Девелопмент як ключовий фактор прискорення розвитку будівельної галузі регіону

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДЕВЕЛОПМЕНТ ЯК КЛЮЧОВИЙ ФАКТОР ПРИСКОРЕННЯ РОЗВИТКУ БУДІВЕЛЬНОЇ ГАЛУЗІ РЕГІОНУ

Іванченко А.М., к.е.н., доцент (Національний університет водного

господарства та природокористування, м. Рівне)

Стаття присвячена особливостям розвитку девелопменту. Розглядається сучасний стан девелопменту в Україні. Підняті актуальні питання, від вирішення яких залежить перспективний розвиток будівельної галузі країни в майбутньому.

Девелопмент представляє собою багатофункціональну систему управління проектами з нерухомості. Це багатоступеневий процес, мета якого створення об'єкта нерухомості з нуля і “під ключ”. Причому таким чином, щоб отримати від реалізації проекту максимально можливий прибуток. Під силу це лише тим компаніям, які професійно розбираються і в будівництві, і в економіці, і в архітектурі, розуміють соціальну значимість конкретного об'єкту [4].

Соціально-економічним проблемам девелопменту та розвитку ринку нерухомості присвячено багато наукових праць, зокрема: І.І. Мазура, В.Д. Шапіро, Е. Дудіна, О. Щукіна, Н.Г. Ольдерогге та інших науковців. Питання методології управління проектами висвітлені в роботах: Р.Б. Тяна, Б.І. Холода, В.А. Ткаченка, В.М. Васильєва, В.М. Глазунова, М.І. Ільїна, І.Г. Лукшанової та ін., а питанням методології управління нерухомістю висвітлені: А.Н. Асаулом, А.З. Галєєвою, А. Гріффитом, В.А. Кабановою, А.Ф. Клюевом, А.В. Марченком, Е.И. Рибновим, В.Н. Старшинським, П. Стівенсоном, П. Уотсоном та ін. [3, 4, 5].

Девелопмент передбачає проведення наступного комплексу робіт: пошук необхідного майданчику, аналіз його правового статусу, розробка концепції, підготовка проекту і його узгодження, будівництво об'єкта, введення його в експлуатацію, пошук покупців чи орендарів, продаж. Девелоперська компанія може виконувати і функції експлуатуючої організації.

Іноді роботу девелоперів плутають з консалтинговою діяльністю, Консалтинг відіграє ключову роль на етапі переддевелопменту (етап до отримання дозволів на будівництво). Ключовими учасниками цього етапу є ріелтори (пошук ділянки). маркетологи (висновок по ділянці, дані для маркетингових досліджень), консультанти (розробка концепції об'єкта нерухомості), юристи (оформлення права користування), оцінщики (оцінка об'єкта для отримання кредитних ресурсів в банку), брокери (реалізація площ якірним орендаторам) та інвестори. На етапі девелопменту основну частину робіт виконують архітектори, проектанти, підрядники, управляючі компанії, дизайнери, рекламники та брокери, які реалізують проект на ринку. Нажаль, в українській практиці більшість цих функцій девелопер бере на себе. В дійсності, це не зовсім вірно, так як аутсорсинг - це один з ефективних методів реалізації девелоперських проектів.

На сьогодні існують два основних види девелопменту - fee (коли девелопер не несе фінансових ризиків і за свою роботу отримує фіксований гонорар) і speculative (девелопер вкладає в проект власні кошти, вибудовує фінансову схему проекту самостійно). Fee-девелопери створюють об'єкти нерухомості під замовлення. Це досвідчені професійні забудовники, які працюють за правилом “час - гроші”. Адже, чим швидше ведеться будівництво, тим вище їх дохід. Ці компанії можуть здійснювати і інші види послуг у сфері нерухомості, наприклад управління об'єктами.

Speculative-девелопери будують, щоб володіти. Вони зацікавлені в майбутньому прибутку від проекту і роблять ставку на зростанні вартості об'єкту. Стратегія speculative-девелоперів полягає у придбанні неосвоєних ділянок землі, на яких вони створюють цілісну структуру, наприклад, торговельно-розважальний центр. Це досить ризикований вид девелопменту, так як будівництво здійснюється без попереднього підбору потенційних орендаторів. Такий об'єкт має набор універсальних характеристик і втрачає спеціалізацію. Не всіх потенційних покупців чи орендаторів це влаштовує.

