Анализ тенденций развития строительной отрасли Ростовской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ тенденций развития строительной отрасли Ростовской области

Чалова А.И.

Макаренко О.В.

За последние годы строительная отрасль стала одной из важнейших движущих сил экономического подъема российской экономики, объемы и темпы роста которой существенным образом стимулировали развитие других отраслей экономики. В данной сфере материального производства сосредоточен значительный объем средств, от скорости оборота которого зависит эффективность всей экономики. Качественные характеристики создаваемых объектов и их соответствие мировым стандартам являются предпосылкой дальнейшего прогрессивного развития и достигнутого уровня благосостояния населения. В условиях кризисного периода значение этих показателей существенно возрастает.

Для получения более детального анализа экономической ситуации и обозначения перспектив в строительной сфере г. Ростова-на-Дону и области необходимо проанализировать динамику развития данной отрасли за последнее десятилетие.

Строительство, как отрасль экономики Ростовской области, с осени 1998 года развивалась быстрыми темпами. Этому способствовали различные факторы, напрямую повлиявшие на становление рынка недвижимости. В результате валютного кризиса 1998 года многие предприниматели и граждане находились в состоянии неуверенности в завтрашнем дне. Создавалось ощущение возврата к эпохе начала 1990-х годов, характеризующейся гиперинфляцией и ухудшением экономической ситуации в стране, - в связи, с чем резко упали цены на недвижимость (в Ростовской области до уровня не многим более 100 долларов за один квадратный метр). На тот момент средний доход от инвестиций в недвижимость в размере 40% и даже 50% в год не казался особенно привлекательным. Однако предприниматели, инвестировавшие средства в строительство, в результате значительно выиграли, так как с тех времен стоимость недвижимости увеличилась в 20 раз.

Поскольку с начала 2000-х годов экономика благодаря дешевому рублю быстро набирала обороты, стоимость недвижимости намного возросла. Вместе с тем доходность со сдачи в аренду офисного помещения стала падать - темп роста арендной платы за недвижимость явно отставал от темпа роста себестоимости. В результате, уже к 2003 году доходность (отношение годовой арендной платы к стоимости недвижимости) упала до 20-25% годовых, что в той или иной степени соответствовало укреплению рубля, отображало развитие рыночных процессов в этой сфере.

Указанный ценовой процесс после кризиса 1998 года способствовал росту цен на недвижимость и, следовательно, на строительную отрасль в целом. Действие этого фактора просматривается вплоть до 2003 года. Затем, достигнув уровня цен в 800-1000 долларов за 1кв.м., цены на деловую недвижимость в Ростове-на-Дону столкнулись с еще одним мощным фактором роста цен - появлением ипотечного рынка [1]. В то же время на рынке начала складываться сбалансированность процессов - существенно возрастает количество новых покупателей, ранее из-за недостатка финансовых ресурсов находившихся вне рынка недвижимости. Два этих совместно действующих фактора сформировали постоянно возрастающий спрос, который, в свою очередь, способствовал росту цен на недвижимость и создавал невиданные прежде стимулы для развития строительной отрасли.

2002-2004 годы - время начала строительства бизнес-центров: "Купеческий двор", "Clever House", "Ростовский", "Белый слон" и др. Фактор роста деловой активности на фоне отсутствия современного офисного фонда в тот период требовал от рынка реакции. Участники рынка под влиянием положительных ожиданий увеличивали стоимость недвижимости - в результате создавалось ощущение непрерывности и бесконечности роста цен. В 2006-2007 годах бизнес-центры начали сдаваться в эксплуатацию. Низкое качество работ, распыленность офисного фонда и отсутствие ипотечных программ дали свой результат: бизнес-центры вводились в эксплуатацию медленно и заполнялись по ценам ниже всех ожиданий. С каждым годом доходность от вложения в недвижимость продолжала падать, достигнув на конец 2008 года 12-14 % годовых [1].

