (1)

ЭК _{кон -} экономический эффект;

З_{1 -} трудозатраты на управление ЗИК без использования частного кадастра объектов недвижимости (часов в год);

З_{2 -} трудозатраты на управление ЗИК с использованием частного кадастра объектов недвижимости (часов в год);

С _- стоимость одного человеко-часа специалиста по управлению ЗИК (рублей);

З_{с -} денежные затраты на обслуживание системы ведения частного кадастра объектов недвижимости (рублей в год).

Проведенные расчеты показали, что внедрение на крупном хозяйствующем субъекте автоматизированной информационной системы, предназначенной для ведения частного кадастра объектов недвижимости, является экономически обоснованным (таблица 3). Следует принимать во внимание, что рассчитанный экономический эффект проекта по внедрению частного кадастра объектов недвижимости сильно зависит от экспертных оценок выгод и затрат на внедрение такой информационной системы.

Таблица 3. Расчет прямого экономического эффекта от внедрения на предприятии сбыта нефтепродуктов частного кадастра объектов недвижимости

Экономия на трудозатратах (руб. в год)	Затраты на обслуживание информационной системы (руб. в год)	Стоимость создания и внедрения информационной системы (руб.)	Показатели эффективности инвестиционного проекта по созданию и внедрению системы частного кадастра объектов недвижимости
			NPV (руб.)	IRR/ I (%)	DPB (полных лет)	PP (полных лет)	PI (ед.)
163 635	50 000	750 000	311 641	12,6/6,6	9	7	1,41

К косвенному экономическому эффекту относится повышение качества управленческих решений за счет использования субъектом управления полной, достоверной и актуальной информации об объекте управления. По материалам проведенного исследования косвенный экономический эффект составляет 29 миллионов рублей и достигнут за счет своевременного выкупа земельных участков из государственной собственности (таблица 4).

Таблица 4. Расчет косвенного экономического эффекта от внедрения на предприятии сбыта нефтепродуктов частного кадастра объектов недвижимости*

Год	Величина арендной платы (руб. в год)	Величина земельного налога (руб. в год)	Возможная экономия на земельных платежах (руб.)
2004	15 074 265,06	3 806 452,16	11 267 812,90
2005	16 362 429,53	4 187 097,38	12 175 332,15
2006	4 675 079,04	1 722 036,86	2 953 042,18
2007	2 254 475,98	646 180,88	1 608 295,10
2008	287 890,40	107 958,90	179 931,50
2009	766 551,38	287 456,77	479 094,61
2010	766 551,38	287 456,77	479 094,61
ИТОГО	40 187 242,77	11 044 639,72	29 142 603,05

* - в расчете приведена совокупная разница между арендной платой и земельным налогом по земельным участкам, выкуп которых экономический целесообразен и законен, но не был своевременно осуществлен из-за отсутствия необходимой управленческой информации. В период с 2011 по 2012 выкуп не проводился.

Положительными эффектами, связанными с внедрением специализированного информационного ресурса являются повышение экологической и социальной эффективности управления ЗИК. Указанные эффекты достигаются за счет использования субъектом управления информации, позволяющей учесть социальный и экологический аспекты управления ЗИК, т.е. частный кадастр объектов недвижимости будет социально и экологический эффективным.

Управление ЗИК подразумевает проведение ряда мероприятий, направленных на достижение цели управления ЗИК и предполагающих поиск наилучшего варианта дальнейшего использования недвижимого имущества, устранение нарушений в его эксплуатации. Выработка управленческого решения предполагает рассмотрение и сопоставление различных вариантов дальнейшего использования объектов ЗИК, из которых выбирается наилучший с точки зрения получаемого дохода с учетом упущенных альтернатив.

Сбыт нефтепродуктов представляет собой цепочку взаимосвязанных производственных процессов, поэтому при принятии управленческого решения необходимо анализировать как оно отразится на деятельности предприятия в целом.

Следует учитывать фактор стабильности производственного процесса т.е. возможности постоянного, бесперебойного обеспечения нефтепродуктами клиентов при наличии отрицательных воздействий (аварийная ситуация на нефтебазе и т.д.). Кроме того, при отчуждении профильных объектов неизбежно возникновение издержек (либо экономии), связанных с исключением одного из звеньев производственного процесса (таблица 5).

