Внутренняя среда товарищества собственников жилья как основа эффективности его деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Пермский национальный исследовательский политехнический университет

Внутренняя среда товарищества собственников жилья как основа эффективности его деятельности

Аксаметова Юлия Ямилевна, магистрант

В работе анализируются основные компоненты внутренней среды такой специфической организации как товарищество собственников жилья, а также оценивается зависимость эффективности деятельности товарищества собственников жилья от внутренней среды. Объектом исследования выступает товарищество собственников жилья, создаваемое для управления общей собственностью в жилых домах. Автором предлагается собственный перечень основных компонентов внутренней среды товарищества собственников жилья, первостепенную роль в котором играют организационный и кадровый срезы. Предлагается введение для товарищества собственников жилья дополнительного составляющего внутренней среды - социально-психологического среза. Оценка компонентов внутренней среды товарищества собственников жилья напрямую влияет на эффективность деятельности организации.

Ключевые слова: товарищество собственников жилья, внутренняя среда, организационный срез, кадровый срез, социально-психологический срез, эффективность деятельности

Действующим законодательством предусмотрена обязанность собственников жилья выбрать один из трех возможных способов управления многоквартирным домом: управляющая компания (УК); непосредственное управление; товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив (СПК). Жилье само по себе не является самообеспечивающейся системой и требует грамотной и эффективной эксплуатации, т.е. своевременного предоставления жилищных и коммунальных услуг нормативного качества. ТСЖ - это способ управления, организационно-правовая форма, которая дает наибольшие возможности согласования интересов множества собственников. Однако на практике эффективность деятельности ТСЖ во многом зависит от грамотного построения механизма управления.

Каждая организация функционирует во внешней и внутренней среде. Внутренняя среда организации - основные составляющие компоненты организации, которые оказывают непосредственное влияние на ее функционирование, в том числе и на эффективность деятельности организации.

Внутренняя среда организации имеет свои составляющие элементы или, как их еще называют, внутренние переменные факторы. Под внутренними переменными понимают ситуационные факторы внутри организации. Главными переменными внутри организации, которые постоянно находятся в поле зрения менеджеров, являются: цели, задачи, структура, технология, люди. Также в экономической литературе выделяются срезы внутренней среды: кадровый, организационный, производственный, маркетинговый, финансовый [3, с.143].

Организация функционирует до тех пор, пока ее деятельность соответствует предназначению организации (миссии) и у нее есть хотя бы одна объединяющая всех ее членов цель. Никакая организация не может быть создана просто так, её создание всегда предваряют два вопроса - «для чего?» и «какова цель?». Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме [4, ст. 135]. Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребности собственников жилья в содержании общего имущества - многоквартирного дома и коммунальных услугах. Следуя такой формуле, главное предназначение товарищества - удовлетворение потребностей собственников жилья. Таким образом, интересы собственников жилья в товариществе должны стоять выше всех прочих. Другие стремления (зарабатывание или экономия средств, приведение территории в порядок и т.д.) - это краткосрочные задачи, соответствующие предназначению ТСЖ и направленные на достижение его целей.

В целом предназначение организации представляет собой «декларацию», которая не имеет конкретных количественных или качественных параметров. Конкретными величинами должна оперировать цель организации. Цель организации отличается от предназначения точностью формулировок и конкретностью в определении результата. Ставя цель, мы должны ответить на вопрос: «Куда мы идем и как мы узнаем, что пришли?». Цель - осознанное представление о необходимом результате деятельности. Товарищество собственников жилья как организация создается собственниками помещений для того, чтобы удовлетворять интересы тех самых собственников помещений в отношении их общего имущества, причем в ТСЖ бомльшая часть дохода, а то и весь доход, формируется за счёт взносов собственников. Объектами деятельности такой организации могут быть только общие интересы собственников и их общее имущество. Следовательно, материальной целью деятельности ТСЖ должны быть только результаты, касающиеся общего имущества собственников - членов ТСЖ [5, c.12].

