Классификация видов услуг на рынке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Экономическая реформа, проводимая в стране, не могла не затронуть экономических отношений в сфере оказания услуг на рынке недвижимости. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, возникающие в процессе оказания услуг, так и вопросов, связанных с возникновением и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, вопросов государственного регулирования в недвижимости, участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости, налогообложением объектов недвижимости и сделок с недвижимостью. В данной работе рынок недвижимости рассматривается как среда осуществления деятельности в сфере услуг.

В отечественной теории и практике существуют неоднозначные трактовки понятий "недвижимость". В своем исследовании автор исходил из следующего определения: недвижимость - это те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения. Становление и развитие рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности предполагает введение рыночных элементов и в область функционирования недвижимости.

Понятие недвижимости законодательно определено в п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Это, так называемое, юридическое понятие недвижимости. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Отсюда следует, что законодатель отнес с недвижимости не только недвижимость с экономико-хозяйственной точки зрения, но объединил в это понятие объекты, право на которых должно быть зарегистрировано государством.

Не отклоняясь в сторону освещения вопросов экономического понятия «недвижимости», отметим, что при рассмотрении вопросов оказания услуг на рынке недвижимости приходится сталкиваться исключительно с вышеприведенным юридическим понятием, так как вопросы регистрации права и перехода права на недвижимость имеют большое значение в деятельности предприятий и предпринимателей, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости.

Предмет деятельности в области оказания услуг на рынке недвижимости - проведение сделок с объектами недвижимости, отраженных в первом предложении вышеназванного определения Гражданского кодекса. Оказание услуг и иная деятельность в области недвижимости не захватывает сделки с воздушными и морскими судами, судами внутреннего плаванья и космическими объектами, поэтому в данной работе особенности проведения этих сделок рассматриваться не будут: они не являются предметом нашего исследования, так как выходят за рамки потребительского рынка.

В системе недвижимости можно выделить четыре иерархических пространственно-планировочных уровня, которые имеют свою специфику - эта специфика должна учитываться сферой услуг.

1. Первый, самый нижний уровень - совокупность отдельных объектов, их внутренняя пространственная, социальная, коммуникационная среда.

2. Второй уровень системы - комплексы жилых объектов, инфраструктурных сооружений и городских пространств - совокупности образований 1-го уровня.

3. Третий уровень - относительно обособленные отдельные архитектурно-планировочные совокупности, составленные из элементов 2-го уровня.

4. Четвертый уровень - большие пространственно-планировочные образования, значимой частью которых являются архитектурно-планировочные уровни недвижимости.

Заметим, что использование недвижимости как среды осуществления услуг характерно для любой стадии цикла недвижимости, все зависит от вида услуг. Большинство видов предоставляемых услуг затрагивают недвижимость на нескольких стадиях цикла, однако имеются и моностадийные виды.

В сфере услуг на рынке недвижимости наиболее часто прибегают к стандартному описанию недвижимости, распространена таблица, под названием «российский стандарт описания квартиры», которая построена на основе основных классификационных признаков жилой городской недвижимости. Данный стандарт принадлежит Российской Гильдии риэлторов, а применение его в практике риэлтерской деятельности известному российскому аналитику на рынке недвижимости Г. Стернику. Иногда такие таблицы объединяют в журнал.

В Российской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартное или массовое жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание - это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

Предпринимательский интерес представляет другая классификация жилой городской недвижимости, разработанная автором для целей оказания услуг в риэлторской деятельности.

Разумеется, в разных городах эти сегменты недвижимости представлены в разном соотношении в зависимости от категории города, его экономического и политического значения.

Табл. 1. Классификация жилой недвижимости городов

Касаясь вопросов классификации недвижимости необходимо рассмотреть классификацию рынков недвижимости, что не одно и то же с классификацией самой недвижимости. Эта классификация является важной для целей оказания услуг, так как она затрагивает систему оказания услуг на конкретном рынке. В России рынок недвижимости классифицируется по назначению:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости.

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: а) рынок покупки / продажи недвижимости (купли-продажи); б) рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки/продажи в свою очередь можно разделить на:

1. первичный рынок - это рынок жилых объектов, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства;

2. вторичный рынок - это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее, получены на основании гражданско-правовых сделок, право собственности, на которых уже было ранее установлено.

