Аналіз сучасного стану земельної ренти та її форм

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. РЕНТА ЯК ЕКОНОМІЧНА ФОРМА РЕАЛІЗАЦІЇ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ

РОЗДІЛ 2. ФОРМИ ЗЕМЕЛЬНОЇ РЕНТИ

РОЗДІЛ 3. СУЧАСНІ ПРОБЛЕМИ ФОРМУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РИНКУ

РОЗДІЛ 4. ГРОШОВІ ОЦІНКИ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

ВСТУП

Актуальність дослідження. З огляду на економічні процеси, які характеризуються стрімким переходом до ринкових механізмів господарювання в Україні, гостро порушуються специфічні питання щодо формування сучасних земельних відносин, від яких суттєво залежать характер розвитку та ефективність функціонування економіки і соціальної сфери. Вдаючись до детального аналізу нинішнього стану земельних відносин, слід констатувати наявність низки проблемних питань, які потребують невідкладного вирішення. Всі вони заслуговують на пильну увагу з боку держави та потребують швидких практичних дій. Серед цих проблем: невпорядкованість економічно-правових відносин власності на землю, неефективність державного управління земельними ресурсами та землекористуванням, недосконалість земельного законодавства та інфраструктури ринку земель.

Обмеженість ресурсів та наявність конкретних їх власників і територій спричинили розвиток теорії ренти.

Чинним законодавством сформована правова основа для встановлення плати за користування надрами, лісами, водою, землею. В умовах ринку особливої ваги набувають питання формування ефективного механізму регулювання земельних відносин, який би забезпечив компроміс інтересів держави, землевласників і землекористувачів при використанні земельних ресурсів.

Проблема земельних відносин завжди перебувала в центрі уваги представників різних шкіл економічної науки, таких як: У. Петті, Ф. Кене, А. Тюрго, А. Сміт, Д. Рікардо, П. Прудон, Дж. С. Мілль, К. Маркс, М.І. Туган-Барановський та ін.

Метою представленної роботи виступає аналіз сучасного стану земельної ренти та її форм.

Для досягнення поставленої мети нам необхідно виконати наступні задачі:

- дослідити ренту як економічну форму реалізації власності на землю;

- охарактеризувати форми земельної ренти;

- визначити сучасні проблеми формування земельного ринку;

- проаналізувати грошові оцінки землі в Україні.

Об'єктом дослідження виступає земельна рента.

Предметом роботи являються особливості функціонування земельної ренти та її сучасних форм.

РОЗДІЛ 1. РЕНТА ЯК ЕКОНОМІЧНА ФОРМА РЕАЛІЗАЦІЇ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ

Рента (нім. Rente, фр. Rente, від лат. redo - повертаю, сплачую) - особливий вид стабільного доходу, отримуваного від капіталу, землі, майна, цінних паперів тощо, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю. Рента існує в різних формах. Так, землевласники отримують земельну ренту, основні форми якої - диференціальна, абсолютна, монопольна; власники корисних копалин - ренту за особливі умови їх використання; домовласники - за приміщення у престижних і вигідних районах міста та ін. [1, с. 195]. У процесі історичного розвитку рента стала сприйматися як стабільний нетрудовий дохід, який отримують від реалізації засобів виробництва з обмеженою пропозицією.

Першими зробили спробу пояснити механізм утворення земельної ренти класики політичної економії В. Петі, А. Сміт, Д. Рікардо. В. Петі у своїй книзі "Трактат про податки та збори" пише, що землероб, який обробляє землю "…із збіжжя відрахує зерно, витрачене ним для сівби, а також усе те, яке він спожив і віддав іншим в обмін на одяг і для задоволення своїх потреб, то залишок хліба становить природну й справжню земельну ренту цього року; і середнє з семи років або, точніше, з того ряду років, протягом яких недороди чергуються з урожаєм, дасть у вигляді зернового хліба звичайну ренту" [2, с. 31]. Отже, земельну ренту він ототожнював з додатковою вартістю. Петі виділив такі групи рентотвірних чинників: рівень цін на сільськогосподарську продукцію; природну й економічну родючість землі; місце розташування земельної ділянки.

А. Сміт та Д. Рікардо намагалися пояснити механізм утворення земельної ренти, виходячи із законів розвитку товарного виробництва. Але їм вдалося науково обґрунтувати лише механізм утворення диференційованої земельної ренти. Щодо абсолютної земельної ренти, то механізм її утворення дещо виходить за межі товарних відносин і пов'язаний виключно з механізмом реалізації нетрудової приватної власності на землю. А тому пояснити її утворення виключно на основі товарних відносин вони не змогли.

А. Сміт у праці "Дослідження про природу і причини багатства народів" під земельною рентою пропонує розуміти дохід, який одержує землевласник із землі. Він виділяє ті ж рентотвірні чинники, що й В. Петі та стверджує, що величина ренти значною мірою залежить від вкладання праці та капіталу у землю.

Д. Рікардо у праці "Начала економічної теорії та оподаткування" стверджує, що рента становить ту частку "продукту землі, яка виплачується землевласнику за користування первинними і незруйнованими силами ґрунту" [2, с. 32]. Ми ж не погоджуємося з таким твердженням, оскільки практика показує, що "сили ґрунту" постійно змінюються. Так, за умови ефективного вкладання у землю праці та капіталу вони покращуються, і навпаки, внаслідок не раціонального землекористування - погіршуються. Учений визнавав існування тільки диференціальної ренти І, оскільки стверджував, що величину земельної ренти визначають лише природна родючість та місце розташування земельної ділянки. Д. Рікардо наголошував на тому, що земельну ренту можна отримати тільки на кращих земельних ділянках, тоді як на гірших землях ренти взагалі немає.

