Формирование организационно-экономической модели управления в жилищной сфере при взаимодействии хозяйствующих субъектов

16

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

Формирование организационно-экономической модели управления в жилищной сфере при взаимодействии хозяйствующих субъектов

08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством

кандидата экономических наук

Гребенщиков Владимир Сергеевич

Москва, 2009 г

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор Кириллова Ариадна Николаевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Чернышов Леонид Николаевич

кандидат экономических наук, Смолина Лидия Филипповна

Ведущая организация ГОУ ВПО Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

Защита диссертации состоится «__» марта 2009 г. в___ часов на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, г.Москва, Ярославское ш., д.26, в ауд. № 326.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО МГСУ.

Автореферат разослан «____» ____________200_ г.

Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г.Л.

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Перед жилищно-коммунальной сферой отечественной экономики стоит задача по повышению эффективности управления в жилищной сфере на основе рационального использования ресурсов, внедрения новых технологий, обеспечивающих улучшение организации строительства и эксплуатационно-ремонтных работ, выявление резервов для проведения капитального ремонта и реконструкции сложившейся жилой застройки.

Переход к рыночным отношениям изменил закономерности системного комплексного развития жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), сложившиеся за многие десятилетия, пропорции его расширенного воспроизводства, также деформировался организационно-экономический механизм управления. Помимо традиционных проблем, таких как высокая степень износа основных фондов, существуют такие проблемы, как необоснованность и завышенность цен и тарифов на жилье и коммунальные услуги, монополизм предприятий, незавершенный хозяйственный механизм, нерациональное управление, нежелание собственников жилья принять ответственность за управление недвижимостью и т.п.

Современный жилищно-коммунальный комплекс характеризуется усложненной системой взаимодействия хозяйствующих субъектов и населения - потребителей услуг и возникающим диссонансом между экономической природой отношений и социальной значимостью предоставленных услуг.

Происходящие в настоящее время преобразования с целью формирования рыночных отношений существенно меняют положение и роль организаций жилищно-коммунальной сферы в национальном хозяйстве, а также в жизни общества, вносят принципиальные коррективы в систему внешнего и внутрифирменного регулирования, ставят целый ряд новых, весьма сложных задач, требующих скорейшего решения по усилению сбалансированности между реализуемой социальной функцией управления, функциями генерирования финансовых потоков за услуги ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда и развитием самоуправления в жилищной сфере.

По мнению автора, основной проблемой существующей в отрасли, и сдерживающей ее дальнейшее развитие, является сохранение административных принципов управления, в том числе, и по причине неразвитости эффективного рынка услуг и неготовности населения и органов местного самоуправления эффективно управлять принадлежащей им собственностью, как в жилищной, так и в коммунальной сферах.

В свою очередь, инновационная модернизация форм и методов управления предприятиями жилищно-коммунальной сферы обеспечивает воздействие на развитие социально-экономической среды в РФ. Значимость данного комплекса определяется составом услуг, оказываемых его субъектами населению и хозяйственным структурам различных отраслей экономики.

На долю ЖКК приходится примерно около 30% основных фондов, затраты достигают до 70% расходной части местных бюджетов, однако даже этих средств недостаточно. В результате растет степень изношенности основных фондов ЖКК - в среднем по России она не менее 40%, а во многих регионах - более 60%. Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в несколько раз ниже, чем в европейских странах. В такой ситуации автор считает, что одним из путей преодоления кризиса в отрасли является разработка и внедрение актуальных организационно-экономических механизмов, позволяющих, с одной стороны, обеспечить привлечение финансовых ресурсов, а с другой, создать условия для реализации принципов самоорганизации собственников для управления жилищным фондом.

Значимость и актуальность проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства и адаптации его субъектов к рынку привлекают к ним внимание большого числа ученых и практиков. Рассмотрению теоретических аспектов развития жилищно-коммунальной сферы посвящены исследования Грабового П.Г., Дронова А.Д., Зотова В.Б., Кирилловой А.Н., Ряховской А.Н., Хачатряна С.Р., Чернышова Л.Н., Черняка В.З., Шапиро М.Д. и др. В последние годы значительно усилился территориальный подход к управлению этой сферой. Данному направлению посвящены работы Глазьева С.Ю., Воронина С.В., Лексина В.Н., Орешина В.П. и др.