Speculative-девелопмент має декілька видів. Наприклад, land (земля - англ.) девелопмент, він відмінно підходить для компаній з невеликим капіталом чи малим досвідом роботи. Принцип роботи land-девелоперів полягає в придбанні земельної ділянки, створенні всієї необхідної для його розвитку інфраструктури, зонуванні і перепродажу.

Існує і таке поняття як редевелопмент - реконструкція, перепозиціонування вже існуючого об'єкту. Цей вид діяльності передбачає створення нових об'єктів на основі існуючих, що вимагають модернізації чи реконструкції і отримання від цього прибутку.

В Україні девелопмент почав розвиватись в останні роки після того, як з'явились замовники, які приділяють увагу не тільки якісним показникам, але і якості реалізованих проектів. Адже поки що ринок нерухомості не насичений, а попит залишається великий, купляють все, не звертаючи особливої уваги на якість виконання проекту і його концептуальність. Однак активне будівництво об'єктів комерційної нерухомості, в першу чергу торгівельної, може докорінним чином змінити цю ситуацію. Завдяки виходу на рівненський ринок значних обсягів торгових площ вже в 2008 р., відсоток заповнюваності торгівельних центрів може знизитись, що буде свідчити про певне насичення ринку.

Компанії-орендатори і покупці вже сьогодні починають пред'являти підвищені вимоги до якості продукту, звертаючи увагу на:

§ ефективність планувальних рішень;

§ технічне оснащення будівель;

§ наявність необхідної інфраструктури в будівлі (конференц-зали, точки харчування і т.д.);

§ наявність необхідної кількості місць для паркування автомобілів.

В даний час вітчизняні девелопери, частіше за все, триєдині в одній особі, так як виступають ще в ролі інвесторів, і підрядників. Це класична схема ХІХ століття, коли будівельники шукали пляму землі, за свої кошти, накопичені від підрядних робіт, зводили будинок і продавали. При масовому будівництві житла вона, напевно, має зміст і сьогодні. На цьому ринку схема фінансування не така складна - проекти, в основному, реалізуються за рахунок коштів покупців.

Ті девелоперські компанії, які не є інвесторами і підрядниками, починали свою діяльність з надання окремих послуг - консалтингу (проведення маркетингових досліджень, розробка концепцій об'єктів), брокериджу (здача в оренду, продаж площ об'єктів комерційної нерухомості). Лише деякі “входили” в проект власними коштами. Сьогодні ситуація змінюється: девелоперські компанії, завдяки напрацьованому досвіду, розширюють спектр своїх послуг, все частіше входять в проект в якості со-інвесторів.

Основними традиційними елементами українського девелопменту [1], що визначають його структуру, є:

розробка ідеї девелоперського проекту;

розробка концепції проекту;

розробка обґрунтування інвестицій;

організація фінансування;

розробка ТЕО будівництва;

формування команди проекту;

придбання юридичних прав на об'єкт нерухомості;

проектні роботи;

підготовка до будівництва;

будівельні роботи;

здача-приймання в експлуатацію;

управління об'єктом;

продаж об'єкта як завершальний етап девелопменту.

Класична українська схема девелопменту, як правило, відрізняється від класичної західної схеми. В основі західної схеми лежить ідея створення того чи іншого типу нерухомості, що виникає в результаті маркетингових досліджень. В основі вітчизняної схеми девелопменту лежить наявність земельної ділянки, під яку розробляється ідея, концепція проекту, і з врахуванням всіх недоліків земельної ділянки виникає об'єкт комерційної нерухомості, який буде найбільш ефективним в даному місці. Частіше за все такі проекти далекі від ідеалу.

Одна з основних проблем, з якою стикаються вітчизняні девелопери, - звернення до них вже в ході реалізації проекту. В результаті спеціалістам девелоперських компаній досить часто приходиться констатувати, що існуючу будівлю вже неможливо прилаштувати до вимог кінцевих споживачів, а, значить, отримати очікуваний прибуток.

