Жилищно-строительный кооператив как инструмент решения жилищной проблемы на селе

Размещено на http://www.allbest.ru/

Жилищно-строительный кооператив как инструмент решения жилищной проблемы на селе

Дудник А. В.

старший научный сотрудник Курганской государственной сельскохозяйственной академии им. Т.С. Мальцева, доктор экономических наук

Марфицын С. В.

генеральный директор ООО «Дельта» (г. Курган)

Статья посвящена проблемам сокращения количества и снижения качества трудовых ресурсов в сельской местности, которая является одной из наиболее серьезных проблем, сдерживающих развитие отечественного АПК. В числе причин, по которым жители покидают сельскую местность -- низкая удовлетворенность качеством жизни, в частности, вызванная недостатком жилья и его низким качеством. Одним из существующих в настоящее время резервов, которые могли бы помочь решению жилищных проблем населения в сельской местности, является развитие жилищно-строительных кооперативов с личным участием пайщиков в процессе строительства. Участие граждан в указанных кооперативах может стать выгодной альтернативой ипотечному кредитованию

Ключевые слова: агропродовольственный комплекс, конкурентные преимущества, человеческие ресурсы, жилищная проблема, качество жизни, жилищно-строительный кооператив, ипотечное кредитование, личное участие пайщиков. жилищный кооператив трудовой

Известно, что благополучие граждан страны -- необходимое условие прочности государственного устройства, экономического роста и укрепления позиций государства на мировой арене. Неблагополучие, социальное недовольство, достигшее критических значений, представляет угрозу для стабильного развития любой, даже самой сильной и успешной экономики, и Россия, недавно отметившая столетие со дня Октябрьской Социалистической Революции, не является исключением из этого правила. Несмотря на существенное улучшение условий жизни значительной части населения нашей страны, в России сохраняются серьезные «проблемные зоны», которые в течение многих лет генерируют напряженность в обществе. Одной из наиболее сложных социальных проблем России традиционно является обеспеченность населения жильем. В сельской местности данная проблема стоит особенно остро. Традиционно одними из причин недовольства жизнью на селе респонденты социологических опросов указывают, помимо низкого уровня доходов и сложностей трудоустройства, низкую обеспеченность жильем и претензии к качеству жизни, которое данное жилье обеспечивает. В совокупности данные факторы приводят к потере сельским сообществом видения перспективы жизни на селе, к ощущению ненужности, «заброшенности», бесперспективности сельской местности. Это подталкивает людей к переезду в города, осложняет воспроизводственные процессы на селе, так как ухудшает обеспеченность сельскохозяйственного производства человеческими ресурсами. Негативные последствия для конкурентоспособности отечественного АПК, который лишается самой активной и способной части трудовых ресурсов в лице уезжающих в город молодых людей, очевидны, так как в современных экономических условиях именно от обеспеченности производства качественными человеческими ресурсами зависит его способность приобретать и накапливать конкурентные преимущества [1].

Приведенные выше рассуждения подтверждает и официальная статистика. Только за 2011-2015 гг. среднесписочная численность работников сельского хозяйства в Уральском ФО сократилась на 17380 чел. (в среднем на 4345 работников на один субъект округа). Проблема с кадрами основных работников в сельскохозяйственных организациях обостряется в связи с их старением. В сельхозпредприятиях Курганской области средний возраст механизаторских кадров к 2015 г. достиг 48 лет (в 1985-1990 гг. было 39 лет), что при средней продолжительности жизни мужчин на селе, равной 58-ми годам, ставит, в сущности, вопрос о том, кто в ближайшее время станет за рычаги машин взамен выбывшего поколения работников. «Цепочку старения» можно проследить и дальше: посевные площади с 2000 г. в Уральском ФО сократились на 16%. Особенно это заметно по зерновым культурам: в Курганской области площадь под ними сократилась на 42 тыс. га, в Свердловской -- на 166 тыс. га, Тюменской -- на 11 тыс. га. Обыденным явлением стала систематическая «недоуборка» посеянных площадей, которые уходят под снег с неубранным зерном, так как имеющейся техники и личного состава механизаторов не хватает для выполнения уборки в требуемые сроки [2;3].

