Оценка эффективности использования земельных участков объектов коммерческой недвижимости в Республике Армения для целей налогообложения

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству»

На правах рукописи

Автореферат

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Оценка эффективности использования земельных участков объектов коммерческой недвижимости в Республике Армения для целей налогообложения

Специальность 08.00.05- Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Саакян Геворг Степанович

Москва 2010

Работа выполнена в ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор кафедры городского кадастра ФГОУ ВПО ГУЗа Анатолий Васильевич Севостьянов

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, начальник Центра классификации земель и оценки недвижимости ФГУП «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок» («Госземкдастрсъемка» - ВИСХАГИ) Сергей Иванович Носов

кандидат экономических наук, заместитель генерального директора ООО «ВАЛНЕТ-ЦЕНТР» Роман Германович Борисычев

Ведущая организация: Государственное научное учреждение Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени А. А. Никонова (ГНУ ВИАПИ им. А. А. Никонова) - Россельхозакадемии

Защита диссертации состоится «02» декабря 2010 г. в «14⁰⁰ » часов на заседании Диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, 15.

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, Москва, Казакова, 15, ФГОУ ВПО ГУЗ Диссертационный совет.

С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГОУ ВПО Государственного университета по землеустройству и на сайте университета: www.guz.ru .

Автореферат разослан: «01» ноября 2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. В конце XX века экономика бывших стран СССР в результате многочисленных объективных и субъективных причин и на основе широкомасштабных политических, экономических и социальных реформ, начала развиваться на опыте «рыночных отношений» экономически развитых стран. В Республике Армения и других странах СНГ менялись земельные отношения и, что важно, ликвидировалась монополия государственной собственности на землю.

В сфере недвижимого имущества происходили коренные изменения: земля и иные объекты недвижимости стали объектами собственности, объектами рыночного оборота, которые можно продавать, покупать, сдавать в аренду, в залог.

Анализ реформ и преобразований земельных отношений в Республике Армения за прошедшие годы показывает, что практическая реализация цивилизованного оборота земель в масштабе всей страны пока не состоялась, и без соответствующего уровня подготовительных действий, основательной и взвешенной государственной политики, успешно завершить ее невозможно. Стало очевидным, что земельные отношения будут действенными, если в короткий срок будут созданы инфраструктура и среда эффективного использования земли и ее охраны, осуществлено совершенствование правовой базы, регулирующей имущественные отношения, внедрён в практику единый и справедливый метод налогообложения недвижимости на территории всей страны.

Земельный рынок является тем «рычагом», который обеспечивает рациональное управление земельными участками и иной недвижимостью путем рыночного оборота, в целях их эффективного использования. Критерием эффективности использования следует считать ценность земельного участка. Поэтому становится необходимой оценка рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков, основных экономических регуляторов, на базе которых осуществляется взаимодействие государства и землепользователей. В первую очередь это относится к земельным участкам объектов коммерческой недвижимости, расположенным в городах и других населённых пунктах.

Состояние изученности проблемы. Теоретические и методические вопросы оценки земель городских поселений и их связь с условиями землеустройства и землепользования в системе управления территориями поселений рассматриваются в трудах С.А. Айвазяна, С.В. Бороздина, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Воловича, С.В. Грибовского, П.Ф. Лойко, В.С. Мхитаряна, О.А. Медведевой, С.И. Носова, В.А. Прорвича, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, Э.К. Трутнева, Л. Н. Тэпмана, Дж. Эккерта, Дж. Фридмана, Ю.А. Цыпкина и др.

Работы армянских, российских и других зарубежных исследователей, накопленная практика оценки послужили основой для подготовки научно-методического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель Республики Армения.

В то же время в большинстве случаев в условиях Армении принятие решения о налогообложении недвижимости принимается с административных позиций, не учитывающих рыночных реалий и потребностей городского сообщества в целом. Это связано с отсутствием в Республике адекватных методик оценки рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков. Поэтому разработка соответствующей методики экономической оценки городских земель коммерческой недвижимости для практики налогообложения представляется весьма своевременной и актуальной.

Целью исследования является совершенствование методики массовой оценки объектов коммерческой недвижимости и их земельных участков для целей налогообложения и управления земельными ресурсами города в условиях Республики Армения.