Ще одна ситуація - непрозорість і низька передбачуваність ринку комерційної нерухомості. Наприклад, можуть неодноразово змінюватись терміни вводу в експлуатацію тих чи інших об'єктів. В кінці звітного періоду виявляється, що обсяг нових площ введених в експлуатацію, значно відрізняється від задекларованого. Так в 2007 році рівненський ринок нерухомості так і не дочекався заявлених до здачі в експлуатацію тисячі метрів квадратних площ. На 2008 р. перенесені терміни здачі торгового центру реконструкція обласної друкарні під торговий центр (вул. Київська), офісного центру реконструкція лівого крила готелю “Мир” (пр. Миру), житлових будинків Інтергал-Буду (вул. Черняка), малоповерхова забудова (вул. Струтинської) та ряду ін.

Одна з модних на Заході теорій девелопменту говорить, що проекти необхідно починати в той момент, коли ринок знаходиться в нижній точці активності, але вже з'явились перші симптоми пожвавлення - тоді до закінчення циклу будівництва об'єкту, через 2-2,5 роки можна очікувати максимальної віддачі. Робити такі прогнози в умовах низької передбачуваності ринку досить складно [3].

Роботу вітчизняних девелоперів ускладнює процес отримання різних дозволів, зокрема, оформлення дозвільної документації і отримання прав власності на земельні ділянки, тільки для того, щоб отримати дозвіл на будівництво, необхідно зібрати біля 300 підписів.

На сьогодні ринок послуг в управлінні проектами, пов'язаними з нерухомістю, розвивається більш системно, ніж це було кілька років тому. Можна сказати, що стадія поодиноких проектів для девелоперів вже минула. Однак ще зарано говорити, що цей розвиток дуже стрімкий. Первинний ринок став більш потужним і весь час прогресує, тому природно, що зараз інвестиційні компанії, накопичивши відповідний досвід реалізації власних проектів, почали надавати послуги і в сфері управління “чужими” проектами. Чим раніше буде залучена компанія з управління, тим кращим буде кінцевий результат для замовника. В Україні найбільш ефективними послугами є залучення девелопера на “нульовій” стадії, коли у замовника є тільки ділянка землі. У цьому випадку до вирішення стратегічного завдання можна підійти системно, із максимальною користю для власника землі. Звісно, девелоперів можна залучати й на інших стадіях, проте все залежатиме від завдань замовника послуг. В обов'язки девелопера входить організація юридичної та фінансової схеми продажу житла на етапі будівництва. Крім цього він організовує продаж квартир таким чином, щоб профінансувати будівництво хоча б на 80% за кошти покупців. Практично управління проектами допомагає обґрунтувати доцільність вкладення інвестицій та прогнозувати потік грошових надходжень у певні періоди часу. Крім цього - розробити оптимальну схему фінансування робіт, постачання матеріалів та обладнання й моделювати наслідки відхилень від ходу реалізації проекту. Девелопер складає план, у якому зазначені терміни виконання робіт, споживання ресурсів, необхідні витрати. Також він аналізує проектні ризики і прогнозує наслідки можливого їх виникнення. Крім цього, управління проектами дозволяє аналізувати відхилення фактичного ходу робіт від запланованого і своєчасно корегувати планові показники, а також моделювати управлінські впливи на інформаційних моделях проектів і ухвалювати обґрунтовані і своєчасні управлінські рішення.

Попри те, що девелоперських компаній в Україні все більшає, у деяких регіонах ситуація докорінно відрізняється. Поняття девелопменту потрібно ще тільки приносити і розтлумачувати. Наприклад, на сьогодні у будівельній сфері ринок управлінських компаній ще не сформований, і для цього у нього є кілька аргументів:

1. Відсутня достатня кількість замовників, які б розуміли необхідність залучення управлінських компаній для реалізації власних проектів. Якщо такі випадки і є, то вони здебільшого пов'язані з замовником у вигляді державних структур, проекти яких фінансуються за участю іноземних кредитів, де наявність управлінської компанії продиктована умовами надання таких кредитів.