В настоящее время, в условиях финансового кризиса, неправильная оценка степени воздействия выше обозначенных факторов на уровень рыночных цен, как в целом, так и в разрезе различных категорий недвижимости стала причиной многих просчетов в ценовых ожиданиях. Однако последние месяцы прошлого года внесли существенные коррективы в развитие ростовского рынка недвижимости: существенно затруднилось получение кредитов, особенно долгосрочных, свелось к минимуму ипотечное кредитование, снизилась деловая активность, увеличилась численность незанятого населения, что в целом определяет негативные ожидания на перспективу. строительный кредит спрос цена

В настоящее время осуществляется ужесточение условий предоставления строительных кредитов. Устойчивой тенденцией стал существенный рост процентных ставок, в том числе по уже выданным кредитам, ставки по которым часто превышают 25%. Весьма рискованным становится кредитование строительства деловой недвижимости без участия властных структур, поскольку закон предусматривает первоочередное, в случае банкротства, погашение долгов перед государством, а не долги, возникшие первыми по времени (именно кредитные заимствования), как предусматривает законодательство большинства стран с развитой рыночной экономикой.

Рассматривая динамику строительной отрасли Ростовской области, нельзя упускать из виду, что значительная ее часть имеет бюджетное финансирование. Например, на бюджетные средства были построены Музыкальный театр в Ростове, психоневрологический диспансер для престарелых и инвалидов в Родионово-Несветайском районе; вкладываются средства в дорожное строительство, социальное жилье, реконструкцию объектов социально-культурного назначения. При этом школы, больницы, объекты водоснабжения и канализации являются приоритетными социально-значимые объекты, реконструкция которых финансируется за счет средств областного бюджета и кредитов Международного Банка Реконструкции и Развития (МБРР). Привлечены финансовые ресурсы в виде гранта глобального экологического фонда в размере 10 млн. долларов на строительство канализационных коллекторов, которые снимут проблему загрязнения рек Темерник и Дон. Концентрация финансовых средств федерального, областного и местного бюджетов, собственных средств предприятий г. Ростова-на-Дону, кредитов МБРР и средств экологического фонда позволит завершить строительство и ввести в эксплуатацию очистные сооружения мощностью 360 тыс.куб.м. в год.

Бюджет Ростовской области на 2009 г., принятый 11 ноября 2008 года, был скорректирован на 1,41 млрд. руб. (по сравнению с ранее предусмотренным бюджетом на сумму 101,13 млрд. руб.) в связи с предполагаемым снижением поступлений по налогу на прибыль, налогу на доходы физических лиц и сокращением производства по ряду крупных предприятий области [2].

С конца 2008 года по стране в целом происходит массовое снижение продаж жилья, связанное с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость, сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования, а также снижением реальных заработных плат и высвобождением большого количества рабочих мест в промышленности. Одновременно в целом реальный сектор столкнулся с падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики.

В сфере жилищного строительства на рубеже 2008-2009 гг. сложились как негативные, так и позитивные тенденции. Негативные выражаются в неэффективном функционировании законодательства о земельном рынке, что наряду с высокой коррупцией провоцирует рост цен на земельные участки, пригодные под жилищное строительство. Особенно это характерно для Ростова-на-Дону и пригородов, где цены на 50-70 % выше средних областных показателей. Также в 4-м квартале прошлого года по Ростову-на-Дону спрос на новостройки снизился в 4 раза. Среднемесячное количество сделок на первичном рынке города составляет менее 100, в то время как ранее до кризиса их количество превышало 400 [2].

В 2009 году как в целом по стране, так и по Ростовской области следует ожидать ухудшения экономической ситуации. Нехватка финансирования и высокий уровень неопределенности заморозят большую часть строительных объектов, в том числе и по социальным программам. Эксперты признают, что при настоящем падении реальных доходов населения более чем на 10% и повышении ипотечных ставок до 18-19% годовых в рублях жилье становится все более недоступным.

Ввод жилья в России в 2009 -2010 годы снизится на 15% к уровню 2008 г. и составит порядка 52 млн. кв. м, в год по материалам межведомственной рабочей группы по нацпроекту "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"[5]. Снижение произойдет, главным образом, за счет сокращения объемов коммерческого строительства многоквартирных домов. Доля индивидуального строительства на этом фоне увеличится, хотя абсолютный рост объемов строительства в этот период вряд ли возможен.