Таблица 5. Экономические показатели, изменяющиеся в результате оптимизации

Вид объекта, составляющего ЗИК	Экономическая характеристика объектов ЗИК, изменяющаяся в результате оптимизации объекта
Нефтебаза	Расходы на транспортировку нефтепродуктов с нефтеперерабатывающего завода на нефтебазу
	Расходы на транспортировку нефтепродуктов с нефтебазы на АЗС
	Прибыль от реализации нефтепродуктов
	Затраты на хранение нефтепродуктов
АЗС	Прибыль от реализации нефтепродуктов
Офисные помещения	Затраты на размещение управляющего персонала предприятия сбыта нефтепродуктов

Итоговые изменения экономических показателей (возникающие из-за оптимизации объекта входящего в состав ЗИК) можно вычислить по формуле:

, где (2)

А _- суммарные издержки либо экономия, связанные с изменением экономических показателей;

И_{ТЕК. -} текущая величина экономического показателя;

И_ОПТ - величина экономического показателя после оптимизации объекта.

Кроме того следует отдельно учитывать экономию на затратах на содержание объекта (поскольку данный показатель также учитывается и при расчете прибыльности объекта). Порядок проведения анализа различных вариантов оптимизации объекта (рисунок 6) с точки зрения получаемого дохода с учетом упущенных альтернатив нереализованных управленческих решений.

Частный кадастр объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов позволяет решить задачу развития сбытовой сети (обоснование выбора мест размещения новых нефтебаз и АЗС), путем разработки, подготовки, и реализации соответствующих инвестиционных проектов.

Рис. 6. Порядок принятия решения о распоряжении недвижимым имуществом предприятия сбыта нефтепродуктов

Учитывая наличие ряда законодательных и экологических ограничений на размещение сбытовых объектов, представляется целесообразным сначала определить перечень мест их допустимого размещения. После необходимо, используя известные методики расчета показателей эффективности инвестиционных проектов, вычислить экономическую эффективность каждого варианта размещения сбытового объекта, сравнить их и выбрать вариант наиболее приемлемый для предприятия (рисунок 7).

Рис.7. Порядок принятия решения о выборе места размещения нового сбытового объекта

Отдельное внимание следует уделить принятию управленческих решений о дальнейшей судьбе земельных участков и капитальных строений, целесообразно выработать две отдельные методики принятия управленческих решений в отношении земельно-имущественных ресурсов:

методика принятия управленческих решений в отношении земельно-имущественных ресурсов комплексов планируемых к отчуждению;

методика принятия управленческих решений в отношении земельно-имущественных ресурсов, отчуждение которых не планируется.

Если принято решение об отчуждении объекта недвижимости, необходимо оценить роль земельного участка как объекта сделки по продаже имущественного комплекса.

Кроме того, выкуп земельного участка для целей его дальнейшей перепродажи может снизить земельные платежи предприятия на время экспозиции объекта недвижимости.

Выкуп земельных участков для целей перепродажи эффективен, если соблюдается приведенное условие:

(Р_{ст. собств. -} З_нал) > (Р_{ст. ар -} З_{ар. пл.)} > З_вык, где (3)

Р_{ст. собств. -} стоимость права собственности на земельный участок;

З_{нал -} затраты по земельному налогу за время экспозиции земельного участка;

Р_{ст. ар -} стоимость права аренды (или иного вида права) на земельный участок;

З_{ар. пл. -} затраты по земельным платежам за время экспозиции земельного участка;

З_{вык -} затраты на выкуп земельного участка.

Если имущественный комплекс не планируется отчуждать, следует проанализировать графические данные частного кадастра объектов недвижимости с целью выявления неиспользуемых площадей и проведения мероприятий повышения эффективности их использования (рисунок 8).

Рис. 8. Анализ информации о земельном участке, занимаемом АЗС, с целью выявления неиспользуемых частей, для проведения мероприятий по повышению эффективности их использования (АЗС по улице Куйбышева, г. Пермь).

Обоснованием принимаемого управленческого решения станет экономия на земельных платежах, доходы получаемые от непрофильной деятельности объекта недвижимости, производственная и правовая составляющая. Экономическую целесообразность изменения правовой формы использования земельных участков необходимо рассчитывать по каждому земельному участку, входящему в состав ЗИК: разработать соответствующий инвестиционный проект, который будет являться экономическим обоснованием выбора определенной правовой формы использования земельных участков (рисунок 9 и таблица 6).

Рис.9. Порядок принятия решения о дальнейшей судьбе земельного участка

Таблица 6. Сравнение различных вариантов дальнейшего использования неиспользуемой части земельного участка (АЗС по улице Куйбышева, г. Пермь) *