Фізіократ А. Тюрго вважає землю та отриманий з неї чистий прибуток єдиним джерелом багатства нації, він стверджує, що "не існує і не може існувати іншого доходу, крім чистого прибутку землі" [3, с. 157]. Разом з тим, учений визнає існування диференціальної ренти ІІ, оскільки зазначає, що на її величину впливає вкладання у землю праці та капіталу.

К. Маркс також ґрунтовно вивчав рентні відносини і поряд з диференціальною рентою, зробив успішну спробу пояснити механізм утворення абсолютної ренти, використовуючи при цьому закон вартості. Він звернув увагу на те, що основною причиною утворення земельної ренти є монополія приватної власності на землю: "власність на землю сама створила ренту" [4, с. 768]. Але з погляду дії закону вартості абсолютна рента, на його розсуд, може утворюватися лише за умови, коли органічна будова капіталу в сільському господарстві нижча від середньогалузевої органічної будови промислового капіталу. Це твердження спричинило дискусію в 70-х роках ХХ ст., коли у високорозвинених індустріальних країнах органічна будова капіталу в сільському господарстві зрівнялась, а то й стала вищою від середньогалузевої будови промислового капіталу. Одні економісти вважали, що за цих умов абсолютна рента зникає при збереженні її причини, інші - що вона існує, оскільки існує монополія приватної власності на землю. А щодо органічної будови, то, за відповідного перерахунку, вона і надалі залишається нижчою, ніж у промисловості.

К. Маркс виділив такі рентотвірні чинники, як природна родючість землі, місце розташування земельної ділянки, рівень цін на сільськогосподарську продукцію та економічна родючість ґрунту, отже, виокремив диференціальну ренту І та диференціальну ренту ІІ [7].

Вагомий внесок у розвиток теорії земельної ренти зробив Йоганн Генріх Фон Тюнен та його послідовник Вільгельм Лаунхардт. Фон Тюнен у праці "Ізольована держава" стверджує, що визначальним чинником, який характеризує ренту, є місце розташування земельної ділянки. Родючість землі в ізольованій державі він вважає однаковою. Він упевнений, що чим дальше розташована земельна ділянка від ринку збуту, тим меншою буде земельна рента.

Чільне місце теорія земельної ренти посідає у спадщині українського економіста М. Туган-Барановського. У своїй праці з політичної економії він пише, що тривалий час, коли людей на землі було мало, а землі вистачало всім, земля була доступною для всіх товаровиробників безплатно. Люди освоювали землю, обробляли її і всі затрати праці враховували до вартості виробленої продукції [11, с. 194-197]. Але згодом, коли людей стало більше, і зростала потреба у виробництві сільськогосподарської продукції, земля ставала дефіцитом, який потрібно розподіляти серед виробників цієї продукції. Розпочинаються конфлікти економічних інтересів, що ведуть до виникнення трудового права на землю, яке є основою земельної ренти. Ренту М. Туган-Барановський розглядав як "нетрудовий дохід, який випливає з користування стійкими корисними властивостями землі".

Незважаючи на те, що питання земельної ренти розглянуто у багатьох працях, досі воно залишається недостатньо вирішеним та полемічним. Над вирішенням цього питання працюють такі сучасні вітчизняні науковці, як І. Малий, В. Кушнір, І. Михасюк, А. Третяк, С. Будаговська, О. Кілієвич, С. Кручок, С. Мочерний та інші.

С. Кручок стверджує, що "земельна рента являє собою дохід землевласника, в якому реалізується власність на землю" [6, с. 54]. Він виділяє абсолютну та диференціальну ренту і зазначає, що земельна рента є сумою цих двох видів ренти. Визначальними рентотвірними чинниками С. Кручок вважає: ціни на сільськогосподарську продукцію; природну та економічну родючість ґрунту; місце розташування земельної ділянки; інтенсифікацію виробництва.

І. Малий вважає основним джерелом утворення ренти приватну власність на землю і стверджує, що саме лише володіння землею гарантує її власнику "дожиттєвий дохід" [5, с. 105]. З таким твердженням не можна не погодитися, оскільки приватна власність обмежує вільний доступ сільськогосподарських виробників до землі, яка є основним засобом виробництва цієї продукції. Цей доступ може відкритися лише в тому випадку, коли землевласник за певну плату, в основі якої лежить земельна рента, дасть дозвіл на її використання.

Цих поглядів дотримується С. Мочерний, який стверджує, що земельна рента є "формою економічної реалізації власності на землю" та дає, на наш погляд, найповніше трактування цієї категорії. Він вважає, що земельна рента означає "відносини економічної власності між власниками землі, суб'єктами господарювання та найманими працівниками з приводу самого процесу праці та привласнення його результатів у різних сферах суспільного відтворення" [9, с. 430]. С. Мочерний виділяє три форми ренти, а саме: диференціальну, абсолютну та монопольну. Диференціальну він поділяє на диференціальну ренту І та диференціальну ренту ІІ. Причиною виникнення диференціальної ренти І, на його думку, є природна родючість та місце розташування земельної ділянки. Диференціальна рента ІІ, стверджує С. Мочерний, утворюється внаслідок інтенсивного ведення господарства, тобто економічної родючості ґрунту. Причиною виникнення абсолютної ренти він вважає монополію приватної власності на землю. Монопольна рента, за словами ученого, виникає на землях, розміщених в особливих ґрунтово-кліматичних зонах, які придатні для вирощування екзотичних фруктів [9].

