Солунский Александр Иванович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Состояние жилищного фонда - один из определяющих факторов уровня жизни и основной стимул развития национальной экономики. В России вследствие общих социально-экономических преобразований и становления рынка недвижимости организационно-экономические механизмы реконструкции жилья кардинальным образом изменились. Проведенный анализ статистических закономерностей жилищного строительства и реконструкции устаревшего жилищного фонда, сложившейся застройки за прошедшие 15 лет выявил недостаточные объемы инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилья, что привело к повышению степени износа и увеличению доли аварийного жилья. В настоящее время более чем 90% объектов жилого фонда составляют квартиры среднего и низкого качества (рис. 1.).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Данные Росстата РФ свидетельствуют о низком платежеспособном спросе населения - всего 9% российских семей могут позволить себе приобрести жилье, а за счет ипотечного кредитования - не более 10% населения, относящегося к среднему классу. Это позволило автору сделать вывод, что сложившиеся экономические и организационные методы управления до настоящего времени не позволяют решить жилищную проблему. Необходимо создание новых и совершенствование действующих организационно-экономических механизмов воспроизводства жилищного фонда. Обеспечение качественного и доступного жилья на современном этапе является необходимым условием реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Это обосновывает выбор схемы проведения исследования по теме диссертационной работы (рис. 2).

Проведенный анализ зарубежного опыта стимулирования и социально-экономического регулирования процессов реконструкции и обновления застройки показывает, что в большинстве стран они реализуются на основе государственной поддержки. Автором на примере обосновываются наиболее эффективные условия государственной и муниципальной поддержки Москвы и других российских регионов, включающие методы экономической поддержки проведения реконструкции собственниками жилья, программы строительства социального жилья, а также экономические механизмы повышения доступности нового жилья за счет увеличения его платежеспособного спроса.

Поиск оптимального сочетания различных видов финансирования, льгот и обременений определяется компромиссом между социальной справедливостью и экономической целесообразностью, при этом конкретные модели и механизмы могут отличаться в соответствии с региональной спецификой.

При построении модели следует исходить из предположения жилищной Программы о том, что накопления семьи, состоящей из 3-х человек, за три года должны составить величину, совместимую с ценой квартиры площадью 72 м², что соответствует прямым А₁В₁ и В₁С₁ на рис.3. В этом случае, пользуясь логикой постепенной градации доходов по группам населения, общий характер покупательных возможностей населения представлен в виде зависимости А₁В₁ДЕК, имеющей форму гиперболы, что в наибольшей степени соответствует реальным накоплениям семей.

Следует, вместе с тем, отметить, что те 15% семей, которые имеют возможность покупки жилья на первичном рынке, это жилье по большей части уже имеют и не могут в общей массе рассматриваться в виде потенциальных покупателей. Здесь более важным представляется вывод о том, что при существующих сегодня ценах на рынке первичной недвижимости массовый спрос 25% семей (из общего числа - 56,3%) с доходами до 8 тыс.руб. в месяц возможен при условии их увеличения в 4,7 раза, что представляется маловероятным, учитывая проводимую политику в области заработной платы в последние годы.

Становление рынка первичного жилья на территории Московского региона возможно при условии предоставления государственных преференций - механизма социального ипотечного кредитования, представления безвозмездных ссуд или иного щадящего финансирования.

На основе изучения автором отечественного и зарубежного опыта выделены актуальные проблемы по созданию организационно-экономического механизма реконструкции и обновления жилищного фонда, в числе которых: принятие муниципальных программ модернизации жилищного фонда, сочетание рыночных и административных методов регулирования рынка доступного жилья, совершенствование методов государственно-частного партнерства, разработка региональных программ по наращиванию мощностей предприятий инвестиционно-строительного комплекса.

Актуальность задач реконструкции и обновления сложившейся застройки города определяется следующими тенденциями:

· нарастанием физического и морального износов зданий, изменением представлений о комфортном жилье;

· увеличением уровня обеспеченности населения жилой площадью.

Особенности экономической среды и правового поля реконструкции жилых зданий в настоящее время определяются тем, что решение проблем реконструкции не может осуществляться методами директивно-плановой экономики, а должно базироваться на экономических законах рынка, закономерностях развития экономики города. Переход к рынку с присущим стремлением его участников к прибыли усложняет проблему согласования экономических интересов. В условиях Москвы выявлены основные проблемы, связанные с ограничением территорий застройки, наличием различных форм собственности и большой концентрацией населения в крупнейшем мегаполисе (рис. 4).