Исходя из поставленной цели, в работе решаются следующие задачи:

- выявить особенности формирования ценности земель городов;

- провести анализ действующих методик государственной кадастровой оценки земель коммерческой недвижимости городов Республики Армения, Республики Беларусь и Российской Федерации;

- сформулировать направления совершенствования методики массовой оценки земель с использованием математической модели, основанной на функции купли-продажи;

- разработать методический подход к формированию соотношений кадастровой стоимости базового вида функционального использования городских земель на основе анализа действующих зарубежных методик;

- разработать алгоритм и технологическую процедуру расчёта кадастровой стоимости земель коммерческой недвижимости для условий Республики Армения;

- провести оценку экономической эффективности предложенной усовершенствованной методики оценки кадастровой стоимости на примере общины Кентрон города Еревана.

Объектом исследования являются объекты коммерческой недвижимости, в первую очередь жилые дома и квартиры, и их земельные участки, подлежащие налогообложению.

Предметом исследования служат объективные закономерности формирования ценности городских земель коммерческой недвижимости и процесс оценки эффективности использования таких земельных участков.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились положения классической экономической теории, научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления и оценки земель.

В работе над диссертацией использовались законодательные акты, данные государственной статистики, нормативно-методические материалы по землеустройству, кадастру, территориальному планированию Республики Армения и города Еревана, Российской Федерации, города Москвы, Республики Беларусь, а также опубликованная по этим вопросам специализированная литература.

В процессе исследования применялись монографический, экономико-статистический, экспертных оценок, расчетно-конструктивный, аналитический и вариантный методы исследования.

Научная новизна диссертации заключается в следующих теоретических и практических положениях, которые выносятся на защиту:

уточнено содержание понятий «коммерческая недвижимость», «кадастровая стоимость»; доказано, что «рыночная стоимость земельного участка» выступает критерием эффективности его использования;

доказана необходимость применения математической модели, использующей функцию купли-продажи, для расчёта кадастровой стоимости земель коммерческой недвижимости;

предложена автоматизированная оценочная модель и методика расчета кадастровой стоимости земли базового вида функционального использования (земельные участки доходных домов);

дана методика определения поправочных коэффициентов к стоимости земель базового вида функционального использования, позволяющих рассчитать стоимость земель других видов функционального использования;

выполнен расчёт показателя удельного веса стоимости земельного участка объекта коммерческой недвижимости в общей стоимости единого объекта недвижимости, учитывающий типологические особенности объекта недвижимости;

проведена кадастровая оценка земель коммерческой недвижимости общины Кентрон г. Еревана с использованием усовершенствованной методики и определена эффективность методики.

Практическая значимость исследования. Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решать вопросы массовой оценки земель коммерческой недвижимости для целей налогообложения, эффективного управления землепользованием города, могут использоваться в качестве методической основы, при разработке градостроительной и землеустроительной документации по реконструкции городских территорий, при разработке проектов развития земельных участков, способствовать более объективной рыночной оценке земельных участков, подлежащих развитию.

Использование на практике предложений и рекомендаций диссертации будет способствовать более объективной, многофункциональной оценке эффективности землепользования с учетом реальных условий образования ренты и уровня развития экономики страны, формированию обоснованной земельно-имущественной, социально-экономической, инвестиционной политики государства.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в опубликованных научных работах. Всего по материалам исследования опубликовано 6 статей общим объёмом 11,4 п.л., из которых лично автором написано 5,9 п.л.

Основные положения диссертационной работы были доложены автором на научно-практических конференциях Ереванского государственного университета архитектуры и строительства, Государственного университета по землеустройству в 2007-2009 гг.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения (выводов и предложений), библиографический список (135 наименований). Работа изложена на 134 страницах машинописного текста, содержит 10 схем и рисунков, 24 таблиц.

Содержание работы

В первой главе «Научно-методические основы массовой оценки земель объектов коммерческой недвижимости» раскрыты понятия и содержание эффективного управления земельными участками и их массовой оценки в целях налогообложения для условий Республики Армения. Эффективное управление недвижимостью представляет собой основу нормальной деятельности любого рода экономических, политических и правовых государственных систем и является основной задачей в правовой политике государства. Такая государственная политика в области земельных отношений должна заключаться: в формировании системы взаимоувязанных законодательных и правовых актов, организационных и технических мер по управлению недвижимостью в целях стимулирования эффективного использования земель городских и сельских поселений; в упорядочении отношений на рынке недвижимости и операциях с землей; в постепенном переносе центра тяжести налогообложения на земельные платежи и платежи за иную недвижимость. кадастровый коммерческий армения

Эффективным использованием земель как в государстве в целом, так и в некоторой административной единице является такое, в результате которого получают доходы от выполнения народнохозяйственной деятельности (работ экономического характера). Поэтому, под эффективностью использования земельного участка понимается величина дохода, получаемая с единицы площади за определённый срок. То есть, доходы, получаемые от коммерческого объекта недвижимости за определенный срок, отнесенные к единице площади земельного участка, на котором расположен объект, есть эффективность использования земель объекта коммерческой недвижимости (драм за год/га, драм за год/сотка, драм за год/кв.м.).

