Применение сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости на примере четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу Удмуртская Республика Завьяловский район д. Пирогово, ул. Высотная 1, кв. 2
Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям. Виды стоимости объектов жилой недвижимости. Анализ социально-экономического положения региона.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 05.06.2018 |
| Размер файла | 244,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru
Размещено на http://www.allbest.ru
Введение
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости исполняет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых связей. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, хочет проживать в ещё более лучших условиях, и приобретает более дорогое и современное жилье.
Так как рынок жилья сейчас очень раскручен, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно произвести практически ни одной операции. Под жилой недвижимостью понимается жилое помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные жилые помещения, находящиеся в других зданиях, предназначенные для проживания.
В ходе оценки эксперты, обосновываясь на своевременные методики, определяют наиболее допустимую цену, по которой жилье может быть продано на рынке недвижимости, не занизив его рыночной стоимости, а также определяя его ликвидационную, инвестиционную и кадастровую стоимость. Цель оценки состоит в том, чтобы показать истинную стоимость объекта. Процесс оценки недвижимости потребует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, устанавливающих величину расчетной стоимости.
Одно из важнейших преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую оценивают за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, применяя услуги оценщика. Услуги оценщика почти не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется формированием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риелторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости.
Исходя из этого, целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости
1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости
1.1 Понятие и значение недвижимого имущества
Оценку недвижимости можно охарактеризовать, как определенную последовательность действий, направленных на определение стоимости объекта. Чаще всего данная процедура проводится, когда имущество вовлекается в гражданский оборот. Иначе говоря, когда недвижимость продается, покупается, дарится, наследуется, вносится в зало
Однако не всегда оценка недвижимости вызвана предстоящим изменением прав граждан на тот или иной объект или сменой собственника. Проведение оценки может понадобиться, например, и при определении налогооблагаемой базы, в том числе, когда рассчитываются налоговые вычеты.
Поскольку данная процедура может быть определяющей при заключении каких-либо сделок, рассмотрении споров, влиять на установление доли в капитале создаваемой или ликвидируемой компании, она проводится в строгом соответствии российскому законодательству. Основным законом, регламентирующим определение стоимости недвижимости, является ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Кроме того, немаловажную роль играют и федеральные стандарты, в которых оговариваются все важные моменты процедуры: общие понятия и требования; цели и виды оценки; требования к отчетной документации.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений.
В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.
Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.
Регулирование развивается в рамках следующих процедур: определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки; определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью. Данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики; определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.
Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются: система Стандартов; система сертификации качества услуг; унификация учебных программ по подготовке оценщиков; создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков; организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство; контроль над исполнением законодательства в области оценки.
Необходимым базовым условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение соответствующих функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения.
В соответствии со ст. 22 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дополнительно к государственному регулированию оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на их членов. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.
Функции саморегулируемых организаций оценщиков заключаются в том, чтобы: защищать интересы оценщиков; содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков; содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков; разрабатывать собственные стандарты оценки; разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
Роль и место саморегулируемых организаций оценщиков, определенные в Законе «Об оценочной деятельности» накладывают на эти организации ответственность, - как перед органами государственной власти, так и перед потребителями услуг оценщиков.
Формирование института СРО и постепенная передача СРО функций по регулированию профессиональной деятельности в тех сферах, в которых это регулирование может обеспечить эффективный контроль, является одним из элементов формирования новой экономической политики в Российской Федерации.
В настоящее время в РФ саморегулируемые организации оценщиков, а также общественные объединения и советы представлены следующими основными организациями:
- Российское общество оценщиков (РОО) - объединяет физических лиц;
- Российская коллегия оценщиков (РКО) - объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица;
- Национальная лига субъектов оценочной деятельности (НЛСОД) - объединение юридических и физических лиц.
Таким образом, настоящее время в России сформированы и функционируют различные саморегулируемые организации, а так же общественные объединения, которые фактически охватывают все основные направления оценочной деятельности.
1.2 Понятие и значение оценочной деятельности. Виды стоимости объектов жилой недвижимости
На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости.
