Проблемы и перспективы развития рынка жилой недвижимости в Иркутской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проблемы и перспективы развития рынка жилой недвижимости в Иркутской области

С.С. Антоненко, студент, М.С. Чернышенко, доцент кафедры Экономики и Менеджмента, Института экономики, управления и права

Аннотация

В данной статье рассмотрены основные тенденции развития жилищного рынка Иркутской области, выявлены проблемы его функционирования и сформулированы наиболее перспективные пути их решения в условиях российской действительности. Проведен анализ факторов и причин роста стоимости жилья, определена стратегия развития жилищного строительства г. Иркутска до 2020 года. В статье подчеркивается важная роль органов государственного и муниципального управления, способствующих повышению устойчивости жилищного рынка Иркутской области.

Ключевые слова: рынок жилой недвижимости; жилищное строительство; стоимость жилья; доступность жилья; формы строительства; стратегия развития рынка жилья.

Abstract

The paper considers the main development trends for Irkutsk region housing market, discloses the problems of market performance and formulates the most perspective ways of their solution in Russia's present-day reality. The authors analyze the factors and causes of raising the cost of housing and detect the strategy for housing construction in Irkutsk until 2020. The authors highlight the important role of the state and municipal government promoting the improvement of housing market stability in Irkutsk region.

Keywords: housing market; housing construction; cost of housing; housing affordability; forms of building; strategy of housing market development.

Рынок недвижимости - сложный механизм, состоящий из большого количества подсистем. На ситуацию на рынке влияет большое количество факторов: от макроэкономической ситуации в мире, до развития стройиндустрии в конкретном регионе. Иркутский рынок недвижимости не исключение, он изменяется вместе с экономическим положением в стране.

На сегодняшний день одна из самых серьезных проблем в жилищной сфере - это большое несоответствие между себестоимостью и рыночной стоимостью жилья. В структуре стоимости строительства значительную долю занимают расходы, напрямую не связанные с процессом строительства. Их доля может составлять 25 % и выше. Эти затраты входят в инвестиционную себестоимость, которая включает в себя, помимо стоимости строительства, инфраструктурное обременение (может превышать 40 % инвестиционной стоимости), транзакционные издержки, расходы на получение и исполнение технических условий, затраты на приобретение земли, управленческие расходы по проекту и т. д.

В региональном рейтинге стоимости строительства Иркутская область находится на 12-м месте (по данным Росстата - 27 720 рублей за 1 м² и по данным Ассоциации строителей России - 36 630 рублей). При этом уровень среднедушевого денежного дохода в регионе в 2010 г. (13 060 рублей) был в два раза ниже стоимости строительства и в три раза ниже среднерыночных цен 1 м² жилья на первичном рынке. То есть годового дохода среднего домохозяйства (3 чел.) хватит на оплату строительства примерно 10 м² жилья.

В течение последних девяти лет Иркутская область уверенно занимала первое место в Сибирском Федеральном Округе (СФО) по уровню цен на первичном рынке. С 2011 по 2013 гг. средняя стоимость 1 м² выросла почти на 230 %. За это же время среднедушевой доход населения вырос всего на 42 %. Основной причиной постоянного повышения цен на жилье является несбалансированность спроса и предложения на жилищном рынке. Существуют две негативные тенденции в жилищной сфере Иркутской области и страны в целом.

Огромная неудовлетворенная потребность населения в жилье сопровождается низким уровнем дохода и постоянным повышением стоимости строительства и цен на жилье. При этом текущие объемы жилищного строительства не покрывают даже имеющийся платежеспособный спрос населения.

Важнейшими факторами, сдерживающими жилищное строительство и влияющими на рост стоимости жилья, являются:

· ограниченный доступ к земельным ресурсам;

· высокие кредитные ставки;

· административные барьеры и коррупционные взаимоотношения между органами исполнительной власти и застройщиками;

· слабое развитие институтов жилищного кредитования и накопительных схем;

· дефицит и высокая стоимость развития инженерной инфраструктуры.

«Первичка»: цены на жилье

Что касается цен на новое жилье, то значительного роста эксперты не ждут. За 2013 год новостройки прибавили в цене лишь на 1,4 %. Это более чем скромный рост, если сравнивать с показателями 2012 года, когда новостройки подорожали в среднем на 12,1 %.

