Розвиток ринку земель сільськогосподарського призначення через механізм консолідації земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Розвиток ринку земель сільськогосподарського призначення через механізм консолідації земель

А.С. ПОПОВ, кандидат економічних наук, доцент

Анотація

Мета статті - обґрунтувати усунення перешкод на шляху запровадження ринкового обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення та його розвитку через їх консолідацію.

Методика дослідження. Використано загальнонаукові і економічні методи: діалектичний, дедуктивний, аналізу та синтезу, системного аналізу.

Результати дослідження. Висвітлено основні проблеми, які заважають відкриттю повноцінного ринку земель, а консолідацію земель сільськогосподарського призначення розглянуто як один із механізмів їх вирішення. Обґрунтовано модель запровадження регульованого ринку земель сільськогосподарського призначення через консолідацію земель. Введено поняття «активний обіг земельних ділянок» та надано характеристику цього процесу.

Елементом наукової новизни. Емпірично доведено, що консолідація земель сприяє упередженню можливих ризиків при здійсненні трансакцій із земельними ділянками й правами на них. Аргументовано доцільність введення поняття «активний обіг земельних ділянок» в рамках проведення консолідації земель.

Практична значущість. Запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення із застосуванням консолідації земельних ділянок дасть можливість виявити слабкі місця у земельному законодавстві, визначити тенденції щодо формування попиту, пропозиції та ціни. Рис.: 1. Бібліогр.: 15.

Ключові слова: консолідація земель, обіг земельних ділянок, ринок земель, землі сільськогосподарського призначення, права на землю, земельна ділянка. ринковий обіг земельний сільськогосподарський

Annotation

Popov A.S. Development of the agricultural land market through a mechanism of land consolidation

The purpose of the article is to justify the elimination of existing obstacles to the introduction of market turnover of agricultural land and the land market development through the land consolidation.

Research methodology has been based on the elaboration of scientific publications of Ukrainian and foreign authors by using general scientific and special economic methods: the dialectical method, methods of analysis and synthesis, the method of system analysis and deductive method.

Research results. The main problems that hinder the opening up of a complete land market have been highlighted and the agricultural land consolidation has been considered as one of the mechanisms for their solution. The model of the introduction of a regulated agricultural land market through land consolidation has been proposed. The concept of “land parcels mobility" and the characteristic of this process have been provided.

Elements of scientific novelty. Scientific novelty of the article lies in implementation of land consolidation as a mechanism for solving problems that impede the introduction of agricultural land market. It has been empirically proven that land consolidation contributes to the prevention of possible risks during transactions to land parcel and land rights. The usefulness of introducing the concept of “land parcels mobility" in the framework of land consolidation has been actualized.

Practical significance. Opening of a full-fledged agricultural land market in the framework of land consolidation will make enable to identify and fix the weaknesses of land legislation, discover trends in the formation of demand and supply, find out the factors of land mobility and land price formation. Figs.: 1. Refs.: 15.

Keywords: land consolidation, turnover of land parcels, land market, agricultural land, land rights, land parcel.

Аннотация

Попов A.C. Развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения через механизм консолидации земель

Цель статьи - обосновать устранения препятствий на пути внедрения рыночного оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и его развития через их консолидацию.

Методика исследования. Использованы общенаучные и специальные экономические методы: диалектический, дедуктивный, анализа и синтеза, системного анализа.

Результаты исследования. Освещены основные проблемы, которые мешают открытию полноценного рынка земель, а консолидация земель сельскохозяйственного назначения рассматривается как один из механизмов их решения. Представлена модель внедрения регулируемого рынка земель сельскохозяйственного назначения через консолидацию земель. Введено понятие «активный оборот земельных участков» и дана характеристика этого процесса.

Элементом научной новизны. Эмпирически доказано, что консолидация земель способствует предупреждению возможных рисков при осуществлении сделок с земельными участками и правами на них. Аргументирована целесообразность введения понятия «активный оборот земельных участков» в рамках проведения консолидации земель.