Однако, несмотря на существенный вклад этих ученых, остаются недостаточно исследованными вопросы повышения эффективности управления жилищным фондом, механизмы стимулирования собственников жилья к их участию в управлении общим имуществом, методическая проработка выбора рациональных моделей взаимодействия субъектов, что и предопределило тему исследования, его предмет, цели и задачи работы.

Целью исследования является разработка теоретических основ, методических подходов и практических рекомендаций формирования организационно-экономических моделей управления жилищным фондом при взаимодействии хозяйствующих субъектов в условиях местного самоуправления.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

– анализ состояния и перспектив развития систем управления жилищным хозяйством за рубежом и в Российской Федерации на принципах самоорганизации населения;

– обоснование принципов формирования методов управления и стимулирования вовлечения собственников жилья в управление многоквартирными домами с целью обеспечения их сохранности, усиления безопасности и повышения комфортности проживания;

– оценка эффективности альтернативных форм управления жилищным фондом и анализ детерминант образования стоимости эксплуатации жилищной недвижимости с учетом ее регулирования собственниками жилья;

– формирование факторного пространства по совершенствованию организации управления многоквартирным жилищным фондом на основе выбора рациональных моделей управляющими жилищной недвижимости;

– обоснование и выбор модели управления многоквартирными жилыми домами во взаимодействии с общественными организациями и органами местного самоуправления;

– разработка методических рекомендаций по повышению эффективности управления жилищным фондом.

Объектом исследования являются организационные формы и механизмы управления жилищным фондом с участием населения.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процессы, связанные с управлением и эксплуатацией жилищного фонда.

Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на принципах системного анализа, современных экономических теориях и фундаментальных трудах отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам экономики и организации управления недвижимостью, развития самоуправления в жилищной сфере, законодательных актах и нормативных документах Российской Федерации, определяющих стратегию развития жилищно-коммунального комплекса. Для решения поставленных в работе задач применялись диалектические методы познания, математическая статистика и теория вероятностей, теория принятия решений и рисков, были использованы методы логического, корреляционно-регрессионного, имитационного моделирования, экспертных оценок и т.д.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании принципов и методических положений по формированию организационно-экономической модели управления жилищным фондом, направленной на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.

Основные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

- предложен методический подход к структурированию различных форм участия населения в управлении и реформировании ЖКК, выделены цели и задачи социально-хозяйственного и профессионально-коммерческого управления жилищным фондом с участием собственников жилья;

- предложены принципы структурирования основных функций деятельности ассоциаций собственников жилья по содержанию и ремонту многоквартирных домов, а также благоустройству придомовых территорий;

- выявлены факторы повышения эффективности управления жилищным фондом на основе определения нерациональных потерь, выявления резервов и снижения удельных издержек,

- разработана классификация форм взаимодействия органов местного самоуправления и населения с учетом степени их участия в управлении жилищным фондом и развитии территории жилой застройки;

- разработан матричный метод реализации функций и задач ассоциаций собственников жилья на различных этапах жизненного цикла объектов жилищного фонда и определена система взаимодействия с субъектами хозяйствования;

- предложены модели выбора поставщиков услуг ЖКХ с учетом их рационального планирования.

Практическая значимость работы заключается в реализации содержащихся в ней предложений и рекомендаций, позволяющих повысить эффективность системы управления жилищным фондом с одновременным ускорением её адаптации к новой социально-экономической среде за счет использования адекватных методических подходов.

Основные положения и выводы диссертации могут быть использованы органами федерального, регионального, муниципального управления при разработке нормативно-правовых актов, регулирующих жилищную сферу, а также субъектами управления - населением при разработке стратегии состояния жилищного фонда и принятии текущих управленческих решений по его эффективной эксплуатации.

Информационную базу исследования составили материалы статистической отчетности Федеральной службы государственной статистики России; технико-экономические и финансовые показатели деятельности предприятий и организаций ЖКХ; статистические данные, обзорные материалы по развитию самоуправления в жилищной сфере, опубликованные в отечественных и зарубежных монографиях, периодических изданиях.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности для анализа показателей по управлению жилищным фондом, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минрегионразвития РФ, общественных жилищных организаций крупных городов и подтверждается апробацией результатов исследования.

На защиту выносятся:

1. Модели управления жилищным фондом во взаимодействии органов местного самоуправления, населения и объединений собственников жилья;

2. Метод выбора поставщиков услуг и оптимальному планированию оказания услуг, а также определению рациональной структуры расходов при формировании экономически обоснованных затрат на содержание недвижимости.

3. Комплекс мероприятий по обеспечению функционирования эффективного организационно-экономического механизма управления жилищным фондом с участием населения.