реконструкция жилой застройка городской

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Обновление жилищного фонда в Москве, как и в любом крупном городе - непрерывный поступательный процесс. Его интенсивность непостоянна и определяется в каждый период исторического развития социально-экономическими потребностями, технической необходимостью, градостроительными требованиями, возможностями и ограничениями. Ретроспективный анализ развития жилой застройки Москвы позволяет систематизировать жилищный фонд города по основным периодам массового строительства и преобладающим конструктивным типам зданий (табл. 1).

Таблица 1.

Типы жилья в Москве

Изучение последовательности периодов интенсивного жилищного строительства, современного состояния и перспектив соответствующих типов застройки выявляет общую закономерность - следствием каждой реализованной программы массового строительства является проблема масштабной реконструкции. Период актуализации проблемы, объем и сложность реконструктивных задач, определяются качественным и эксплуатационный потенциалом жилья, заложенным еще в проекте в конструктивно-планировочные и градостроительные решения. Анализ динамики строительства и износа жилой застройки позволяет прогнозировать время актуализации и содержание задач реконструкции в среднесрочной и стратегической перспективе, которые необходимо учесть при разработке социально-экономических планов развития, инвестиционных и организационных механизмов реконструкции и условий переселения граждан.

Данные выполнения программы реконструкции районов пятиэтажного и ветхого жилищного фонда представлены в табл. 2.

Воспроизводство жилищного фонда целесообразно рассматривать как непрерывно развивающуюся систему, глобальная цель которой - сохранение и устойчивое развитие основных фондов города. Элементами системы являются различные формы воспроизводства, включая новое строительство, реконструкцию и модернизацию, которые предусматривают соответствующие объемы работ по обновлению застройки городских районов. При этом для городских властей важно разработать эффективный организационно-экономический механизм реконструкции и обновления жилья, а также модели взаимодействия властей, населения и инвесторов, которые станут основой для решения социальных, экономических и градостроительных проблем.

Таблица 2.

Динамика реконструкции районов пятиэтажного и ветхого жилищного фонда г. Москвы

Сопоставление проблем реконструкции и обновления жилой застройки Москвы с особенностями ее территориального расширения позволяет говорить о системных проблемах развития города. К настоящему времени количественный рост показателей численности населения и нагрузок на инфраструктуру, подземные транспортные сети и метрополитен привел к предельному использованию городских возможностей.

Задачи реализации реконструкции требуют разработки методов учета конкретных условий застройки, потребностей города в реконструкции устаревшего жилищного фонда и поиска решений, которые могли бы стать привлекательными для участия инвесторов в финансировании затрат на проект, разработки новых механизмов по привлечению внебюджетных средств на строительство и обновление жилья.

Автором разработаны методические основы оптимальной стратегии проведения комплексной реконструкции пятиэтажного жилого фонда. В качестве объекта реконструкции принимается квартал или микрорайон в целом, поскольку одним из главных условий обеспечения экономической эффективности реконструкции является комплексность ее проведения. В процессе планирования решается задача совмещённого во времени и пространстве строительства новых и реконструкции существующих домов посредством вторичной застройки сложившихся территорий. Основное содержание этой идеи состоит в объединении процессов нового строительства и реконструкции существующей застройки без отвода новых территорий.

Выбор направлений и содержания реконструкции пятиэтажек зависит от множества конкретных факторов, определяемых спецификой, составом и расположением объектов внутри кварталов (микрорайонов) сложившейся застройки, территориальным зонированием реконструируемых кварталов. Использование организационно-экономических, правовых и финансовых схем взаимоотношений участников реконструкции производится на основе анализа факторного пространства - комплексной оценки каждого квартала (микрорайона) города, учитывающей характер организации придомовых территорий, транспортную инфраструктуру, уровень физического износа жилых домов; экономическую ситуацию, расчеты окупаемости затрат. Исследование факторного пространства для оценки жилого фонда и вариантов комплексной реконструкции жилых кварталов города можно представить в виде системы характеристик жилой застройки по градостроительным и социальными и экономическими параметрами и выбора способа реконструкции (рис. 5.). В целом число факторов, влияющих на формирование экономического механизма взаимодействия субъектов реконструкции, увеличивается.

Экономико-математическая модель реализации комплексной реконструкции жилой застройки уравновешивает цели и интересы трех главных участников программы: города, инвесторов и населения. Равновесные модели описывают такие состояния экономической системы, когда результирующая взаимного влияния всех дестабилизирующих факторов равна нулю. Поведение участников реконструкции устаревшего жилого фонда отражается моделями теории деловых стратегических игр, где субъекты взаимоотношений выбирают свою оптимальную стратегию - максиминную и минимаксную - и получают соответственно максимальный гарантированный выигрыш и минимальный гарантированный проигрыш. Если в игре существует ситуация равновесия, то ее решения обладают устойчивостью, так как ни одному из игроков не выгодно отклоняться от этой ситуации и применять другую стратегию, отличную от оптимальной.