В соответствии с Законом об оценочной деятельности и Стандартами оценки для жилья различают следующие виды стоимости: Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом должны соблюдаться следующие условия: Сторонам сделки не навязана извне обязательность ее совершения, т.е. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения о заключении договора); цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения сторон к совершению сделки сторон не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Бывает, что ни в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, ни в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки. В таких случаях объект оценивается по рыночной стоимости. Указанное правило применяется и тогда, когда в нормативном правовом акте используются непредусмотренные Законом об оценочной деятельности или Стандартами оценки термины: «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.
- Балансовая стоимость жилья - это стоимость жилья по нормативным сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с коэффициентами перевода в современную систему цен либо стоимость строительства жилья в настоящее время, по которой объект от строителей передается его владельцу. По балансовой стоимости жилье учитывается на балансе юридических лиц.
- Восстановительная стоимость жилья - сумма денежных средств, необходимых на момент оценки для строительства объекта, аналогичного оцениваемого. Этот вид стоимости в Стандартах оценки определяется как стоимость замещения объекта оценки. Она состоит из затрат на создание (восстановление) аналогичного объекта, выраженных в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом физического износа объекта оценки;
- Остаточная (действительная) стоимость жилья - восстановительная стоимость за вычетом стоимостного выражения физического износа жилья.
- Инвентаризационная стоимость жилья равна остаточной стоимости, приведенной к нынешним ценам через коэффициенты перерасчета. Такие коэффициенты устанавливаются для приближения инвентаризационной стоимости к рыночной стоимости, поэтому соответственно увеличивается и сумма налога на недвижимое имущество физических лиц.
При инвентаризационной оценке стоимости жилья не учитываются все критерии, по которым с наибольшей полнотой показателей рассчитывается рыночная стоимость. Поэтому совершенно не исключено, что оценка органов технической инвентаризации будет необоснованно завышена или занижена. Например, при сделке купли-продажи квартиры бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта сделки выдает справку о его инвентаризационной стоимости. Но следует учесть, что БТИ при определении стоимости жилого объекта использует методику, основанную на себестоимости строительства, нормативах естественного износа здания и функциональных свойствах жилого помещения (общая и жилая площадь, размер кухни, этажность, высота потолков, количество проходных комнат, наличие балконов или лоджий). Реальное физическое состояние недвижимости (качество внутренней отделки помещения, повреждения вследствие воздействия природы или человека, экология внешней среды, социальная инфраструктура в месте нахождения жилого объекта и т.п.) во внимание не принимается.
Перечень таких качеств достаточно велик: соответствие уровня освещенности установленным нормативам; содержание в воздухе вредных для здоровья веществ в результате использования при строительстве токсичных теплоизоляционных и отделочных материалов; не герметичность швов (соединений) стеновых панелей, плит, перекрытий; зыбкость полов и др. Перечисленные дефекты могут быть вообще неустранимыми или это будет связано со значительными материальными затратами. Следовательно, стоимость, рассчитанная БТИ, может в 3-10 раз отличаться от реальной цены жилого помещения, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Если такое положение не устраивает одну из сторон сделки, возникает следующий этап - обращение к независимому оценщику и получение заключения о рыночной стоимости объекта купли-продажи. Следует иметь в виду, что, если речь идет о незавершенном строительстве, его стоимость может рассчитать только независимый оценщик, так как БТИ занимается оценкой уже введенных в эксплуатацию строений. По этой же причине граждане порой вынуждены прибегать к услугам независимого оценщика при получении в наследство жилищной недвижимости. При оформлении свидетельства о праве на наследство следует представить нотариусу два документа: справку БТИ и заключение независимого оценщика. Нотариус, скорее всего, сочтет возможным указать в свидетельстве не инвентаризационную, а рыночную стоимость наследства, а она, как уже говорилось, может быть не только выше, но и ниже инвентаризационной.
В оценке жилищной недвижимости особое место занимают жилые дома (жилые помещения), признанные непригодными для проживания. Существуют и другие специальные виды стоимости оценки жилого объекта. Они определяются в договоре об оценке или в нормативном правовом акте, в котором оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной, указанной в Стандартах оценки стоимости, например кадастровая оценка земельных участков.
1.3 Анализ рынка жилой недвижимости в пригороде г. Ижевска Оценка стоимости недвижимости. Основные понятия и принципы оценки
Обязательным условием оценки недвижимости является исследование последних тенденций на рынке, что позволяет более объективно определить рыночную стоимость объектов недвижимости.
Рынок недвижимости в д. Пирогово представлен в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты.
