Аналіз світового досвіду оцінки міських земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Аналіз світового досвіду оцінки міських земель

В статті проаналізовано зарубіжний досвід встановлення плати за землю. Цей аналіз дозволяє виявити чинники, що визначають розмір плати; вивчити динаміку зростання цін на землю; встановити питому вагу плати за землю і загальну структуру витрат на міське будівництво; вплив плати за землю на політику і характер землекористування в містах.

Серед стратегічних завдань у пошуках сталого (збалансованого) розвитку країн у ХХІ столітті одне з найважливіших місць посідають проблеми становлення власності на землю та наукового обґрунтування визначення її вартості.

Наукову базу визначення вартості складають насамперед класичні політико-економічні дослідження у галузі нерухомості, оскільки земля є її різновидом. Основи теорії вартості були закладені ще А. Смітом, Д. Рікардо, І. фон Тюненом та К. Марксом, потім розвинуті й доповнені у ХІХ-ХХ століттях. Сучасні підходи до оцінки вартості земельних ділянок спираються передусім на праці В. Алонсо, В. Вітона, Г. Гаррісона, Дж. К. Еккерта, К. Кларка, Р. Мута, Н. Ордуея, Дж. Фрідмана та інших. [2,3]

Теоретичні й практичні засади ринкової та нормативної оцінки землі та нерухомості в Україні розвинуті у працях Т. Аджієва, Ю. Дехтяренка, О. Драпіковського, І. Іванової, Є. Куця, А. Лященко, Н. Лебідь, М. Лихогруда, Ю. Манцевича, Я. Маркуса, В. Сотникова, В. Шалаєва та інших.

Постановка задачі. Аналіз зарубіжного досвіду встановлення плати за землю дозволяє виявити чинники, що визначають розмір плати; вивчити динаміку зростання цін на землю; встановити питому вагу плати за землю і загальну структуру витрат на міське будівництво; вплив плати за землю на політику і характер землекористування в містах. Виявлення і оцінка чинників, що впливають на ціну землі, має важливе значення для прогнозування її зміни і встановлення гнучкішої політики оподаткування [1,2].

У зарубіжних країнах інститут грошової оцінки земель існує давно. Його виникнення тісно пов'язане із загальними процесами формування ринкових економічних відносин, приватною власністю на землю та майно, формуванням правових засад існування ринку нерухомості. Оскільки капіталістичні відносини у розвинутих країнах Заходу почали формуватись ще у ХVІІ?ХІХ ст., грошова оцінка земель має також не менший термін використання. Звичайно, найціннішим для нас є досвід грошової оцінки саме в цих державах (США, Велика Британія, Німеччина, Франція, Швеція тощо). Але не менший інтерес викликають питання становлення ринку земель та їхньої оцінки в країнах колишнього соціалістичного табору (насамперед у Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині), а також у колишніх республіках СРСР, які досягли найкращих результатів у ринкових перетвореннях (Литва, Латвія, Естонія). І, звичайно, окреме місце в цьому аспекті займає Росія - наш північно-східний сусід, найбільша країна СНД.

Найбільш відома теорія цін на землю В.Алонсо торкається співвідношення попиту і пропозиції на міські земельні ділянки. В основі цієї теорії лежить економічна концепція здобуття максимальної користі населенням або підприємством у рамках доходів, що є в їх розпорядженні. В.Алонсо графічно розрахував криві платоспроможності сімей, що характеризували ціни на землю, в залежності від їх розташування до центру міста, за які та або інша сім'я в змозі заплатити, зберігаючи колишній життєвий рівень

Аналогічно він розглянув розміщення підприємств відносно їх розташування до центру відповідно до цін на землю за умови збереження ними максимальному прибутку. Цей прибуток є різницею між сумарною вартістю реалізованої продукції, з одного боку, і витратами на виробництво і ціною землі, з іншою. Земля, в межах приміських території, може бути придбана під забудову за ціною, що лише трохи перевищує ціну тієї ж землі у разі використання її під сільськогосподарські потреби.

Насправді ціни у вказаних районах перевищують ціну на сільськогосподарські земельні ділянки у декілька разів. Алонсо вважає, що критерієм оцінки ділянки є максимальний прибуток, який він може дати. При цьому орендна плата за землю розраховується як капіталізований дохід шляхом множення прибутку, що отримується за певний ряд років, на процентну норму[3].