Рынок аренды недвижимости - это рынок жилых объектов, которые используются арендодателями для извлечения дохода, получаемого от арендаторов. При заключении договора аренды передаются только права пользования объектом недвижимости, право владения и право распоряжения не передаются.

Рынок недвижимости также классифицируется по формам собственности - недвижимость, находящаяся в частной собственности, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных организаций. Нередка и смешанная форма собственности.

Вопросы мониторинга этих рынков, будет подробно изложены в следующих главах, так как проведение мониторинга представляет собой одну из важнейших услуг на рынке недвижимости - аналитику рынка.

Нами также была разработана классификация услуг на рынке недвижимости, что представляет собой один из пунктов новизны данной работы.

Услуги на рынке недвижимости делятся на:

1. Услуги полноцикловые - приводящие к регистрации права на объект недвижимости.

2. Услуги неполного цикла, выполнение которых не приводит к регистрации права, но может приводить к установлению права.

Классификация по видам работ:

1. Аналитические услуги (мониторинг рынка недвижимости, получение отдельных аналитических данных об объектах недвижимости и рынке). Маркетинговые исследования на рынке недвижимости.

2. Информационные (информирование клиентов о состоянии рынка, стоимости типичных объектов недвижимости, наличии требуемых объектов на рынке, подбор варианта недвижимости по заданным параметрам).

3. Брокерские услуги (поручение на совершение сделки, комиссионная продажа, услуги агента).

4. Консультационные услуги (консультации о правах и обременениях прав объектов недвижимости, о порядке совершения сделок, порядке регистрации прав и перехода прав, порядке передачи объектов недвижимости, порядке расчетов за объекты недвижимости, подбор материалов и информации (законодательных, нормативных, подзаконных актов и сложившейся судебной практики) по заявкам клиентов.

5. Юридические услуги (ведение дел в суде, третейском суде, применение альтернативных мер урегулирования споров, подготовка юридически значимых документов - соглашений, заявлений, договоров).

6. Услуги по расчетам за объекты недвижимости и за права (передача и получение задатков, авансов, аккумулирование и передача клиентам арендной платы, проведение полного расчета).

7. Лизинговые услуги - организация передачи объекта недвижимого имущества в лизинг и расчетов по лизингу.

8. Брокерские ипотечные услуги (подбор ипотечного банка, сбор документов от имени клиента для получения ипотечного кредита, заключение от имени клиента договора об ипотеке, ведение ипотечных расчетов). недвижимость брокерский рынок комиссионный

9. Услуги формирования портфеля недвижимости и управления портфелем, как от собственного имени, так и по поручениям клиента (возможны варианты управления смешанным портфелем инвестиций, включающим как недвижимости, так и иные активы - ценные бумаги, права, долговые обязательства).

10. Налоговое консультирование и разработка схем оптимизации налогообложения с использованием сделок с недвижимостью.

11. Оценка объектов недвижимости, стоимости прав, стоимости передачи прав, оценка ущербов, оценка текущей стоимости объекта, подготовка данных по динамике стоимости объекта или группы объектов (имущественного комплекса). Оценка бизнеса на рынке недвижимости.

12. Оценка технического состояния объекта недвижимости (техническая экспертиза) и разработка системы мероприятий по изменению технического состояния.

13. Осуществление услуг по ремонту и поддержанию технического состояния, как собственными силами, так и силами привлеченных специалистов и организаций с целью повышения стоимости объекта недвижимости.

Также необходимо отметить, что все участники рынка недвижимости делятся по организационно-правовой форме и форме собственности. Здесь и далее рассмотрение проблем оказания услуг на рынке недвижимости будет производиться без учета вышеназванных форм, кроме отдельных случаев, когда форма будет влиять на процесс оказания услуги и на результаты деятельности.

Отличие предложенной классификации услуг на рынке недвижимости от ранее предлагавшихся в том, что она является более полной и учитывает практически все работы, выполняемые организациями, работающими на рынке недвижимости.

Таким образом, сфера услуг на рынке недвижимости катализирует развитие рынка недвижимости, а это становится фактором стабильного устойчивого развития государства, поскольку именно право собственности, и в частности право собственности на недвижимость и возможность распорядиться недвижимостью во многом определяет социальную стабильность современного общества, которую в силу своей специфики иные рынки обеспечить не могут.

Размещено на Allbest.ru