Цель деятельности ТСЖ - достижение целей управления многоквартирным домом, поставленных собственниками, плюс создание эффективных форм согласования интересов собственников в отношении общего имущества. Цели и задачи организации определяют ё стратегию, порядок действий в определенных условиях внешнего окружения и внутреннего состояния. Управление организацией, основанное на выработке предназначения, определения целей и их декомпозиции на задачи, называется стратегическим управлением. Хотя главная цель развития организации является долгосрочной, и, как правило, формулируется «глобально», она не обязательно должна быть постоянной и неизменной. Один из краеугольных факторов стратегического управления - это регулярная оценка окружающих и внутренних факторов организации и корректировка целей и задач, чтобы деятельность организации максимально соответствовала её предназначению и была адекватной внешней ситуации. Анализ окружения и корректировка целей должны быть постоянно действующим процессом в товариществе

Проблема повышения эффективности деятельности ТСЖ заключается в особом субъектном составе, который отличает ТСЖ как от коммерческих организаций, так и от некоммерческих. По закону, ТСЖ признается некоммерческая организация (НКО), объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме [4, ст. 135]. Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов ТСЖ и правление. В товариществе собственников жилья, как и в акционерном обществе, высшим органом управления является общее собрание. Правление - это орган, отвечающий за реализацию решений, принятых общим собранием. Председатель правления - это член правления, которому остальные члены правления доверяют временно, на срок полномочий правления, руководить его работой.

Наряду с нормативно-правовыми и экономическими проблемами, препятствующими массовому созданию и успешному функционированию ТСЖ первостепенными являются: организационные и социально-психологические. Товарищества собственников жилья в общем случае не располагают достаточными материальными и кадровыми ресурсами, которые позволили бы организовать на современном уровне деятельность большинства органов управления товарищества (общего собрания, правления, ревизионной комиссии), а также выполнение товариществом собственными силами наиболее сложных работ и услуг, связанных с управлением многоквартирным домом. Среди основных организационных проблем создания и деятельности ТСЖ выделяют следующие: 1) по инвентаризации и паспортизации общего имущества многоквартирных домов; 2) по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома; 3) по приведению общего имущества многоквартирных домов в надлежащее состояние в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда; 4) по обучению управляющих многоквартирными домами; 5) по методической помощи собственникам жилья, в том числе разработке и опубликованию типовых форм и инструкций по организации деятельности ТСЖ; 6) по созданию информационных систем, обеспечивающих предоставление собственникам помещений в многоквартирных домах информации, необходимой для управления такими домами.[2, с.149]

Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов образуют социально-психологическую сторону проблемы. Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом, заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверием, серьезными опасениями и недостаточной информированностью (все неизвестное пугает и вызывает естественную реакцию отторжения). Кроме того, практически каждый многоквартирный дом (за исключением элитных застроек) представлен собственниками с разными уровнем благосостояния. Одни, составляющие большинство, получили в результате приватизации в собственность помещения, занимаемые ими ранее по договору социального найма, и с трудом оплачивают коммунальные услуги, другие приобрели квартиру в том же доме и могут себе позволить дополнительные затраты на застройку и благоустройство придомовой территории. Существование подобного социально-имущественного неравенства также негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений собственниками помещений в одном многоквартирном доме.

В связи с повсеместным созданием ТСЖ стала актуальна проблема мошенничества в этой сфере, появление псевдо-ТСЖ, рейдерство. Цель рейдеров - получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Они могут ввести в заблуждение жителей, получить их доверие, организовав видимость правильного голосования. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества, которые можно продать или предложить в аренду, а также средства товарищества. Бюджет одного ТСЖ (многоэтажный дом) может достигать нескольких миллионов рублей в месяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распоряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо дома и жильцов. Из вышесказанного следует, что необходимо защищать интересы собственников жилья на государственном уровне и комплексно подходить к решению данных проблем [2, 151].

