Методы формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости

Размещено на http://allbest.ru

12

На правах рукописи

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата

экономических наук

Методы формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

Сагайдак Светлана Алексеевна

Москва - 2007

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент Грабовый Кирилл Петрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Кириллова Ариадна Николаевна

кандидат экономических наук Смолина Лидия Филипповна

Ведущая организация - ГОУ ВПО Московский институт коммунального хозяйства и строительства.

Защита состоится «___» _______ 2007 года в ___ часов на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, г. Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. 329.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «__» _________ 2007 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Исаева Г.Л.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Объектом исследования являются девелоперские компании г. Москвы по реализации проектов реконструкции и обновления сложившейся городской застройки.

Предметом исследования являются экономические процессы, складывающиеся при формировании механизма профессионального управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости.

Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства и управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса г. Москвы и Московской области за 2000-2007 гг., использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Правительства Москвы и других крупных городов России, Росстроя России, обзорно-аналитических материалов, опубликованных в периодической печати, материалов научно-практических конференций и семинаров, и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных положений и подходов по разработке методов формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости с учетом обеспечения надежности системы экономических взаимоотношений основных участников реализации проекта.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем.

1. На основе изучения теории экономического развития выявлены нерешенные проблемы профессионального управления девелопментом на различных стадиях жизненного цикла инвестиционно-строительных проектов и экономической надежностью системы взаимоотношений участников девелопмента.

2. С помощью ретроспективного анализа закономерностей в развитии девелопмента разработана оптимизационная организационная модель взаимодействия основных участников реализации проекта, которая позволила сформировать факторное пространство, влияющее на эффективность управления девелоперской компанией на рынке жилищной недвижимости.

3. Разработана функциональная модель экспресс-оценки экономических взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительного проекта с учетом ведущей роли девелопмента и его организационной структуры управления на всех этапах жизненного цикла.

4. Обоснованы методы обеспечения экономической надежности системы взаимоотношений основных участников девелопмента при реализации проектов реконструкции и обновления сложившейся застройки города, являющиеся существенным инструментом управления эффективностью функционирования девелоперской компанией.

5. Сформированы методы и обоснованы критерии оценки эффективности девелоперской компании по профессиональному управлению крупным инвестиционно-строительным проектом.

6. Предложен механизм оценки эффективности применение новых моделей управления в девелопменте, ориентированный на эффективность в соответствии с выбранными критериями достижения целей девелопера с учетом различных стадий жизненных циклов реализации инвестиционно-строительного проекта

7. Разработан механизм комплексной оценки экономической надежности, который позволяет на основе агрегирования показателей деятельности девелоперской компании определять интегральные значения надежности и достаточно полно отражать количественную и качественную взаимосвязь организационно-технических, экономических и финансовых показателей функционирования компании.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке жилищной недвижимости и определению взаимосвязи между организационными формами профессионального управления в девелопменте и его надежностью.

На защиту выносятся:

1. оптимизационная организационная модель взаимодействия девелопера с основными участниками инвестиционно-строительного проекта на различных стадиях его жизненного цикла;

2. функциональная модель рейтинговой экспресс-оценки, основанная на взаимосвязи организационно-технических, экономических и финансовых показателей функционирования девелоперской компании и привлекаемых ею участников;

3. методы формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости, включающие в себя методику комплексной оценки экономической надежности, позволяющие на основе агрегирования показателей деятельности девелоперской компании определять интегральные значения экономической надежности, достаточно полно отражать количественную и качественную взаимосвязь организационно-технических, экономических и финансовых показателей ее функционирования.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования нашли отражение при разработке практических рекомендаций по управлению объектами недвижимости девелоперской корпорации «Антей» и девелоперской компании «Строительная компания» занимающимися строительством и реконструкцией жилья в г. Москве и в регионах РФ, а также при чтении лекций студентам Московского государственного строительного университета.

Публикации. Автором по теме диссертации опубликованы 11 научных статей общим объемом 4,7 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложения. Общий объем диссертации составляет 152 страницы, из них 21 таблица, 34 рисунка. Библиографический список составляет 129 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Исследование современного состояния рыночной экономики позволило сделать вывод о том, что в сложившихся условиях успешное развитие нвестиционно-строительной деятельности во многом зависит от использования эффективного механизма управления реализацией проектов строительства жилищной недвижимости, и внедрения новых форм организации в этой сфере деятельности.