Жилищный фонд деревни Пирогово составляет более 25 многоквартирных домов, общей площадью 37485,15м2, в которых зарегистрировано более 1889 человек, 10 аварийных домов общей площадью 1027 м2, где зарегистрировано более 98 человек. В таблице 1 представлена сводная статистика по годам постройки, площади и количеству зарегистрированных жителей в жилом фонде.
Таблица 1 - Сводная статистика по годам постройки, площади и количеству зарегистрированных жителей в жилом фонде
|
Годы |
Кол-во домов |
Площадь, м2 |
Кол-во зарегистрированных |
|
|
1960-1969 |
11 |
7474,59 |
469 |
|
|
1970-1979 |
5 |
9774,44 |
436 |
|
|
1980-1989 |
4 |
8880,59 |
445 |
|
|
1990-1999 |
4 |
7807,68 |
432 |
|
|
2010-2019 |
1 |
3547,85 |
107 |
Наш объект оценки - четырехкомнатная квартира 1975 года постройки, поэтому жилые дома рассматривать не будем.
Разброс цен на квартиры и комнаты зависит от многих факторов, таких как местоположения жилья, его состояния, этажа, инфраструктуры, бытовых удобств и, конечно же, от спроса.
В таблице 2 представлены данные о средней стоимости жилой недвижимости за 1 квадратный метр в деревне Пирогово.
Таблица 2 - Средняя цена квартир в д. Пирогово за 1кв. метр на апрель 2018 год
|
Количество комнат |
Средняя цена (рубль/доллар) |
||
|
Однокомнатные квартиры |
48236 руб./м2 |
842 $/м2 |
|
|
Двухкомнатные квартиры |
45383 руб./м2 |
793 $/м2 |
|
|
Трехкомнатные квартиры |
43436 руб./м2 |
759 $/м2 |
|
|
Многокомнатные квартиры |
41092 руб./м2 |
718 $/м2 |
По данной таблице вычислены средне взвешенные значения цены квартир за 1 квадратный метр для различного количества комнат в д. Пирогово на вторичном рынке. Среди цен в пределах от 20 до 200 тыс. рублей за квадратный метр для деревни Пирогово. По данным за апрель 2018 года в таблице 3 представлены цены за квартиры в д. Пирогово.
Таблица 3 - Цена квартир в деревне Пирогово
|
Количество комнат |
Средняя площадь, м2 |
Средняя цена квартиры, тыс. руб. |
||
|
1 комнатная квартира |
33,3 |
1610065 |
28116 |
|
|
2 комнатная квартира |
48,3 |
2208186 |
38561 |
|
|
3 комнатная квартира |
64,5 |
2828209 |
49388 |
|
|
Многокомнатная квартира |
80,8 |
3339502 |
58317 |
В данной таблице представлены средневзвешенные значения площади и стоимости квартир для различного количества комнат в деревне Пирогово на вторичном рынке.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Основными целями оценки могут быть: отражение в отчётности; купля - продажа; замена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта и т.д. Оценка стоимости - методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.
Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. Принципы оценки - это основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки. Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения. В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре группы: отражающие точку зрения пользователя; отражающие взаимоотношения компонентов собственности; отражающие точку зрения рынка; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Оценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне. Результатом такого исследования является заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть о наиболее выгодном использовании в конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых ограничениях. При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние. В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта обычно используются четыре основных критерия анализа: физическая возможность; допустимость с точки зрения законодательства финансовая; максимальная продуктивность. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.
В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.
2. Характеристика объекта оценки жилой недвижимости на примере четырехкомнатной квартиры в д. Пирогово
2.1 Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки
оценочный стоимость экономический
Удмуртская Республика - субъект Российской Федерации, входит в состав Приволжского федерального округа, расположена в западной части Среднего Урала, в бассейнах рек Камы и Вятки. Граничит на востоке - с Пермским краем, на юге - с республиками Башкортостаном и Татарстаном, на западе и севере - с Кировской областью. Удмуртская Республика была образована 4 ноября 1920 года как Вотская автономная область.
Население Удмуртии проживает в 25 административных районах и в 5 городах республиканского подчинения. Столица республики - Ижевск. В районах республики 310 сельских поселений и один город - Камбарка. Каждый субъект региона имеет собственного менеджера, который подчиняется главе республики. До настоящего времени республике не удается изменить тенденцию к сокращению численности жителей. В настоящий момент Удмуртия насчитывает 1,5 миллиона человек.