Одной из основных целей города по реконструкции любой территории является устойчивость развития экономики, определение инвестиционных источников, обеспечение комфортным жильем малообеспеченных групп населения, создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и повышение качества жизни жителей города, сохранение культурного наследия.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Если принять минимум бюджетных и привлеченных средств за критерий оптимальности в модели оптимизации структуры строительства, реконструкции и обновления жилья, то ограничения должны состоять в выполнении программы по предоставлению жилья в имеющемся множестве серий домов, используемых в строительстве в анализируемом году t.

Необходимо учитывать разнообразие серий домов и соответствующие различия в характеристиках квартир с одним и тем же числом комнат, но разной площади и потребительских свойств. Поэтому в модели оптимизации строительства социального жилья вместо оценки потребности следует использовать дифференцированную типологию для характеристики квартир с учетом строящихся и реконструируемых серий домов в каждом году прогнозируемого периода:

, (1)

где - число квартир типа в этаж-секции серии , - общая площадь квартиры, - искомые переменные в оптимизационной модели - число этаж-секций, вводимых в году ; себестоимость 1 кв. м общей площади.

Инвесторы заинтересованы в возврате затраченных средств и получении максимальной прибыли, в то время как интерес городских властей состоит в максимизации объема жилья, переходящего в их собственность. Критерий оптимальности показывает, что инвестор максимизирует ожидаемый доход от реализации оставшегося жилья (в форме рентабельности) после передачи части в муниципальную собственность:

, (2)

где - доля жилья, которую инвестор передает в муниципальную собственность, - объем жилья, вводимого инвестором, - оценка вероятности реализации жилья по цене за кв.м.

Эффективный экономический метод стимулирования инвестора к участию в программе реконструкции - содействие формированию для него оптимального инвестиционного портфеля. Основная проблема инвестора, возникающая в ходе реализации инвестиционных проектов - минимизация риска. Для сокращения степени риска инвестору требуется сбалансировать необходимые для этого расходы и получаемые выгоды. Ожидаемая ставка доходности (среднее значение доходности) для инвестора определяется как сумма всех возможных ставок доходности, умноженная на вероятность их получения:

(3)

где- ставка доходности -го портфеля,; - стоимость работ -го объекта; - ожидаемая доходность -го объекта. При этом выбор инвестора (застройщика) производится только на условиях конкурса, определенных Правительством Москвы.

Третий основной участник программы комплексной реконструкции жилой застройки и пользователь результатов ее реализации - население. Мнение жителей реконструируемых домов и кварталов во многих случаях вынуждало городские власти дорабатывать проекты программы. Анализ показал, что в условиях совершенной конкуренции равновесие между спросом и предложением на рынке жилья должно устанавливаться таким образом, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном доме, так и в арендуемом жилье, т.е. дисконтированная стоимость всех затрат, включая арендную плату и налог на недвижимость, а также затраты на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг сопоставимы (в равновесном состоянии равны) в долгосрочном периоде (теоретически в течение срока службы жилья).

Экономический эффект (Э) от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих - эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лице города и владельцами реконструируемого жилого фонда.

Реализация масштабной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» в результате которой город получает возможность решить свои стратегические задачи развития является одним из организационно-экономических механизмов взаимодействия городских властей и инвестиционных структур, жителей сносимых пятиэтажек, реконструкции устаревшего жилого фонда и оптимизации застройки срединных и периферийных районов Москвы с имеющейся транспортной инфраструктурой.

Модели и методы, составляющие результат исследования, легли в основу разработанной при участии автора технического задания компьютерной программы оптимизации способов развития территории массовой жилой застройки I и II периодов индустриального домостроения.

Основными составляющими организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки являются:

· предоставление максимальной самостоятельности (инициативы) префектурам административных округов, в том числе в использовании различных схем финансирования (привлечение кредитных ресурсов под гарантии Правительства Москвы, привлечение средств населения, привлечение средств городских дотаций, выделяемых очередникам по месту жительства и т.д.);

· создание благоприятного инвестиционного климата для привлечения финансовых ресурсов (освобождение инвесторов от выкупа права аренды земельного участка, от арендной платы за земельный участок на период строительства (реконструкции), снижение размера налога на прибыль, отчисляемого в городской бюджет);

· принятие городом на себя затрат по строительству инженерных сетей и на разработку проектной и предпроектной документации.

