Развитие жилищного строительства в РФ: проблемы и пути решения

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

ФГБОУ ВПО «Пермский государственный национальный исследовательский университет»

Развитие жилищного строительства в РФ: проблемы и пути решения

Чепурных Маргарита Евгеньевна, к.э.н., доцент

В статье проанализирована сложившаяся ситуация с развитием жилищного строительства в стране и в Пермском крае. Предложены меры для ее решения.

Ключевые слова:

Жилищное строительство, кредитование инвестиционно-строительных проектов, комплексная застройка территорий, документы территориального планирования, правила землепользования и застройки.

Проблема доступного жилья в России является одной из самых острых. В последние годы в России государство предпринимает существенные усилия для ее решения. Так, значительно расширилось участие государства в подготовке и проведении аукционов под жилищную застройку. Это проявляется в преимущественном увлечении комплексной застройкой территорий под жилищное строительство огромными массивами в сотни гектаров. По существу, на реновации экономически депрессивных районов городской застройки выставляются огромные кварталы в сотни гектаров земли с сотнями домов застройки 50-60-х годов. К сожалению, основной объем инвестиций возлагается на частных инвесторов, которые должны осуществлять и строительство новых домов, и расселение «хрущевок», и перекладку инженерных коммуникаций. Город в лучшем случае берет на себя возведение нескольких объектов социального назначения.

Такая инвестиционная политика со стороны администрации потерпела полный крах в условиях экономического кризиса. Кризис 2008 года только обнажил эту проблему, но по сути такой «комплексный подход» был обречен на провал с самого начала.

В 2008 году существенно замедлился темп роста объема ввода жилья (почти в 6 раз по сравнению с 2007 годом). Произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость, сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования, а также снижением реальных заработных плат и сокращением рабочих мест.

Параллельно, реальный сектор в целом столкнулся с драматическим падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики.

Девелоперы вынуждены «замораживать» значительное количество строительных (не только жилищных) проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями.

Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между девелоперскими и подрядными компаниями.

Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций.

По экспертным оценкам, порядка 50% государственных строительных проектов в регионах будет заморожено из-за того, что субъектам Российской Федерации не хватает денег вследствие сокращения налоговых поступлений.

Приостановлено финансирование проектов даже по открытым кредитным линиям на согласованных ранее условиях. В массовом порядке банки направляют требования о возврате кредитов. Поскольку банки не могут идти на нарушения нормативов Банка России, в частности требований резервирования, они вынуждены закрывать овердрафты и кредитные линии.

Произошло ужесточение условий предоставления строительных кредитов. Устойчивой тенденцией стал существенный рост процентных ставок, в том числе по уже выданным кредитам, ставки по которым достигли величины 22-25%.

Опасаясь социальных взрывов со стороны так называемых «обманутых дольщиков», депутаты Государственной думы РФ в срочном порядке вносят проекты изменений и дополнений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№214-ФЗ), которые де-факто сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства.

Принятие подобных законодательных новаций приведет к существенному сокращению деятельности частных предпринимателей в жилищном строительстве, поскольку в России функционирует лишь несколько банков, которые могут полностью профинансировать комплексное освоение территории.

В то же время средний и малый бизнес, в частности, в Пермском крае попал «в западню» по трем причинам.

Во-первых, для них не находилось инженерно подготовленной земли.

Во-вторых - не готовились полные пакеты документов для аукционов, ибо требовалось одновременно сделать полный проект планировки и межевания всей территории застройки.

В-третьих, даже если единичные территории выставлялись на аукцион, то начальная цена будущих обременений становилась совершенно недоступной для компаний среднего и малого бизнеса.