2. Компанія-управитель -- це тільки одна ланка (хоча й головна) в ланцюжку взаємин між всіма будівельними організаціями, які братимуть участь в будівництві. Їхня організаційна структура повинна бути продовженням структури компанії-управителя. В силу специфічного розвитку будівельної галузі у нас сформувались будівельні компанії, організаційна структура яких самодостатня для проведення будівництва від початку до кінця. Ілюзія такої “повноцінності” відкидає думку про ще якусь “надбудову” у вигляді компанії управителя, яка нашими будівельниками, замовниками та податковими органами сприймається як додатковий посередник для контролю за фінансовими потоками. Компанії, які управляють проектами у всіх сферах економіки, зокрема в будівництві, є продуктом західного стилю побудови взаємин між особами, залученими до реалізації проектів. Тому потрібно від початку розуміти, що управління проектами для нашої економіки справа нова, і фахівців із достатнім досвідом бракує, крім тих, які пройшли відповідну школу за кордоном.

Дані найбільших закордонних та вітчизняних девелоперів свідчать про реальність отримання наступних економічних результатів впровадження системи девелопменту (у порівннні з традиційними формами організації інвестиційного процесу) [5]:

- зниження тривалості будівництва - 7-25 %;

- скорочення працеємності будівництва - 5-15 %;

- здешевлення будівництва - 10-20 %.

Довіряючи будівництво об'єкта нерухомості девелоперській компанії, замовник хоче бути переконаним у раціональному використанні своїх коштів. Простими словами - проект не має перевищувати бюджету. Це є одним із головних ризиків для девелопера. Хоча професійні компанії переважно їх уникають. Проте існують зовнішні фактори, на які не можуть впливати ні замовник, ні управлінська компанія - це інфляція, девальвація тощо. Але якщо на ринку будівельних матеріалів відбулося суттєве підвищення цін, а управлінська компанія не встигла на нього відреагувати, то звісно, що у цьому винна вона сама. Отже, при виборі замовником девелоперської компанії потрібно звернути увагу на досвід її роботи на ринку, проглянути всі об'єкти, які вона вела і обрати найбільш успішну. Думки багатьох фахівців сходяться - професійна компанія з управління проектами, насамперед, має бути прозорою, а ефективність її діяльності залежатиме від термінів реалізації проекту, витрат на проект і, врешті-решт, від рівня отриманого прибутку замовника. Слід окремо сказати, що для діяльності компанії з управління проектами важливе також законодавче підґрунтя для такого виду послуг. З огляду на викладене можна констатувати, що становлення на українському ринку девелоперських компаній починається зі столиці, де для цього створені всі передумови. Проте слід зауважити, що розвиток первинного ринку житла та комерційної нерухомості у регіонах відбувається навіть більшими темпами, ніж у столиці, отже, й послуги девелоперських компаній найближчим часом там знадобляться. Ні для кого не секрет, що раніше частина проектів комерційної нерухомості створювались з метою отримання “швидких грошей”, вони не мали професійної концепції. Найближчим часом у зв'язку з посиленням боротьби за кінцевого покупця інвестори будуть більш серйозно і професійно підходити до створення об'єктів нерухомості. А, значить і роль девелоперів значно зросте. В якості довгострокової перспективи значно зросте. В якості довгострокової перспективи спеціалісти називають редевелопмент частини існуючих торгових центрів. Ці процеси будуть викликані ростом конкуренції і виходом на український ринок нових професійних об'єктів.

економічний нерухомість управлінський фінансування

Література

1. Рогожин П.С., Гойко А.Ф. Економіка будівельних організацій. - К.: Видавничий дім “Скарби”, 2001. - 448 с.

2. Тугай А.М., Шилов Е.Й., Гойко А.Ф. Економіка будівельної організації: курс лекцій. - К.: Міленіум, 2002. - 224 с.

3. Асаул А.Н. Старинский В.Н. Рыбнов Е.И., Клюев А.Ф. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2004.

4. Гриффит А., Стивенсон П., Уотсон П. Системы управления в строительстве / Пер. с англ. - М.: ЗАО “Олимп-Бизнес”, 2006. - 464 с.

5. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 448 с.

Размещено на Allbest.ru