Апробация и реализация результатов исследования состоит в следующем:

- основные положения диссертационной работы доложены автором на международных и межрегиональных научно-практических конференциях в Московском государственном строительном университете (МГСУ) в г.Москве (1999, 2001, 2003, 2006 гг.), на научных семинарах кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» МГСУ, совещаниях руководителей Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы, в строительных, ресурсоснабжающих, жилищных и др. предприятиях г.Москвы и Московской области;

- теоретические положения и методические рекомендации прошли апробацию и реализованы при формировании системы управления жилищным фондом в Московском регионе, при составлении и реализации целевых муниципальных программ в г. Москве на 2006-2010 гг.

Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, чтении курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление ЖКК города» на кафедре ОСУН МГСУ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ, общим объемом 4,5 п.л., в том числе лично автором 2,25 п.л..

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка литературы и приложения.

Объем диссертации составляет 135 страниц, 8 таблиц, 24 рисунка. Библиографический список составляет 156 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

Содержание работы

1. Формирование новой рыночной структуры управления жилищным фондом на принципах самоорганизации и самоуправления в жилищной сфере. Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в России является развитие жилищной сферы и дальнейшее ее реформирование, ориентированное на создание необходимых условий жизнедеятельности человека и улучшение качества среды обитания.

В настоящее время жилищная сфера испытывает ряд трудностей в достижении необходимых параметров как количественного, так и качественного ее развития. Это связано с недостаточным объемом финансовых ресурсов, уровнем развития материально-технической базы, уровнем квалификации работников данной сферы, недостаточным нормативно-правовым обеспечением деятельности эксплуатационных, жилищных и ресурсообеспечивающих организаций, их неэффективным производственно-хозяйственным взаимодействием и взаимоотношениями с органами власти и населением - потребителями жилищно-коммунальных услуг.

Процесс приватизации жилья создал условия по обеспечению трансформации собственности в направлении повышения доли частного жилья (74% в собственности граждан) и значительного снижения государственной и муниципальной собственности (24%) (рис. 1).

Рис. 1. Структура жилищного фонда в РФ по формам собственности (в %, по общей площади жилых помещений)

Происходящие структурные сдвиги в формах собственности жилья и законодательное закрепление ответственности собственников за его содержание требуют формирования новых методов и механизмов управления многоквартирными домами, обеспечивающих качество жилищно-коммунального обслуживания, минимизацию нерациональных расходов, применение ресурсосберегающих технологий.

Современный этап развития ЖКХ характеризуется полномасштабным реформированием на основе рыночных методов управления, демонополизации и формирования конкурентной среды на рынке жилищно-коммунальных услуг. Сфера ЖКХ становится инвестиционно-привлекательной для частного бизнеса и задача состоит в создании эффективного взаимодействия и условий для повышения активности населения и, в первую очередь, собственников помещений в управлении недвижимостью и выхода на этот рынок управляющих организаций различных форм хозяйствования.

Формирование новой рыночной структуры управления многоквартирными домами реализуется на принципах самоорганизации и самоуправления в жилищной сфере. Проведенный автором в работе анализ создания новой инфраструктуры на самоуправленческих принципах позволил выделить основные общественные организации, объединения собственников и направления участия населения в управлении жилищным фондом России (рис. 2).

собственник жилье управление дом



Рис. 2. Схема взаимодействия общественных организаций, объединений, населения и других собственников в жилищной сфере РФ.

Исследование процессов активизации участия населения в управлении жилищным фондом и создание их объединений свидетельствует о становлении их как партнеров власти и бизнеса и требует совершенствования их деятельности на основе создания скоординированной системы мер, направленной на формирование конструктивной мотивации основных участников жилищно-коммунальных отношений. В настоящее время при создании ТСЖ у населения, как правило, преобладают мотивации пользователя, а не собственника жилья. В этих условиях приоритетной задачей является разработка эффективных механизмов и использования лучшей практики для выработки мероприятий по поддержке собственников жилья в выборе способа управления многоквартирными домами.

Одним из важных элементов реформы, по мнению автора, является совершенствование организационно-экономических форм управления жилищным фондом, направленных на развитие взаимного сотрудничества населения, органов местного самоуправления и частного бизнеса как при выборе населением управляющей организации, так и при управлении отдельным жилым домом самостоятельно или силами ТСЖ.