На наш взгляд, необходимо предпринять следующие шаги для недопущения подобных ситуаций:

- целесообразно и в дальнейшем осуществлять комплексную застройку территорий (это прогрессивно и неизбежно), но осуществлять ее на основе частно-государственного партнерства, как это делается во многих западных странах. То есть объединять средства и усилия как бюджетов всех уровней, так и частных компаний, заинтересованных в будущем получении земельных участков на этой территории. Например, в Манчестере такое соотношение государственных и частных вложений составляет 50 х 50;

- при подготовке новых территорий использовать прежний опыт - т.е. обязательное комплексное производство работ по инженерии в тесной увязке между собой;

- выставлять на аукционы земельные участки сравнительно малыми лотами - с тем, чтобы был доступ к ним застройщиков разной величины;

- распределить плату за право аренды земельных участков, как минимум, равномерно по срокам проектирования и строительства, а как максимум - в основном, после завершения строительства и начала продажи готовых квартир или государству, или частным собственникам.

В соответствии с законом № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» необходимо всячески активизировать изъятие под жилищное строительство земель, находящихся в федеральной собственности, но с одним непременным условием - не повторять тех ошибок, которые были допущены при подготовке и проведении аукционов на городские и муниципальные земли.

При повсеместной приверженности (в основном - на словах) среднему и малому бизнесу в строительной сфере в России, к сожалению, основное внимание и поддержка оказывались и оказываются развитию крупного и даже сверхкрупного строительного бизнеса. Между тем, опыт развитых стран убедительно показывает, что основу строительной отрасли составляли и составляют средние и малые компании. Так, в Великобритании из 180 тысяч строительных фирм лишь 40 имеют численность работников свыше 500 человек, причем большинство из них - трансконтинентальные компании. В подавляющем же большинстве - это фирмы численностью работников до 10 человек. Нам довелось наблюдать, например, в Манчестере, как при строительстве крупного объекта на стройке трудились не менее 30 фирм, в основном, специализированных на различных видах работ. При этом в качестве генерального подрядчика выступала инжиниринговая компания с персоналом в 20 человек, которая и управляла всем процессом возведения объекта.

В России же на рынке господствуют только крупные компании, особенно в сфере жилищного строительства. Если в 2005 году до 60 % жилья в Перми строилось средними компаниями (по 2-5 жилых многоквартирных домов в год), то в 2008 году эта доля снизилась до 15 %. Средние компании практически лишены доступа к аукционам на право аренды земельных участков, власти не только не поддерживают их, но даже игнорируют. Результат такого отношения - бурное развитие монополизма в строительной сфере, как в строительстве, так и в производстве строительных материалов. Но ведь аксиома рыночной экономики состоит в том, что там, где нет здоровой конкуренции, властвуют монополии - там наступает стагнация и душится на корню сам рынок. Анализ действующей в России практики показывает, что имеет место превращение многих крупнейших компаний в так называемые «инвестиционно-строительные» конгломераты, осуществляющие все стадии девелопмента - от получения земельных участков до эксплуатации построенных объектов недвижимости. При этом большинство таких компаний имеют в своем составе практически весь набор подразделений, выполняющих специальные работы - от устройства фундаментов до монтажа сантехнического оборудования, электрики, отделки и т.п. Более того, многие компании владеют и производством строительных материалов - кирпича, керамзита, оконных блоков и т.д.

Такой, по существу, «натуральный» способ ведения хозяйства явно противоречит принципу разделения труда, характерного для рыночной экономики. В развитом рынке компании-генподрядчики стремятся избавиться от всего того, что можно без труда купить на рынке, включая работы субподрядчиков, материалы, конструкции, транспорт, механизмы и любые другие услуги.

Все проблемы монополизации и неразвитости среднего и малого бизнеса особенно четко обозначились в условиях той кризисной ситуации, в которой оказалась экономика России и особенно ее строительная отрасль.

Но для того чтобы проявились преимущества среднего и малого строительного бизнеса и, тем самым, возникли предпосылки преодоления кризисных явлений в строительной сфере, необходимо решить ряд важных проблем на федеральном и региональном уровнях.

Во-первых, надо обеспечить доступ средних компаний к земельным участкам, для чего выставлять на аукционы и конкурсы небольшие лоты инженерно подготовленных территорий.