Детальні дослідження, здійснені в 70-х рр. Американським інститутом планування міст по визначенню впливу суспільних інвестицій на цінність міських земель дійшли висновку, згідно якого фактори, що визначають ціну землі можні поділити на 3 групи:

- фізичні (розмір ділянки, протяжність фронтальної лінії, місце розташування в плані міста, інженерно-геологічні умови);

- економічні (дохід, що отримується з цієї ділянки, інвестиції, з території);

- адміністративні (законодавчі акти про зонування міських територій, що включають адміністративні обмеження в місці розташування окремих об'єктів)[4].

Французький дослідник Дютайн, вивчаючи механізм формування цін в Паризькій агломерації, дійшов наступного висновку: ціна ділянки коливається в межах - мінімальної ціни, яка визначається фактичним доходом ділянки, і максимальної ціни, яку потенційний користувач готовий заплатити виходячи з умов забудови, передбачуваних доходів від нових споруд, мінус витрати на їх будівництво і різні додаткові витрати.

На думку фахівців США, доля землі в оцінній вартості нерухомості складає 30-40 %. Ціна за землю впливає на вид її використання. Як правило, значні території в центрах американських міст зайняті торговими установами, будівлями контор, фірм. Висока ціна землі веде до інтенсифікації її використання, сприяє перенаселеності найбільш цінних територій, їх транспортному перевантаженню. До основних категорій землекористувачів, з якими пов'язують найбільш інтенсивне використання міських територій, відносять: урядові установи, приватні контори, спеціалізовані магазини, університети, мотелі, науково-дослідні інститути, культурно-побутові центри.

Високі ціни на землю призводять до непропорційних потреб розподілу міських територій між окремими функціональними зонами, затрудняють проведення реконструкцій. Зарубіжний досвід свідчить: в центральних районах найбільших міст розмір компенсації за землю і будинки, що підлягають зносу, складає до 80-100% витрат на нове будівництво.

У більшості колишніх соціалістичних країн Східної Європи існувала плата за землю, та дослідження по встановленню цього взаємозв'язку з оцінкою території, показали, що плата за землю значно нижча її фактичної вартості. В Угорщині, наприклад, з 1975 р. була введена категорійність населених пунктів, в якій виділені 5 основних груп: столиця, центри регіонів, центри областей, інші міста і великі села. При цьому в межах населених пунктів виділяється до 6 зон - від центру міста до околиці, згідно яких була визначена диференційна плата за користування міськими землями. Наприклад, плата за земельну ділянку в центрі Будапешта в 6 разів вище, ніж на його околиці, і приблизно в 20 разів вище в порівнянні з найдешевшою міською землею.

Важливе значення має також дослідження проблеми зонування використання міських земель. Серед чинників, що впливають на оцінку ефективності використання міської території, виділяють: переваги і доходи населення, підвищення життєвих стандартів, вартість земельних ділянок, рівень розвитку міського господарства і засобів комунікації, планувальні концепції і стандарти.

Вартість земельних ділянок в містах стабільно росте. Ріст вартості землі у більшості країн вищий за темпи росту інфляції. За останні 25 років вартість міських земель в США зросла в 10 разів; у Японії (у передмісті Токіо) - в 20 разів, тоді як національний доход збільшився приблизно в 4 рази, а ціни на споживчі товари - в 3 рази. В той же час завдяки методам контролю в Швеції ріст вартості земельних ділянок за десятиліття 1970-1980 рр. склав лише 9 %.

На власників земельної власності накладаються певні обмеження по її використанню. У США муніципальні органи мають право регулювати і обмежувати висоту, число поверхів, розміри будівель, відсоток забудови ділянки, розміри дворів і інших відкритих просторів, розміщення і використання споруд і землі для торгівлі, виробництва, житла і інших цілей. Неодмінною умовою при цьому є збереження вартості і неспричинення збитку нерухомості.

Середня ціна на земельні ділянки усіх типів у Німеччині на початку 90-х років становила 90,71 марок/ м2. При цьому середня ціна за земельні ділянки з існуючою забудовою (125,41 марок/ м2 ) майже втричі перевищувала ціну ділянок, які передбачалося забудувати (54,36 марок/ м2). За період 3 1963 по 1995 рік ціни на присадибні ділянки зросли майже в десять разів, а на дохідні - майже у дев'ять разів. Нині у вартості земельних ділянок в Німеччині існують суттєві географічні відмінності. У Берліні вартість 1 м2 ділянок житлової забудови становить 1000-1500 євро, у Мюнхені - 3500-5000 євро, у Кельні, Франкфурті та Штутгарті - 3000-4000 євро.