Регион имеет площадь 42 тысячи кв. км, и плотность населения Удмуртии составляет 36 человек на кв. км. Большая часть удмуртов проживает в городах - 68%. Самым большим городом является столица Ижевск, в его агломерации проживает более 700 тысяч человек, это более 40% всего населения региона. В республике наблюдается тенденция к сокращению численности сельских жителей, что является тревожным сигналом для экономики. Основным ресурсом недр республики является нефть. Разведанные промышленные запасы нефти составляют приблизительно 300 млн. тонн, при ежегодной добычи в 10 млн. тонн. Всего на государственном балансе учтено 114 месторождений нефти, 72 из которых находятся в разработке, а 32 подготовлено для промышленного освоения. В настоящее время все крупные месторождения разрабатываются уже десятки лет и находятся на стадии падающей добычи.
Пирогово - деревня в Завьяловском районе Удмуртии, административный центр Пироговского сельского поселения. Расположено в 9 км к югу от центра Ижевска, находясь в непосредственной близости от города и фактически являясь его продолжением. Через деревню протекает река Пироговка, на которой устроен Пироговский пруд. На сегодняшний день численность населения деревни Пирогово насчитывает 3105тыс. человек. В настоящее время в Пирогово работают МОУ «Юбилейная средняя школа», детский сад, МУЧ «Культурный комплекс Пироговский», клуб, фельдшерско - акушерский пункт. В деревне расположены супермаркеты розничных сетей: «Вкусный дом», «Пятерочка»; а так же магазины: «Домик в Пирогово», «Алиса», «Красно белое», «Восточный», «Бастон»; кафе: «Ширван»; спортивный комплекс с бассейном; гостиничный комплекс «Северный»; сауны; мясокомбинат; крестьянский рынок; автосервисы; мебельное производство: ООО «Галеон», ООО «Мебельсон».
2.2 Описание объекта
Оцениваемая квартира расположена в деревне Пирогово недалеко от города Ижевск на улице Высотной. В данном жилом массиве находятся дома 70-90 х. годов постройки. Транспортная доступность хорошая (автобусы, маршрутные такси, недалеко железнодорожный вокзал). Дом расположен в чистом районе, вокруг лес и рядом пруд. В пределах пешей доступности на расстояние 0,1-1км находятся продовольственные магазины, детский сад, школа, спортивный комплекс, поликлиника, аптека. Состояние прилегающей территории хорошее.
В таблицах 4,5 представлены характеристики здания, в котором расположен объект оценки и объекта оценки, соответственно. (в приложение)
Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение (инв. № 54678/4). Объектом оценки является четырехкомнатная квартира, состоящая из четырех жилых комнат, кухни, коридора, ванной, санузла, общей полезной площадью 66,5 м2 в том числе жилой площадью 48,1 м2, высота потолка - 2,48 м.
Коридор: полы - линолеум по бетонной стяжке, стены - обои, потолок оклеен пенополистировочными плитами.
Кухня: полы - линолеум по бетонной стяжке, стены - обои, кафельная плитка, потолок оклеен пенополистировочными плитами.
Жилая комната - зал: полы - паркет, стены - обои, потолок оклеен пенополистировочными плитами, окно - пластиковое, трехстворчатое.
Жилые комнаты - спальни: полы - паркет, стены - обои, потолок оклеен пенополистировочными плитами, окна - пластиковые, двухстворчатые, в каждой комнате имеется встроенный шкаф.
Сан. узел: пол - линолеум по бетонной стяжке, стены - обои, потолок оклеен полистировачными плитами, трубы пластиковые.
Ванная комната: пол - бетон, стены - керамическая плитка, потолок окрашен белой краской.
Распределение площадей: коридор - 6,0 м2, кухня - 6.3 м2, жилая комната (зал) - 16,1 м2, вторая жилая комната - 8,0 м2, третья жилая комната - 12,0м2, четвертая жилая комната - 12,0 м2, санузел - 1,5 м2, ванная комната - 2,0 м2.
Планировка квартиры представлена на рисунке 2. (в приложение)
Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяет говорить о сравнительно невысокой стоимости объекта оценки.
Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями: специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась; объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость; объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам; при оценке использованы достоверные источники информации.
3. Определение стоимости объекта недвижимости
3.1 Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод наиболее соответствует оцениваемому объекту.