Особое беспокойство вызывает снижение производства животноводческой продукции, особенно молока, с 2001 по 2015 гг. его производство в УФО сократилось на 311 тыс. т (с 2242 тыс. т до 1931 тыс. тонн), что связано, в основном, с ростом производственных расходов и с сопутствующим массовым внедрением перерабатывающими предприятиями в рецептуры своих продуктов заменителей молочного жира на растительной основе и завозимого из других регионов, в том числе по импорту, сухого молока [3;4].

В рамках одной статьи невозможно охватить способы и пути решения всех проблем, с которыми сталкивается российское село и отечественный АПК. Для этого требуются системные, согласованные усилия многих исследователей, объединенные единой стратегией, единой концепцией. Тем не менее, следует признать, что недостаточная (как с количественной, так и с качественной точки зрения) обеспеченность сельского населения жильем, и, следовательно, низкая его удовлетворенность качеством жизни на селе, являются серьезной проблемой, которая приобретает стратегическое значение по мере продолжающегося обезлюживания сельской местности. Решить жилищную проблему на селе можно, в первую очередь, за счет повышения экономической доступности жилья. Последнюю предлагается рассматривать как совокупные затраты домохозяйств на приобретение в собственность объектов жилой недвижимости для личного пользования.

В настоящее время наиболее распространенным способом финансирования приобретения жилой недвижимости является ипотечный кредит. Известно, что «Ипотека -- одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества» [5].

С точки зрения потребителя, получение ипотечного кредита связано с рядом сложностей: возраст заемщика должен быть не менее 23 и не более 65 лет, у него должна быть безупречная кредитная история. Если кредитная история имеет недостатки или отсутствует, может потребоваться ее «наработка», заключающаяся в том, что потенциальный покупатель недвижимости вынужден оформлять несколько потребительских кредитов и добросовестно их гасить, даже если мог бы приобрести те или иные вещи без использования заемных средств. Еще одним распространенным требованием к заемщику является наличие стажа работы (как правило, не менее двух лет, из них на последнем месте работы -- не менее 6 месяцев) и официально подтвержденного дохода, достаточного для погашения ежемесячного платежа по кредиту и финансирования расходов, необходимых для поддержания жизнедеятельности заемщика и лиц, находящихся на его иждивении. На практике это приводит к тому, что официальная зарплата заемщика должна быть как минимум в два раза больше ежемесячного платежа по кредиту.

Кроме того, практически любой кредитный план по ипотечному кредитованию предполагает значительный первоначальный взнос (15% от стоимости объекта и более).

И, наконец, ипотека, особенно по льготным кредитным планам с государственной поддержкой, оформляется на квартиру, а не на земельный участок или частный дом, что сокращает число вариантов, доступных для потенциальных приобретателей недвижимости. В условиях сельской местности данный недостаток становится решающим.

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), средний срок ипотечного кредита в России составил 14,9-15,0 лет [6]. С учетом первоначального взноса 15% (оптимистический сценарий), при ставке ипотечного кредита 11,5% (средняя ставка по ипотечным кредитам в Курганской области в 2017 г. по данным выборочного обследования официальных информационных материалов банков, представляющих услуги ипотечного кредитования на территории Курганской области), и при аннуитетной схеме погашения кредита затраты домохозяйства на приобретение стандартной однокомнатной квартиры составят 194% от стоимости приобретаемого жилья, уплачиваемой продавцу. Другими словами, переплата по кредиту на данных условиях составит 94%, что сопоставимо со стоимостью еще одного объекта недвижимости [7].

Альтернативой ипотечному кредиту выступает потребительская кооперация в форме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных Гражданским Кодексом и другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом [8]. Жилищный кооператив -- это некоммерческая организация в форме потребительского кооператива, его организация и деятельность регулируются ст. 116 ГК РФ.