Вариант дальнейшей судьбы земельного участка	Источник получения дохода (экономии), либо увеличения затрат	Величина дохода на период жизни объекта - 15 лет (млн. руб.).
Продажа неиспользуемой части земельного участка площадью 1000 кв. м.	Доход от продажи объекта	+ 6,95
	Доход от вклада в банк под 11 % годовых (фиксированный простой процент)	+ 4,40
	Оптимизация земельного налога	+ 0,85
	Итоговый денежный поток	12, 20
Передача в аренду неиспользуемой части земельного участка площадью 1000 кв. м.	Получение дохода от арендной платы (с учетом её ежегодного роста на уровень инфляции).	+6,44
	Издержки по земельным платежам (земельному налогу)	-0,85
	Итоговый денежный поток	5,59
Перепрофилирование земельного участка и (или) использование на перспективу	Вовлечение земельного участка в производственный процесс не целесообразно, поскольку реконструкция АЗС не планируется
Безвозмездная передача земельного участка в муниципалитет	Земельный участок обладает коммерческой привлекательностью. Отказ от прав на земельный участок возможен, в случае если не будут найдены покупатели, а затем и арендаторы
Поскольку неиспользуемую часть земельного участка целесообразно продать, необходимо провести расчет основных параметров инвестиционного проекта по выкупу всего земельного участка, занимаемого АЗС, из государственной собственности. Ликвидационная стоимость земельного участка рассчитана как TIC*1.5
TIC (млн. руб.).	CFt (млн. руб.)	I (%)	NPV (млн. руб.)	T (лет)	IRR (%)	PI (ед.)	DPB (лет)
1,489	0,298	6,6	2,151	15	20,7	2,44	7

* - все величины рассчитаны с применением дисконтирования, процентная ставка 6,6 % в год.

На основании приведенных расчетов можно сделать вывод о целесообразности выкупа всего земельного участка занимаемого АЗС, для уменьшения платежей за землю и дальнейшей перепродажи неиспользуемой части земельного участка по рыночной стоимости.

Если принято решение об оптимизации объекта недвижимости, то проводить мероприятия по повышению эффективности использования капитальных строений нет необходимости, вопрос экономически эффективного использования имущественного комплекса будет полностью возложен на нового правообладателя. Площади строений в эксплуатируемом имущественном комплексе должны рассматриваться как пространственный базис для получения дополнительных доходов (рисунок 10).

Частный кадастр объектов недвижимости также должен быть использован для контроля исполнения принятых управленческих решений и контроля использования объектов ЗИК. Выполнение данных функций предполагает периодический мониторинг данных об имущественном комплексе, выявление и устранение нарушений действующего законодательства либо отклонений от исполнения принятого управленческого решения.

Рис.10. Порядок принятия решения о наилучшей правовой форме использования земельного участка.

Выводы и предложения

1. Целью управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов является получение наилучшего возможного соотношения конечных полезных результатов функционирования ЗИК (получение доходов предприятия, связанных с использованием объектов недвижимости) и затраченных финансовых ресурсов, с соблюдением экологических, законодательных и социальных ограничений при принятии управленческих решений. Указанная цель управления определяет цели, задачи и состав сведений частного кадастра объектов недвижимости.

2. Дано следующее определение внутрихозяйственного (частного) кадастра объектов недвижимости: "частный кадастр объектов недвижимости это - систематизированный свод документированных сведений о ЗИК определенного хозяйствующего субъекта, выступающий информационной основой деятельности по управлению ЗИК и контролю его использования".

3. Методика определения состава сведений, которые необходимо включить в частный кадастр объектов недвижимости предприятия сбыта нефтепродуктов, заключается в проведении поэтапного анализа роли ЗИК в производственных процессах, а также анализе ограничений и различных аспектов управления ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов. В результате были выявлены сведения, которыми необходимо дополнить ГКН.

4. Базовым элементом частного кадастра объектов недвижимости является информация ГКН, с данной информацией должна быть увязана специфическая управленческая информация, получаемая из определенных в исследовании источников. Данные частного кадастра объектов недвижимости необходимо получать и вносить в описанном в исследовании порядке, руководствуясь принципами постепенного увеличения детализации информационной составляющей и непрерывной актуализации.

5. Эффективность системы частного кадастра объектов недвижимости определяется следующими показателями эффективности:

к прямому экономическому эффекту от внедрения специализированного информационного ресурса следует отнести снижение трудозатрат, связанных со сбором и обработкой необходимой управленческой информации. Снижение трудозатрат достигается за счет хранения всей информации в рамках единого информационного ресурса. Трудозатраты на подготовку и принятие управленческого решения могут быть снижены в 6-8 раз;

к косвенному экономическому эффекту относится повышение качества управленческих решений за счет использования субъектом управления полной, достоверной и актуальной информации об объекте управления. В рассмотренном примере косвенный экономический эффект составляет 29 миллионов рублей;

к косвенным положительным эффектам, связанным с внедрением специализированного информационного ресурса, относится повышение экологической и социальной эффективности управления ЗИК. Указанные эффекты будут достигнуты за счет использования при принятии управленческого решения информации позволяющей учесть социальный и экологический аспекты управления ЗИК.