Заслуговує на увагу визначення ренти, яке дає І. Михасюк. За його словами "рента, як економічне явище - це постійно отримувана частка доходу з капіталу, майна чи землі, що не залежить від підприємницької діяльності власника. Земельна рента є однією з форм розподілу створеного національного доходу" [8, с. 138]. Важливим чинником, що визначає величину земельної ренти учений вважає місце розташування земельної ділянки. Стверджує, що близькість до центру міста і рідкісність землі та будівель, що на ній розміщені, формує монопольну земельну ренту.

Деякі сучасні науковці стверджують, що земельна рента та орендна плата - одне й те саме. Проте ми не поділяємо такої думки, оскільки вважаємо, що земельна рента є економічно основою орендної плати, а не дорівнює їй. На наш погляд, земельна рента - це особливий вид стабільного доходу від економічної реалізації власності на землю.

Отже, на підставі досліджень еволюції поглядів на земельну ренту представників різних економічних шкіл можна конкретизувати це поняття. Земельна рента - це економічна категорія, що виражає особливий вид стабільного доходу від реалізації власності на землю.

РОЗДІЛ 2. ФОРМИ ЗЕМЕЛЬНОЇ РЕНТИ

За феодалізму рента як економічна форма реалізації власності феодала на землю існувала спочатку як панщина, пізніше -- оброк, який в період розпаду цього ладу замінила грошова форма.

Рента -- це економічна форма реалізації власності на природні ресурси, тому зі зміною відносин власності з'являються нові форми земельної ренти.

Земельна рента за капіталізму існує у формі орендної плати орендаря землевласнику за тимчасове користування землею.

Земельна рента (лат. reddo -- повертаю, сплачую) -- економічна форма реалізації власності на землю у вигляді доходу, який створюється найманими працівниками, але привласнюється власником землі за її здачу в оренду.

Якщо на цій землі є споруди (склади, іригаційна система тощо), орендар додатково платить за користування ними. У цьому разі орендна плата більша за ренту.

Основними формами земельної ренти є диференціальна, монопольна і абсолютна.

Диференціальна земельна рента -- дохід землевласників або орендарів, отриманий за рахунок використання середніх і кращих за родючістю та місцерозташуванням земель і застосування найманої праці.

Така рента функціонує у формі диференціальної ренти І і диференціальної ренти II.

Диференціальна рента I виникає внаслідок обмеженості земель кращої та середньої якості, що змушує залучати до сільськогосподарського обороту гірші за якістю ділянки землі. Аналогічно складається ситуація з ділянками, розташованими на різних відстанях від ринку. Внаслідок цього суспільна вартість (ціна рівноваги), а отже ціни на сільськогосподарську продукцію встановлюються, виходячи з умов виробництва на гірших або найвіддаленіших від ринку землях (у промисловості -- середніх умов). Інакше землевласник і орендар втрачають інтерес до ведення сільського господарства на гірших землях, на них не будуть забезпечені нормальні умови для розширеного відтворення. За цих умов на середніх і кращих землях утворюється додатковий чистий дохід, який є надлишком над середнім прибутком і набув форми диференціальної ренти І. Отже, умовою виникнення цієї форми ренти є відмінність в родючості та місцерозташуванні земель. Джерело диференціальної ренти І -- праця сільськогосподарських найманих працівників або фермерів.

Господарства, розташовані на кращих та середніх за якістю землях, витрачають на одиницю продукції менше праці, отримуючи при цьому кращі врожаї. Тому диференціальну ренту І в умовах суспільної власності на землю повинна вилучати держава. За капіталізму її привласнює землевласник у формі орендної плати [10, c. 67].

Диференціальна рента II утворюється внаслідок інтенсивного ведення господарства, тобто використання кращих сільськогосподарських машин, насіння, поліпшення культури землеробства і тваринництва, за рахунок додаткових капіталовкладень. Це дає змогу підвищувати продуктивність праці й отримувати більше продукції з кожного гектара землі. Отже, природна родючість землі доповнюється і все більше замінюється економічною родючістю. Водночас зменшується різниця у природній родючості різних ділянок, дедалі меншу роль відіграє (з розвитком транспорту) їх місцерозташування. За умов раціонального сільськогосподарського виробництва додаткові капіталовкладення забезпечують не лише окупність цих витрат, а й отримання надлишкового доходу, який набуває форми диференціальної ренти II. Цю ренту привласнює фермер або орендар землі впродовж дії орендного договору. При укладенні нового договору землевласник переважно враховує зроблені в попередні роки орендарем додаткові капіталовкладення, вищу родючість землі й збільшує плату за неї. Тому орендар зацікавлений, щоб договір про оренду землі укладався на тривалий термін, а землевласник -- навпаки.

У СРСР диференціальну ренту І вилучала держава через механізм найнижчих закупівельних цін у найсприятливіших для ведення сільського господарства умовах і систему обов'язкових поставок сільськогосподарської продукції за цими цінами. Диференціальна рента II переважно залишалася в господарствах і використовувалася для розвитку виробництва й частково для додаткового стимулювання працівників колгоспів і радгоспів.

На сучасному етапі диференціальна рента в Україні повинна вилучатися через механізм рентних платежів, плати за землю, розмір яких залежатиме від якості землі. Оцінка якості землі (її родючість, забезпеченість вологою, теплом, а також місцерозташування ділянок, їх конфігурація тощо) міститься в Державному земельному кадастрі.

Аналогічний механізм виникнення ренти в добувній промисловості, оскільки корисні копалини, що добуваються з надр землі, продають відповідно до витрат виробництва на гірших ділянках. Проте, на відміну від землі (з якої високий урожай за раціонального ведення сільського господарства можна отримувати щороку), корисні копалини поступово вичерпуються, що зумовлює зростання їх вартості для майбутніх споживачів. Це і є економічною основою вилучення власником таких ділянок землі плати за право розробки надр, яка відмінна від ренти.