Целями создания жилищного кооператива являются: удовлетворение потребностей граждан в жилье, управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Гражданским Кодексом определены две формы жилищной кооперации: жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Жилищный кооператив на средства членов кооператива приобретает жилой дом, готовый к заселению. Жилищно-строительный кооператив на средства членов кооператива ведет строительство жилого дома с последующим заселением по завершении строительства. Жилищные кооперативы обоих видов в дальнейшем содержат и ремонтируют приобретенный или выстроенный жилой дом, а в случае необходимости -- осуществляют его реконструкцию [8].

В отечественной истории имеется богатый опыт использования кооперативов в строительстве жилья, например, в СССР в конце 1950-х годов. Тогда из-за резкого роста численности городского населения образовался острый дефицит жилья. Чтобы стимулировать вложения граждан в строительство, в 1958 году постановлением Совмина было разрешено создание ЖСК. Важным отличием тогдашнего кооперативного движения является существенная государственная поддержка: государство давало пайщикам ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет.

Жилищные кооперативы того времени были популярны среди творческой и научной интеллигенции, но большинству населения, даже с учетом государственной поддержки, это было не по карману. К тому же не только на получение бесплатного государственного жилья, но и на вступление в ЖСК существовала очередь. При этом пайщики кооператива теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому в Советском Союзе доля ЖСК в общем объеме строительства жилья никогда не превышала 10%.

В настоящее время кооперативный метод строительства находит все большую поддержку в Правительстве России [9].

Одним из перспективных направлений развития жилищной кооперации является создание кооперативов по образцу западных стран. В данном случае собственником построенного жилья становится не гражданин как участник ЖСК, а сам кооператив как юридическое лицо. Данный вариант, как предполагается, позволит обеспечить доступность жилья для граждан со средними доходами (в том числе очередников и других льготных категорий) за счет снижения затрат на строительство, минимизировать риск невостребованности построенного жилья, снизить риски граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, а также создать единый центр управления многоквартирным домом [10].

С учетом изменений в позиции государства по отношению к жилищно-строительным кооперативам, модернизируется законодательная база. Так, принятые в 2016-2017 гг. поправки в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и значительно увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье [11].

В отличие от жилищно-строительных кооперативов, которые создавались по инициативе отдельных строительных организаций до рассмотренных выше обновлений Закона № 161-ФЗ, в новых ЖСК пайщики смогут сэкономить до 30% по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Это обеспечивается за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и продвижение объекта недвижимости на рынок). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов. Таким образом, можно констатировать, что совокупность данных особенностей обеспечивает более полный учет интересов всех вовлеченных в процесс возведения и последующего приобретения объекта сторон. Этому способствует также наличие установленного единообразного порядка действий при создании ЖСК, начиная с обращения в АИЖК с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений, и заканчивая передачей земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию [12].

По нашему мнению, наряду с указанной экономией, существуют и другие способы дополнительно снизить затраты на возведение жилой недвижимости силами ЖСК. Одним из таких способов является участие граждан-пайщиков кооператива в строительных работах. Данная возможность экономии особенно актуальна для лиц, проживающих в сельской местности и занятых в сельском хозяйстве. Известно, что сельскохозяйственное производство отличается выраженной цикличностью. Цикличность наблюдается и в строительстве, однако, она, во-первых, менее выражена, и, во вторых, существует определенное смещение (рассинхронизация) указанных циклов, когда в сельском хозяйстве объем работ уже существенно снизился (например, осенью, зимой) или его рост еще только ожидается (ранняя весна), а в строительном цикле в это же время доступный для выполнения объем работ достаточно велик. Для жителей с «городским» ритмом жизни (равномерная занятость в течение года) возможность личного участия в строительных работах несколько меньше (за исключением граждан, занятых на условиях «скользящего графика» работы, или на неполную рабочую неделю, которые могут принимать участие в строительстве более активно).