Основным направлением исследования в области разработки методов управления развитием жилищной недвижимости является формирование эффективного механизма управления системой девелопмента при целесообразном сочетании организационных форм управления с учетом жизненного цикла проекта и организацией механизма регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности.

В настоящее время развитие недвижимости претерпевает существенные изменения. В организационно-управленческом аспекте жилищный сектор г. Москвы может быть охарактеризован как система с наименее урегулированным характером взаимоотношений участников этого процесса в связи с опережающим ростом спроса над предложением, различием между интересами города, инвесторов, потребителей (населения).

Автором проведен анализ деятельности участников инвестиционного процесса и было установлено, что главными причинами подобного положения можно считать следующие:

- существующая монополия основных крупных участников инвестиционно-строительного процесса и стремление их получать сверхприбыль;

- несовершенство применяемых форм и методов финансирования проектов;

- наличие недостатков в методах оценки претендентов-участников проекта.

Как уже отмечалось, особенностью современной предпринимательской деятельности в области недвижимости стал девелопмент. Он имеет два взаимосвязанных значения:

а) девелопмент как профессиональная деятельность по созданию объекта недвижимости на основе единства технологических, организационно-управленческих, финансово-экономических и правовых аспектов;

б) девелопмент как качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Теперь девелопмент становится главным фактором осуществления инвестиционно-строительного проекта. Тенденции развития современных экономических отношений способствуют тому, что функции девелопера во многих случаях поглощают функции застройщика. Это позволяет оптимизировать взаимоотношения двух главных участников инвестиционно-строительного проекта и экономить прежде всего на управленческих расходах.

На рис. 1 представлена взаимосвязь основных участников инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на городских территориях на основе девелопмента.

Функционирование девелопмента, естественно, порождает новый подход к недвижимости - переход от статического восприятия к динамическому, т.е. когда она рассматривается в процесс ее жизненного цикла.

В самом общем виде жизненный цикл любого объекта и субъекта -- это законченная последовательность процессов его существования, комплекс этапов, составляющих промежуток времени от его появления до ликвидации.

Рис. 1. Взаимосвязь девелоперской компании с основными участниками инвестиционно-строительного проекта.

Предложенная автором классификация жизненных циклов недвижимости, представленная в табл. 1, может быть представлена четырьмя видами:

1. Жизненного цикла недвижимости как физического объекта;

2. Жизненного цикла недвижимости как товара;

3. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности;

4. Жизненного цикла недвижимости как имущественного комплекса.

Исследовав многочисленные модификации организационных форм управления, функционирующих в западной экономике, можно утверждать, что все существующие организационные формы удовлетворяют одному весьма важному критерию -- критерию сосредоточения, концентрации прав и ответственности в едином органе управления. Именно в качестве такого участника инвестиционно-строительного проекта выступает девелопер.

Для успешного выполнения проектов используются различные комбинации типов инвестирования, гарантий и организационных структур, а также различные подходы при проектном финансировании типа «строй -- владей -- эксплуатируй», «строй -- эксплуатируй -- передай право собственности» или комбинированные схемы «строительство -- приобретение прав собственности -- эксплуатация -- передача прав собственности и получение дивидендов», а также другие способы инвестирования, в процессе реализации которых часто происходит совмещение инвестирования с ограниченным регрессом под бюджетные и частные гарантии.

Табл. 1.

Жизненные циклы недвижимости по различным классификациям

Таким образом, можно утверждать, что организационно-структурные формы девелопмента определяются принятым порядком инвестирования.

Для выбора оптимальной организационной структуры автором проведен анализ сравнительной эффективности различных организационных форм управления на основании данных, полученных российскими и зарубежными учеными-экономистами по таким основным ключевым факторам, как продолжительность строительства, стоимость, степень удовлетворенности со стороны заказчика той или иной организационной формой.

Среди основных объектов, выбранных автором для обследования, в основном были объекты, представляющие жилищное строительство. Результаты исследования показали, что в случае сложных и крупных инвестиционных проектов наиболее эффективной моделью взаимодействия девелопера с основными участниками инвестиционно-строительного проекта среди рассмотренных является структура управления девелопментом, представленная на рис. 2, модифицированная автором с учетом специфики отрасли.