Практическая значимость. Внедрение полноценного рынка земель сельскохозяйственного назначения с применением консолидации земельных участков позволит выявить слабые места в земельном законодательстве, определить тенденции формирования спроса, предложения та цены. Илл.: 1. Библиогр.: 15.

Ключевые слова: консолидация земель, оборот земельных участков, рынок земель, земли сельскохозяйственного назначения, права на землю, земельный участок.

Постановка проблеми

Міжнародний досвід свідчить, що добре функціонуючий ринок земель стимулює ефективність ведення сільського господарства та рівень інвестицій. Він сприяє проведенню змін у структурі землекористування та активізує оптимальне використання ресурсів. Щодо запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення й дотепер немає єдиного бачення. Про це свідчить рішення Верховної Ради України про продовження дії заборони на продаж землі сільськогосподарського призначення до 1 січня 2019 р.

Аналіз останніх досліджень і публікацій

Проблеми і моделі запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення розглядаються в багатьох публікаціях. Особливої уваги заслуговують наукові праці Ю.О. Яупенка [3], А.Г. Мартина [4], М.П. Мартинюка [5], Д. В. Нізалова [6], П.Т. Саблука [10], М.М. Федорова [11]. Однак, незважаючи на вагомий науковий доробок, теоретичні положення та розроблені моделі запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення залишаються неналежним чином обґрунтованими. Про це свідчить діюча заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Мета статті - обґрунтувати усунення існуючих перешкод на шляху запровадження ринкового обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення та його розвитку через їх консолідацію.

Виклад основних результатів дослідження

Результатом проведення земельної реформи в Україні стало формування основних передумов запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, розроблено і прийнято законодавчі акти, здійснено роздержавлення і приватизацію понад 2/3 площі сільськогосподарських угідь, створено системи реєстрації земельних ділянок і прав на землю. Як показує з 2001 р. 16-річна дія мораторію, цього виявилося недостатньо, а тому ринкові земельні відносини зупинилися на початковій стадії їх розвитку і характеризуються, передусім, обігом прав оренди земельних ділянок.

Основними причинами дії заборони на продаж земель сільськогосподарського призначення, за даними низки досліджень [1-2, 6-8, 12], є: незавершеність наповнення земельного кадастру та відсутність інвентаризації земель; недосконалий механізм оцінки землі; побоювання, що землю у селян скуплять за безцінь; існування передумов щодо масового купування земель вітчизняними або іноземними олігархами (агрохолдингами); розвиток подальшої тінізації ринку земель; недостатня обізнаність громадян у сфері земельного права та ринку земель.

На нашу думку, існування вищенаведених причин щодо збереження дії мораторію на продаж чи відчуження іншим способом земель сільськогосподарського призначення здебільшого зумовлено недостатністю юридичного та економічного обґрунтування. Водночас діють і об'єктивні чинники, що стримують, але не заперечують існування ринку земель, а саме: неналежним чином чітко визначені права власності на землю (не всі земельні ділянки зареєстровані в державному земельному кадастрі (наприклад, земельні ділянки колективної форми власності), неактуальність та розбіжність даних реєстрів земельних ділянок і прав на них, невідповідність між різними правовстановлюючими документами, невитребувані паї, відумерла спадщина, багато співвласників, укладання неформальних угод тощо);

фрагментація земель сільськогосподарського призначення;

складна процедура укладання угод щодо земельних ділянок;

високі витрати на проведення транзакцій;

відсутність доступу до кредитних ресурсів;

велика кількість різноманітних обмежень щодо використання земель.

Консолідація земель сільськогосподарського призначення (далі - консолідація земель), як сукупність заходів щодо коригування структури прав власності через координацію дій між власниками та користувачами земельних ділянок [9], може відігравати важливу роль в усуненні вищенаведених перешкод на шляху запровадження ринку земель і прискоренням його розвитку.