Объектом оптимизации в программе является проект планировки условного жилого квартала, подлежащего комплексной реконструкции. Цель оптимизации состоит в обеспечении максимальной экономической эффективности при минимальном уплотнении жилой застройки, что решает проблемы социального, экономического и градостроительного развития территории. Для достижения цели в методике ставится задача поиска и расчета наиболее эффективного сочетания способов реконструкции жилой застройки.

, (4)

где - доход от продажи квартир; - вновь строящегося для продажи; - вновь строящегося для переселения; - вновь строящегося, всего;

- уплотнение жилой застройки квартала; - общая площадь квартир жилого фонда - базового; - то же, реконструируемого; - то же, санируемого; - -«- подлежащего сносу; - то же требуемого для переселения из сносимых домов; - то же, переселения из реконструируемых домов; - дополнительно получаемого при реконструкции; - сметная стоимость всей реконструкции; - сметная стоимость сноса домов (т.руб. с НДС); - то же санации; - то же, реконструкции; - то же, нового строительства для переселения; - то же, нового коммерческого строительства.

Предложенные в диссертации рекомендации по созданию организационно-экономического механизма отрабатывались в рамках практической деятельности научно-производственного предприятия "ТЕМА" (ЗАО НПП "ТЕМА"), выступающего в качестве инвестора комплексной реконструкции квартала 83 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа г. Москвы.

Апробация разработанных моделей и методов в проектных и строительных организациях подтвердила актуальность и эффективность полученных результатов.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

В диссертационной работе обобщены результаты научных исследований, выполненных автором по проблеме совершенствования организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки как составной части общегородской программы строительства жилья. На основании проверенного исследования сделаны следующие выводы и предложения:

1. В результате анализа статистических данных о жилищном строительстве и реконструкции устаревшего жилого фонда установлено, что снижение доли ветхого и аварийного жилья на фоне социальной дифференциации доходов населения является первоочередной задачей обеспечения доступного и комфортного жилья в соответствии с условиями реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;

2. Проведена систематизация основных периодов интенсивного жилищного строительства на примере Москвы, которая показала, что обновление жилищного фонда в крупном городе - непрерывный поступательный процесс.

3. На основе общих и специфических закономерностей экономической среды и правового поля регулирования реконструкции жилых зданий определено, что объектом реконструкции необходимо принимать не отдельной жилой дом, а целый квартал (микрорайон), что в отличие от существующих подходов позволяет решать не только экономические, градостроительные, но и социальные. Это способствует непрерывному процессу возобновления жилищного фонда и предотвращения преждевременного износа.

4. Установлено, что организационно-экономический механизм комплексной реконструкции жилых кварталов для крупных городов представляет собой сложную динамическую систему, которая развивается на принципе сбалансирования целей и интересов города, инвесторов и населения.

5. Разработаны основные принципы и методические положения организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки с учетом интересов участников.

6. Выявлены основные составляющие организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки и предложены методы оптимизации способов развития территории города.

7. Реализация принципов и положений, разработанных в диссертации, позволит в рамках реализации масштабной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» решать городу свои стратегические задачи развития.

8. Проведена апробация разработанных моделей и методов и расчет эффективного сочетания различных способов реконструкции на примере комплексной реконструкции квартала 83 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа г.Москвы.

ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Калиниченко О.В. Основные направления комплексной реконструкции ветхого жилищного пятиэтажного фонда г. Москвы. / Строительные материалы, оборудование, технологии ХХI века. - М., 2000, №10. - 0,37 п.л.

2. Калиниченко О.В. К вопросу об оптимизации инвестиций при реконструкции ветхого жилья. / Строительные материалы, оборудование, технологии ХХI века. - М., 2001, №2. - 0,27 п.л.

3. Калиниченко О.В., Солунский А.И. Некоторые аспекты организационно-финансовой политики города в сфере повышения уровня доступности жилья. / Недвижимость: экономика, управление. - М., 2006, №1-2. - 0,61 п.л./ в т.ч. лично автором - 0,3 п.л.

4. Калиниченко О.В. Некоторые аспекты организационно-экономической политики Правительства Москвы в сфере градостроительства (г. Москва). / Материалы второй международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров». - М.: МГСУ, 2006. - 0,7 п.л.

5. Калиниченко О.В., Солунский А.И., Введенский А.Р. Роль высотного жилого комплекса при реконструкции массовой застройки. / Архитектура и строительство Москвы. - М., 2007, № 3. - 0,37 п.л./ в т.ч. лично автором - 0,12 п.л.

6. Калиниченко О.В., Введенский А.Р., Непомнящий С.В. Новые подходы к решению задач комплексной реконструкции сложившейся застройки Москвы. / Архитектура и строительство Москвы. - М., 2007, № 6. - 0,52 п.л./ в т.ч. лично автором - 0,17 п.л.

Размещено на Allbest.ru