Изучая проблему эффективности деятельности ТСЖ ученые из НИУ «Высшая школа экономики» Е.И. Борисовой, Л.И. Полищук пришли к выводу о наличии двух факторов эффективности деятельности: состояние материального актива, который зависит от года постройки дома, и специфический социальный капитал, показателями которого являются сложившиеся социальные связи в сообществе жильцов, нормы доверия, взаимопомощи и сотрудничества, различия между жильцами по социальному статусу и экономическому положению [1]. В самом общем виде социальный капитал можно определить как свойство обществ, которое позволяет индивидам совместными силами работать на общий результат или способность сообществ к коллективным действиям. Выделяются три компонента социального капитала -- доверие между людьми; нормы поведения, просоциальные нормы; общественные связи и сети. Социальный капитал необходим для эффективного распоряжения правами коллективной собственности на инфраструктуру жилых домов. Исследования свидетельствуют, что совместное проживание в многоквартирном доме способствует более активному общению с соседями и подтверждает гипотезу о том, что владение жильем повышает гражданскую ответственность и активность граждан.

С точки зрения экономического развития социальный капитал проявляет себя двумя путями. Первый -- горизонтальный -- выражается в том что, если в обществе высока склонность к сотрудничеству, то в таком обществе люди способны самостоятельно, без вмешательства извне, в первую очередь со стороны государства, решать возникающие проблемы. Социальный капитал влияет на эффективность ТСЖ через качество управления.

Если кадровый срез охватывает такие процессы, как взаимодействие руководства и рабочих; наем, обучение и продвижение кадров; оценка результатов труда и стимулирование; создание и поддержание отношений между работниками и т.п., а организационный срез включает коммуникационные процессы; организационные структуры; нормы, правила, процедуры; распределение прав и ответственности; иерархию подчинения, то социально-психологический срез будет отражать позицию, инициативу собственников по вопросам создания, деятельности ТСЖ, их энтузиазм к самоорганизации, степень их информированности о нормах, правилах, организации деятельности ТСЖ. Данная составляющая должна регулярно отслеживаться на всех уровнях организации: во-первых, руководством путем проведения опросов, анкетирования, информационных собраний среди собственников многоквартирного дома; инициативными группами собственников в отношении руководства, ревизионной комиссией по вопросам хозяйственной деятельности, иными субъектами в зависимости от их наличия в организации. Полученная информация должна анализироваться, после чего предложены варианты решения проблемы и воплощение выбранных мероприятий в жизнь. Своевременный сбор и анализ необходимой информации поможет повысить эффективность ТСЖ, а также предотвратить гибель организации.

товарищество собственник жилье

Список литературы

1. Борисова Е. И., Пересецкий А. А., Полищук Л. И. Анализ эффективности некоммерческих ассоциаций методом стохастической границы (на примере товариществ собственников жилья) // Прикладная эконометрика. 2010. №4. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/analiz-effektivnosti-nekommercheskih-assotsiatsiy-metodom-stohasticheskoy-granitsy-na-primere-tovarischestv-sobstvennikov-zhilya-1 (дата обращения: 27.10.2013).

2. Валиев Ш.З., Гавриленко И.Г. Товарищество собственников жилья: проблемы и перспективы развития // Вестник Томского государственного университета: Научный журнал: Томский государственный университет. 2011г. №9(350). - С. 146-151.

3. Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник. -- 2-е изд., перераб. и доп. -- М.: Гардарика, 1998. -- 296 с.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ (ред. от 29.06.2012 г.) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (1 ч.). ст. 14.

5. Лыкова Т.Б., Румянцева М.С., Генцлер И.В., Лыков С.Б., Шомина Е.С. Построение демократических отношений в товариществе собственников жилья: Информационно-методическое пособие. - Тверь: Научная книга, 2009. - 234 с.

Размещено на Allbest.ru