Размещено на http://www.allbest.ru/

• Иркутский государственный технический университет

К ВОПРОСУ ОБ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ АВТОМАТИЗАЦИИ ЗДАНИЙ

Е.А. Скворцова, Д.В. Скорнякова

Аннотация

эффективность недвижимость инвестиционный программа

Данная работа посвящена проблеме эффективности управления недвижимостью, изучению инструментов реализации инвестиционных программ имущественных комплексов. Актуальность развития данного направления имеет первоочередную задачу не только в связи с увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости, но и с недостаточной осведомленностью управляющих о современных технологиях, применение которых помогает контролировать технико-эксплуатационные параметры объекта и значительно снижает затраты на управление недвижимостью.

Ключевые слова: эффективности управления; недвижимость; затраты; объект управления; автоматизация.

Annotation

ON COST-EFFECTIVENESS OF BUILDING AUTOMATION SYSTEM

E. Skvortsova, D. Skornyakova

Irkutsk State Technical University,

This work is devoted to the efficiency of real estate management and study of implementation tools of property complexes investment programs. The relevance of this trend is the primary task not only due to the increase of the owner's budget on the management and development of real estate, but also due to the lack of managers' awareness about modern technologies which help to control the technical and operational parameters of the object and reduce the cost of real estate management significantly.

Keywords: management efficiency; real estate; costs; control object; automation.

Основная часть

Проблема эффективности управления недвижимостью в настоящее время связана не только с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости, но и с недостаточной осведомленностью управляющих о современных технологиях, применение которых помогает контролировать технико-эксплуатационные параметры объекта и значительно снижает затраты на управление недвижимостью.

Исходя из этого основной целью представленной статьи является рассмотрение технологий, позволяющих снизить эксплуатационные издержки на примере жилого комплекса «Депутат» в г. Иркутске.

При выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

Экономический показатель эффективного управления по рассматриваемым объектом недвижимости выражается в получении максимального стабильного дохода и минимизации затрат на эксплуатацию объекта при его надлежащем техническом состоянии. Для достижения указанных целей профессиональный управляющий должен знать всё об объекте управления и тесно взаимодействовать с научными организациями, занимающимися разработкой систем автоматизации зданий.

В современном мире с развитием общества появляется, всё больше высокотехнологичных устройств, позволяющих экономить время и деньги, одним из них является система «интеллектуальное здание» или «умный дом». «Умный дом» объединяет в себе все инженерные системы здания и обеспечивает их полный контроль и мониторинг. Они применяются как для коммерческих и промышленных зданий, так и для жилых. Основная идея интеллектуальной системы управления заключается в том, чтобы задействовать к центральной системе управления как можно больше локальных функций управления. Такая система включает в себя датчики, управляющие элементы и исполнительные устройства. Управляющие элементы принимают сигналы с датчиков и контролируют работу исполнительных устройств, действуя согласно заданным алгоритмам.

Для жилых зданий обычно применяются проекты автоматизации, цель которых при минимальных начальных вложениях обеспечить согласованную автоматизированную работу инженерных систем здания и повысить престиж продаваемых квартир.

Мы предлагаем рассмотреть возможные варианты автоматизации многоквартирного дома в рамках представленной работы.

Вариант 1 (экономный)

В каждой квартире прокладывается специальная кабельная сеть, которая обеспечивает в дальнейшем возможность установки индивидуальной системы «умный дом» с учётом пожеланий будущего хозяина квартиры.

Вариант 2 (базовый)

В каждую квартиру устанавливается базовый комплект:

1) центральный контроллер управления;

2) датчик открытия двери;

3) датчик движения в прихожей (он может работать одновременно в контуре охраны и освещения);

4) датчики протечки воды (в кухне, в ванной и в санузлах).

Вариант 3 (расширенный, для жилья класса повышенной комфортности)

1) система управления освещением: включение-выключение света по датчику движения/присутствия в ванной, санузлах, коридоре, хозяйственных комнатах;

2) оборудование для сценарного освещения в жилых комнатах;

3) контроль проникновения - датчики открытия дверей и окон;

4) датчики протечки воды (в кухне, в ванной и в санузлах);

5) датчики утечки газа (на кухне);

6) мини-АТС;

7) компьютерная сеть;

8) кабельное телевидение;

9) домофон;

10) интерком;

11) GSM модуль для оповещения про внештатные ситуации;

12) управляемые розетки;

13) система управления микроклиматом (согласованная работа теплых полов, радиаторов и вентиляции);

14) тревожная кнопка;

15) центральный пылесос;

16) информационная шина - основа «умного дома».

В доме, в свою очередь, устанавливается общая система, которая выполняет функции диспетчеризации и необходимого сервиса в местах общего пользования.

Таким образом, использование концепции «интеллектуального здания» позволяет за счет комплексной интеграции достигнуть экономии 10-15 % по сравнению с отдельными системами. Потребление энергии, воды, газа, тепла сокращается приблизительно на 30 %. Соответственно, снижаются выбросы в окружающую среду и затраты на их утилизацию. Также применение современных энергосберегающих технологий позволяет снизить подводимые мощности и ресурсы, а значит, дает возможность применять более дешевые коммуникации при строительстве. Так, например, установка системы вентиляции и кондиционирования с рекуперацией тепла в жилом комплексе с офисными помещениями средних размеров позволяет экономить на электроэнергии до нескольких тысяч долларов в год. При этом, расходы на оборудование окупаются примерно через полгода. Стоимость эксплуатации «Умного дома» на протяжении его жизненного цикла оказывается существенно ниже, чем при традиционных решениях.

Мировой опыт построения автоматизированных систем показывает, что затраты на интеллект здания увеличивают стоимость строительства 1 кв.м. площади здания на 5-10% от стоимости инженерных и технических систем, т.е. стоимость автоматизированной системы управления составляет лишь 1-2 % от общих затрат на строительство здания. Например, для типового подъезда на 54 квартиры и 9 этажей ориентировочная стоимость от 0,5 до 6 млн руб. в зависимости от выбора функций.

Исходя из выше изложенного, очевидны следующие преимущества системы «умный дом»:

1) снижение эксплуатационных расходов;

2) точный прогноз о потреблении ресурсов и их потерях;

3) своевременное оповещение;

4) оперативное автоматическое и полуавтоматическое принятие решений в аварийных ситуациях;

5) повышение уровня безопасности и комфорта для проживающих в доме людей;

6) применение доступного и понятного для диспетчера графического интерфейса отображения информации.

Таким образом, все эти факторы обеспечивают высокую потребительскую и инвестиционную привлекательность автоматизированных систем управления.

Таблица 1

Расчет стоимости автоматизации на примере ЖК «Депутат»