Капитализированный чистый доход, генерируемый объектом недвижимости, представляет собой рыночную стоимость этого объекта (земельного участка с улучшениями или отдельно земельного участка). Следовательно, рыночная стоимость так же выступает критерием эффективности использования объекта недвижимости.

Эффективность использования (рыночная стоимость) земельного участка объектов коммерческой недвижимости является случайной величиной, возможными значениями которой можно считать любые числа. Возможные значения этой случайной величины зависят от многочисленных обстоятельств и причин - факторов (общая тенденция экономического роста, капиталовложения, научно-технический прогресс, естественно-климатические и иные случайные факторы), все из которых учесть невозможно. Когда земельный участок используется для разных назначений, его эффективность принимает значения, которые сильно отличаются друг от друга. Понятие «эффективность использования земельного участка» дает возможность сравнить между собой не только эффективность разных земельных участков, но и «эффективности использования» одного и того же земельного участка, полученные в результате разных видов его использования, вложенных финансовых средств и других причин.

Эффективность земельного участка не всегда возможно рассчитать. Иногда характер использования и полученные результаты с течением времени приобретают новую сущность, становятся, например, духовными и культурными ценностями, которые оказывают значительное влияние на историческое развитие народов и наций и на появление новых цивилизаций. Очевидно, что в финансовом плане ожидаемые от них доходы огромны, но оценить в материальном смысле их геополитическое, историческое и духовное значение очень трудно.

Изучив факторы, образующие «городскую ренту», автор пришёл к выводу, что величина эффективности городских земель в большей мере зависит от некоторых из них. Наиболее существенными факторами (параметрами) автор считает следующие: площадь земельного участка объекта коммерческой недвижимости- S; его качество- Q; местоположение от некоторого условного центра- R; общая стоимость коммерческих объектов и сооружений- C, которые находится на земельном участке; величина вложенных финансовых средств- B; социально-экономическое и политическое положение страны -M; время использования земельного участка- t.

Показано, что между эффективностью и величинами факторов (параметрами) существует статистическая зависимость, что позволяет построить автоматизированную оценочную модель. Корреляционная зависимость между эффективностью использования земельного участка и определяющими её параметрами дает возможность оценить роль случайных обстоятельств на формирование рыночной стоимости объектов недвижимости и определить рыночную стоимость земельного участка и расположенных на нём улучшений (объекта недвижимости). Таким образом, эффективность использования земельного участка коммерческой недвижимости, выраженная его рыночной стоимостью, полученной с использованием автоматизированной оценочной модели, становится основной величиной, основным результатом массовой (кадастровой) оценки и базой налогообложения недвижимости.

Объект недвижимости имеет разную ценность (и стоимость) в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. В связи с этим, в рамках настоящего исследования автор считает необходимым обратить внимание на следующее. Если на земельном участке есть улучшения, то наиболее эффективное использование может отличаться от существующего использования, которое будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наиболее эффективном использовании не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании плюс издержки на уничтожение (перемещение) улучшений. Из этого следует, что в случае оценки земельной недвижимости в целях налогообложения, нельзя принимать в качестве базы налогообложения стоимость варианта наиболее эффективного использования.

Проведённое автором исследование законодательства Республики Армения в области оценки недвижимости показывает, что в нем до сих пор законодательно не предусмотрены процедуры и методы как индивидуальной, так и кадастровой оценки, не разработаны критерии и методы, не принята и не введена в действие единая и продуктивная методика кадастровой оценки недвижимости. Серьёзным упущением данного законодательства является то, что в нём отсутствуют в качестве отдельной позиции земельные участки, как объект налогообложения; нет определения понятию «коммерческая недвижимость»; требуют уточнения определения понятий «рыночная стоимость» и «кадастровая стоимость» недвижимости.

Будучи не согласным с определением понятия «коммерческая недвижимость» большинства специализированных словарей и энциклопедий, автор считает необходимым отнести в эту категорию также земельные участки и доходные жилые дома и помещения, находящиеся как в государственной, так и частной собственности. Предлагает дать понятию «коммерческая недвижимость» следующее определение: коммерческая недвижимость- объекты, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением прибыли,- земельные участки и другие естественные угодья, участки недр, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней, включая доходные жилые дома и помещения, находящиеся как в государственной, так и частной собственности.