6. Разработана методика принятия и контроля исполнения управленческих решений в отношении объектов, составляющих ЗИК предприятия сбыта нефтепродуктов, а также система показателей, применяемых для выбора наилучшего варианта использования каждого отдельного объекта.

При принятии управленческого решения проводится рассмотрение и сопоставление различных вариантов, из которых выбирается наилучший, с точки зрения получаемого дохода с учетом упущенных альтернатив. Разработанная методика применима как для мероприятий по оптимизации земельно-имущественных платежей (оптимизация сбытовой сети, передача объектов в аренду и т.д.), так и для мероприятий по выбору мест размещения новых сбытовых объектов. Выработка управленческих решений по описанной методике позволит сбытовому предприятию сэкономить значительные денежные средства (в описываемом примере: до 29 миллионов рублей за счет выкупа земельных участков из гос. собственности).

Основные положения диссертационной работы опубликованы в следующих работах

Статьи в журналах, включенных в перечень ВАК и приравниваемых к ним изданиях:

1. Желясков, А.Л., Коновалов, П.А. Информационное обеспечение выбора мест размещений автозаправочных станций (АЗС) [Текст] / А.Л. Желясков, П.А. Коновалов // В мире научных открытий. - 2011 - № 10 (22) - С.284 - 294;

2. Коновалов, П.А. Ведение кадастра объектов недвижимости вертикально интегрированных нефтяных компаний (на примере нефтяной компании "ЛУКОЙЛ") [Текст] / П.А. Коновалов // В мире научных открытий. - 2011 - № 10 (22) - С.99 - 106;

3. Статьи в других печатных изданиях

4. Коновалов, П.А. Ведение кадастра объектов недвижимости промышленного предприятия [Текст] / П.А. Коновалов // Молодежная наука Прикамья, сборник научных трудов, выпуск 6 - Пермь: ПГТУ, 2005. - С.166-170

5. Коновалов, П.А. Актуальные проблемы управления земельно-имущественным комплексом юридического лица [Текст] / П.А. Коновалов // Пермский аграрный вестник, сборник научных трудов LXIX Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и студентов Ч.3. - Пермь: ПГСХА, 2009. - С.213-215;

6. Коновалов, П.А. Выбор юридическим лицом правовой формы использования земельных участков [Текст] / П.А. Коновалов // Молодежная наука Прикамья, сборник научных трудов, выпуск 10 - Пермь: ПГТУ, 2009. - С.131-134;

7. Коновалов, П.А. Геоинформационная система, как инструмент информационного обеспечения управления земельно-имущественным комплексом предприятия [Текст] / П.А. Коновалов // тезисы докладов V научно-технической конференции молодых ученых и специалистов ООО "ЛУКОЙЛ - Пермнефтеоргсинтез" (Пермь, апрель 2010 года) - Пермь, 2010. - С.56-58;

8. Коновалов, П.А. Оптимизация объектов земельно-имущественного комплекса предприятия [Текст] / П.А. Коновалов // Инновационному развитию АПК - научное обеспечение: сборник научных статей международной научно-практической конференции, посвященной 80-летию ПГСХА Ч.3. - Пермь: ПГСХА, 2010. - С.189 - 193.

9. Коновалов, П.А. Проблемы территориальной организации земельных ресурсов предприятий топливно-энергетического комплекса [Текст] / П.А. Коновалов // Актуальные проблемы землеустройства кадастров и охраны земель: материалы международной научно-практической конференции, посвященной 90-летию факультета землеустройства Государственного университета по землеустройству. - М.: ГУЗ, 2010. - С. 193 - 197.

10. Коновалов, П.А. Правовые аспекты ведения кадастра объектов недвижимости юридического лица [Текст] / П.А. Коновалов // Землеустройство, кадастр и геопространственные технологии: сб. ст. VI международной научно-практической конференции молодых ученых и специалистов. - М.: ГУЗ, 2011. - С.150-155.

11. Коновалов, П.А. Актуальные проблемы управления арендными платежами за земельные участки (на примере Пермского края) [Текст] / П.А. Коновалов // Инновационные научные решения - основа модернизации аграрной экономики: материалы Всероссийской заочной научно-практической конференции. Ч.1 - Пермь: ПГСХА, 2011. - С. 202-207.

12. Коновалов, П.А. Проблемы организации размещения нестационарных объектов мелкорозничной торговой сети в крупных городах (на примере Пермского края) [Текст] / П.А. Коновалов // Факторы устойчивого развития экономики России на современном этапе (Федеральный и региональные аспекты): сборник статей 9-ой всероссийской научно-практической конференции, проводимой АННОО "Приволжский Дом знаний" (Пенза, февраль 2011 года). - Пенза, 2011. - С.88 - 91;

Размещено на Allbest.ru

...