В идеальном случае результаты, полученные в каждом подходе должны быть равны между собой, что говорит о тесной взаимосвязи между применяемыми подходами.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём дома, частью которого является объект оценки, мы не располагаем.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости квартиры в площади дома приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, принято решение отказаться от его применения.
Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенных различий между сравниваемыми объектами.
Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.
Можно выделить следующие виды корректировок:
- процентные относительные;
- процентные абсолютные;
- стоимостные относительные;
- стоимостные абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.
Стоимостные поправки:
- денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.
- денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Сравнительный подход можно считать наиболее приемлемым подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.
Считаем, что данный подход тоже можно применить при определении стоимости объекта недвижимости. Деревня Пирогово расположена в экологическом чистом районе. В связи с этим в деревне неплохо развит рынок аренды жилья. Но данный рынок в основном является «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы.
Так как в дальнейших расчетах будет использована информация, не имеющая документального подтверждения и обоснования, то доходному подходу будет присвоен меньший весовой коэффициент.
3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту - аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован.
Необходимо также обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок необходимо ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта - аналога к другому; согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно - регрессионного анализа.
В данной работе мы использовали метод прямого сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано со сравнительно высокой развитостью рынка жилой недвижимости в регионе.
На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов были использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников.
При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства.
Такой подход применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчетную таблицу 1.
Таблица 4 - Объект оценки и аналоги
|
Характеристика |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
- |
2 921 641,2 |
2 732 618 |
2 732 618 |
|
|
Цена за 1 м2 |
- |
41092 |
41092 |
41092 |
|
|
Общая площадь, м2 |
66,5 |
71,1 |
66,5 |
66,5 |
|
|
Тип дома |
панельный |
кирпичный |
панельный |
панельный |
|
|
Местоположение |
д. Пирогово |
д. Пирогово |
д. Пирогово |
д. Пирогово |
|
|
Наличие парковки |
нет |
да |
да |
нет |
|
|
Наличие отделки |
да |
да |
нет |
нет |
|
|
Техническое состояние |
Хорошее |
удовлетв. |
хорошее |
удовлетв. |
|
|
Наличие балкона/лоджии |
нет |
нет |
да |
нет |
После того, как определены объекты - аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов отличаются. В данной работе будем оперировать ценой за единицу площади, то есть единицей сравнения будет цена 1 м2.
Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он такими же характеристиками, что и объект оценки. Основное правило внесения процентных поправок: отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если уступает. Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты - аналоги, объект оценки никогда не корректируется.
При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи. Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.
Таблица 5 - Расчет рыночной стоимости квартиры
|
Показатели |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
2921 641,2 |
2 732 618 |
2 732 618 |
||
|
Общая площадь, м2 |
66,5 |
71,1 |
66,5 |
66,5 |
|
|
Цена за 1 кв. м. |
- |
41092 |
41092 |
41092 |
|
|
Относительная поправка на общую площадь |
- |
-0,07 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена на общую площадь |
- |
2 541 334,74 |
2 732 618 |
2 732 618 |
|
|
Относительная поправка на тип дома |
- |
-0,08 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена на тип дома |
- |
2 338 027,96 |
2 732 618 |
2 732 618 |
|
|
Относительная поправка на место. |
- |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена на местоположение |
- |
2 338 027,96 |
2 732 618 |
2 732 618 |
|
|
Относительная поправка на наличие парковки |
- |
-0,17 |
-0,17 |
0 |
|
|
Скорректированная цена на наличие парковки |
- |
1 940 563,21 |
2 268 072,94 |
2 732 618 |
|
|
Продолжение таблицы 7 |
|||||
|
Относительная поправка на наличие отделки |
- |
0 |
+0,41 |
+0,41 |
|
|
Скорректированная цена на наличие отделки |
- |
1 940 563,21 |
3 197 982,85 |
3 852 992,38 |
|
|
Относительная поправка на техническое состояние |
- |
+0,2 |
0 |
+0,2 |
|
|
Скорректированная цена на техническое состояние |
- |
2 328 675,85 |
3 197 982,85 |
4 623 590,86 |
|
|
Относительная цена на наличие балкона/лоджии |
- |
0 |
-0,37 |
0 |
|
|
Скорректированная цена на наличие балкона/лоджии |
- |
2 328 675,85 |
2 014 729,2 |
4 623 590,86 |
|
|
Скорректированная цена продажи |
2 988 998,64 |
2 328 675,85 |
2 014 729,2 |
4 623 590,86 |
Приведем расчеты для корректировки цены объекта оценки. Для этого применим формулы 3.1 и 3.2 для расчетов величин относительных поправок и скорректированных цен:
(3.1)
Где ОП - это величина относительной поправки,
Цена л - это цена лучшего аналогичного объекта,
Цена х - это цена худшего аналогичного объекта.