Це зумовлено тим, що консолідація земель:

провадиться лише із сформованими земельними ділянками - зареєстрованими у системі державного земельного кадастру й державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Для уникнення ситуацій, пов'язаних з нечітко визначеними правами щодо земельних ділянок, процедурою консолідації земель передбачено здійснення інвентаризації усіх земель у межах проектної території, під час якої уточнюють межі земельних ділянок і прав на землю з оформленням відповідних документів;

передбачає проведення перерозподілу земель із метою усунення недоліків просторових умов використання та фрагментації земель сільськогосподарського призначення;

дає змогу прогнозувати залучення максимальної кількості землевласників/землекористувачів та інших зацікавлених сторін через громадські слухання за участі місцевих засобів масової інформації, що забезпечує поінформованість громадськості та формує позитивне ставлення суспільства до усієї процедури;

є процесом обігу земель - результат укладання цілої низки різноманітних угод (правочинів) щодо земельних ділянок (транзакцій) між землевласниками та землекористувачами;

сприяє зменшенню витрат на здійснення транзакцій, оскільки дає змогу досягти домовленостей великої кількості зацікавлених сторін про одночасне укладання цілої низки угод щодо земельних ділянок (купівлі, продажу, обміну, оренди тощо). Більше того, на укладені договори оформляється лише один документ, що спрощує процедуру погодження і затвердження як у часі, так і за фінансовими витратами;

провадиться у рамках одного проекту з чітко визначеними географічними межами (проектною територією). Саме в межах проектної території відбувається планування та перерозподіл земель і прав власності на неї за активної участі власників, користувачів та інших зацікавлених сторін.

Отже, обіг земельних ділянок відіграє ключову роль у процесі консолідації земель сільськогосподарського призначення, а його активність (мобільність) є запорукою досягнення успішних результатів здійснення консолідації, незалежно від обраних методів і способів її проведення. Оскільки мобільність обігу земельних ділянок розглядається в рамках консолідації земель, то його визначення повинно відповідати загальноприйнятому розумінню консолідації. Під активним обігом земельних ділянок у межах реалізації проекту консолідації земель маємо на увазі узгоджену реструктуризацію прав на землю між її власниками способом продажу, купівлі, обміну або оренди [14, с. 26].

Перехід прав на землю під час проведення консолідації земель здійснюється за планом з перерозподілу земель, погодженим з усіма зацікавленими сторонами в межах чітко визначеної проектної території, отже, обіг земельних ділянок набуває узгодженого (скоординованого) значення. Таким чином, мобільність обігу земельних ділянок дає змогу описати попередній (імовірний) стан передачі прав на землю на початку стадії планування проекту консолідації земель та остаточний варіант укладених цивільно-правових угод щодо земельних ділянок після завершення проекту.

Як показують дослідження [14, 15], активний обіг земельних ділянок у межах проектної території консолідації земель залежить від трьох основних чинників: місцевих особливостей структури сільськогосподарського землекористування, земельного фонду, необхідних знань і потенціалу (рисунок).

Основні чинники активного обігу земельних ділянок у рамках консолідації земель

Аналіз місцевих особливостей структури сільськогосподарського землекористування дає можливість визначити потенціал для покращення умов використання земель. По-перше, це стосується структури власності - розміру сільськогосподарського землеволодіння та рівня фрагментації власності. Високий рівень фрагментації земель у межах проектної території свідчитиме про такий самий ступінь мотивації землевласників і землекористувачів та їх потенційну готовність до змін у структурі сільськогосподарського землекористування. По-друге, аналізується існуюча структура сільськогосподарських підприємств, фермерських господарств і землекористувань одноосібників - кількість земельних ділянок, що обробляються безпосередньо їхніми власниками, площа орендованих та наданих в оренду земель. По-третє, розглядається ситуація на місцевому ринку земель - вивчається попит землевласників і керівників господарств на отримання додаткових площ земель сільськогосподарського призначення та бажання подальшого розвитку своїх господарств.