Учитывая в целом невысокую покупательную способность населения, особенно сельского, и процентные ставки по ипотечным кредитам, приводящие к неоправданно высокой переплате за приобретаемые объекты недвижимости, представляется возможным широкое распространение в будущем схемы участия в ЖСК с личным участием пайщиков в процессе строительства. В таком случае ценным может оказаться опыт молодежных жилых комплексов, наработанный еще в СССР. Тогда при профтехучилищах организовывались вечерние курсы строительных специальностей: каменщиков, штукатуров, маляров, кровельщиков и других. В настоящее время вполне возможно организовать при профессиональных образовательных учреждениях (техникумах) аналогичные курсы для пайщиков ЖСК, желающих принять участие в возведении собственного жилья. Это позволит решить сразу две социальные задачи:

- получение гражданами второй специальности (которая впоследствии, в случае необходимости, может быть использована для профессиональной деятельности, например, в составе строительной бригады);

- постройка своего собственного жилья.

Представляются возможными различные формы участия пайщиков в деятельности ЖСК в зависимости от ряда параметров, определяющих степень их вовлечения в процесс строительства объекта, в частности, в зависимости от суммы первоначального паевого взноса.

Возможности, которые дает гражданину членство в ЖСК с участием в строительных и отделочных работах, удобно рассмотреть на следующих примерах.

Пример 1. Базовый вариант: ипотечный кредит. Объект расчета -- однокомнатная квартира 33 м2, стоимостью один миллион рублей. Первоначальный взнос 15%, ставка по ипотеке 11,5%, кредит самоамортизирующийся, срок погашения кредита 15 лет. В данном случае размер ежемесячного платежа по кредиту, определенный при помощи простейших расчетов (1), составляет 9930 р., переплата по кредиту составит 937330 р.

Пример 2. Организация ЖСК. Пайщики покупают материалы и сами принимают участие в строительстве. Как можно заметить, для проведения сравнительного анализа с примером 1, необходима информация о стоимости материалов, конструкций в структуре сметной стоимости строительно-монтажных работ. Для многоквартирных домов она составляет 55%, для индивидуальных и малоэтажных домов составляет около 40% [12]. При организации производства части строительных материалов внутри кооператива (хозяйственным способом) долю стоимости материалов в структуре сметы можно уменьшить до 30-35%. В дальнейших расчетах данный показатель принимается равным 40%.

Объект расчетов, его стоимость, размер первоначального взноса и процентная ставка по кредиту совпадают с данными первого примера. Но при этом пайщик кооператива берет кредит в банке под 11,5% годовых на сумму всего лишь 250 000 рублей. Это разница между стоимостью материалов (40% от 1 млн р. стоимости квартиры, итого 400 тыс. р.) и первоначальным взносом в 150 тыс. р. (15% от 1 млн р. стоимости квартиры). Если принять размер ежемесячного платежа по кредиту равным сумме аналогичного платежа из примера 1 (9930 р.), то срок погашения такого кредита составит всего 2,4 года, при переплате по кредиту в размере 37535 рублей.

Таким образом, разница в дополнительных затратах приобретателя, вызванных использованием заемных средств, между рассмотренными вариантами финансирования составит 899795 рублей (разность переплат по кредиту в первом и втором варианте), при соотношении затрат на переплату 25:1 в пользу варианта с использованием жилищно-строительного кооператива.

Проведенные расчеты позволяют заключить, что жилищно-строительные кооперативы -- это прогрессивная форма строительства жилья, совмещающая в себе личную инициативу граждан и сотрудничество с государством. При правильной организации данного процесса существует возможность:

- снизить себестоимость жилья более чем на 30%;

- уменьшить переплату по кредиту в 25 раз;

- сгладить негативные проявления сезонности в сельской местности, где будут развернута деятельность ЖСК;

- увеличить запас человеческого капитала пайщиков ЖСК за счет приобретения ими новых профессиональных умений и навыков в процессе личного участия в возведении объектов жилой недвижимости.