(3.2)
Где, Цск - это скорректированная цена.
(3.3)
Где, Цср - среднее значение суммы цен аналогов,
Ц 1ан - скорректированная цена 1 аналога,
Ц 2ан - скорректированная цена 2 аналога,
Ц 3ан - скорректированная цена 3 аналога,
n - количество аналогов.
Определяем величину относительной поправки на каждый из показателей из таблицы 7. Выбираем 2 аналогичных объектов, отличающихся только одним из показателей, и определяем лучший и худший. По данным из таблицы 7, видно, что 1аналог превосходит 2 аналог. Наилучшим объектом считается тот, у которого значение больше. Из этого следует:
Вносим скорректированные поправки в цены аналогов. Если аналог хуже объекта оценки, то вносим повышающую поправку, если аналог лучше, то понижающую. Если же отличий нет, то поправка нулевая.
Таким образом, делая корректировки показателей каждого из аналогов, то в конечном итоге цена продажи меняет своё значение. Так в 1 аналоге цена уменьшилась на 592 965,35 руб. Во 2 аналоге цена уменьшилась на 717 888,8 руб. В 3 аналоге цена увеличилась на 1 890 972,86 руб.
Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила 2 988 998,64 руб.
3.3 Определение стоимости объекта при помощи доходного подхода
Рассчитаем стоимость объекта оценки доходным подходом, стоимость аренды возьмем с сайта https://izhevsk-nedvizhimost.ru/kvartiry/sdam/4-komnatnye/
Таблица 6 - Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
|
Аналог |
Площадь, кв. м. |
Цена, руб. |
Стоимость аренды, руб./мес. |
Стоимость аренды 1 кв. м., руб. |
ПВД, руб. |
ВРМ |
|
|
1 |
71,1 |
2921641,2 |
15000 |
250 |
96 000 |
14,6 |
|
|
2 |
66,5 |
2732618 |
13000 |
233 |
83 880 |
17,9 |
|
|
3 |
66,5 |
2732618 |
13000 |
258 |
95 976 |
16,7 |
1. Определение стоимость аренды за 1 кв. м.:
1.1. Аналог 1 = 15 000: 71,1= 210,97 руб.
1.2. Аналог 2 = 13 000: 66,5 = 195,48 руб.
1.3. Аналог 3 = 13 000: 66,6 = 195,48 руб.
2. Определение средней рыночной ставки = = 200,62 руб./кв. м.
3. Определение ПВД аналогов:
3.1. ПВД аналога 1 = 15 000 * 12 = 180 000 руб.
3.2. ПВД аналога 2 = 13 000 * 12 = 156 000 руб.
3.3. ПВД аналога 3 = 13 000 * 12 = 156 000 руб.
4. Определение ПВД об. оц :
ПВД об. оц. = 66,5 * 200,62 * 12 = 160 094,76 руб.
5.Определение ВРМ ан.:
5.1. ВРМ аналога 1 = 2921641,2: 180 000 = 16,2
5.2. ВРМ аналога 2 = 2732618: 156000 = 17,5
5.3. ВРМ аналога 3 = 2732618: 156000 = 17,5
6. ВРМ ср. = = 17,1
7. Определение стоимости объекта оценки:
V = 160 094,76 * 17,1 = 2 737 620,40 руб.
3.4 Согласование оценочных значений
Согласование стоимостных результатов оценки, полученных различными методами в рамках подходов, является завершающим этапом процедуры оценки стоимости недвижимости.
Цель согласования - получение итоговой величины стоимости объекта, которая будет отражать объективное и обоснованное суждение профессионального эксперта о денежном эквиваленте ценности объекта, являющегося оцениваемым имуществом.
Согласование результатов осуществляется при помощи различных методов и учитывает особенности объекта оценки в условиях применяемых подходов и методов оценки, а также рыночные ограничения.
