Определение стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет

(СИБСТРИН)

Кафедра экономики строительства и инвестиций

Курсовая работа

На тему: «Определение стоимости объекта недвижимости»

Новосибирск 2006

ВВЕДЕНИЕ

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной экономике возродили принципы частной собственности, распространяющиеся, в том числе на здания и сооружения, а в ряде случаев и земельные участки. Вместе с принципами частной собственности появилась и специфическая терминология, присущая ее объектам. Так, постепенно в экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», рыночная стоимость» и т.д.

В соответствии с ГК РФ недвижимостью являются земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В тоже время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.). Существует также юридический аспект, при котором под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вечная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агенства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельные участки), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно выделить также рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Если говорить о рынке недвижимости в России, то следует отметить, что в настоящее время он находиться в начальной стадии своего развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Тем не менее, сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка недвижимости - это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции, с недвижимостью начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, здания соответствия и тенденций спроса о предложения на различных сегментах рынка.

В настоящее время существует большое количество разрозненных нормативных актов разного уровня, посвященных тому или иному виду недвижимости. Единого регулирующего документа нет, что влечет к возникновению наложений и пробелов в законодательстве о недвижимости. Тем не менее, следует отметить, что правовая база в этой области совершенствуется. Основными законодательными и нормативными актами являются: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ (последняя редакция 28.03.98), Земельный кодекс (27.10.2001), Указ президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ от 25.06.1997, №122-ФЗ) и другие.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

Основными этапами курсовой работы является определение проблемы, изучение и практическое применение трех подходов к оценке объекта недвижимости: затратного, сравнительного анализа продаж и доходного, и сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта.

1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1. идентификация и описание объекта оценки;

2. установление оцениваемых имущественных прав;

3. указание даты оценки;

4. описание цели оценки;

5. определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки;

6. отражаются другие условия проведения оценки.

Оцениваемый объект расположен в г. Ленске по улице Лермонтова 3, в отдаленном районе. представляет собой одноэтажное необорудованное нежилое здание, с состоящее из трех помещений, общей площадью 80 м². Транспортная доступность второстепенная.

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 700 м². наличие асфальтобетонного покрытия до 50 м^2. Несущая способность грунтов высокая.

оценка стоимость недвижимость

Таблица 1.1-данные об оцениваемом нежилом помещении

№ варианта	Местоположение объекта	Транспортная доступность	Площадь, мІ	Характеристика здания	Цель определения стоимости
2	отд	втр	80	отдельное	Продажа

Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником является Кравцова Е.С.

Дата оценки объекта недвижимости: 28 сентября 2013 года.

Целью оценки данного объекта недвижимости является продажа.

При продаже данного объекта недвижимости в ограниченный период времени его рыночная стоимость снижается на 10-20% в зависимости от ликвидности объекта.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является продажа. Для этого необходимо определить рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

2. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся нежилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования на каждом этапе проводится по четырем критериям:

законодательная разрешенность - проверка потенциального использования на предмет соответствия действующим законодательным, нормативным актам в области застройки, зонирования, охраны окружающей среды и т.д.;

физическая осуществимость - потенциальное использование должно быть физически возможным в данной местности;

экономическая целесообразность - рассмотрение тех законодательно разрешенных и физически осуществимых вариантов использования, которые способны дать отдачу, превышающую приведенные затраты;

максимальная доходность - выбор из всех законодательно разрешимых, физически осуществимых и экономически оправданных вариантов использования того, которое обеспечивает максимальную текущую стоимость объекта.

Каждое потенциальное использование недвижимости рассматривается с точки зрения этих критериев.

Для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования объекта недвижимости оценивается возможная доходность по данным таблицы 2.1.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	Цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям было выявлено, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под супермаркет. Ставка аренды при данном способе использования объекта составляет 400 р./м² (выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь участка составляет 700 м², а объекта - 80 м²).

Оцениваемый объект расположен в отдаленном районе по улице Лермонтова 3, где проживает достаточное количество людей, а следовательно является привлекательным для использования его под склад либо гараж. Конструктивные особенности оцениваемого объекта подтверждают целесообразность использования помещения под склад.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин, (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс, р;

Ин - накопленный зданием износ, тыс.р;

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс.р,	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2.	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	частная	сервитут	Государст.	сервитут	Государст.	Частная
Условия финансирования	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	типичные	Особые 1*	типичные	Особые 2*
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. Назад
Местоположение	Цен.	Отд.	с/о	Цен.	Отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
Несущая способность грунтов	Низк.	Выс.	Сред.	Сред.	Низк.	Выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков произведен в таблице 3.2.