Частина землі в багатьох країнах знаходиться у надзвичайно сприятливих ґрунтово-кліматичних зонах. Розміщені тут господарства вирощують рідкісні фрукти -- цитрусові, цінні сорти винограду та ін. Оскільки попит на цю продукцію переважно перевищує їх пропозицію, то на неї встановлюють ціни, вищі від вартості, або монопольні ціни. У такий спосіб утворюється надприбуток, який набуває форми монопольної ренти. Тому рентні платежі, плата за землю на цих ділянках повинні бути вищими.

Монопольна рента -- форма економічної реалізації власності на унікальні за родючістю землі, джерелом якої є праця найманих працівників та частина доходів покупців, що надходить до землевласника через механізм монопольних цін.

Як економічна форма реалізації монополії приватної власності на землю виникає абсолютна рента.

Абсолютна рента (за капіталізму) -- форма земельної ренти, яку сплачують власникові за будь-яку ділянку землі, незалежно від її родючості й місцерозташування (звідси назва абсолютна).

Її джерело -- надлишок додаткової вартості над середнім прибутком (різниця між ринковою вартістю сільськогосподарської продукції та суспільною ціною виробництва), що створюється найманими працівниками, а умова виникнення -- значно нижча органічна будова капіталу в сільському господарстві. Коли фермер або капіталіст-фермер самі є власниками землі, зникає причина існування абсолютної ренти.

З розгортанням науково-технічної революції в сільському господарстві (впровадження біотехнології, електроніки, комп'ютерної техніки тощо), а також з монополізацією агробізнесу, інтеграцією сільського господарства з переробними галузями промисловості, формуванням АПК відбувається поступове зближення органічної будови капіталу сільського господарства з промисловістю, що зумовлює дію тенденції до зменшення абсолютної ренти.

Повному вирівнюванню органічної будови капіталу сільського господарства з промисловістю перешкоджає сезонний характер використання сільськогосподарської техніки, значна віддаленість багатьох ферм від ринків збуту, що спричиняє зростання питомої ваги транспортних засобів серед знарядь праці. Крім того, НТР ще не охопила більшості країн або охопила їх далеко не повною мірою. Тому органічна будова капіталу в сільському господарстві таких країн нижча, ніж у промисловості, що зумовлює наявність абсолютної ренти.

Оскільки органічна будова капіталу в сільському господарстві розвинутих країн піднялася до рівня промисловості й навіть перевищила його, деякі економісти ще чотири десятиліття тому стверджували про зникнення цієї форми земельної ренти. Другою умовою її зникнення дехто з науковців вважає значні дотації держави сільськогосподарським товаровиробникам та істотну модифікацію внаслідок цього процесу ціноутворення. Такий підхід до проблеми абсолютної земельної ренти однобічний, некомплексний, оскільки враховує лише умови її виникнення, а не причину, яка є вагомішим чинником, ніж умова. Дотації сільськогосподарському виробництву надаються з державного бюджету, податкової системи, тоді як земельна рента є результатом реалізації власності на землю. І лише коли власником землі є держава, одержана нею земельна рента може використовуватися для надання дотацій землекористувачам. В усіх інших випадках ренту привласнюють землевласники. При цьому дотації повинні отримувати землекористувачі, а не землевласник, що свідчить про принципову відмінність між цими видами доходів. Крім того, такий підхід ігнорує наявність орендної плати за землю.

У разі приватизації землі в Україні, перетворення її на товар, істотний вплив на процес ціноутворення матиме орендна плата. Це призведе до зростання цін на сільськогосподарську продукцію, якщо не відбудеться зниження її собівартості, а також радикального підвищення врожайності рослин та продуктивності тваринництва.

Процес перетворення землі на товар зумовлює позитивні та негативні наслідки. Позитивним є формування повноцінного господаря землі, реальної приватної власності на землю (у такому разі фермер не боятиметься споруджувати сільськогосподарські будівлі на землі; намагатиметься поліпшувати її якість, не маючи спадкоємців, зможе продати її, вийшовши на пенсію, й забезпечити собі належний рівень життя), створення додаткових стимулів для іноземних інвестицій в економіку України тощо. Ці позитивні ознаки значною мірою зберігаються за наявності довготермінової оренди.

Негативним наслідком перетворення землі на товар в Україні може стати концентрація значної частини землі в руках мафіозно-тіньових структур і навіть іноземного капіталу (через підставних осіб), які спекулюватимуть земельними ділянками (середня ціна 1 га землі в Україні -- майже 20--25 тис. дол.). Такий шлях сприятиме не формуванню реального власника і господаря, який працюватиме на землі, а капіталізації аграрних відносин, що суперечить прогресивній тенденції у цій сфері -- подоланню відчуження працівників від власності (на землю, інші засоби виробництва і створений продукт). Крім того, малі фермерські господарства не завжди мають змогу використовувати переваги сівообміну, меліорації.

З рентними відносинами тісно пов'язана ціна землі. Земля в багатьох країнах є об'єктом купівлі-продажу, оскільки узаконена приватна власність на землю.

Земля -- особливий товар. Ця особливість полягає в тому, що вона є продуктом природи і на неї початково не затрачена праця. Згодом витрати праці на поліпшення якості землі постійно зростають. Якщо абстрагуватися від таких витрат, то ціна землі базується не на вартості, а на величині доходу, який вона приносить своєму власникові, -- ренті. Власник може продати землю за умови, що отримана сума буде не меншою, ніж дохід у формі відсотка, одержаний від вкладання цієї суми в банк.

Ціна землі -- це капіталізована земельна рента.