Во-вторых, задействовать антимонопольные меры, предусматривающие, в том числе, принудительное разукрупнение действующих монополий в строительной сфере.

В-третьих, снизить суммы взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций, введя дифференциацию таких взносов для крупных, средних и малых компаний.

В-четвертых, установить режим льготных налогов для компаний среднего и малого строительного бизнеса, особенно в части отмены НДС.

В-пятых, обеспечивать возможность долгосрочной аренды помещений и территорий (с правом выкупа) для организации и развития компаний среднего и малого бизнеса. особенно для производства строительных материалов, конструкций, деталей, услуг для строительства.

В-шестых, перейти от кредитования физических лиц на строительство жилья (потребительских кредитов банков, ошибочно названных «ипотекой») к проектному кредитованию застройщиков под строгим контролем банков, выдавших кредит. Это чрезвычайно важно не только для крупных, но особенно для средних компаний, для которых практически осуществим такой контроль.

Эти и другие меры позволят не на словах, а на деле способствовать развитию среднего и малого бизнеса как в условиях кризиса, так, особенно, после него.

Президентом Российской Федерации поставлена задача - обеспечить к 2020 году увеличение объемов ввода жилья до уровня не менее одного квадратного метра общей площади жилья в год в расчете на каждого гражданина РФ

Для выполнения поставленной задачи для каждого субъекта РФ установлено контрольное значение целевого показателя ежегодного объема ввода жилья, позволяющее достичь к 2020 году его заданное общероссийское целевое значение.

Контрольные значения целевого показателя ежегодных объемов ввода жилья дифференцированы с учетом региональных различий по исходному уровню обеспеченности населения жильем, дефициту объемов жилищного строительства, прогнозной численности населения в разрезе регионов и поселений, перспектив создания новых рабочих мест, а также различий в спросе на жилье, в том числе в сегменте эконом-класса.

В соответствии с поставленной задачей разработан проект краевой долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2011-2015 годах».

Чтобы достигнуть данного объема Правительство Пермского края пошло по пути застройки крупных земельных участков массового жилищного строительства. Для этой цели подготовлено и готовится достаточное количество территорий для размещения перспективной застройки в соответствии с документами территориального планирования.

На все крупные перспективные жилые районы разработаны проекты планировок, реализация которых позволит значительно увеличить объемы строительства и ввода жилья в крае.

Разработка документов территориального планирования ведется на условиях софинансирования - 70% средства краевого бюджета и 30% - средства муниципальных бюджетов.

Учитывая, что в Пермском крае 6 городских округов, 54 городских поселений, 261 сельское поселение (кроме того, в системе расселения края имеется более 4 тыс. сельских населенных пунктов и 20 населенных пунктов, имеющих статус «город»), то задача, которая стоит перед Правительством и муниципальными властями края по 100% обеспечению в ближайшее время документами территориального планирования, которые являются обязательными для органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, без помощи с федерального уровня становится не разрешимой. С 01.01.2006 не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования.

На основе документов территориального планирования (генеральных планов поселений, городских округов) органами местного самоуправления должно быть проведено градостроительное зонирование, результатом которого должен быть принят нормативный правовой акт местного самоуправления - «Правила землепользования и застройки».

При отсутствии правил землепользования и застройки с 2010 года:

-не допускается представление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (за исключением земельных участков, для которых не устанавливаются или на которые не распространяются градостроительные регламенты);

- не допускается выдача разрешений на строительство объектов.

Разработка документов территориального планирования и правил землепользования и застройки требует больших бюджетных денежных затрат в очень короткие сроки, которые край и муниципалитеты обеспечить не могут. жилищный строительство стимулирование территориальный

Поэтому мы считаем, что федеральные власти должны оказать поддержку субъектам России из федерального бюджета на указанные документы. Например, 30% от стоимости разработки необходимых документов на территории субъекта.