Уже в ближайшей перспективе ожидается приостановка строительства ряда объектов жилой недвижимости, преимущественно находящихся на начальной стадии строительства. На сегодняшний день около 55% всех строящихся объектов было запланировано к сдаче, начиная со II квартала 2009 года. Ответной реакцией строительных компаний на сложившиеся на первичном рынке условия стало снижение цен, которое в первую очередь направлено на повышение покупательской активности. Так, ряд застройщиков, к числу которых относятся ООО "Регион Металл", ЗАО "Дон-Строй", ЗАО "ТСК ЮСС" и другие, в декабре 2008 года снизили цены на свои объекты более чем на 10%[3].

Вторичный рынок жилья также следует по пути снижения цен, хотя и с запозданием. В банках продолжают выдаваться ипотечные кредиты на квартиры в готовых домах, наряду с тем, что перспектива снижения цен на недвижимость уменьшает залоговую стоимость жилья в случае не возврата кредитов.

Резко сокращаются вводимые мощности по деловой недвижимости по Ростову и области. Также будут пересмотрены первоначальные сроки ввода в эксплуатацию торговых центров "Мегамаг" (88 000 кв. м, "Единство"), Fashion Center (14 000 кв. м, "Росевродевелопмент") и "Шоколад" (70 000 кв. м, "Седьмой континент"), первой очереди складского комплекса Megalogix (87 500 кв. м, Raven Russia и "Авалон"), двух бизнес-центров класса "А" - "Пять морей" (37 000 кв. м, "Строительные компании Мазанова") и "Риверсайд-Дон" (23 550 кв. м, "Единство")[2].

В следующем, 2010 году, с большой степенью вероятности нынешние тенденции в экономике страны, а также и нашей области сохранятся.

В целом прогнозируется негативная экономическая ситуация на предстоящие два года, но вместе с тем, это наилучшее время для качественной перестройки системы банковского кредитования и совершенствования рыночного механизма строительной отрасли: сужение рынка постепенно уравновесит спрос и предложение в строительной отрасли. В этот период времени неизбежно произойдет своеобразная переоценка ценностей, исправление явных перекосов в ценообразовании, вызванных ажиотажным спросом. Рынок вынуждены будут покинуть неэффективные производители строительных материалов, возрастут требования к качеству строительных работ.

Уже в настоящее время у многих компаний, со спекулятивными целями вложивших средства для перспективного строительства в тысячи гектаров земли, часто не хватает ресурсов для их освоения. Для выполнения своих обязательств перед клиентами по вводу в эксплуатацию жилых домов и перед кредиторами по погашению задолженности эти участки будут выставляться на продажу. Очевидно, земельные активы станут значительно снижаться в цене. Часть компаний может решиться в следующем году не только на продажу своих активов, но и на продажу собственного бизнеса. 2010 год пройдет под знаком слияний, поглощений и переуступок потенциально перспективных бизнес проектов[4]. К концу 2010 года, по мнению большинства аналитиков, будут преодолены тенденции нарастания общеэкономических кризисных проявлений в нашей стране. До этого срока при существенных внутренних преобразованиях на рынке недвижимости, а также и во всей строительной отрасли, роста наблюдаться не будет.

В 2011-2012 годах также произойдет отказ от ряда несвоевременных дорогостоящих проектов или начало их осуществления будет отложено, возможно, на период после 2015 года.

Такими проектами могут оказаться:

- Строительство в г. Батайске международного аэропорта "Южный" с двумя взлетно-посадочными полосами длиной 4 км, которые смогли бы принимать все типы самолетов. Общей пропускной способностью комплекса позволит обслуживать до 6 млн. пассажиров в год. Согласно предварительной оценке, стоимость проекта составит 25 млрд. рублей. Финансировать проект предполагается из различных источников, в частности, 9 млрд. 300 млн. рублей планируется направить из федерального бюджета, 750 млн. рублей - из областного бюджета и 15 млрд. рублей - привлечь из внебюджетных источников[6].

- Строительство нового Таганрогского морского порта в устье реки Миус с каналом длиной более 26 км, шириной не менее 70-80 метров и глубиной 7,5 метров.

- Игорная зона "Азов-Сити" на побережье Азовского моря площадью 2 тысячи гектаров в Азовском районе Ростовской области и Щербиновском районе Краснодарского края.

- И/или другие подобные объекты, по которым намечалось преимущественно бюджетное финансирование либо кредиты под гарантии правительства.