Единственное, что может как-то повлиять на рост цен в 2014 году, - законодательные нововведения, требующие от застройщиков обязательного страхования своей ответственности перед дольщиками при регистрации договоров долевого участия. Нужно, однако, иметь в виду, что большинство строительных компаний, в чьих проектах будут идти продажи в 2014 году, оформили первые договоры долевого участия до 1 января. Это значит, что действие закона на них не распространяется, и никаких дополнительных финансовых нагрузок им нести не придется.

Цены на вторичном рынке недвижимости

Как сообщает портал о недвижимости REALTY.IRK.RU, за 2013 год стоимость квартир на вторичном рынке в Иркутске выросла на 3 %, или 1700 рублей за 1 м². Цифра скромная и, как оказалось, даже меньше, чем ожидания экспертов. В январе 2013 года газета «Дело» опросила иркутских риелторов, большинство из них прогнозировали, что «вторичка» за год подрастет в цене на 5-8 %.

За январь 2014 года стоимость квартир на вторичном рынке в Иркутске выросла, в среднем, на 30 руб. за 1 м², что меньше десятой доли процента. Самые дорогие квартиры сегодня в Кировском районе - 68,47 тыс. руб./м², самые дешевые - в Ленинском - 50,74 тыс. руб./м².

Стоит отметить, что никаких особых изменений в строительной отрасли в Иркутске в этом году не ожидается. Хотя влияние непредсказуемых макроэкономических факторов по-прежнему никто не отменял. Тем не менее, потенциальные угрозы не помешают строительной отрасли в 2014 году показать умеренный рост.

Проблемы и тенденции развития рынка недвижимости Иркутска

Обзор рынка недвижимости Иркутска позволяет сделать вывод об устойчивом росте цен на жилье. Так, за последние полгода стоимость квадратного метра жилой недвижимости на вторичном рынке повысилась в среднем на 900 рублей. Также отмечена тенденция повышения стоимости квартир первичного фонда. В настоящий момент стоимость квартиры в новостройках повысилась в среднем на 2500 рублей за 1 м².

Рост стоимости жилой недвижимости, в основном, отмечен в Ленинском районе. Здесь квартиры дорожают в среднем на 7 %. На 8 % дорожают трехкомнатные квартиры в кирпичных домах. Куйбышевский район отличается ростом стоимости квартир в среднем на 4%. Значительный рост стоимости отмечен на однокомнатные квартиры в панельных домах. Кировский и Октябрьский районы также показывают повышение стоимости однокомнатных квартир в панельных домах. Рост составляет от 4 % до 8 %.Эксперты также отмечают рост цен на квартиры в новостройках. Здесь стоимость квадратного метра за первое полугодие 2013 года повысилась в среднем на 2300 рублей. Наиболее существенное удорожание отмечено в новостройках Октябрьского района.

Как показал обзор рынка недвижимости Иркутска, в настоящее время активным спросом пользуются однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Довольно востребованными являются квартиры на первичном фонде.

В настоящее время есть 43 площадки, на которых будет снесено старое жилье и построены современные жилые комплексы. Каждый участок будет проходить определенную процедуру: выставление на торги, оформление градостроительной документации, расселение. Так, первыми проектами стали 3 участка, расположенные в Октябрьском и Свердловском районе города.

Таким образом, к положительным тенденциям развития рынка жилой недвижимости города Иркутска можно отнести:

· увеличение интереса к рынку жилой недвижимости (в 4 раза);

· увеличение объемов строящихся жилых площадей;

· улучшение качества строительства, вытеснение мелких игроков с рынка;

· превышение спроса над предложением (22 м² на человека);

· значительная доля организаций, активно использующих интернет (создание интернет-сайтов, что способствует предоставлению населению доступной информации о ценах на жилье, активности строительства и т.д.).

Ситуация на рынке жилой недвижимости в настоящее время 2013 год стал вполне успешным для рынка строящейся жилой недвижимости в Иркутске: предложение порадовало разнообразием форматов, продажи были открыты более чем в двадцати новых проектах. Цифра немаленькая, если вспомнить, что в 2012 их было в два раза меньше, одиннадцать, а в 2011 - всего семь. По данным Иркутскстата в 2013 году в Иркутске было введено 400,6 тыс. м² жилья. В 2014 году в Иркутске строительные организации обещают предъявить к сдаче 618 тыс. м² жилья, что в полтора раза больше, чем в 2013 году.

По данным REALTY.IRK.RU в 2014 году планируется сдать также очередные блок-секции в таких заметных проектах, как «Новый город-3», «Море солнца», «Зеркальный», «Видный», несколько блок-секций микрорайона «СОЮЗ», завершится строительство ЖК «Глазковская роща» и «Театральный квартал» (таблица).