Как любой объект недвижимости, коммерческая недвижимость является объектом имущественного налогообложения. В большинстве случаев коммерческая недвижимость представляет собой объект, состоящий из двух физических составляющих: земельного участка и улучшений, на нём расположенных. Такой объект генерирует доход в процессе производственного использования этих двух материальных ресурсов. Но нередко эти ресурсы имеют разных собственников. Чаще всего улучшения находятся в частной собственности (в результате приватизации или сделки купли-продажи), а земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и передан в аренду предприятию, на нём расположенному. Поэтому автор считает справедливым и необходимым оценивать кадастровую стоимость в части коммерческой недвижимости как в целом для объекта, так и отдельно для земельных участков и улучшений.

Такое определение может выполняться двумя путями: либо сразу отдельно для двух названных составляющих и затем суммироваться, либо определяется кадастровая стоимость единого объекта недвижимости, которая потом распределяется между земельным участком и улучшениями.

Изучение зарубежного опыта оценивания недвижимости для целей налогообложения показало, что уже несколько десятилетий для оценки недвижимого имущества применяют математические модели, использующие статистические рыночные данные. Автоматизированная оценочная модель (АОМ) представляет собой построенную на основе математических подходов компьютерную программу, обеспечивающую расчет рыночной стоимости на основе анализа данных о местоположении, рыночных условиях и характеристиках недвижимого имущества, отобранных из информации, собранной ранее из различных источников. Достоверность АОМ определяется используемыми данными и мастерством разработчика, создающего АОМ.

Величины, полученные на основе АОМ, отражают заданный временной период. И хотя рыночные тенденции прошлых лет могут быть спроецированы на будущее - на небольшой отрезок времени, - по мере удлинения такого периода достоверность величин стоимости существенно снижается. Поэтому автор считает, что говорить о 3-х - 5-ти летнем сроке действия такой рыночной стоимости, в качестве кадастровой стоимости, достаточно проблематично.

По мнению автора, использование сложных расчетных моделей с широким применением компьютерной техники может привести к решениям несправедливым по отношению к отдельным собственникам, хотя средняя оценка на первый взгляд может соответствовать средним рыночным ценам. Также следует признать, что «чувствительность» этих саморазвивающихся моделей оказывается чрезмерной для решения задач, связанных с оценкой земли и недвижимости. Тем не менее, при оценке стоимости земель населённых пунктов в сочетании с градостроительным подходом компьютерное моделирование дает хорошие результаты.

Следует отметить, что массовая оценка для целей налогообложения за рубежом выполняется не только с использованием сложных математических моделей, но и более простыми методами оценки, вплоть до административной оценки.

Во второй главе «Методы и модели массовой оценки коммерческой недвижимости для целей налогообложения» автор выполнил анализ ряда методик кадастровой оценки, используемых в Республике Армения и некоторых странах СНГ.

Методика кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, законодательно установленная в Республике Армения, распространяется на оценку следующих видов недвижимого имущества: квартиры в жилых многоквартирных домах, индивидуальные жилые дома, садовые домики и другие подобные строения, отдельно стоящие строения производственного и общественного назначения, строения производственного и общественного назначения, встроенные в многоквартирные жилые здания. В методике установлены формулы, использующие не рыночные статистические данные, а стоимости и поправочные коэффициенты, законодательно установленные.

Рассмотренные автором положения кадастровой оценки свидетельствуют о том, что в Республике Армения данный вид оценки является административной оценкой.

Особенности кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь таковы. Объектами кадастровой оценки являются земли оценочных зон и земельные участки, зарегистрированные в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Результатом кадастровой оценки являются кадастровые стоимости объектов оценки.

Земли населенного пункта оцениваются отдельно по пяти видам функционального использования: жилая многоквартирная зона; жилая усадебная зона; производственная зона; общественно-деловая зона; рекреационная зона.

Основным источником информации об оцениваемых земельных участках являются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Предпосылки и ограничения, влияющие на определяемую стоимость объектов оценки, формулируются оценщиком в зависимости от исходной информации о недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов.

В целом, при кадастровой оценке земель населённых пунктов в Республике Беларусь применяются и оценочные модели, и установленные административным путём коэффициенты, и индивидуальная оценка типичных земельных участков того или иного вида использования.

Кадастровая оценка земель населённых пунктов в Российской Федерации представляет собой автоматизированную оценку с использованием математических моделей. Здесь оценка земельных участков проводится по 16 видам функционального использования земель и предполагает использование пяти методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от видов разрешенного использования земель.

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков осуществляются с использованием специального программного обеспечения на основе построения статистических моделей.