Необходимо дальнейшее развитие данного направления кооперации -- востребовано привлечение граждан в подобные кооперативы, разъяснение преимуществ подобной формы кооперации перед традиционными ипотечными схемами финансирования, поддержка инициативы граждан по созданию ЖСК, особенно в сельской местности, где это поможет решить такие проблемы, как сезонная занятость, недостаточный для участия в ипотечном кредитовании уровень доходов. В конечном итоге это поможет обеспечить более крепкую связь населения с землей и трудообеспеченность национального АПК. Только комплексное развитие всех форм кооперации на селе -- производственной, кредитной, сбытовой может обеспечить сохранение российской деревни и ее устойчивое развитие. И потребительская кооперация, в частности, в форме ЖСК, должна занять в системе сельской кооперации свое место.

Литература

1 Дудник А.В. Мониторинг социально-трудовой сферы сельских территорий // Агропродовольственная политика России. -- 2017. -- № 2. -- С.71-73.

2 Комплексный доклад «Социально-экономическое положение Курганской области» за январь-декабрь 2017 года. Курган: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики Курганской области. [Электронный ресурс]: URL: http://sverdl.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/sverdl/resources/da294e80443fc3ba9508b7fa17e1e317/0101_1217.ZIP Дата обращения: 18.02.2018.

3 Курганская область в цифрах. 2017: Крат.стат.сб. / Свердловскстат. -- Курган, 2017. -- 135. [Электронный ресурс]: URL: http://sverdl.gks.ru/wps/wcm/connect /rosstat_ts/sverdl/resources/79e18c8041561394bc30bda3e1dde74c/0104_2017.doc. Дата обращения: 18.02.2018.

4 Статистический сборник Курганская область в 2012-2016 годах. 2016: Стат. сб./Свердловскстат. -- Курган, 2017. -- 265 с. [Электронный ресурс]: URL: http://sverdl.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/sverdl/resources/c3455b804397c559bed1bffa17e1e317/%D0%95%D0%B6%D0%B5%D0%B3%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%B8%D0%BA+%D0%9A%D1%83%D1%80%D0%B3%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9+%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8+%282017%29.rar. Дата обращения: 18.02.2018.

5 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ [Электронный ресурс]: URL: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_19396/. Дата обращения: 08.01.2018.

6 Национальное бюро кредитных историй [Электронный ресурс]: URL: https://www.nbki.ru/ company/news/?id=21596/. Дата обращения: 12.10.2017.

7 Ипотечный калькулятор -- расчет суммы ипотеки [Электронный ресурс]: URL: https:// www.calc-ipoteka.ru/. Дата обращения: 15.10.2017.

8 Жилищный кодекс РФ 2017. Актуальная редакция с Комментариями по состоянию на 20.12.2017 [Электронный ресурс]: URL: http://www. jkodeksrf.ru/ rzd-5/gl-11/st-110-jk-rf/. Дата обращения: 19.10.2017.

9 Информационный портал «ЗаНоСтрой.РФ» [Электронный ресурс]: URL: http://www.zanostroy.ru/news/2016/07/29/5096.html/ Дата обращения: 20.10.2017.

10 Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в ред. Федеральных законов от 29.12.2017 № 455-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ) [Электронный ресурс]: URL: http://www.consultant.ru /document/cons_doc_LAW_78700/. Дата обращения: 08.01.2018.

11 Новости недвижимости [Электронный ресурс]: URL: https:// www.news. ners.ru/kooperativy-po-novomu-chto-takoe-zhsk-s-gospodderzhkoj.html/ Дата обращения: 09.01.2018.

12 Методы определения сметной стоимости в строительстве [Электронный ресурс]: URL: https://www.studfiles.net/preview/1928813/page:2/. Дата обращения: 10.01.2018.

Размещено на Allbest.ru