Кроме того, в связи с большим объемом разработки документов территориального планирования резко возросла загрузка проектных организаций, занимающихся их разработкой.

На все крупные перспективные жилые районы разработаны проекты планировок, реализация которых позволит значительно увеличить объемы строительства и ввода жилья в крае.

Следует отметить, что в Пермском крае уже достигнут рост строительства жилья. В 2012 году построено 11,5 тыс. квартир- 825 тыс. кв.м. Почти половина - это жилье эконом-класса. Объем ввода вырос в 2012 году на 10,3%. Если сравнивать итоги полугодия по вводу жилья, то необходимо отметить, что в 2012 году объем ввода за такой период по отношению к предыдущему году составлял 96,8%, а в 2013 году итоги полугодия показывают хоть небольшое, но превышение по отношению к аналогичному периоду 2012 года - 100,4%.

Оценки работе выставит конец года, но меры по активизации строительства позволяют рассчитывать на высокий результат. В 2012 году вовлечены в оборот под строительство земельные участки площадью 1527 га или 274% от плана. Работа по достижению годового планового объема осуществляется Правительством во взаимодействии с муниципалитетами. До всех глав городских округов и муниципальных районов доведены плановые годовые объемы. При их формировании учитывался ряд параметров: численность населения, уровень развития, имеющиеся заделы строительства и т.д.

У застройщиков появляется интерес к реализации проектов. В итоге в заделе сейчас объекты площадью на 2,4 млн. кв.м., из них начаты строительством 1,9 млн. кв.м.

Идет вовлечение в оборот земельных участков общей площадью 63 га для комплексного освоения. Реальностью становятся ряд проектов комплексной застройки: района Бахаревки, где в ближайшее десятилетие появится почти миллион метров жилья эконом-класса, 179-й квартал, который изменит лицо краевого центра, продолжается застройка микрорайона Ива-1 (группа компаний ПИК), возобновляется освоение земельного участка площадью 360 га, ранее предоставленного ООО Девелопмент Юг.

В целях выполнения мероприятий по реализации распоряжения Правительства Пермского края от 30 ноября 2012 года № 2227-р «Об утверждении государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», распоряжения Правительства РФ от 19 июня 2010 года № 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года», распоряжения Правительства РФ от 17 ноября 2008 года № 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года», в соответствии с Указом Президента РФ от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества ЖКХ», Правительством Пермского края подписано Соглашение о сотрудничестве в реализации проекта по повышению доступности жилья для экономически активного населения (домохозяйств) за счет увеличения объемов строительства жилья экономического класса между Федеральным агентством по строительству и ЖКХ, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ОАО «Группа Компаний ПИК».

Проектом предполагается застройка района бывшего аэропорта «Бахаревка» в Индустриальном районе города Перми общей площадью 129,1 га: из них 97,6 га жилая застройка, остальное - объекты коммерческого, социального и общественного назначения. Реализация данного проекта позволить решить многие социальные и инфраструктурные проблемы города.

Итоги. Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития всей экономики Пермского края.

Ведущая роль строительного комплекса в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционных строительных программ и проектов за счет федерального, регионального, местных бюджетов и внебюджетных источников финансирования.

В соответствии с объективными закономерностями выход Пермского края на экономический уровень передовых субъектов Российской Федерации возможен при условии широкомасштабного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение существующих основных фондов, с опережающим развитием производственного потенциала строительной отрасли и ее материально- технической базы. При этом непременным условием является повышение эффективности капитального строительства, на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокую эксплуатационную надежность, безопасность и рентабельность возведенных объектов.

Список литературы

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ.

Закон Пермского края от 02.04.2010 №598-ПК «О стратегическом планировании социально-экономического развития Пермского края»

Закон Пермского края от 06.12.2012 №140-ПК «О Программе социально-экономического развития Пермского края на 2012-2016 годы»

«Программа социально-экономического развития Пермского края на 2012-2016 годы»

Размещено на Allbest.ru