Для оценки эффективности функционирования всего строительного проекта девелопер сам выбирает наиболее надежных участников по методике, разработанной автором в диссертационном исследовании.

Дополнительный эффект от использования представленной на рис. 2 модели для заказчика состоит в том, что он может до начала реализации проекта оценить надежность системы на основании показателя надежности каждого из основных ее участников. Как показали исследования, для более мелких строительных проектов предпочтительной является традиционная система «выделенной» организационной структуры управления проектом, но при условии создания в ее рамках группы проектного управления.

Деятельность, проводимая предприятиями инвестиционно-строительной сферы, объективно содержит риски. Задача девелопера состоит в выявлении рисков, прогнозировании возможных последствий и нивелировании их. В основе предлагаемого анализа рисков лежит их разделение по четырем видам жизненного цикла недвижимости. Количественный учет наиболее значимых из представленных в работе рисков, предлагается осуществлять с использованием классификатора по этапам жизненного цикла недвижимости, видам и группам, а также контролю эффективности возможных последствий.

В работе был проведен анализ ряда строительных компаний, работающих в сфере девелопмента. В процессе обследования крупной компании ОАО «Девелоперская корпорация «АНТЕЙ» и девелоперской компании ООО «Строительная компания» были выявлены шесть важнейших факторов, способствующих повышению успеха проектного управления и снижению рисков.

Рис. 2. Оптимизационная организационная модель взаимодействия девелопера с основными участниками инвестиционно-строительного проекта на различных стадиях жизненного цикла.

Данные факторы были сгруппированы по четырем составляющим экономического эффекта: организационному, операционному, инвестиционному и финансовому. Анализируя различные организационные формы управления, диссертант пришел к выводу, что экономическая эффективность реализации инвестиционно-строительного проекта будет напрямую зависеть от степени взаимодействия девелопера с основными участниками проекта.

В этом случае, для эффективного функционирования всего инвестиционно-строительного проекта необходимо привлекать наиболее надежных участников проекта. Таким образом, речь идет об определении надежности каждого из участников проекта, с которым будет осуществляться непосредственное взаимодействие девелопера.

Методы обеспечения надежности системы предполагают определение устойчивости функционирования всех участников инвестиционно-строительной деятельности и определяются показателем их экономической надежности.

Комплексная оценка экономической надежности предприятий инвестиционно-строительной деятельности во главе с девелоперской компанией производится в соответствии с алгоритмом механизма комплексной оценки экономической надежности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса, разработанным автором и представленным на рис. 3. Данный алгоритм включает в себя следующие блоки, характеризующие основные методы формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости:

- блок определения надежности девелоперской компании основанный на методе попарных сравнений;

Рис. 3. Алгоритм механизма комплексной оценки экономической надежности предприятий, организаций инвестиционно-строительного комплекса.

- блок определения финансово-экономических показателей участников инвестиционно-строительного проекта, основанный на методе их рейтинговой экспресс-оценке;

- блок более детального анализа финансово-экономических показателей участников инвестиционно-строительного проекта, основанный на методе оценки их надежности

- блок оценки совокупного показателя экономической надежности комплекса в целом. Так, в соответствии с предложенной на рис. 2 оптимальной организационной структурой, состоящей из: проектировщика, генподрядчика, субподрядчика и управляющей компании, надежность проекта определяется по формуле.

, 1?ЭН?0(1)

где Э_i - надежность каждого из участников проекта;

n - количество участников проекта.

Применительно к девелопменту, оценку показателя надежности автор предлагает осуществлять методом попарных сравнений, предложенным Т.Л.Саати.

Этот метод предусматривает декомпозицию проблемы на отдельные ее части, обеспечивая ее структурирование и упрощение. Относительная значимость различных количественных и качественных критериев определяется в отдельности для каждого вышестоящего элемента путем составления корреляционных пар. Этот метод позволяет отразить относительную значимость составляющих компонент в отношении главной цели.

Отбор участников проекта девелопером автор предлагает осуществлять на основании конкурса. Проведенный в диссертационном исследовании анализ различных существующих схем оценки претендентов позволил автору предложить механизм определения победителя конкурса в виде укрупненной блок-схемы рейтинговой экспресс-оценке участников инвестиционно-строительного проекта, которая должна иметь следующий вид (рис. 4).