В работе показано, что наряду с недостаточной материальной обеспеченностью собственников, главным препятствием на пути активного участия населения в реализации программных мероприятий жилищно-коммунальной реформы является его неготовность к самоорганизации для решения задач по повышению качества коммунальных услуг и сохранности жилищного фонда.

Разработанные автором индикаторы отношения населения к возможности влиять на объем и качество потребляемых жилищно-коммунальных услуг подтверждают целесообразность участия жителей в решении жилищно-коммунальных вопросов. Как показал социологический опрос жителей Москвы в 2006 г., если такой опыт имеется в среднем у 51% респондентов, то среди сторонников самоорганизации уже 67% отмечают, что участвовали в совместном положительном решении вопросов ЖКХ. Более значимые различия у сторонников и противников самоорганизации проявляются при желании участвовать в коллективных мероприятиях, где более 7-% подтвердили свою готовность поддержать полезную инициативу.

Таким образом, данные опроса показывают, что у значительной части населения есть понимание, готовность и желание участвовать в коллективных мероприятиях по самостоятельному решению вопросов ЖКХ, кроме этого более 5% могут быть инициаторами мероприятий по повышению уровня качества жизни не только в своей квартире, но и в доме, на прилегающей территории и в микрорайоне.

Анализируя состояние современного жилищного фонда, инженерных коммуникаций, а также учитывая остроту жилищной проблемы в нашей стране, автор ставит задачу в своем исследовании определить наиболее эффективный организационно-экономический механизм управления жилищным фондом с участием населения. В то же время, такой механизм должен предусматривать также возможность инвестирования в ЖКК.

2. Модель формирования эффективной системы управления многоквартирными домами. Управление многоквартирными жилыми домами представляет собой организацию системы взаимоотношений, прав, обязанностей, целей, задач и видов деятельности, которые имеют место в процессе хозяйственной деятельности по эксплуатации и ремонту общего имущества в условиях внешней среды и выбора эффективных способов взаимодействия и механизмов договорных взаимоотношений.

Управляющие организации, ТСЖ, ЖСК и другие объединения граждан в своей деятельности одновременно решают 2 экономические задачи: по обеспечению нормальных условий проживания граждан (функция социально-хозяйственного управления по содержанию и ремонту) и выполнению функций профессионального управления, как вида предпринимательства и эффективно использующего недвижимость с целью получения дополнительного дохода и извлечения прибыли. При этом должны быть определены регламенты полномочий и ответственности за управление и пользование общим имуществом многоквартирного жилого дома на принципах самофинансирования, финансовой самостоятельности, самоокупаемости и рентабельности (рис. 3).



Рис. 3.1. Схема реализации полномочий собственников по управлению многоквартирными домами.

Рис.3.2. Особенности управления многоквартирными домами при реализации полномочий собственников жилищного фонда

Формирование более эффективной структуры управления жилищным фондом должно, по мнению автора, получить дальнейшее развитие на основе программно-целевого объектного управления многоквартирными жилыми домами и рациональной организации финансовых потоков при эксплуатации и ремонте общего имущества, сохранении и наращивании (приумножении) стоимости основного жилищного капитала с соблюдением следующих принципов:

- обеспечения более высокого уровня эффективности на основе резервно-потенциального метода формирования системы управления;

- улучшения результатов деятельности субъекта управления многоквартирными домами за счет реализации функционально-стоимостного метода определения расходов;

- согласования показателей хозяйственной деятельности для обеспечения баланса доходов и расходов при управлении жилой недвижимостью.

Разработанная модель формирования эффективной системы управления многоквартирными домами приведена на рис. 4.

Комплексное эффективное функционирование ЖКК предусматривает наличие, по мнению автора, определенных элементов, совокупность которых образуют его системную основу. К числу таких элементов можно отнести:

1. Ресурсосбережение, инвестиции, формирующие инновации, экономическую основу эффективного функционирования ЖКК - экономическая основа.

2. Способы и методы производства, организации строительства, содержание, ремонтов и реконструкции зданий и инженерных коммуникаций и оборудования - технико-технологическая основа.

3. Заинтересованность и участие населения в управлении жилищно-коммунальным хозяйством - социальная основа.

4. Объединение собственников жилья в профессиональной организационной структуре - организационная основа.

Наличие этих элементов и их единство формируют организационно-экономический механизм эффективного функционирования ЖКК.

Рис.4. Модель формирования эффективной системы управления многоквартирными домами.