На основании проведённого анализа отечественного и зарубежного опыта массовой оценки недвижимости, анализа рынка недвижимости ряда населённых пунктов Республики Армения, показавшего наличие достаточных рыночных данных на рынке недвижимости, особенно в крупных и больших городах, автор пришёл к выводу о возможности применения в массовой оценке также и математических моделей. Тем не менее, для условий Республики Армения автор не предлагает целиком построить данный вид оценки на математических моделях. Он считает, что в методике массовой (кадастровой) оценки для условий Армении должны использоваться оба направления: административная (или экспертная) оценка и автоматизированные оценочные модели. При этом оба эти направления должны быть объединены в единой государственной методике массовой оценки.

В этой связи автором выполнен анализ линейной и нелинейной моделей для массовой оценки земель коммерческой недвижимости. Для этого была сформирована выборка по проданным земельным участкам. Как известно, каждому земельному участку коммерческой недвижимости соответствует некоторое распределение показателей эффективности использования; каждый земельный участок населённого пункта можно характеризовать количественными и качественными признаками. Для построения математической модели необходимо выбрать ценообразующие факторы. Выбор факторов для построения моделей может осуществляться экспертным или корреляционно-регрессионным методами. Экспертный метод предполагает выбор факторов на основе мнения эксперта. Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов для построения моделей только тех факторов, которые, в основном, формируют ценность земельных участков коммерческой недвижимости.

Совокупность земельных участков, выбранных по принципу выборки случайности и представительности из всевозможных земель коммерческой недвижимости города, составляет выборку объема. Эффективность земельных участков, находящихся в выборке, составляют размерный вектор- . Между вектором эффективности- и совокупности величин - существует статистическая зависимость. В частности, статистическая зависимость между эффективностью - и временем - проявляется в том, что среднее значение эффективности меняется по времени.

В общем случае, статистические данные о совместном распределении случайных величин не всегда являются полными. Поэтому, часто возникает необходимость рассматривать несколько моделей корреляционной зависимости между случайными величинами и из них выбирать именно ту модель, которую можно обосновать и согласовать известными статистическими данными.

Относительные или интервальные величины цен продажи земель коммерческой недвижимости дают возможность построить функцию регрессии эффективности по факторам стоимости .

Для массовой оценки автор рекомендует использовать ретроспективу рыночных данных, если таковые имеются. На основе статистических данных рыночных цен земель коммерческой недвижимости нескольких лет можно найти корреляционную зависимость между эффективностью - и временем - . Функция эффективности земель коммерческой недвижимости в зависимости от времени, представляет собой условное математическое ожидание эффективности:

(1)

Как известно из теории регрессионного анализа, функция эффективности характеризуется функциональной зависимостью (рис.1):

(2)

где слагаемое - неслучайное составляющее или тренд, а - случайное составляющее.

Рис.1. Слагаемое - неслучайное составляющее (тренд) эффективности, - случайное составляющее эффективности.

Выделение неслучайных и случайных составляющих эффективности земель коммерческой недвижимости необходимо, чтобы получить оценку их стоимости, а также предвидеть тенденцию и динамику развития рынка недвижимости. Иногда статистические данные достаточно разбросаны, поэтому при их обработке применяют как линейные, так и нелинейные модели оценки земель. Рассмотрев оба вида моделей автор пришёл к выводу, что лучшей является линейная модель, которая является статистически значимой, обладающей наилучшим качеством. Построенная модель расчёта отвечает требованиям предметной интерпретации (объяснимости) и удовлетворяет допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

Поэтому в диссертации, исследовав особенности рынка земель коммерческой недвижимости в Республике Армения и методики массовой оценки земель, автор предлагает проводить такую оценку в рамках линейной и квадратичной моделей регрессионного анализа.

В третьей главе «Методика оценки земельных участков объектов коммерческой недвижимости для целей налогообложения» на основе свойств рыночной функции купли-продажи автор предлагает методику массовой оценки стоимости земельных участков коммерческой недвижимости.

Случайная функция рыночной цены требует проведения статистической обработки большого количества наблюдений, что даёт приближенные значения стоимости, из которых надо выбрать те, что не подвергают сомнению достоверность или точность оценки. Искомую точность приближения получим, если установим границу, которая с заданной вероятностью не превзойдет отклонение истинного значения от найденного приближения.

На рис. 2 показаны ценовые районы населённого пункта и земельные участки, по которым состоялись сделки купли-продажи (обозначены крестиками). Границы ценовых районов могут быть выделены как результат анализа градостроительной ценности территории или соответствовать административно-территориальному делению населённого пункта.