Если объект оценки функционирует в условиях развитого рынка, то предпочтение отдают сравнительному подходу. Если объект оценки предназначен для получения реальных либо потенциальных доходов, то - доходному подходу. Если объект оценки не имеет аналогов, является некоммерческим, оценивается в целях страхования или налогообложения - затратный подход.
Общая методика согласования оценочных результатов предполагает расчет средневзвешенные величины стоимостных результатов оценки.
V= Vc. * Bc. + Vд. * Bд. + Vз. * Bз.
Bc.+ Bд. + Bз. = 1 (100%)
Выделяют три метода в согласовании результатов оценки:
1. Методика ранжирования оценки критериев стоимости;
2. Метод распределения весовых коэффициентов;
3. Метод анализа иерархии.
При оценке объекта были получены следующие стоимостные результаты:
1. Сравнительный подход - 2 988 998,64 руб.
2. Доходный подход - 2 737 620,40 руб.
Таблица 7 - Распределение весовых коэффициентов
|
Критерии |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Итого |
|
|
Достоверность информации |
50 |
50 |
100 |
|
|
Полнота информации |
45 |
55 |
100 |
|
|
Способность, учитывающая намерения покупки/продажи |
60 |
40 |
100 |
|
|
Конъюнктура рынка |
55 |
45 |
100 |
|
|
Характеристики объекта |
40 |
60 |
100 |
|
|
Допущения |
55 |
45 |
100 |
|
|
Итого |
50,8 |
49,2 |
100 |
При определении итоговой величины стоимости объекта путем согласования оценочных результатов был применен метод распределения весовых коэффициентов.
Сравнительный подход - 50,8%, в весовом коэффициенте это 0,508.
Доходный подход - 49,2%, в весовом коэффициенте это 0,492.
V = 2 988 998,64 * 0,508 + 2 737 620,4 * 0,492 = 2 865 320,55 руб.
После согласования оценочных результатов стоимость объекта оценки равна 2 865 320,55 руб.
Заключение
Исходя из предложенных целей и задач данной курсовой работы и на основании проведенного анализа, выполнены следующие выводы:
В первом разделе работы рассмотрены теоретические основы, базовые критерии, связанные с оценкой недвижимости. Рассмотрен вопрос о том, каким образом происходит оценка, расписаны этапы. Выделены три подхода к оценке объектов недвижимости:
- Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.
- Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.
- Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.
А так же выявили, что оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется как на уровне федерального законодательства, так и на уровне исполнительной власти и наличие у оценочной компании лицензированных оценщиков - членов СРО, является обязательным условием для оказания услуг по оценке.
Вторая глава была посвящена анализу внешней среды объекта недвижимости, а так же анализ сегмента рынка к которому относится объект оценки, выявлено наилучшее и наиболее эффективное использование. Объектом оценки послужила жилая недвижимость, четырехкомнатная квартира, находящаяся по адресу Удмуртская республика Завьяловский район деревня Пирогово улица Высотная дом 1 квартира 2.
Третья, практическая глава, рассмотрение на примере сравнительного и доходного методов оценки недвижимости на рынке жилья д. Пирогово.
Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес. В сравнительном подходе, делая корректировки показателей каждого из аналогов, цена продажи каждого поменялась. Так в 1 аналоге цена уменьшилась на 592 965,35 руб. Во 2 аналоге цена уменьшилась на 717 888,8 руб. В 3 аналоге цена увеличилась на 1 890 972,86 руб. Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила 2 988 998,64 руб.
Анализируя данный объект доходным методом, выяснили, что оцениваемая квартира может быть реализована за 2 737620,40 руб. Таким образом, цена объекта снизиться на 251 378,24 руб. После согласования оценочных результатов стоимость объекта оценки равна 2 865 320,55 руб.
Литература
1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ).
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 2013. - 689 с.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 15 октября 2004 г. / Российская Федерация. Законы. - М.: Проспект, 2013. - 615 с.
4. Авдюничева Ю.А. Государственная регистрация сделок с недвижимостью на современном этапе развития законодательства в Российской Федерации // Экономика и право. XXI век. 2016. № 1. С. 137.
5. Белоконов А.В., Лигай В.О. Понятие, содержание и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2015. № 3 (38). С.132.