Таблица 3.2

Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2		1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, р./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная	Частная	Сервитут	Государствен.	Сервитут	Государ-ствен.	Частная
- процент отличия		-	12%	10%	12%	10%	-
- корректировка, р.		-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
- скорректированная цена, р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	типичн	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
- процент отличия		-	-15%	-	-	-	-15%
- корректировка, р.		-	0,151	-	-	-	0,203
- скорректированная цена, р.		1,65	0,857	1,54	1,68	1,375	1,148
Условия продажи:	типичные	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые **
- процент отличия		10%	10%	-	8%	-	-7%
- корректировка, р.		0,165	0,086	-	0,1344	-	0,080
- скорректированная цена, р.		1,815	0,942	1,54	1,8144	1,375	1,067
Дата продажи:	наст. время	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6мес. Назад
- процент отличия		2%	8%	-	4%	2%	4%
- корректировка, р.		0,036	0,075	-	0,073	0,028	0,043
- скорректированная цена, р.		1,851	1,018	1,54	1,887	1,403	1,110
Местоположение:	отд	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
- процент отличия		-30%	-	-10%	-30%	-	-10%
- корректировка, р.		0,555	-	0,154	0,566	-	0,111
Асфальтобетонное покрытие:	до 50%	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10%
- процент отличия		5%	3%	-	3%	-	5%
- корректировка, р.		0,093	0,031	-	0,057	-	0,055
Несущая способность грунтов:	Выс.	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.
- процент отличия		7%	-	4%	4%	7%	-
- корректировка, р.		0,130	-	0,062	0,075	0,098	-
- скорректированная цена, р.		1,518	1,048	1,448	1,453	1,501	1,054

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

· Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

· Кредиты представляются под 15 %;

· Условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

· За 3 месяца цены на рынке возросли на 2 %, за 6 месяцев - на 4%, за 9 месяцев - на 8 %;

· Разница в ценах по районам: цен. И с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;

· Разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

· Разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов - 3%, средней и высокой - 4%, низкой и высокой - 7%.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта [5,c.12].

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

1,34 тыс. р./м².

2. модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.

Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто встречающееся:

Примем модальное значение равным 1,28 тыс. р./м².

3. медианного значения. Медиана - середина ранжированного чиcлового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя - четное количество значений):

Примем медианное значение равным 1,453 тыс. р./м².

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену равную 1,448 тыс. р./м².

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей: Сз = 1,38 р./м².

Стоимость всего земельного участка равна: Сз = 400*1,38 = 552 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного общего показателя выполнен в таблице 3.3.

При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты - это стоимость ресурсов (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.

Косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.

При расчете так же необходимо учесть следующую информацию:

§ Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;

§ Накладные расходы - 25% от прямых затрат;

§ Прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат;

§ Оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат;

§ Маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика;

§ Затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

§ Налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

§ Прибыль инвестора -быль инвестора -ных расходов [5, c.13].

Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения. В данном случае - это общепит (ресторан).

Таблица 3.3

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м²

№	Наименование	Затраты, тыс.р. на 1м2
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	1,8
	- заработная плата	0,63
	- эксплутационные расходы	0,2
	- прочие	0,1
	Итого прямые затраты	2,73
1.2	Накладные расходы	0,683
1.3	Прибыль подрядчика	0,410
	Итого цена подрядчика	3,822
2	Косвенные затраты:
	- оплата услуг проектно-сметных организаций	0,137
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,229
	- затраты на покупку энергетических мощностей	0,382
	- налоги	0,823
3	Затраты инвестора	5,393
4	Прибыль инвестора	1,618
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	7,010

Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 7,01 тыс. р./м². Таким образом, стоимость нового строительства Снс = 7,01 *80 = 560,8 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ - ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплутационных свойств.

Функциональный (моральный) износ - уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства. [6, c.79]

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Ин = 1 - (1 - Ифиз/100) * (1 - Ифунк/100) * (1 - Ивн/100) (2)

где Ифиз - физический износ здания, %;

Ифунк - функциональный износ здания, %;

Ивн - внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 3.4.

Таблица 3. 4

Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам зданий, %	Количеств. оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
		общепит
1	Фундаменты	4	-	0,03	0,12
2	Стены	23	-	0,02	0,46
3	Перекрытия	18	-	0,04	0,72
4	Кровля	12	-	0,09	1,08
5	Полы	7	-	0,13	0,91
6	Проемы	10	-	0,07	0,7
7	Отделочные работы	8	-	0,02	0,16
8	Инженерное оборудование	16	-	0,11	1,76
9	Прочие работы	2	-	0,03	0,06
	Итого	100	-	-	5,97

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.

Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз = 5,97%, т.е. здание находится в хорошем состоянии, поскольку физический износ не превышает 20%.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк = 3%, т.к. планировка и внешний вид (отделка) здания не соответствуют современным архитектурным идеям и решениям.

Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн = 5%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в отдаленном районе. Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле 2: Ин = 1 - (1 - 5,97/100)*(1 - 3/100)*(1 - 5/100) = 0,134%

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания: Ин = 7,01 * 0,134 = 0,939 тыс.р.

Таким образом, используя формулу 1, находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода: Сзп = 6,85 + 7,01 - 0,939 = 12,921 тыс. р.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1. Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2. Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Место- положение	Транспортная Доступность	Состояние
А1	+15%	с/о	гл.	Хорошее
А2	-25%	с/о	гл.	Удовлетворительное
А3	+80%	с/о	втр.	Хорошее
А4	-35%	отд.	втр.	Хорошее
А5	+40%	отд.	гл.	Удовлетворительное
А6	+30%	отд.	гл.	Хорошее
А7	+100%	цен.	гл.	Хорошее
А8	-50%	цен.	гл.	Удовлетворительное
А9	-10%	цен.	втр.	Хорошее

*Относительно объекта оценки.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.

Таблица 3.6

Расчет скорректированных цен

объектов коммерческой недвижимости

Объект сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс.р.	Цена продажи, тыс.р.	Цкх, тыс.р.	Поправки в долях	Скорректированная цена,тыс.р.
							Оборудование	Площадь	По местоположению	По состоянию	По транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	80	отд.	Хорошее	втр.	0	-	-	-	-	-	-	-
А1	92	с/о	Хорошее	гл.	10	746	736	640	0,85	1	0,9	506,7
А2	60	с/о	Удовлетв.	гл.	5	446	441	588	0,85	1,1	0,9	506,7
А3	144	с/о	Хорошее	втр.	0	1073	1073	596,11	0,85	1	1	506,7
А4	52	отд.	Хорошее	втр.	0	340	340	523,08	1	1	1	523,1
А5	112	отд.	Удовлетв.	гл.	9	687	678	484,29	1	1,13	0,96	523,1
А6	104	отд.	Хорошее	гл.	0	712	712	547,69	1	1	0,96	523,1
А7	160	цент.	Хорошее	гл.	11	1427	1416	708	0,75	1	0,96	508,3
А8	40	цент.	Удовлетв.	гл.	0	323	323	646	0,75	1,10	0,96	508,3
А9	72	цент.	Хорошее	втр.	35	645	610	677,8	0,75	1	1	508,3

Цкх - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

· 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

· 10% между центром и районами средней отдаленности;

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6, гр.1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок (гр.13 таблицы 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).

Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен: 1,34 тыс.р.

2. модального значения.

В качестве модального значения примем 1,28 тыс.р.

3. медианного значения:

Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 1,453 тыс.р.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А3, его скорректированная цена 1,448 тыс.р.

3.3 Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

Сдп = ЧОД/Ккап, (3)

где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

Ккап - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.

ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2.1).

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 10% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 3.8.

Таблица 3.8

Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	384000
Убытки	38400	10% от ПВД
ЭВД	345600	ПВД - Убытки
ОР:	150677.1
- налог на землю	2800	7 р./м2 площади участка
- налог на имущество	8,5	2% в год от Снс с учетом износа
- коммунальные Расходы	38400	40 р./м2/мес.
- расходы на Управление	51840	15% от ЭВД
- страхование	0,6	0,1% от Снс в год
- обеспечение Безопасности	57600	15% от ПВД
Резервы	11,2	2% от Снс в год
ЧОД	194911,7	ЭВД - ОР - резервы

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

* Ставки доходности на капитал;

* Нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 лет, поскольку наше здание имеет торговое назначение, а в этой сфере различного рода изменения происходят не столь часто (нет необходимости постоянно менять дизайн помещения, какие-либо новшества касаются в основном технологического обеспечения).

Таким образом, норма возврата капитала равна 100/20 = 5%.

Теперь определим величины составляющие ставку доходности:

· Риск низкой ликвидности: примем равным 4%, т.к. данный объект недвижимости располагается в отдаленном районе, имеет главную транспортную доступность, но в то же время находится в хорошем состоянии. Следовательно, при необходимости продажа данного объекта недвижимости не составит больших сложностей.

· Риск вложений в недвижимость: примем 5%, риск не очень высок, поскольку здание находится в хорошем состоянии и в дальнейшем спрос на него будет постоянно, не зависимо от его назначения;

· Риск инвестиционного менеджмента: примем 5%, т.е. высокий, поскольку стиль и качество управления достаточно сильно влияет на результат предпринимательской деятельности - на доход [5, c.23].

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.9).

Таблица 3.9

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Ккап	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	3
Риск вложения в недвижимость	5
Риск инвестиционного менеджмента	4
Норма возврата капитала	7
Итого Ккап	27

Теперь, используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

Сдп = 194911,7/ 0,27 = 721895,2 р. = 7218,95 т.р.

4. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, необходимо приступить к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итогову...