Таблица 1 Новостройки Иркутска, ввод в эксплуатацию которых планируется в 2014 году

Одним словом, перспективы развития отрасли в 2014 году вполне оптимистичные. Строительная отрасль будет развиваться, хотя сегодня она действительно подвержена влиянию многих сторонних факторов, зависит и от ситуации на финансовых рынках, и от действий ЦБ РФ. Рынок нового жилья остается растущим, что связанно с большими объемами ипотечного кредитования и с тем, что инвестиции в недвижимость считаются безопасными и востребованными.

Тенденции ипотечного кредитования в Иркутской области

В малых городах области ипотечная инфраструктура развита недостаточно. Если же говорить об общей картине, то по оценкам специалистов, объем ипотечного кредитования в прошлом году составил порядка 3 млрд руб. В областном центре из сданных в эксплуатацию около 700 квартир, 200 были реализованы по программе ипотечного кредитования. Динамика роста в этой сфере есть, но не такими темпами, как многим бы хотелось.

Банки помогут расти строительному рынку в 2014 году кредитными средствами. Так, Байкальский банк Сбербанка России в 2013 году профинансировал строительную отрасль города Иркутска на сумму 2,83 млрд рублей, в том числе 1,58 млрд рублей было направлено на строительство жилой недвижимости. Рост отрасли подкреплен и спросом, который по-прежнему остается ненасыщенным. Иркутяне все чаще предпочитают приобретать новое жилье. Это подтверждают и данные банков по выдаче ипотеки. В Байкальском банке Сбербанка в 2013 году доля ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья составила 33,2 % (для сравнения, в 2012 году - 28,3 %), в ВТБ24 - 43 % от общего количества выдач. Банки планируют и дальше развивать ипотечное кредитование, считая это перспективным направлением развития.

Все чаще новостройки Иркутска покупают приезжие из других регионов. Было выявлено, население каких городов чаще всего приобретает недвижимость. Преимущественно к числу этих людей относятся жители таких городов Иркутской области: Братск, Усть-Илимск, а также Чита и Якутия. При этом сами жители Иркутска стали чаще покупать жилье в Петербурге - главным образом, приобретают квартиры в строящихся домах. Печально, но в Северную столицу уезжают квалифицированные педагоги, учителя, успешные бизнесмены. А приезжают в наш город преимущественно люди рабочих специальностей.

Специализированные выставки в г. Иркутске по вопросам строительства, продажи, аренды недвижимости и земли

Одной из таких выставок стала «Ярмарка недвижимости. Ипотека. Кредиты», которая состоялась в г. Иркутске с 7 по 10 ноября 2013 года. Выставка создала возможности ведения прямого диалога специалистов отрасли и широкой общественности, демонстрируя тенденции развития рынка недвижимости Иркутска.

В рамках выставки «Ярмарка недвижимости» было организовано заседание круглого стола «Перспективы развития рынка строящейся жилой недвижимости». На данной встрече участники мероприятия обсудили механизмы защиты в Иркутской области прав и законных интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов и пострадавших от действий (бездействия) застройщиков. Также участники круглого стола анализировали механизмы развития жилищного строительства в Иркутске, развитие ипотечного кредитования как способа стимулирования спроса на жилье.

В этой связи ГК «ВостСибСтрой» предоставляет возможность своим клиентам заключить договор на выполнение работ по перепланировке помещения, согласно которому застройщик до ввода объекта в эксплуатацию вносит изменения в проект приобретаемого помещения по письменному заявлению дольщика согласно прилагаемой схеме.

Генеральный план: Стратегия развития жилищного строительства г. Иркутска до 2020 года

В основу концепции развития г. Иркутска до 2020 г. положены идеи, преемственные по отношению к ранее заложенным направлениям развития города. Они заключаются в четком функциональном зонировании территорий с компактной селитебной зоной и упорядоченными промышленными районами, максимальном использовании внутренних территориальных резервов для нового строительства. Предусматриваются создание развитой зоны отдыха вдоль рек Ангары, Иркута, Ушаковки и на территориях, прилегающих к городу, лесных массивов, а также приоритетность экологического подхода при решении планировочных задач и обеспечение экологически безопасного развития города. Стратегией развития (генеральным планом) предлагается сохранение и развитие исторически сложившейся структуры города, развитие компонентов планировочной структуры на основе урбанизированного и природного каркасов города.