Вартість землі визначається множенням отриманої за рік ренти на певну (переважно значну) кількість років. За підрахунками економістів, середня вартість 1 га сільськогосподарських угідь становила в Україні в середині 90-х років від 15 до 20 тис. дол. Вартість українських чорноземів -- до 5,5 трлн. дол. Останнім часом було висловлено чимало аргументів як за перетворення землі на товар, так і за те, що за різкої поляризації суспільства земля в Україні не повинна бути товаром, адже купити 1 га землі більш як за 10 000 дол. нині основна маса народу не може.

На ціну землі впливають також такі фактори, як зростання темпів інфляції, зниження доходів фермерських господарств та ін. Ціна землі у великих містах світу є дуже високою і продовжує зростати.

Отже, виділяють три основні форми земельної ренти: диференціальна, абсолютна і монопольна.

РОЗДІЛ 3. СУЧАСНІ ПРОБЛЕМИ ФОРМУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РИНКУ

Можна стверджувати, що регулювання ринку земель за його запровадження має здійснюватися з урахування кращого досвіду розвинутих країн, зокрема в частині встановлення відповідних обмежень щодо продажу земель сільськогосподарського призначення. Багатьом державам у такий спосіб (шляхом встановлення обмежень) вдалось уникнути певних проблем і колізій. Наприклад, у Данії на законодавчому рівні визначено максимальний розмір земельної ділянки, що може перебувати у власності однієї сім'ї. Тим самим обмежується монополізм на земельному ринку.

У Франції, Іспанії та США існує заборона на певний термін продавати отриману землю. У США працює механізм, за якого придбання банками землі може бути обмежене вимогою продати впродовж двох років землю боржника, отриману внаслідок неповернення отриманого кредиту. У Швеції купувати землю сільськогосподарського призначення можна лише з дозволу Уряду. В Австралії для продажу землі необхідний дозвіл спеціальних органів на укладення земельних угод. Існує також багатий зарубіжний досвід запобігання нецільовому використанню земельних ресурсів: в окремих державах законодавством передбачено розподіл земель на зони - сільськогосподарські, міські та дачні. При цьому переведення земель з однієї категорії до іншої можливе лише з дозволу відповідних державних органів [3].

Світова практика довела, що розвинений і добре інституціоналізований земельний ринок забезпечує розподіл прав власності на землю таким чином, що досягається використання земельних ресурсів та пов'язаних з ними господарських активів економічно найбільш доцільним способом. Водночас, не слід ігнорувати також і того факту, що лише дієздатна держава, з високим рівнем співпраці усіх гілок влади та розвиненими ринковими інститутами, спроможна гарантувати права власності, набуті у процесі укладення ринкових угод.

На жаль, земельна реформа в Україні, яка триває вже більше двадцяти років, до цього часу так і не забезпечила формування в нашій державі дієвого ринку землі. Така ситуація обумовлена насамперед наступним:

- до цього часу не визначено мету, етапи, завдання та механізми правового, економічного, фінансового і соціального розвитку подальших реформ у цьому напрямі, а також шляхів їх забезпечення та реалізації;

- відсутня виважена послідовна державна політика щодо комплексного розвитку земельного законодавства, формування і розвитку комплексних ринкових земельних відносин, особливо сільськогосподарського призначення;

- невдало запозичено правові інститути і механізми (особливо в аграрній сфері), які використовуються в країнах із розвиненою ринковою економікою, та не націлюють на формування ефективного ринку землі;

- не враховувались історичні фактори у реформуванні системи державного земельного кадастру, створенні державної системи реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень;

- ігнорувались проблеми ресурсно-комплексного підходу до розвитку земельних трансформацій;

- не здійснювались роботи з охорони земель, внаслідок чого відбулась деградація ґрунтового покриву окремих територій та зниження вмісту гумусу в ґрунтах до критичного рівня.

З огляду на економічні процеси, які характеризуються стрімким переходом до ринкових механізмів господарювання в Україні, гостро порушуються специфічні питання щодо формування сучасних земельних відносин, від яких суттєво залежать характер розвитку та ефективність функціонування економіки і соціальної сфери. Земельні відносини в процесі використання земель повинні орієнтуватися на підвищення ефективності виробництва й продуктивності праці та екологічне оздоровлення земельних ресурсів як складової соціально-економічного капіталу, що є домінуючим у формуванні багатства країни.

Адже лише за п'ять місяців 2015 року від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, з урахуванням суми сплати відстрочки за раніше продані наділи, продажу ділянок на земельних торгах та плати за користування наділами до Державного та місцевих бюджетів фактично надійшло 132,7 млн грн, у тому числі: до Держбюджету - 8,9 млн грн, до місцевих бюджетів - 123,8 млн гривень. власність ціна економічний монополія

Всього за цей період було продано 272 земельні ділянки несільськогосподарського призначення державної та комунальної власності загальною площею 160,27 га та вартістю 61,9 млн гривень. З них: державної власності - 51 наділ площею 27,80 га вартістю 8,7 млн грн; комунальної власності - 221 наділ площею 132,47 га вартістю 53,2 млн гривень [10].

Слід констатувати, що без узагальнення набутого досвіду, виявлення основних причин попередніх невдач та розробки нових концептуальних підходів до подолання існуючих проблем, запровадження ринку землі в Україні стане лише черговою ланкою на нескінченному шляху земельної реформи, оскільки так і не дасть змоги отримати безпідставно очікуваного ефективного землекористувача.