3. Формы взаимодействия субъектов управления жилищным фондом. Проведенные автором исследования позволяют сделать вывод о необходимости разработки организационно-экономического механизма взаимодействия основных участников ЖКК в процессе управления жилищным фондом с максимальным вовлечением населения.

На основе приведенного в диссертации анализа решения жилищной проблемы и участия жителей в управлении жилищным фондом, автором разработана обобщенная управленческая модель участия населения на различных уровнях принятия решений (рис.5).

Рис.5 Обобщенная модель эффективного управления жилищным фондом.

Автор предлагает разделить существующую систему взаимоотношений организаций жилищно-коммунального комплекса и жителей на четыре уровня:

1. Первый уровень представляет собой активистов, общественников, старших по этажам и подъездам, инициативных групп жителей и домкомы одного дома или нескольких расположенных рядом домов. Участие в этих объединениях добровольное на общественных началах.

2. Второй уровень составляют управляющие организации, товарищества собственников жилья, ЖСК, арендаторы. Автор считает важным условием повышения эффективности управления жилищным фондом - обеспечение взаимодействия участников первого и второго уровней.

3. Следующий уровень - создание Ассоциации собственников жилья (АСЖ) - новый участник взаимоотношений ЖКК. АСЖ должны объединять, ТСЖ, ЖСК, арендаторов, собственников доходных домов, представителей инициативных групп, а также представителей муниципалитета. Конкретный состав и структура АСЖ зависят от схем взаимодействия с другими участниками ЖКК.

4. Четвертый уровень - муниципальный, региональный или общенациональный уровень, законодательно регламентирующий и регулирующий социально-экономические отношения субъектов управления.

Предлагаемое новое звено - АСЖ - некоммерческая организация, ее учредительными документами являются учредительный договор и устав, подписанные всеми членами ассоциации.

4. Формирование организационно-экономической модели управления жилищным фондом. Объектом управления в АСЖ могут быть несколько жилых домов, объединенных общим земельным или несколькими граничащими участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации, другие элементы инфраструктуры). Субъектами управления в АСЖ выступают ТСЖ, ЖСК, домкомы, арендаторы, органы местного самоуправления, как собственники муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договорам найма для проживания граждан, изъявившие на добровольных началах вступить в ассоциацию.

Функциями и задачами для Ассоциаций собственников жилья могут быть как координация деятельности входящих в них организаций, совместная работа с этими организациями в том числе (например, предложение по разработке проектов реконструкции микрорайонов, новой застройки), так и представление интересов локальных организаций в региональных и национальных организациях, участие в разработке жилищных стандартов и т.д. (табл.1)

Как следует из табл. 1 АСЖ могут более комплексно и эффективно решать задачи по содержанию и ремонту не только отдельных жилых домов, но и выступать заказчиком работ по капитальному ремонту и реконструкции домов, благоустройству территорий, спортивных и детских площадок Развитие направлений деятельности АСЖ, связанных с предоставлением дополнительных сервисных услуг по уборке жилых помещений, проведению их капитального ремонта, установке приборов учета потребления ресурсов, рациональной организацией сбора и переработки бытовых отходов и т.д., позволит обеспечить снижение удельных расходов на содержание и ремонт многоквартирных домов.

Таблица 1. Матрица основных функций управления многоквартирными домами

Условные обозначения: + - функция реализуется полностью; х - функция реализуется частично; - - функция не реализуется.

Основными функциями деятельности АСЖ являются:

Стимулирующая функция. АСЖ должны стать неким передаточным звеном, которое, с одной стороны, помогают и управляющим организациям, и ТСЖ получать финансовую помощь в виде разного рода дотаций и грантов. С другой стороны, они должны стать консультантами различных финансовых институтов, таких, как банки, коммерческие институты, фонды. Для финансовых институтов они в известной мере будут выступать гарантами надежности и целесообразности их помощи и вложений. Именно Ассоциации собственников жилья аккумулируют различную информацию о деятельности своих участников, и снабжают такой информацией заинтересованные стороны.

Санирующая функция - АСЖ наделяются полномочиями на первоначальном этапе планирования давать оценку или делать заключение об эффективности работы той или иной управляющей организации, ТСЖ. Затем такие оценки сводятся в рейтинги с интегральной оценкой качества управления жилищным фондом и производится мониторинг деятельности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК, что позволит собственникам и жителям принимать окончательные решения.

Регулирующая функция - АСЖ должны производить регулярные обследования технического состояния жилищного фонда. По итогам обследования АСЖ должна вырабатывать рекомендации по ремонтно-эксплуатационным мероприятиям и передавать их управляющим организациям ТСЖ, муниципалитету.