Рис. 4. Функциональная модель рейтинговой экспресс-оценке основных участников инвестиционно-строительного проекта

Предлагаемая схема проведения конкурса основывается на методе комплексной экспресс-оценки. Оценку конкурсных предложений целесообразно проводить в два этапа:

а) этап предварительного отбора;

б) этап детального рассмотрения конкурсных предложений.

Цель предварительного отбора основана на экспресс-оценке финансово-экономических показателей претендентов и состоит в том, что такой отбор должен обеспечить некоторые гарантии девелоперу по недопущению срывов реализации проекта со стороны претендента. Предварительный отбор позволяет также сэкономить силы и средства тех претендентов, которые не соответствуют установленным девелоперской компанией требованиям, так как им не приходится участвовать в остальных (достаточно сложных и трудоемких) процедурах конкурса, выиграть который они практически не имеют возможности.

Победителями первого этапа конкурса признаются участники, получившие наибольшую рейтинговую оценку. Рейтинг участников определяется следующим выражением:

R_j= , где:(2)

R_j - рейтинговая оценка для j-го предприятия;

X_1j, X_2j, … X_nj - стандартные показатели j-го анализируемого предприятия, организации ИСК.

Второй этап конкурса предполагает более фундаментальное исследование как финансово-экономических показателей, так и оферт претендентов на основании представленных ими документов. Целью данного этапа является определение интегральных показателей экономической надежности каждого из претендентов и выбору наиболее надежного участника проекта, предложившего оптимальные условия.

Оценка финансово-экономических показателей участников должна проводиться по результатам первого этапа конкурса, когда основная масса претендентов будет отсеяна и останутся лишь несколько участников, получивших наибольший рейтинг. Для более точного определения победителя конкурса требуется детальная проработка финансово-экономических показателей участников в соответствии с методикой, представленной в диссертационном исследовании.

Проведенные в работе исследования, основанные на методе попарных сравнений, позволили рассчитать надежность инвестиционно-строительного проекта, осуществляемого на территории РФ. и получить его количественное значение. В соответствии с общепринятой классификацией, представленной в табл. 2, можно отнести девелопмент к категории «комплексной надежности».

Табл.2. Интервально-качественная шкала экономической надежности девелопмента.

строительный недвижимость девелопмент

Следует отметить, что предлагаемая шкала интервальных оценок критерия экономической надежности девелопмента в целом сопоставима со шкалой градации надежности каждого из ее участников.

Полученное количественное и качественное значение критерия экономической надежности позволяет судить об эффективности девелоперской компании по управлению крупным инвестиционно-строительным проектом в целом.

Наиболее перспективными для инвестиционно-строительных проектов являются нормальная и комплексная виды надежности.

Таким образом, можно утверждать, что алгоритм комплексной оценки экономической надежности девелоперской компании и привлеченных ею участников инвестиционно-строительной деятельности, разработанный в диссертационном исследовании, дает возможность достаточно полно выбирать наиболее оптимальные варианты проектов и раскрывает взаимосвязь организационно-технических, экономических и финансовых показателей ее функционирования.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Данная работа является результатом многолетних исследований автора. Она включает все этапы решения поставленных задач от научного обоснования теоретических положений до разработки практических рекомендаций в этой области исследований и представляет собой законченную научно-исследовательскую работу. Результатом проведенных исследований является обоснование научных положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на поиск и разработку методов формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости.

В результате выполненного исследования диссертантом:

1. выявлены нерешенные проблемы управления девелопментом при реализации городских программ жилищного строительства (включая реконструкцию и обновление сложившейся городской застройки) и установлена взаимосвязь между экономической надежностью системы взаимоотношений девелоперской компании с ее участниками и организационными формами профессионального управления в девелопменте на различных стадиях жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта;

2. сформулированы положения, дающие возможность с помощью разработанной оптимизационной организационной модели взаимодействия основных участников инвестиционно-строительного проекта выполнять многокритериальный статистический анализ факторного пространства, влияющего на эффективность управления девелоперской компании на рынке жилищной недвижимости;

3. предложен механизм оценки применения новых моделей управления в девелопменте, ориентированный на эффективность в соответствии с выбранными критериями достижения целей девелопера с учетом различных стадий жизненных циклов реализации инвестиционно-строительного проекта;