Досліджуючи специфіку формування земельних відносин в незалежній Україні, як основу для формування українського земельного ринку, першочергову увагу звертає на себе відсутність належних інституційних передумов для запровадження цивілізованого ринкового обігу землі. Це означає, що центральна ланка трансформації аграрних відносин, якою є системно-інституційні перетворення, в Україні не дозріла до впровадження ринкового обігу земельних ресурсів.. Відтак, перехід до завершального етапу земельної реформи не може відбутися без формування економіко-правових форм власності, виробництва та управління, фінансових інститутів, ринкової інфраструктури тощо. Протягом останнього часу велика надія покладається на прийняття Закону України “Про ринок земель”, який покликаний забезпечити низку інституційно-правових передумов для запровадження в Україні цивілізованого земельного ринку. Зокрема, це пов'язується з інституціоналізацією угод купівлі-продажу земельних паїв та ділянок фізичними особами, що має активізувати ринковий обіг землі та сприяти формуванню реальної ціни на землю, а також створити дієві запобіжні механізми для концентрації землеволодінь і корупційних дій. Водночас, у зв'язку з наявністю низки прогалин у вказаному законопроекті, сьогодні існують серйозні сумніви щодо доцільності його прийняття у запропонованому вигляді.

Формування цивілізованого ринку земель, його подальший розвиток є необхідною умовою визнання Європейською Співдружністю економіки України ринковою. Наразі слід чітко визначити складові ринку землі, які в повній мірі визначаються рівнем законодавчо-нормативного та інформаційного забезпечення, а також рівнем розвитку інфраструктури ринку (рис. 3.1.).

Одним із невирішених питань в сфері розвитку ринку земель являється відсутність закону, який би регламентував земельні відносини й остаточно затвердив на землю статус товару, сприяв формуванню і розвитку вільного і прозорого ринку землі в Україні, запровадженню конкурентного продажу земельних ділянок, зміг би забезпечити повноту надходжень податків і зборів від використання землі.

Земля - це особливий товар і обмежений ресурс, вартість якого з кожним роком тільки зростає, крім того на третину забезпечує поповнення місцевих бюджетів, що сприяє соціально культурному розвитку регіонів.

Реалізація прав селян на землю та створення в Україні системи цивілізованих ринкових земельних відносин можливі лише за умови запровадження повноцінного ринку земель та введення земель сільськогосподарського призначення до ринкового економічного обігу. В цьому й полягає суть впроваджуваної в Україні «ринкової реформи», завдяки якій земля, в тому числі й землі сільгосппризначення, мають перетворитися в ринковий товар, який має власну вартість та ефективно використовується за призначенням та розподіляється за чіткими юридичними законами.

Рис. 3.1. Структурна модель інфраструктури ринку земель

З цією метою було розроблено проект Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», прийняття та реалізація якого дозволять запровадити в державі цивілізовані ринкові земельні відносини та наблизити рівень розвитку аграрного сектору економіки до рівня розвинутих країн, передусім Європейського Союзу, у сфері обігу земель сільськогосподарського призначення. Законопроектом передбачається встановлення 10-річної заборони на зміну цільового призначення земельних ділянок сільгосппризначення, розташованих за межами населених пунктів, крім відчуження земельних ділянок для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону. Таким чином законотворці упереджують необґрунтовану зміну цільового призначення та урбанізацію сільськогосподарських земель. Застосування цієї норми використовується, зокрема, в Німеччині, 13-ти штатах Середнього Заходу США, Австрії, М'янмі та Росії [8].

Фахівці впевнені, що реалізація такої моделі обігу земель сільськогосподарського призначення, не лише захистить інтереси безпосередньо селян, але й дозволить підвищити капіталізацію та ліквідність землі як економічного активу, створити умови цивілізованого обігу земель сільськогосподарського призначення та підвищити рівень продовольчої безпеки держави в цілому.

Досліджуючи практику проведення земельних реформ у трансформаційних економіках світу, можна стверджувати що, реформування земельних відносин у напрямку створення ринку землі у різних країнах здійснюється з неоднаковою інтенсивністю. Щодо українських реалій, ми вважаємо за доцільне посилити вплив держави на формування земельних відносин та забезпечити відповідне інституційне супроводження.

РОЗДІЛ 4. ГРОШОВІ ОЦІНКИ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ

Земельно-оціночні роботи на території України мають давню історію, пов'язану з пануванням царської Росії, Австро-Угорщини, Польщі, Румунії, Чехословаччини. Необхідність проведення оцінки землі обумовлена інтересами держави і практичними потребами власників землі.

У Російській імперії, до складу якої входила сучасна Україна, земельно-оціночні роботи проводилися, в першу чергу, з метою оподаткування. Виникнення цих робіт відноситься до писцевих описів земель, тобто до часів царювання Івана Грозного. З часом, з скасуванням кріпосного права, почалися масові переділи земель, земля почала продаватись і купуватись, зароджувалась оренда землі, і, як наслідок, виникла необхідність нових підходів до оцінки земель. Таку методику запропонував російський вчений-ґрунтознавець В. В. Докучаєв. Його науковий напрям включав два методи оцінки землі: природно-історичний і статистико-економічний.

Суть першого полягає в класифікації ґрунтів та їх оцінці за природними властивостями, для чого проводились масові обстеження і лабораторні аналізи. В результаті було виділено 8 типів ґрунтів. Для їх оцінки складена 100-бальна шкала бонітування ґрунтів Нижегородської губернії. Докучаєв оцінював ґрунти не тільки як природно-історичне тіло, але й як засіб виробництва. Суть другого методу оцінки земель - статистико-економічного, - полягає в тому, що на всіх визначених ґрунтах визначався чистий дохід від використання землі. Порівняння даних бонітування ґрунтів з їх економічною оцінкою дозволяло визначати дохідність землі.

Науково-методичні положення загальносоюзної методики земель (1976 р.) були покладені в основу сучасної методики оцінки, а в 1980 році вперше були проведені земельно-оціночні роботи на всій території колишнього Радянського Союзу, в тому числі і в УРСР. Таким чином, на кінець 80х років XX ст. певною мірою був сформований зміст та порядок виконання оцінки землі.