Обучающая функция - АСЖ обеспечивает подготовку и переподготовку представителей собственников жилья на основе организации курсов, образовательных программ, повышение квалификации работников ЖКК сферы различных уровней (обучение в области управления, специфика ведения бухгалтерского учета, финансовое планирование, обоснование инвестиционных проектов, и т.д.).

Информационная функция - АСЖ организует обмен опытом различных ТСЖ, ЖСК, УО обобщение лучшей практики управления жилищным фондом в решении повседневных оперативных и стратегических планов и задач.

Предлагаемое взаимодействие АСЖ с муниципалитетом и другими участниками инвестиционного процесса в ЖКК представлено на рис. 6.

С учетом предложенных принципов развития системы управления жилищным фондом, а также активизации участия в этом процессе населения автором предложены три варианта взаимодействия местных органов самоуправления (муниципалитетов), населения и ассоциаций собственников жилья (АСЖ):

Вариант 1.Непосредственное участие муниципалитета в управлении АСЖ (при наличии муниципальной площади в жилом доме). В указанном варианте население и представители органа местного самоуправления в равной мере принимают участие в управлении АСЖ. Собственники на общем собрании в ТСЖ, ЖСК, ЖК и др. объединениях принимают решение о вступлении в АСЖ. Органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК избирают правление АСЖ и утверждают предложенных кандидатов муниципалитета. Избранные члены Правления оперативно управляют жилищным фондом на уровне микрорайона и отчитываются на общем собрании, как перед населением, так и перед муниципалитетом;



Рис. 6. Схема взаимодействия Ассоциации собственников жилья с контрагентами в инвестиционном процессе

Вариант 2.Участие муниципалитетов в управлении АСЖ в качестве наблюдателей (экспертов), (при отсутствии муниципальной площади в жилом доме). Данный вариант предполагает неравномерное распределение прав и обязанностей между населением и муниципалитетом. В данном случае участие представителей муниципалитета в процессе управления жилищным фондом на уровне микрорайона осуществляется в качестве наблюдателей (экспертов) в АСЖ. Муниципалитет в данном варианте только фиксирует информацию о деятельности АСЖ, т.е. осуществляет мониторинг;

Вариант 3.Участие муниципалитетов в управлении АСЖ в качестве консультантов (при отсутствии муниципальной площади в жилом доме). В третьем варианте участие муниципалитета в управлении АСЖ сводится к консалтинговой деятельности и информационной поддержке. АСЖ самостоятельно без привлечения местных органов власти осуществляет оперативное и стратегическое управление жилищным фондом на уровне микрорайона.

Основными моментами при функционировании АСЖ, направленными на повышение эффективности управления жилищным фондом и обоснованности управленческих решений по приведенным выше моделям является решение двух задач:

1)оптимального планирования оказания услуг;

2)формирования портфеля поставщиков.

Основной предпосылкой разработки структурной модели АСЖ служит то, что синергетическое преимущество может проявляться лишь при четкой организационной структуре и согласованном взаимодействии с другими субъектами управления.

Применение в работе функционально-стоимостного метода определения расходов при реализации функций содержания и ремонта многоквартирных домов при различных формах управления показало, что в случае деятельности АСЖ за счет централизации функций бухгалтерских расчетов, планирования работ, диспетчерской службы, удельные расходы на 1м² общей площади могут быть снижены на 15-20% по сравнению с ТСЖ.

Возможность комплексного проведения работ по ресурсосбережению (установка приборов общедомового и квартирного учета потребления коммунальных услуг, замена изношенных внутриквартирных инженерных систем), развитию территорий за счет комплексной реконструкции, как показали расчеты, может обеспечить экономию ресурсов на 10-15% и повысить доходность от использования новых объектов.

В рамках АСЖ на основе реализации резервно-потенциального метода формирования системы управления выявляются нерациональные потери (сверхнормативные утечки, выполнение ненужных функций, устаревшие нормы, нарушения технологической дисциплины и т.д.), а также резервы (уменьшение эксплуатационных расходов, улучшение качества содержания жилищного фонда за счет участия жителей в работах и др.).

В общем виде эффективность (Э) создания АСЖ может определяться следующим образом:

Э = (Р_ср - Р_д) х С + (П_ср - П_у) х Т + Р_в х С (1)

где: Р_ср - средние удельные расходы на 1м² общей площади в ТСЖ;

Р_д - достигаемые в АСЖ удельные расходы на 1м² общей площади ;

С - объемы работ (услуг).