Рис.2. Гипотетическая схема для определения кадастровой стоимости земель коммерческой недвижимости.

Наименьшее и наибольшее значения средней рыночной стоимости земель - коммерческой недвижимости по определенному району города рассчитывается из первых независимых и нормально распределенных случайных величин , которые принимают возможные значения всех сделок купли-продажи земельных участков.

Поскольку случайные величины независимы и имеют нормальное распределение вероятностей с ожиданием и дисперсией , постольку средняя рыночная стоимость также имеет нормальное распределение с ожиданием и дисперсией .

Точность приближения получим, если установим границу, которую заведомо не превзойдет отклонение точного значения от найденного приближения. Обычно надежность оценки задается заранее и выбирается достаточно близкой к единице. Это приводит к оценке средней рыночной стоимости и её границ. Действительно, подставляя в оценку вместо случайных величин их значения купли-продажи и, значит, вместо ее среднее значение купли-продажи , получим оценку:

(3)

или, применив выборочную дисперсию:

(4)

Таким образам, на основе статистических данных рыночной функции купли-продажи земельных участков коммерческой недвижимости нами получены оценки средней рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, включая их земельные участки, которые и будут оценками кадастровой стоимости единых объектов недвижимости, полученными с использованием автоматизированной оценочной модели.

Здесь необходимо указать, что такая оценка средней рыночной стоимости дает возможность проверить, находятся ли налоги земель и иной недвижимости по всей территории страны в определенных жестких границах допуска. По существу, это есть метод «статистического контроля качества» налогообложения земельных участков коммерческой недвижимости.

Поскольку в Республике Армения законодательно определено, что главными объектами коммерческой недвижимости, для которых характерен активный рынок, являются квартиры и жилые дома, автор предлагает в методике все оценки строить на базе результатов массовой оценки данного рынка коммерческой недвижимости. При оценке объектов коммерческой недвижимости иных видов функционального использования, автор рекомендует применять рассчитанные им коэффициенты перехода. Алгоритм расчёта кадастровой стоимости в предлагаемой автором методике таков.

Этап 1. На цифровой карте населённого пункта выделяются ценовые районы для объектов базового вида функционального использования. Может выполняться двумя способами.

При первом способе выделения ценовых районов:

а) Определение факторов стоимости для объектов коммерческой недвижимости, для которых имеет место быть активный рынок (рынок объектов базового вида функционального использования).

б) Деление территории населённого пункта на ценовые районы в соответствии с наличием и оценкой факторов стоимости.

При втором способе выделения ценовых районов: используется административно-территориальное деление населённого пункта на районы.

Этап 2. Сбор рыночных данных по совершённым сделкам купли-продажи в границах выделенных ценовых районов (анализ рынка объектов базового вида функционального использования).

Этап 3. Построение предложенной автором статистической модели (автоматизированной оценочной модели) и расчёт по ней прогнозируемой кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости базового вида функционального использования (базовой кадастровой стоимости) на год выполнения массовой оценки.

Этап 4. Определение кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости нужного вида функционального использования, отличного от того, для которого рассчитан показатель базовой кадастровой стоимости с использованием автоматизированной оценочной модели, с применением разработанных автором поправочных коэффициентов.

Этап 5. Определение кадастровой стоимости земельного участка объекта коммерческой недвижимости нужного вида функционального использования методом распределения (доля земельного участка в общей стоимости объекта рассчитывается по объектам-представителям единых объектов коммерческой недвижимости).

В рамках данного исследования выполнен анализ методик оценки стоимости для налогообложения, успешно используемых ранее (в конце 90-х годов) в ряде стран СНГ, а также результатов массовой (кадастровой) оценки, выполненной по новой российской методике для ряда городов Российской Федерации. Этот анализ позволил дать предложения по значениям поправочных коэффициентов к базовой кадастровой стоимости, учитывающих вид функционального использования объекта недвижимости (таблицы 1 и 2):

Таблица 1 Рекомендуемые коэффициенты перехода для наиболее характерных видов использования земельных участков коммерческой недвижимости

Виды разрешённого использования земельных участков	Значение коэффициента
Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки	1.00
Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки в составе городских населенных пунктов	0.10
Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок	0.80
Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания	1.60
Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений	0.10

Таблица 2 Рекомендуемые поправочные коэффициенты к оцененной кадастровой стоимости земельных участков некоторых объектов коммерческой недвижимости