Проектное решение генерального плана содержит градостроительное зонирование, направленное на оптимизацию использования городской территории, обеспечение комфортного проживания жителей города, создание современной социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

В целом предусматривается сохранение исторической планировки г. Иркутска. Из центральной части выносятся целый ряд экологически неблагоприятных промышленных предприятий. Одним из необходимых условий реконструкции этого района является разработка и применение индивидуальных решений, учитывающих характер существующей исторической застройки. При реставрации исторически ценной застройки должны быть проведены работы по архитектурно-ландшафтной регенерации исторической зоны, а также благоустройство территории и дворовых пространств.

Структура предпочтений покупателей меняется в зависимости от целей приобретения жилой недвижимости: сейчас большинство покупателей приобретают квартиру не для извлечения дохода (перепродажи), а для себя, для того, чтобы жить там самим. Поэтому предпочтение отдается пусть и небольшой, но двухкомнатной квартире, а не крупной однокомнатной. Наибольшим интересом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры средних размеров.

В будущем кардинального изменения ситуации на рынке недвижимости не ожидается. Цены медленно, но все же будут ползти вверх.

В соответствии со стратегией развития Иркутска до 2020 г. предполагается ввести в строй около 5,6 млн м² жилой площади с учетом, что численность населения города составит к этому моменту 620 тыс. человек.

Сегодня в условиях рыночной экономики особенно важна социальная направленность предлагаемых мер. Большинство проживающих в ветхих и аварийных домах граждан не в состоянии в настоящее время самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества.

Таким образом, стройиндустрия г. Иркутска столкнулась в настоящее время с рядом серьезных проблем. Тем не менее, данные проблемы разрешимы, прежде всего, за счет реализации генерального плана развития города до 2020 года и всех, предусмотренных этим планом, инвестиционных проектов в строительстве. Также разрешению сложившейся ситуации способствует реализация ряда жилищных программ, принятых городской администрацией.

В настоящее время основной задачей региональных органов управления должна стать разработка программы мероприятий по развитию жилищного строительства в Иркутской области и стабилизации рынка жилья.

Основные направления деятельности органов государственного и муниципального управления, способствующие решению проблем на рынке жилья

Существенным резервом для снижения стоимости жилья является уменьшение инфраструктурной нагрузки на застройщика. Государство, разрабатывая меры по снижению цен на жилье, должно направлять усилия на упрощение доступа к земельным участкам с готовой инфраструктурой и снижение арендных ставок. Необходимо активно привлекать к таким проектам федеральный центр, участие которого может осуществляться как через предоставление государственных гарантий на кредиты, так и путем выпуска специальных ценных бумаг для застройщиков.

В последнее время наибольшие успехи в области увеличения доступности жилья государство относило на развитие системы ипотечного кредитования. Перспективу имеют ипотечные кондуиты и строительно-сберегательные кассы и кооперативы. Первые позволяют привлечь в жилищную сферу средства с финансовых рынков под государственные гарантии, вторые используют накопления граждан.

Существенное увеличение объемов жилищного строительства и снижение цены на жилье возможны лишь в результате перехода от точечной к комплексной застройке с применением современных форм и методов строительства. Одним из самых перспективных направлений здесь является малоэтажное строительство. Именно проекты малоэтажной жилищной застройки способны стать мощным инструментом региональной экономической политики. Строительство инфраструктуры для малоэтажных поселков может помочь решить проблему занятости безработного населения, а различные обеспечивающие производства - это потенциал для развития малого бизнеса. Жилищное строительство, являясь очень ресурсоемкой отраслью, на каждый вложенный рубль может привлекать 5-7 рублей инвестиций в другие отрасли - лесную, машиностроительную, транспортную сферу, производство стройматериалов, мебели, предметов интерьера и т. д.

Таким образом, очевидно, что без комплексного последовательного решения всех описанных проблем не удастся обеспечить необходимый уровень развития жилищно-строительной индустрии в будущем и обеспечить доступность жилья для населения. Региональные и местные власти, решая эту задачу, могут сгладить отрицательные воздействия кризиса на экономику региона и повысить устойчивость жилищного рынка.

рынок недвижимость жилье строительство

Библиографический список

1. Горячкин П.В. Состояние и проблемы ценообразования в строительстве и на рынке жилой недвижимости: информ.-аналит. докл. - Ассоциация строителей России, 2010.

2. Попов В.В. Рынок жилья в иркутской области и его перспективы в условиях кризиса

Размещено на Allbest.ru