П_ср - средние потери ресурсов;

П_у - -устраненные потери ресурсов;

Т - тарифы на ресурсы.

Р_в - выявленные удельные резервы, дающие экономию затрат.

Одним из основных правил повышения эффективности является технологическая кооперация стоимости в сочетании с избирательной конкуренцией. При этом выделяются при привлечении подрядных организаций, поставщиков услуг, две доминанты - экономическая и социальная. В качестве критерия эффективности принимается стоимость работы (услуги) поставщика, для расчета которой используются наименьший тариф услуги поставщика потребителям.

В общем виде экономико-математическая модель задачи можно выразить следующим образом:

1. Каждый поставщик может оказать потребителям такой объем услуг, который соответствует его мощности:

 (2)

где m - число поставщиков (обслуживающих организаций); n - число потребителей (многоквартирных домов); ai - общее количество услуг, оказываемых i-м поставщиком - мощность обслуживающей организации;

2. Каждому потребителю необходимо получить такой объем услуг, который ему требуется:

(3)

где bj - общее количество услуг, необходимых j-му потребителю; cij - тариф услуги i-го поставщика j-му потребителю; xij - количество услуг, оказываемых i-м поставщиком j-му потребителю.

3. Исходя из этих условий требуется выбрать таких поставщиков услуг, у которых стоимость их работ будет характеризоваться наименьшей величиной. Для любого варианта набора поставщиков услуг стоимость их работы получается суммированием произведений объёма услуг на соответствующий им тариф.

Так как результатом решения задачи является составление набора поставщиков, имеющего минимальную стоимость работ, то это можно представить в виде:

(4)

Мощность и потребности должны удовлетворять условиям неотрицательности:



Можно выделить два случая таких задач:

1. Закрытые задачи. В этих моделях суммарная потребность всех потребителей равняется суммарным мощностям всех поставщиков услуг:

(5)

2. Открытые задачи имеют нарушенный баланс. Возможны два варианта:

1) суммарные потребности в услугах превышают мощности всех поставщиков:

или (6)

2) суммарные мощности поставщиков превышают потребности в услугах:

или (7)

Сформированная на указанных положениях модель позволяет рассчитать число поставщиков, потребителей, мощность каждого поставщика, общие потребности каждого потребителя, тариф услуги, предлагаемый каждым поставщиком потребителю.

В диссертации в качестве критерия оптимальности приняты стоимостные показатели, т.е. прибыль от оказания услуг должна быть максимальной. Ограничения в этом случае можно выразить системой неравенств:

(8)

где x_j - неизвестное искомое число, обозначающее объем оказания j-й услуги; a_ij - норма расхода i-го вида сырья на единицу j-й услуги (коэффициент при неизвестных в неравенствах); b_j - объем потребления j-й услуги (величина ограничений в i-м неравенстве);

Условие неотрицательности рассматриваемых неизвестных величин будет записано в следующем виде: .

В этой связи целевая функция модели будет выглядеть как:

(9)

где c_j - уровень прибыли на единицу j-й услуги (задается в виде коэффициента при неизвестных, входящих в уравнение целевой функции.

Разработанные в диссертации предложения могут быть положены в основу дальнейшего развития концептуальной модели управления жилищным фондом. Она предназначена для уточнения и упорядочения логической и организационно-технологической последовательности выполнения отдельных этапов управления жилищным фондом с участием населения, корректировки задач и направлений взаимодействия участников этого процесса, выявления потенциальных возможностей и резервов. При этом выявляются направления совершенствования системы управления, в том числе и её организационной структуры.

Основные выводы

В диссертации рассмотрены наиболее актуальные вопросы, связанные с повышением эффективности управления жилищным фондом в многоквартирных домах с участием населения, обобщены полученные научные и практические результаты, представляющие собой комплексное исследование. В диссертации была предложена обобщенная модель управления жилищными комплексами, где главная роль отводится собственникам, обладающим посредствам созданием ТСЖ или привлечения частых управляющих организаций возможностью сообща влиять на качество, количество и режим предоставления жилищно-коммунальных услуг.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Одним из важнейших стратегических направлений социально-экономических преобразований в РФ является развитие и повышение устойчивости жилищной сферы, дальнейшее ее реформирование, ориентированное на создание необходимых условий жизнедеятельности человека и улучшение среды обитания. Это требует развития организационно-экономического механизма управления жилищным фондом с участием населения.

