О возможностях использования сравнительного анализа при оценке сельскохозяйственных угодий

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Вопросам методических основ расчета эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения посвящены научные работы широкого круга ученых: С.Н. Волкова, А.А. Варламова, Д.С. Добряка, А.П. Канаша, В.В. Пименова, А.М. Третьяка, Н.Н. Федорова, А.И. Шпичака и других.

Со времени принятия действующей редакции Земельного Кодекса Украины (ЗКУ) прошло более 10 лет [1], а методика экономической оценки, соответствующая рыночным принципам, отсутствует, нет подходов к экономической оценке эффективности использования земельных участков различного целевого назначения, не разработаны методы сопоставления агропроизводственных групп. Все вышеперечисленное является методическим пробелом при обосновании принятия землеустроительных решений и разработке проектов организации севооборотов и это обосновывает актуальность проводимых нами исследований.

В работе исследуются возможности сравнительного анализа оценки результатов эксплуатации земельных участков одинакового функционального назначения с помощью предложенных нами ранее коэффициентов [2, 3].

Целью исследования является оценка показателей доходности эксплуатации земельных массивов путем их сопоставления, выбор диапазона значений этих показателей, характеризующих интенсивность использования агропроизводственных групп. Предмет исследования - производственная деятельность двух предприятий АРК и паритетность распределения прибылей между собственником земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем.

Материалы и результаты исследования «Экономическая оценка земель различного целевого назначения проводиться для сравнительного анализа эффективности их использования» (ст.200,п.2 ЗК Украины [1]).

В работе [2] нами предложен вариант оценки экономической эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения с помощью коэффициента эффективности использования (К эф и), который представляет собой отношение годового рентного дохода к величине нормативной денежной оценки за единицу площади:

(1)

где ГРД - годовой рентный доход (грн/га), НДО - нормативная денежная оценка (грн/га).

Рассмотрим необходимость введения предлагаемого коэффициента на примере земель Урожайновского сельского совета Симферопольского района АРК. Приведенные в табл. 1 данные показывают сумму рентного дохода, поступившего в местный бюджет от эксплуатации сельскохозяйственных угодий коммунальной собственности за 2009 год.

Таблица 1. Суммарный рентный доход местного бюджета за 2009 год

В табл. 2 приведен расчет годового рентного дохода от земель сельскохозяйственного назначения на основании величины арендной платы, получаемой собственниками земли по договорам аренды.

Таблица 2. Величина рентного дохода сельскохозяйственных угодий Урожайненского сельского совета за 2007-2009 гг.

Для земель сельскохозяйственного назначения (пашня) нормативно-денежная оценка составляет: 2007г. -14105 грн/га; 2008г. - 14200 грн/га; 2009г. - 14500 грн/га.

Расчет коэффициента эффективности использования по (1) для земель сельскохозяйственного назначения будет следующим:

(2007 г.)

Аналогично рассчитаны значения коэффициента экономической эффективности использования (К эф и .) и представлены в табл. 3.

Коэффициент эффективности использования сельхозугодий ( за 2007-2010 г.г.

Таблица 3

В табл. 3 также внесены значения коэффициентов эффективности использования, рассчитанные по формуле (4), для сельхозугодий Зерновского сельского совета, исследования для которых будут приведены ниже.

Сопоставление значений коэффициентов эффективности использования отражает разницу в значениях величины рентного дохода и дохода, получаемого при товарном производстве зерновых культур. В стабильно развивающейся экономической ситуации эти величины должны быть одного порядка, существующая разница отражает как диспаритет в доходах, так и необходимость корректировки нормативной денежной оценки.

При этом результаты расчета средних значений коэффициентов эффективности использования для земель сельскохозяйственного назначения с различной величиной нормативной денежной оценки и уровнем рентных доходов, носят однородный сопоставимый характер и позволяют оценить эффективность использования земельного массива.

Одновременно с исследованием эффективности эксплуатации сельскохозяйственных угодий Урожайненского сельского совета Симферопольского района АРК, практически в те же самые сроки, нами исследовалась эффективность использования сельскохозяйственных земель Зерновского сельского совета Красногвардейского района АРК. В нижеприведенных результатах исследований было предложено испольэование мультипликатора доходности и проведено сравнение полученных результатов [3].

Экономические коэффициенты, коэффициенты - мультипликаторы (Lat.-множители) как инструменты фундаментального экономического анализа используются в экономических исследованиях различной направленности. При детальном рассмотрении, по своей сути как множители, они являются наиболее объективными индикаторами и при анализе земельной ренты, а так же эффективности использования земель различного целевого назначения.

Рентные мультипликаторы, как инструмент анализа, направлены на то, чтобы определить справедливую стоимость земельного участка в рыночных условиях путем сравнения с аналогами доходности.

Предлагаемый нами в качестве аналитического исследования - мультипликатор доходности является отношением, в числителе которого нормативная денежная оценка земельного участка, являющаяся единицей кадастрового учета земель, а в знаменателе - доходность, получаемая при производстве зерновых культур, выраженная через разность валового дохода и затрат при производстве зерновых культур [3].

Доход, получаемый при производстве зерновых культур, рассчитывается по формуле:

,

где: доход, получаемый при производстве зерновых культур (грв/га);

ВД - годовой валовой доход при производстве зерновых культур (грв/га);

операционные затраты при производстве зерновых культур (грв/га).

(2)

где мультипликатор доходности (индикатор), ?Д - доходность, получаемая при производстве зерновых культур (грн/га).

Данный мультипликатор доходности направлен главным образом на анализ соотношения реальной доходности эксплуатации земли и имеющейся её нормативной оценки.