Значно дешевша нерухомість за межами великих міст. Так, будинок на одну сім'ю площею 150 м2 із ділянкою у 8 соток коштує на землях колишньої Західної Німеччини у середньому 450-500 тис. євро. На східних землях ціна значно нижча [5].

У Франції законодавчі заходи позитивного характеру визначаються передусім введенням зон пріоритетного, диференційованого і погодженого розвитку. Межі зони пріоритетного міського розвитку визначаються адміністрацією, а введення зон переслідує подвійну мету: концентрація будівництва щоб уникнути розосередження дорогих громадських робіт, що фінансуються місцевими органами; запобігання спекуляції земельними ділянками.

Формування зон погодженого розвитку регулюється загальним містобудівним законодавством, за винятком того, що плани використання території для них необов'язкові, так само як і отримання дозволу на будівництво. Реалізація більшості зон погодженого розвитку здійснюється, як правило, приватними будівельними інофірмами, яких притягає додатковий прибуток, що отримується від підвищення щільності забудови. Місцева адміністрація також знаходить в цьому свій інтерес, оскільки вона звільняється від фінансування ряду систем громадського обслуговування (дороги, рекреаційні простори і т. д.)[4].

Результати. Перехід до розгляду особливостей формування вартості землі (території) в умовах загальної рівноваги міської економіки впритул підводить нас до моделі, яка визначає вплив усіх факторів на вартість міської території. Міська економіка досягає загальної рівноваги, якщо задовольняються чотири умови [6]:

- підприємства отримують нульовий економічний прибуток в усіх точках міста (що гарантується функціями земельної ренти);

- домогосподарства мають один й той же рівень корисності в усіх точках міста;

- земля передається в оренду тому, хто пропонує за неї найвищу плату;

- сукупний попит на робочу силу рівний сукупній пропозиції.

Висновки

економічний грошовий земля

Основою формування вартості населених пунктах є їх територія, в межах якої розташовані землі (земельні ділянки) різного цільового і функціонального призначення.

Вартість територій населених пунктів зумовлюється їх цінністю, яка полягає у відмінностях, що визначаються демографічним та природно-ресурсним потенціалом, географічним положенням, рівнем урбанізації, станом довкілля та іншими факторами.

Закордонний досвід оцінювання земель свідчить про те, що, по-перше, земельна ділянка розглядається разом із спорудами та будівлями, розташованими на ній (цілісний майновий комплекс), по-друге, ринкова оцінка, метою якої є встановлення ціни для продажу, застави, іпотеки та інших ринкових функцій, відрізняється від нормативної (фіскальної, податкової) оцінки, метою якої є встановлення розмірів земельного податку.

економічний грошовий земля

Бібліографічний список

1. Драпіковський О. І. Особливості ціноутворення на первинному ринку міських земель / Драпіковський О. І., Іванова І. Б. // Власність в Україні. ѕ 2001. ѕ №1(2). ѕ С. 61ѕ83.

2. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Харрисон Генри С.; пер. с англ. ѕ Москва: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. ѕ 231 с.

3. Организация оценки и налогообложения недвижимости: в 2 т. / [ под общ. ред. Дж. К. Эккерта ] . -- Москва: РОО, 1997.:Т.1. -- 382 с., т.2. -- 442 с.

4. Оценка недвижимости / Под ред. А. Г. Грязновой,М. А. Федотовой. n М.: Финансы и статистика, 2002. n 496 с.

5. Драпіковський О. І. Визначення ринкової вартості земельної власності в Німеччині / Драпіковський О. І., Іванова І. Б. // Управління сучасним містом. ѕ 2001ѕ №1-3. ѕ С. 99ѕ116.

6. Оценка имущества и имущественных прав в Украине. Монография / [Лебедь Н., Мандрул А., Ларцев В. и др. под ред. Лебедь Н. ] ѕ К.: Информационно-аналитическая фирма "Принт-экспресс", 2002. ѕ 688 с.

Размещено на Allbest.ru