Большие надежды на выравнивание экономической ситуации участники рынка справедливо возлагают на государство. Упреждая сбои в финансовой системе, Банк России направил в экономику страны 1,411 трлн. руб. в виде кредитов, выданных банковскому сектору[2]. Правительство предприняло такие действия с целью, чтобы банки полностью не остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и роста рисков нереализации готовых жилищных объектов.

На ближайшие два-три года в ситуации сжатия общей денежной массы и денежного оборота первоочередной задачей, как бизнеса, так и властей юга России является управление ликвидностью. Необходимо предпринимать меры по поддержанию денежного оборота и кредитования реального сектора. Важной задачей является поддержка доверия населения за счет выполнения всех обязательств перед ним: обязательств по своевременной выплате зарплаты, обязательств перед вкладчиками, и, в конечном счете, сохранение социальной стабильности в регионе. Поэтому общая ситуация на строительном рынке будет не в последнюю очередь зависеть от политики правительства от оперативности местной власти.

Немаловажную роль играет и сложившаяся монополизация строительного рынка в больших и средних городах. При этом среди положительных тенденций можно отметить: рост доли индивидуального домостроения в общем объеме жилищного строительства, составившей в 2008 г. 66% по Ростовской области; увеличение объема малоэтажного строительства в противовес многоэтажному. Что в ближайшие два года может иметь ведущее значение для вывода строительной отрасли страны из кризиса, поскольку требует меньших объемов финансирования, а также является более экономичным видом строительства в расчете на 1 кв.м. жилья.

Низкая степень концентрации участников рынка жилищного строительства будет способствовать сбалансированности спроса и предложения. В течение последующих двух-трех лет следует ожидать относительного снижения рыночных цен на продукцию строительной отрасли. Не ранее середины 2011 года осуществится завершение структурной перестройки экономики строительной отрасли по основным параметрам. Затем после короткого периода стабилизации должен начаться постепенный рост объемных показателей по отрасли в целом.

С 2012 года можно ожидать устойчивой положительной динамики строительной отрасли. Отличительной особенностью данного роста, в сравнении с периодом начала 2000-х годов, станет стабильный, без резких скачков рост рынка, который, достигнув в 2013 году 4-5% ежегодного прироста, сохранит эти темпы на многие годы[5].

Подводя итоги исследования экономических перспектив строительного сектора экономики г. Ростова-на-Дону и области, следует отметить, что при первых признаках стабилизации общеэкономической ситуации в стране строительный рынок начнет свой рост. Уменьшение недоверия будет ускорять денежный оборот, а поскольку к этому времени цены на материалы и стоимость строительно-монтажных работ снизится, то, в результате, следует ожидать роста физических объемов работ.

В кризисное время произойдет некоторый отток капитала крупных столичных инвесторов, что даст шанс для местных предпринимателей. Сокращение ввода жилья и основных фондов предприятий в этот период практически неизбежно. В ходе преодоления кризиса изменения в структуре глобального спроса к 2011 году создадут все более благоприятные условия для южно-российских товаров и услуг, поскольку в условиях рецессии в каждом сегменте по соотношению "цена/качество" они имеют преимущество.

Для Ростовской области эти преимущества неоспоримы не только по сельхозпродуктам, продуктам питания, продукции машиностроения, добыче энергоресурсов, перевозкам, но также и по строительству, особенно индивидуальному.

Кроме того, намеченные перспективы развития российской экономики до 2020 г. отдают приоритет в развитии юга России при любых сценариях: инерционном, энерго-сырьевом и инновационном. Поэтому и перед региональными властями, и перед бизнесом юга России стоит задача своевременной подготовки реальных проектов для финансирования за счет бюджетных средств и активное участие в тендерах на реализацию таких проектов. В данных условиях предприятиям необходим постоянный мониторинг рынков, цен, их динамики, пересмотр собственной ценовой стратегии, клиентской базы, продуктового ряда и каналов сбыта.

Кризис заставляет пересматривать подготовленные планы и программы, находить новые схемы финансирования проектов, объединять усилия по развитию инфраструктуры, заставлять местные органы власти более активно добиваться финансирования проектов за счет бюджетных источников. В итоге предпринимаемые шаги должны не отбросить назад, а помочь занять югу России достоянное место в новой глобальной экономике, с новыми рынками, новыми предприятиями, новым регулированием.

Размещено на Allbest.ru