2. В условиях развития рыночных отношений особое значение придается структурным экономическим преобразованиям всей жилищной сферы, а также результативности управления объектами недвижимости. В настоящее время экономические преобразования в данном секторе экономики могут принести значительный эффект путём формирования эффективного механизма управления при условии вовлечения в этот процесс населения как собственника жилья и потребителя услуг, повышения его заинтересованности в оптимизации процесса ценообразования на жилищно-коммунальные услуги и учета в них инвестиционной составляющей.

3. На основе анализа состояния управления жилищным фондом как в Российской Федерации, так и за рубежом и участия в этом процессе населения можно предложить три модели взаимодействия органов местного самоуправления (муниципалитетов), населения и ассоциаций собственников жилья (АСЖ): 1) непосредственное участие муниципалитетов в управлении АСЖ; 2) участие муниципалитетов в управлении АСЖ в качестве наблюдателей (экспертов); 3) участие муниципалитетов в управлении АСЖ в качестве консультантов.

4. Формирование рыночных отношений с одновременным развитием конкурентной среды в жилищной сфере кардинально меняет характер взаимоотношений. Спрос со стороны потребителей, ценовая политика предприятий ЖКХ и качество работы являются основными факторами конъюнктуры рынка жилищно-коммунальных услуг.

5. Главными критериями, по которым можно оценивать эффективность управления недвижимостью, являются: стоимость работ; срок их выполнения; схема организации работ и ее соответствие техническим требованиям; квалификация поставщика услуг и его надежность; финансовое положение поставщика услуг; условия оплаты. Эти критерии состоят из показателей низшего уровня (факторов), которые формируют факторное пространство в системе управления и финансирования жилищного хозяйства. Это в свою очередь позволяет использовать указанные в диссертации критерии и показатели при проведении конкурсов по выбору управляющей организации или поставщика определенного вида услуг (работ).

6. Повышение эффективности управления жилым фондом и обоснованности управленческих решений возможно на основе рационального выбора поставщиков услуг и оптимального планирования оказания услуг. В результате может быть достигнут эффект, экономической основой которого является оптимальный план оказания услуг, обеспечивающий наименьшую величину затрат и учет основных факторов, влияющих на их объем.

7. Уточнение, упорядочение логической и организационно-технологической последовательности выполнения отдельных этапов управления жилым фондом с участием населения, корректировка задач и направлений взаимодействия участников, выявление их потенциальных возможностей и резервов можно реализовать на основе формирования концептуальной модели управления жилищным фондом, а также учета сложившихся закономерностей, которые способствуют эффективному управлению жилищно-коммунальным комплексом.

Основные положения выполненных исследований изложены в следующих изданиях

1. Гребенщиков В.С., Кириллов Е.В. Основные проблемы реализации ЖК РФ в г. Москве в сфере управления многоквартирными домами. // Вестник университета ГУУ №11 (49), 2008 г. 0,5 п.л. (в том числе лично автором - 0,25 п.л.).

2. Гребенщиков В.С., Кириллов Е.В. Научно-методические принципы формирования новой модели управления многоквартирными домами. // Вестник университета ГУУ №12, 2008 г. - 1.п.л. (в т.ч. лично автором - 0.5 п.л.).

3. Сборщиков С.Б., Гребенщиков В.С. Коммерческое и некоммерческое управление инновационными проектами за рубежом // Сборник БИНТИ №4, 2007 . М.: ВНИИНТПИ Росстроя - 1.п.л.(в т. ч. лично автором - 0.5 п.л.).

4. Гребенщиков В.С., Сборщиков С.Б. Планирование научно-технической деятельности в коммерческой организации за рубежом // Сборник БИНТИ №4, 2007 . М.: ВНИИНТПИ Росстроя - 1.п.л. (в том числе лично автором - 0.5 п.л.).

5. Гребенщиков В.С., Кабанова Т.В. Страхование как реальный инструмент снижения рисков в жилищно-коммунальном комплексе // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов МГСУ. Выпуск 2: МГСУ. 2006 г.,- 0,5. п.л., (в том числе лично автором - 0.25 п.л.).

6. Гребенщиков В.С., Кабанова Т.В. Лизинг в жилищно-коммунальном комплексе: проблемы и перспективы развития // Вестник МГСУ.М.МГСУ - 2006. - 0.5 п.л. (в том числе лично автором - 0.25 п.л.).

Размещено на Allbest.ru

...