Категории землепользователей, отрасли, объекты	Численное значение коэффициента к оцененной кадастровой стоимости
Учреждения отраслей социально-культурной сферы частные:	1.0
нотариальные конторы, учреждения страхования и юридические консультации	3.0
бани высшей категории обслуживания	3.5
объекты досуга	3.0
Предприятия торговли:
фирменные местных предприятий	1.2
непродовольственными товарами, включая универмаги, торговые центры, универсамы, супермаркеты	от 1.2 до 3.0
смешанного ассортимента	1.2
магазины-салоны	1.2
рынки, ярмарки:	1.5
кафе (закусочные, чебуречные, шашлычные) с реализацией алкогольных напитков	2.0
рестораны, бары и др., дневные и вечерние	2.0
рестораны, бары и др., ночные	3.0

Для определения доли рыночной стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости в исследовании автором применены методы индивидуальной оценки. Результаты выполненных расчётов, рекомендуемые для использования в предлагаемой методике, даны в таблице 3:

Таблица 3 Доля земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости торгового назначения

Вид торгового центра по значимости	Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости
Микрорайонный	20%
Районный	31%
Окружной	35%

Применим предложенную методику и модель оценки для коммерческих объектов (квартиры в многоэтажных жилых домах) общины Кентрон города Ереван. С этой целью известными статистическими значениями рыночной функции купли-продажи коммерческих объектов определим параметры плотности нормального распределения по годам. Составим расчетную таблицу для вычисления выборочных коэффициентов линейной регрессии и (табл. 4). Тогда по методу наименьших квадратов для линейных функций регрессии и получим:

(5)

(6)

Таблица 4 Расчеты для вычисления выборочных коэффициентов линейной регрессии и .

2003	205.4	47.28	6.25	337.75	-6.52
2004	243.6	38.18	2.25	145.50	-2.87
2005	293.4	44.54	0.25	9.44	-1.20
2006	377.6	0.03	0.25	18.50	-2.05
2007	440.3	21.98	2.25	149.55	0.63
2008	483.3	1.03	6.25	356.75	-8.14

На рис.3 изображены данные распределения и график прямой регрессии . Угловой коэффициент прямой регрессии получился положительно, который показывает, что в общине Кентрон г. Еревана в 2009 году ожидается годовой рост удельного показателя рыночных цен коммерческих объектов (квартиры в многоэтажных жилых домах), который составляет 58000 драм на 1 кв. м площади.

Рис.3. Распределение данных и график прямой регрессии .

Угловой коэффициент прямой регрессии получился отрицательным (рис.4), который показывает, что разброс рыночных цен коммерческих объектов на 1кв. м уменьшается в общине Кентрон г. Еревана в 2009 году.

Функцию регрессии (5) можно использовать с целью прогнозирования рыночных цен коммерческих объектов (квартиры в многоэтажных жилых домах) в общине Кентрон в 2009 году. Подставим в формуле (5) и, произведя расчеты, получим 543880 драм на 1кв. м общей площади. Тот факт, что в 2009 году меньше, чем в 2007 году, показывает, что разброс рыночных цен коммерческих объектов на 1кв. м общей площади в общине Кентрон будут уменьшаться по сравнению в 2008 годом. Фактически, оценки являются следствием объективных процессов, которые происходят в социально-экономической жизни страны, а отклонения от предсказанных значений обусловлены субъективными причинами и фактами, которые не учтены в модели.

Рис.4. График прямой регрессии

Выполним расчет кадастровой стоимости для объектов торговли-торговых центров в общине Кентрон на 2009 год. Поправочный коэффициент к оцененной базовой кадастровой стоимости «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» равен 1.6 (таблица 1 поправочных коэффициентов). Поправочный коэффициент для торговых центров в составе «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» равен 3.0 (таблица 2 поправочных коэффициентов). Итого кадастровая стоимость -2610624 драм на 1кв. м общей площади или при площади центра в 500 кв. м - 1305 млн. драм.

Доля стоимости земельного участка в стоимости микрорайонного торгового центра - 20%. Тогда кадастровая стоимость земельного участка микрорайонного торгового центра равна 261 млн. драм. Эта величина явится налогооблагаемой базой для земельного участка объекта коммерческой недвижимости - микрорайонного торгового центра в 2009 году.