6. Болтанова Е.С. Единый государственный реестр недвижимости - новый информационный ресурс // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7 (178). С. 23
7. Варламов А.А., Обыночная Т.В. Проблемы актуализации адресной информации в государственном кадастре недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 9 (168). С. 20.
8. Демкина А.В., Бадулина Е.В. Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Нотариус. 2016. № 1. С. 33.
9. Ивчатова Н.С. Сравнительный анализ учетно-регистрационных систем недвижимости в различных странах // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. Т. 3. № 2. С. 12.
10. Латыев А. Возмещение государством убытков, вызванных незаконной регистрацией прав на недвижимость // Жилищное право. 2013. № 7. С.112.
11. Лев Лейфер, Методы и модели оценки недвижимости / - М., 2015. - 104 c.
12. Патенкова Е.Н. Распоряжение недвижимостью при ее продаже // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. № 11. С. 100.
13. Пудовкина О.В. Определение недвижимого имущества: проблемы теории и практики // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия: Экономика. Управление. Право. 2015. Т. 15. № 2. С. 231.
14. Симионова, Н.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н.Е. Симионова. - М.: Феникс, 2015. - 368 c.
15. Шеметова Н.Ю. Недвижимость: особенности правового режима // Право и экономика. 2014. № 5 (314). С. 43.
Приложение 1
Рис. 1. Карта г. Ижевск, с указанием местоположения объекта оценки
Приложение 2
Таблица 8 - Характеристика здания
|
Показатель |
Характеристика показателя |
|
|
Тип здания, серия дома |
Многоквартирный панельный дом |
|
|
Год постройки, год последнего капремонта |
1975,2017 |
|
|
Материал наружных стен |
панель |
|
|
Материал перекрытий |
По металлическим балкам |
|
|
Состояния здания (субъективная оценка) |
Удовлетворительно, соответствует году постройки |
|
|
Техническое обеспечение здания |
Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление (центральное), газ, канализация |
|
|
Организованная стоянка личного а/т |
неорганизованная парковка во дворе |
|
|
Количество этажей в здании |
пять |
|
|
Состояние подъезда (субъективная оценка) |
удовлетворительное, косметический ремонт не требуется |
|
|
Дополнительная существенная информация |
снос или реконструкция дома с отселением не предполагается |
Приложение 3
Таблица 9 - Характеристика объекта оценки
|
Показатель |
Характеристика показателя |
|
|
Этаж расположения |
1 |
|
|
Площадь, м2:общая /жилая |
66,5/48,1 |
|
|
Площадь кухни,м2 |
6,3 |
|
|
Балкон м2 |
отсутствует |
|
|
Санузел |
Раздельный |
|
|
Системы безопасности |
домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру |
|
|
Состояние объекта(субъективная оценка) |
удовлетворительное |
|
|
Данные о перепланировке |
планировка квартиры соответствует техни... |
Подобные документы
Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014Понятие, основные этапы и методы оценки недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости (четырехкомнатной квартиры) с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке. Капитализация дохода, его взаимосвязь с текущей стоимостью.
курсовая работа [51,3 K], добавлен 27.02.2014Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012Анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости. Исследование рынка, к которому относится объект оценки. Зонирование жилой недвижимости г. Саратова. Определение рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 05.03.2013Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Характер развития современного рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки. Расчет рыночной стоимости объекта затратным и сравнительным подходами.
дипломная работа [433,5 K], добавлен 08.09.2014Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.
курсовая работа [686,2 K], добавлен 28.04.2016Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.
контрольная работа [48,4 K], добавлен 10.10.2014Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.
реферат [34,1 K], добавлен 21.10.2013Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Социально-экономические характеристики региона. Анализ рынка недвижимости в Республике Бурятия. Расчет стоимости объекта с использованием затратного, доходного и сравнительного подхода. Порядок составления экспертного заключения, его содержание.
курсовая работа [45,0 K], добавлен 04.09.2013Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Нормативно-правовая база оценочной деятельности, требования к ее проведению. Процесс, принципы определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным способом, процедура оценки. Способы оформления заключения стоимости трехкомнатной квартиры.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 22.11.2013Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.
дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010Виды имущества, подлежащего оценке: объекты недвижимости, интеллектуальная собственность. Экономическое состояние рынка недвижимости. Подходы в оценке: затратный, сравнительный и доходный. Заключение о ликвидационной стоимости трехкомнатной квартиры.
курсовая работа [104,2 K], добавлен 12.12.2010Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014