Техника расчетов данным методам доходного подхода сложна [4], поскольку доходы распределены во времени и могут изменяться по видам зерновых культур, земельная рента изменяется также по годам, ставки капитализации изменяются в зависимости от времени, а также зависят от состояния экономики страны, стабильности её финансовой системы, правового регулирования рынка земель. Данные получаются с большим разбросом, их систематизация и анализ сложны, но тем не менее они должны отражаться в кадастровом учете. Применение мультипликатора доходности позволяет нивелировать разброс значений дохода при расчетах.

В таблице 4 представлен расчет чистого дохода сельскохозяйственных угодий предприятия СХП в виде ООО Красногвардейского района.

Таблица 4. Расчет чистого дохода сельскохозяйственных угодий предприятия СХП в виде ООО Красногвардейского района АРК по экономическим показателям 2008-2010 гг. при производстве зерновых культур

Нормативная денежная оценка 1 га сельскохозяйственных земель Красногвардейского района, Зерновского сельского совета за период 2008-2010 гг. представлена в таблице 5.

Таблица 5. Нормативная денежная оценка 1 га земель сельскохозяйственного назначения за 2008-2010 г.

Расчет мультипликатора доходности () для земель сельскохозяйственного назначения по формуле (2) будет следующим:

Результаты расчета значений мультипликатора доходности () для земель сельскохозяйственного назначения Зерновского сельсовета Красногвардейского района АРК представлены в табл. 6.

Предложены два коэффициента - коэффициент эффективности использования и мультипликатор доходности, связывающие в аналитических зависимостях величину нормативной денежной оценки и различных показателей эксплуатации земельных участков сельскохозяйственного назначения, в одном случае это - рентный доход собственника, а в другом случае - доход предпринимателя, эксплуатирующего арендованный земельный массив.

При ликвидации законодательных ограничений функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения одним из первоочередных наступает процесс укрупнения земельных массивов, находящихся в собственности и, как следствие, появление такого экономического показателя как доход собственника, осуществляющего производственную деятельность. Иными словами, рентный доход и доход от эксплуатации земельного участка принадлежат одному лицу и будут равны, т. е. .

Если из формулы (1) определить и это значение подставить в формулу (2), то получим:

(3)

После подстановки и сокращения выражение примет следующий вид:

(4)

Предполагая такой вариант для земель Урожайненского сельского совета, подсчитаем значения мультипликатора доходности и внесем в табл.6.

Таблица 6. Мультипликатор доходности ( ) для земель сельскохозяйственного назначения за 2008-2010 г.

Сделанные допущения о равенстве доходности и годового рентного дохода при оговоренных условиях и, как результат, расчет значений мультипликатора доходности для сельхозугодий Урожайненского сельского совета, представленных в табл.6 отражает разницу в величине дохода собственника паевого надела и предпринимателя, занимающимся товарным производством на этих же полях, при этом характеризуя совокупную доходность эксплуатации земельного массива.

Отличие на два порядка значений мультипликатора доходности, рассчитанного по формуле (4) позволяет сделать вывод о необходимости законодательного регулирования распределения доходов между землевладельцами и землепользователями в условиях моратория на куплю - продажу земель сельскохозяйственного назначения. При справедливом распределении доходов и соответственно расходах на технологические процессы эти значения должны быть одного порядка. Разница в доходах должна определяться нормой прибыли в диапазоне от 20 до 30%.

сельскохозяйственный рентный доход

Рис. 1. Динамика изменения значений коэффициента эффективности использования за 2007 - 2010 годы.

На рис. 1 отображены графики изменения величин коэффициентов по годам, иллюстрируя устойчивость рассматриваемых экономических условий и эффективность эксплуатации оцениваемых земельных массивов.

Выводы:

1. Используемые в наших исследованиях коэффициент эффективности использования и мультипликатор доходности позволяют проводить сравнительный анализ эффективности эксплуатации земельного массива и сопоставлять доходы собственников и предпринимателей.

2. Используемая в настоящее время нормативная денежная оценка необъективно завышена и не соответствует реальной доходности земельных угодий.

3. Кадастровый учет не содержит данных об уровне доходности земель при определенном виде эксплуатации и характеристики эффективности функционального использования.

4. Предложенный нами коэффициент эффективности использования позволяет судить об уровне доходности при определенном виде эксплуатации земель и опосредствованно отражает продуктивность почв, а также пригоден для отражения в кадастровом учете в качестве характеристики функционального использования земель, что в свою очередь позволяет рационально и эффективно использовать земли сельскохозяйственного назначения.

Литература

1. Земельний Кодекс України (№2768-ІІІ 25 жовтня 2001 року); із змінами. / Верховна Рада України, - Офіц.вид. - К.: Парлам.вид-во. 2010.- (Бібліотека офіційних видань).

2 Свириденко Е.В. Об оценке экономической эффективности использования земель различного целевого назначения с помощью коэффициентов. /Свириденко Е.В. // «Перспективные научные идеи - 2011»: материалы У11 Международной научно-практической конференции (27.10.2011 - 05.11.2011). Т.6 Экономические науки. Прага, издательский дом «Образование и наука», 2011. С.3 - 10.

3. Свириденко Е.В. Об использования мультипликатора доходности при анализе эффективности эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения. /Свириденко Е.В. // Культура народов Причерноморья, - 2012. - № 240.

4. Постанова Кабінету Міністрів України: «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок». від 11 жовтня 2002 року. №1531 Постанова Кабінету Міністрів України.

Размещено на Allbest.ru