З метою створення необхідних умов для економічного регулювання земельних відносин, в 1995 році була затверджена «Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова)», а в жовтні цього року - «Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Тож, починаючи з 1995 року в Україні проводиться нормативна грошова оцінка земель, в тому числі і в населених пунктах.

На сьогоднішній день в Україні нормативноправовою базою грошової оцінки земель є Земельний кодекс України, Закон України «Про оцінку земель», Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав», Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», які визначають засади земельно-оціночної діяльності, Закон України «Про оренду землі», що регламентує сферу застосування результатів проведення оцінки; а також спеціальні методики: Методика оцінки вартості майна під час приватизації, Стандарт Держкомзему СОУ ДКЗР 0032632-012:2009 "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок; та порядки: Порядок проведення експертної грошової оцінки, Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів).

Грошова оцінка земельних ділянок (згідно статті 201 ч. 2 Земельного кодексу України) в залежності від призначення поділяється на нормативну та експертну. Нормативну грошову оцінку земель використовують для визначення розміру земельного податку, мінімального розміру орендної плати, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів, згідно із статті 1 Закону України «Про оцінку земель» є «…капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами».

Незважаючи на достатню законодавчу базу та тривалий історичний розвиток оцінки землі, все ж існують деякі неузгодженості та недоліки в методиці визначення вартості земель в населених пунктах.

Нормативна грошова оцінка земель в населених пунктах опирається на місце розташування об'єкта оцінки і його інженерно-транспортне та природоохоронне облаштування. Якщо з територіальним показником, який виражається добутком спеціальних коефіцієнтів суперечностей не виникає, то при розрахунку витрат на облаштування території виникають проблеми. Інформаційною базою для них служать дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні й вартісні показники, надані службами комунального господарства, містобудівна документація, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими (селищними) службами, та опорного плану, виконаного в складі генерального плану розвитку населеного пункту. Показником, який відображає сукупність витрат на облаштування території, є відновна (первісна) вартість, що являє собою сукупність витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки. В реальних умовах не завжди вдається отримати дані про вартість інфраструктури, а наявні дані можуть викликати сумніви. Тому для визначення витрат на облаштування користуються збірниками «Укрупнених показників відновної вартості і споруд окремих інженерно-комунальних об'єктів» (УПВВ Держбуду СРСР) для окремих видів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури, які мають бути проіндексовані на поточний термін виконання оцінки.

В процесі розрахунку відновної вартості елементів інженерної інфраструктури виникає також питання про включення, або не включення окремих споруд до розрахунку. В першу чергу це стосується інфраструктури виробничих підприємств, які повністю, чи частково обслуговують сельбищну забудову, а також тих об'єктів інфраструктури, які обслуговують населений пункт, але територіально розташовані за його межами.

Недоліком при визначенні відновної вартості об'єктів інфраструктури є ще й те, що при їх оцінці не враховується фізичний знос та моральна і архітектурна цінність. А дані УПВВ розроблені у 1969 році роках, навіть проіндексовані, не відображають реальну вартість облаштувань. Це також пов'язано з тим, що кошти на об'єкти інфраструктури (телефон, газ, воду, каналізацію) часто виділялись не з місцевих та державних бюджетів, а проводились за власні кошти громадян. Такі витрати не включаються у загальну вартість будівництва та проведення об'єктів інфраструктури. І, як наслідок, грошова оцінка земель населених пунктів є заниженою.

Однією, не менш важливою проблемою в тому числі і нормативної грошової оцінки земель в населених пунктах, є застарілий плановокартографічний матеріал. Досить часто при проведенні нормативної грошової оцінки використовується планово-картографічний матеріал 70-80х років. Кожні 5 років планово-картографічний матеріал потрібно поновлювати. З розвитком автоматизованої системи Державного земельного кадастру планово-картографічний матеріал необхідно викреслюватись за допомогою таких програм як Digital, AutoCad та інші. Нажаль, на даний час така вимога виконана лише частково.

У зв'язку з відсутністю коштів на повторне виконання зйомок використовується застарілий плановокартографічний матеріал, а це, в свою чергу, робить процедуру виконання земельно-оціночних робіт не достовірною.

Що стосується експертної грошової оцінки, то вона є результатом визначення вартості земельної ділянки із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»). Застосовується вона при здійсненні цивільноправових угод, предметами яких є земельні ділянки. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів: капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма); зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на земельні поліпшення.

Для визначення вартості земельної ділянки методичними підходами використовують наступні методи оцінки: метод попарного порівняння, метод статистичного аналізу ринку, інвестиційний метод, метод капіталізації земельної ренти, економічний метод, метод співвіднесення, метод залишку для землі, метод розподілення доходу, метод розвитку.

В результаті здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається їх оцінна вартість, яка враховується під час встановлення ціни продажу земельної ділянки та стартової ціни продажу земельної ділянки. Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також з урахуванням кон'юнктури ринку.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних. Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється. За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Метод зіставлення цін продажу, що максимально зорієнтований на кон'юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак в Україні складність його застосування полягає у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутність належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. Особливо це стосується сільських населених пунктів, де ринок землі слабо розвинений і виникає необхідність вибирати аналоги земельних ділянок, що розташовані у сусідніх населених пунктах, а іноді і сусідніх районах.

Метод капіталізації чистого доходу застосовується для оцінки ділянок, які є дохідною власністю, виходячи з принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень. Дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах - це дохід у вигляді орендної плати або участі в доходах чи в інших формах, що може бути одержаний власником при передачі ділянки в оренду.