Выводы и предложения

1. В законодательстве Республики Армения не предусмотрены определенные методы оценки недвижимости. В настоящее время в Республике Армения не существует единой методики оценки недвижимости. Оценка недвижимости, которая направлена на решение о рыночной стоимости недвижимости, законом об оценке недвижимого имущества, стандартом оценки недвижимого имущества в Республике Армения и другими нормативными правовыми актами является не совершенной. Не ясно, как и каким методом, независимые эксперты оценивают недвижимости. Кроме того, необоснованная кадастровая оценка недвижимости со стороны государственных органов, которая необходима с целью налогообложения на недвижимость, для определения кадастровой цены порядком, установленным законодательством Республики Армения. Оценивание земли и зданий, строений осуществляется по порядку и методике, установленным законодательством. Как показывает выше изложенные факты и закон Республики Армения о деятельности оценки недвижимого имущества, кадастровая оценка учета Недвижимого имущества, указ о порядке государственного учета, обусловлены под законодательным уровнем оценки стандартов, аргументируют необходимость принятия и утверждения единого метода оценки. В этих условиях только правовое регулирование будет считаться полным и целым, а практика правового использования - законным и не произвольным.

2. Построена модель расчета рыночной стоимости, представляющая регрессивную зависимость между эффективностью и значениями факторов стоимости земельных участков коммерческой недвижимости. В модели расчета в качестве зависимой переменной выступает эффективность использования земельных участков коммерческой недвижимости. Эффективность использования или удельный показатель рыночной стоимости (УПРС) представляет собой рыночную цену объекта коммерческой недвижимости, отнесенная к единичной площади земли на которой находится объекта коммерческой недвижимости.

3. На основе анализа статистических данных рыночных цен получена корреляционная зависимость между эффективностью - Е и временем - t. Разработана методика оценки рыночной стоимости земель коммерческой недвижимости и параметров функции регрессии эффективности, оценка в долях тренда и случайных обстоятельств на формирования рыночной стоимости.

4. В рамках математической модели исследуется поведение рынка недвижимости в Республике Армения в 1998- 2008 гг. В частности, получены оценки о количестве сделок по отношению объектов недвижимости и сделок закладывания земель коммерческих недвижимостей. Найдены функцию регрессии количества сделок по годам, функцию сделок закладывания по месяцам и их числовые характеристики, в том числе выборочный коэффициент корреляции, средняя квадратичная ошибка регрессии и др.

5. Разработан метод оценки средней эффективности земель коммерческой недвижимости. Даны критерия для проверки качества налогообложения земель коммерческой недвижимости в пределах административного деления.

6. Построена модель оценки эффективности земель коммерческой недвижимости по времени. Показано, что плотность вероятностей эффективности по времени имеет нормальное распределение Гаусса. На основе рыночных цен земель коммерческой недвижимости разработан метод для определения параметров нормального распределения вероятностей эффективности по времени.

7. Для оценки рынка недвижимости в будущем получена плотность вероятностей эффективности земель коммерческой недвижимости по времени. Показано, что в условиях неопределённости рынка земель недвижимости становится вполне оправданным решения, которые принимаются с учетом распределения вероятностей эффективности.

8. Для оценки рыночных цен жилых квартир общины Кентрон города Ереван применена модель оценки эффективности земель по времени. На основе этих исследований даны некоторые практические рекомендации для решения важных государственных задач по методики оценки недвижимости для целей налогообложения, для создания информационной системы управления налогообложения имущества и др.

По теме исследования опубликованы следующие работы

1. Математическое обеспечение автоматизированной системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости / Г.С. Саакян // Труды Российского научно-технического общества, радиотехники, электроники и связи им. А. С. Попова. М. 2007. Вып. LXII. С.71-72.

2. Оценка эффективности использования земельных участков / Г.С. Саакян, А.В. Севостьяов // Налоговая политика и практика. М. 2008. # 10/1. С.52-53.

3. Обоснование эффективности использования земельных участков (с применением теории вероятностей) / Г.С. Саакян, А.В. Севостьяов // Налоговая политика и практика. М. 2007. # 6/1. С.36-38.

4. Определение объемов грунтовых масс въездных траншей котлованов / Г.С. Саакян, Амроян П.А. // Бюллетень строителей Армении. Ер. 2007. # 18 (118). С.14-17.

5. Антиплоская задача распространения волн в анизотропном неоднородном упругом полупространстве, обладающем одной плоскостью упругой симметрии / Г.С. Саакян, Саакян С.Г. // Известия НАН Армении. Механика. Ер. 2006. Т. 59. # 1. С.11-18.

6. Аналитическое и численное исследования поверхностных волн в слабо-неоднородных анизотропных упругих средах / Г.С. Саакян, Саакян С.Г. // Информационные Технологии и Управление. Ер. 2005. Т. 4. # 2. С.29-38.



Подписано в печать 22.10.2010 г. Формат 60х84/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офсетная. Тираж 120. Заказ №

Участок оперативной полиграфии ГУЗа, Москва, ул. Казакова, 15

Размещено на Allbest.ru

...