4. предложена функциональная модель экспресс-оценки экономических взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительного проекта реконструкции и обновления сложившейся городской застройки с учетом ведущей роли девелоперской компании;

5. предложены методы обеспечения экономической надежности в системе взаимоотношений между основными участниками девелопмента при реализации проекта реконструкции и обновления сложившейся городской застройки, что позволяет эффективно управлять деятельностью девелоперской компании;

6. обоснована система критериев оценки девелоперской компании по профессиональному управлению инвестиционно-строительными проектами;

7. разработан механизм комплексной оценки экономической надежности, который позволяет на основе агрегирования показателей ее деятельности определять интегральные значения экономической надежности и достаточно полно отражать количественную и качественную взаимосвязь организационно-технических, экономических и финансовых показателей функционирования девелоперской компании.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Грабовый П.Г., Сагайдак С.А. и др. Учебно-методическое пособие по теме «Организационно-экономический механизм функционирования управляющих компаний в паевых инвестиционных фондах». МГСУ, 2005 год., 1,9 п.л. (в т.ч. автором 0,3 п.л.).

2. Сагайдак С.А., Грабовый К.П. - Характерные аспекты взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности при возведении и реконструкции объектов недвижимости городских территорий: Сборник статей по материалам совещания-семинара деканов факультетов «Промышленное и гражданское строительство» строительных ВУЗов России и стран СНГ. Воронеж, ВГАСУ, 2006 год., 0,36 п.л.(авт.- 0,28 п.л.);

3. Сагайдак С.А., Грабовый К.П. - Анализ рисков по иерархическим уровням управления экономикой с учетом особенностей строительного рынка жилой и нежилой недвижимости: Сборник статей по материалам совещания-семинара деканов факультетов «Промышленное и гражданское строительство» строительных ВУЗов России и стран СНГ. Воронеж, ВГАСУ, 2006 год., 0,41 п.л. (авт. -0,32 п.л.);

4. Сагайдак С.А., Грабовый К.П. - Базовые принципы управления инвестиционным портфелем города в условиях экономических отношений рыночного типа: Сборник научных трудов. Москва, МГСУ, 2006 год., 0,27 п.л. (авт. -0,21 п.л.);

5. Сагайдак С.А., Грабовый К.П. - Пути совершенствования принципов самоуправления в жилищной сфере в г. Москве. Международный научно-технический журнал Недвижимость: экономика, управление. -2006.-№ 1-2., 0,52 п.л. (авт. -0,4 п.л.);

6. Сагайдак С.А., Грабовый К.П. - Современные направления проектного финансирования, используемые девелоперскими компаниями на рынке объектов жилой и нежилой недвижимости: Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров: Материалы второй Международной научно-практической конференции (сборник 1), Москва, МГСУ, 2006 год., 0,36 п.л. (авт. -0,28 п.л.);

7. Сагайдак С.А., Грабовый К.П. - Повышение эффективности управления портфелем собственности девелоперских компаний за счет использования новых форм кредитования в строительстве: Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров: Материалы второй Международной научно-практической конференции (сборник 1), Москва, МГСУ, 2006 год., 0,36 п.л. (авт. -0,28 п.л.);

8. Сагайдак С.А. - Обобщенная модель управления объектом недвижимости с учетом имеющихся рисков на всех стадиях жизненного цикла. Сборник научных трудов: Актуальные проблемы строительства и недвижимости. Москва, МГСУ, 2006 год., 0,61 п.л. (0,47 п.л.);

9. Сагайдак С.А., Грабовый К.П. - Современные участники предпринимательской деятельности на рынке жилой недвижимости: Материалы международной научно-практической конференции. Пенза, ПГУАС, 2007 год., 0,24 п.л. (авт. -0,19 п.л.);

10. Сагайдак С.А., Грабовый К.П. - Современные принципы управления ногоквартирными домами на рынке объектов жилой недвижимости: Материалы международной научно-практической конференции. Пенза, ПГУАС, 2007 год., 0,24 п.л. (авт. -0,19 п.л.);

11. Сагайдак С.А., Грабовый К.П. - Основные направления взаимодействия собственников с участниками предоставления услуг по управлению и содержанию многоквартирных домов: Материалы международной научно-практической конференции. Пенза, ПГУАС, 2007 год., 0,24 п.л. (авт. -0,19 п.л.).

Размещено на Allbest.ru