Недолік методу капіталізації чистого доходу полягає в тому, що в даний час в Україні ще не сформовані орендні відносини на землі. А у світлі розробки та прийняття проекту Закону України "Про ринок земель", орендні відносини набудуть нового змісту. Фактично укладених договорів оренди між суб'єктами підприємницької діяльності вкрай мало. Договори оренди, де в якості орендодавця виступає уповноважений місцевими радами орган, визнати такими, які укладені в ринкових умовах можна лише з достатньою долею припущення. Саме тому метод капіталізації чистого доходу не можна віднести до достатньо об'єктивного методу визначення вартості земельної ділянки.

При оцінці земельної ділянки під великими промисловими об'єктами на території населених пунктів, з використанням методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу основну роль при ціноутворенні відіграє прибутковість виду діяльності, яка ведеться на тій чи іншій земельній ділянці. Однак, через недбале ставлення до землі, її нераціональне використання, що в подальшому призводить до забруднення шкідливими речовинами, - і як наслідок її вилучення та консервація, прибуток може бути досить низьким або взагалі діяльність може мати збитковий характер. Тож, використання таких даних є необ'єктивним при визначенні вартості земельної ділянки, оскільки вона буде заниженою.

В умовах України найбільш придатним для оцінки вартості земель населених пунктів є метод врахування витрат на земельні поліпшення на земельні ділянки. Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшенями. Він найбільш характерний для невеликих об'єктів, споруджених в ринкових умовах сьогодення, з виконанням умов найбільш ефективного використання. Та в більшості випадків для визначення вартості будівель та споруд використовують збірники УПВВ, які, як уже зазначалося вище, не дають точної вартості об'єктів нерухомості, що розміщені на земельній ділянці, що є суттєвим недоліком при визначенні грошової оцінки.

Отже, обсяги здійснення земельнооціночних робіт в умовах сучасного реформування земельних відносин постійно збільшуються, а сфера застосування результатів оцінки - розширюється. Разом з тим, збільшується кількість проблемних питань, пов'язаних з визначенням ціни земельних ресурсів в цілому і окремої земельної ділянки. Тому актуальним є вдосконалення і законодавчо-нормативної бази, і методичних підходів до оцінки землі.

ВИСНОВКИ

Отже, дослідження даної теми дозволило нам досягти поставленої мети через виконання відповідних задач роботи.

На підставі досліджень еволюції поглядів на земельну ренту представників різних економічних шкіл можна конкретизувати це поняття. Земельна рента - це економічна категорія, що виражає особливий вид стабільного доходу від реалізації власності на землю.

Рента -- це економічна форма реалізації власності на природні ресурси, тому зі зміною відносин власності з'являються нові форми земельної ренти.

Основними формами земельної ренти є диференціальна, монопольна і абсолютна.

Диференціальна земельна рента функціонує у формі диференціальної ренти І і диференціальної ренти II.

Досліджуючи практику проведення земельних реформ у трансформаційних економіках світу, можна стверджувати що, реформування земельних відносин у напрямку створення ринку землі у різних країнах здійснюється з неоднаковою інтенсивністю. Щодо українських реалій, ми вважаємо за доцільне посилити вплив держави на формування земельних відносин та забезпечити відповідне інституційне супроводження.

Обсяги здійснення земельнооціночних робіт в умовах сучасного реформування земельних відносин постійно збільшуються, а сфера застосування результатів оцінки - розширюється. Разом з тим, збільшується кількість проблемних питань, пов'язаних з визначенням ціни земельних ресурсів в цілому і окремої земельної ділянки. Тому актуальним є вдосконалення і законодавчо-нормативної бази, і методичних підходів до оцінки землі.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Антология экономической классики. - М. : МП "Эконом-ключ", 1973. - 418 с.

2. Будаговська С. Мікроекономіка і макроекономіка / С. Будаговська, О. Кілієвич. - К. : Вид-во "Основи", 1998. - 517 с.

3. Драпіковський О.І., Іванова І.Б. Практикум з оцінки міських земель. - К.: УАДУ при Президенті України, 1997. - 52 с.

4. Економічна енциклопедія. - У 3-ох томах / Редкол. : відп. ред. С.В. Мочерний та ін. - К. : Вид. центр "Академія". - 2002. - Т. 3. - 952 с.

5. Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III. - Відомості ВР України. - 2002.

6. Кручок С.І. Іпотечне кредитування: європейська практика та перспективи розвитку в Україні / С.І. Кручок. - К. : Вид-во "Урожай", 2003. - 208 с.

7. Маркс К. Капитал / К. Маркс. - М., 1995. - Т. ІІІ. - 932 с. 5. Малий І.Й. Теорія розподілу суспільного продукту : монографія / І.Й. Малий. - К. : Вид-во КНЕУ, 2000. - 248 с.

8. Михасюк І. Регулювання земельних відносин : монографія / І. Михасюк, Б. Косович. - Львів : Вид-во ЛНУ ім. Івана Франка, 2002. - 264 с.

9. Мочерний С.В. Політична економія / С.В. Мочерний. - К. : Вид-во "Знання-Прес", 2002. - 687 с.

10. Третяк А.М. Економіка землекористування та землевпорядкування : навч. посібн. / А.М. Третяк. - К. : ТОВ ЦЗРУ, 2014. - 524 с.

11. Туган-Барановський М. Політична економія. Курс популярний / М. Туган-Барановський. - К. : Вид-во "Наук. думка", 1994. - С. 194-197.

12. Тюрго А.Р. Избранные экономические произведения / А.Р. Тюрго. - М. : Изд-во "Соцэкгиз", 1961. - 198 с.

Размещено на Allbest.ru

...