Земельний фонд - це земельні ділянки сільськогосподарського призначення в межах проектної території, які будуть доступними для добровільного та/або примусового (за принципом більшості) перерозподілу земель. Такий земельний фонд формується за наявності: земельних ділянок сільськогосподарського призначення або їх частин, власники яких під час здійснення консолідації земель вирішили їх продати; державних земель запасу та резервного фонду; земельних ділянок, власники яких бажають обміняти їх на інші ділянки під час консолідації земель.

Знання та розуміння призначення консолідації земель у межах проектної території зацікавленими сторонами має важливе значення у їх заінтересованості щодо її проведення та взяття активної участі. Набагато легше мотивувати людей до участі, якщо вони розуміють, які переваги та вигоди отримають у результаті реалізації проекту. Не менш важливим чинником активного обігу земельних ділянок є наявність необхідного потенціалу, а саме досвідчених фахівців, які мають професійні й особисті навички вдалого проведення переговорів між зацікавленими сторонами щодо перерозподілу прав на землю.

Врахування вищенаведених трьох чинників дає змогу охарактеризувати потенційну активність обігу земельних ділянок у межах конкретної місцевості (території), яка у подальшому значною мірою впливатиме на успішність проведення консолідації земель. Використання цих чинників буде доцільним при розробці загальнодержавної земельної політики чи окремих стратегій розвитку земельних відносин з метою стимулювання активізації обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення та підтримки розвитку процесу консолідації земель у країні.

Активність обігу земельних ділянок є головною умовою, що визначає позитивний результат або невдачу проектів із консолідації земель сільськогосподарського призначення. Інструменти консолідації земель не можуть бути створеними та удосконалюватися ізольовано, тому для успішного застосування їх інтегровано у земельну політику країни.

Наведені вище аргументи дають нам підстави розглядати консолідацію земель як одну з умов запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення. На нашу думку, важливим є існування географічної межі ринку земель, що представлено проектною територією консолідації земель, в межах якої лише її учасники матимуть право купити-продати або в інший спосіб відчужити земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Таке обмеження дає змогу вирішити одну з головних причин продовження дії мораторію - запобігти неконтрольованому скуповуванню землі.

За оцінками експертів ФАО [13], відкриття повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення може призвести до різкого зростання рівня їх фрагментації. Але якщо перехід права на землю відбуватиметься в межах проектної території консолідації земель, фрагментація земель стає контрольованим процесом, що дає змогу не лише зберегти існуючу структуру землекористування, а, навіть, покращити її.

Відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення у рамках консолідації земель унеможливлює розвиток тіньового ринку, оскільки перерозподіл земель здійснюватиметься лише із зареєстрованими земельними ділянками на відкритій основі під час громадських слухань під управлінням відповідального органу за проведення консолідації. Консолідація земель здебільшого передбачає добровільний підхід, а тому можна спрогнозувати, що ніхто не буде примусово та всупереч своїй волі позбавлений права власності на землю.

Географічна обмеженість ринку земель може стати причиною дисбалансу між попитом і пропозицією, що є істотним недоліком. Наразі неможливо передбачити попит і пропозицію на землю, оскільки остаточно не визначені суб'єкти (фізичні та юридичні особи, як і займаються або не займаються сільськогосподарським виробництвом); максимальна площа земельної ділянки, якою може володіти особа та ін. Можна стверджувати, що навіть в умовах обмеженої території з'явиться певна критична кількість угод, яка дасть змогу визначити цінові орієнтири на місцевому рівні. Але слід визнати, що такі ціни важко буде назвати реально ринковими. Чітко визначений список учасників консолідації земель у межах проектної території, а відповідно потенційних продавців і покупців, буде стримувати спекулятивний попит на землю.

Висновки

Запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення не є панацеєю, але він відіграє важливу роль у підтримці економічного розвитку країни, якості життя населення та сталості одного з найважливіших ресурсів у сільськогосподарському виробництві - землі.

Консолідацію земель сільськогосподарського призначення -- процес перерозподілу земель та прав на них через координацію дій між власниками та користувачами земельних ділянок, можна розглядати як регульований обіг земель сільськогосподарського призначення в межах конкретної території. Такий варіант запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення є життєздатним на фоні усіх інших запропонованих моделей [5, 7] відкриття ринку. Як вже зазначалося, консолідація земель провадиться в межах певної території як пїлотний проект, що дасть можливість виявити і й усунути неузгодженості в земельному законодавстві, визначити тенденції щодо формування попиту і пропозиції, з'ясувати чинники активного обігу земель.

Список бібліографічних посилань

1. Гайдай М. Мораторій на продаж землі. Топ-10 міфів пропаганди ринкофобії. URL: https://www.epravda.com.ua/ publications/2016/03/31/587353/ (дата звернення: 23.01.2018).

2. Кулеш Л. Чому Україна не готова до впровадження вільного ринку землі. URL: https://informator.news/chomuukrajina-ne-hotova-vprovadzhennya-vilnoho-rynku-zemli/_ (дата звернення: 23.01.2018).

3. Лупенко Ю. 0., Ходаківська 0. В. Трансформація земельних відносин у сільському господарстві (аналітичний огляд). Київ: ННЦ «ІАЕ», 2015. 52 с.

4. Мартин А. Г. Регулювання ринку земель в Україні: наукова монографія. Київ: «Аграр Медіа Груп», 2011. 254 с.

5. Мартинюк М. П. Економічні передумови та моделі запуску ринку земель в Україні. Економіка АПК. 2016. № 12. C. 16-21.

6. Нізалов Д. В. Мораторій на продаж землі - це фактично субсидія сільгоспвиробникам. URL: http://dyvys.info/ 2017/05/15/moratorij-na-prodazh-zemli-tse-faktychno-subsydiya-/ silgospvyrobnykam-ekspert/ (дата звернення: 23.01.2018).

7. Чотири альтернативи мораторію: концепція земельної реформи від експертів / Д. Нізалов, C. Кубах, О. Нів'євський та ін. URL: http://agravery.com/uk/posts/show/cotirialternativi-moratoriu-koncepcia-zemelnoi-reformi-vid-ekspertiv (дата звернення: 23.01.2018).

8. Пашковська Т. Мораторій на продаж землі: to be or not to be? URL: http://yur-gazeta.com/publications/ practice/zemelne-agrarne-pravo/moratoriy-na-prodazh-zemlito-be-or-not-to-be.html_(flaTa звернення: 23.01.2018).

9. Попов А. Наукові підходи щодо визначення поняття консолідації земель сільськогосподарського призначення. Землевпорядний вісник. 2016. № 3. C. 31-35.

10. Саблук П. Т. Розвиток земельних відносин в Україні. - Київ: ННЦ «ІАЕ», 2006. 396 с.

11. Федоров М. М. Особливості формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні. Економіка АПК. 2007. № 5. С. 73-78.

12. Ярощук 0. Земля дійшла до Конституційного Суду: 5 головних міфів про земельний мораторій. URL: https://voxukraine.org/uk/zemelnij-moratorij-ua/ (дата звернення: 23.01.2018). `

13. FAO. Technical Assistance tj the Ministry of Agrarian Policy and Food of Ukraine in agricultural Support Policy, Exports of Horticultural Products and Land Consolidation (TCP/UKR/3601): Report on the legal framework for land consolidation and the draft Law on Land Consolidation in Ukraine. FAO, 2017. 55 p.

14. Hartvigsen M. Land Mobility in a Central and Eastern European Land Consolidation Context. Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research. - 2014. Vol. 10, No. 1. P. 23-46.

15. . Soerensen E. M. Lokal Landbrugsplanl^gning - en undersogelse af dansk jordfordeling spraksis 1979-84 og om forandring af landbrug og landskab. Aalborg Universitetsforlag: Serie om offentlig planl^gning, 1987. Nr. 21. 56 p.

Размещено на Allbest.ru