Ринкові принципи оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Размещено на http://www.allbest.ru/

Національний університет біоресурсів і природокористування України

РИНКОВІ ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

Кошель А.О.

кандидат економічних наук, докторант

Анотація

Проаналізовано ринкові принципи оцінки земельних ділянок та їх особливості. Наведено детальне дослідження економічних принципів оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Запропоновано використання принципів оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення в процесі проведення масової оцінки.

Ключові слова: принципи, масова оцінка, земельна ділянка, сільськогосподарські угіддя, вартість, ринок земель

Аннотация

Кошель А.А.

РЫНОЧНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Анотация: Проанализированы рыночные принципы оценки земельных участков и их особенности. Приведено детальное исследование экономических принципов оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения. Предложено использование принципов оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в процессе проведения массовой оценки.

Ключевые слова: принципы, массовая оценка, земельный участок, сельскохозяйственные угодья, стоимость, рынок земель

Annotation

Koshel A.O.

MARKET ASSESSMENT GUIDELINES OF AGRICULTURAL LAND

Resume: Market principles of assessment of land and their features are analyzed. The detailed study of economic valuation principles of agricultural land is conducted. Use of the principles of evaluation of agricultural land in the process of mass valuation is proposed.

Keywords: principles, mass appraisal, land, agricultural land, cost, land market

Постановка проблеми

оцінка ділянка земельний сільськогосподарський

В умовах формування ринку земель в Україні, його непрозорості, недостатньої інформації щодо продажів земельних ділянок, найбільшу значимість набуває масова оцінка сільськогосподарських угідь. Масова оцінка представляє собою метод отримання оцінок ринкових вартісних показників однорідної групи земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями з використанням ринкової інформації. В умовах становлення ринку земель масова оцінка земель сільськогосподарського призначення є особливо актуальною, оскільки дозволяє сформувати підхід до аналізу всього комплексу доступної інформації, який може використовуватися в подальшому шляхом уточнень на основі індивідуальної оцінки.

Як раз побудова якісної системи оцінки земель в Україні, яка базуватиметься на сучасних ринкових принципах і відповідатиме критеріям достовірності та помірними затратами на її впровадження може виступати масова оцінка земель сільськогосподарського призначення.

Аналіз останніх наукових досліджень і публікацій

Питаннями оцінки земель та розрахунку її вартості, займалися такі вітчизняні і зарубіжні вчені як Р. Вессели, С.Н. Волков, Ю.Ф. Дехтяренко, Д.С. Добряк, О.І. Драпіковський Джозеф К. Еккерт, О.П. Канаш, М.Г. Лихогруд, А.Г. Мартин [1], Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, А.П. Ромм [5], А. Сміт [6], Г. Харісон [7] та багато інших. В той же час, питання принципів на їх базується масова оцінка земель сільськогосподарського призначення є порівняно новим та малодослідженим вітчизняною наукою.

Метою статті є аналіз ринкових принципів оцінки земельних ділянок та їх особливості. Проведення детального дослідження економічних принципів оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та можливості їх використання в процесі проведення масової оцінки.

Виклад основного матеріалу дослідження

Ринкова вартість земельної ділянки залежить від попиту і пропозиції на ринку і характеру конкуренції продавців і покупців. Ринкова вартість земельної ділянки не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання об'єкта еквівалентної корисності.

Ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є фізично можливим, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним, і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною.

Аналізуючи вищевикладене необхідно дати визначення ринкової вартості земельної ділянки. Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють раціонально, оперують всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.

Адекватна методика масової оцінки сільськогосподарських угідь повинна базуватися як на специфічних принципах масової оцінки, так і на принципах оцінки земельних ділянок (рисунок 1).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1 Ринкові принципи оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Масова оцінка будується на тих же основних принципах, що й індивідуальна оцінка з урахуванням ряду специфічних принципів.

У відповідності з теорією оцінки, принципи оцінки - це основні економічні чинники, що визначають рівень вартості майна. Оціночні принципи відображають тенденцію економічної поведінки господарюючих суб'єктів, але не гарантують таку поведінку.

Специфічні принципи масової оцінки [2, с. 20], це в першу чергу, принципи, вироблені економічною наукою і апробовані світовою практикою принципи оподаткування.

Методи визначення вартості земель, що представляють собою не тільки об'єкт природи, але і господарювання, об'єктивно повинні враховувати сформовані історичні принципи, на базі яких будуються економічні відносини з приводу земельних ділянок. Принципи оцінки земельних ділянок відображають напрямок, тенденції поведінки господарюючих суб'єктів в ринковому середовищі [4, с. 45].

За джерелами свого формування ці принципи можна представити в наступному узагальненому вигляді:

- засновані на уявленнях користувача;

- пов'язані з вимогами ринкового середовища;

- пов'язані з особливостями об'єктів власності;

- випливають з вимоги найкращого і найбільш ефективного використання.

Зазначені принципи застосовні до всіх видів об'єктів оцінки, їх склад та практична спрямованість можуть змінюватися залежно від призначення оцінки і характеристик досліджуваного об'єкта.

У світовій практиці учасники земельного ринку виробили уніфікований набір фундаментальних оціночних принципів [3, с. 10], які об'єднані в чотири взаємопов'язаних групи. Найбільшою мірою вони застосовні до землі, як особливому об'єкту оцінки.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2 Фундаментальні оціночні принципи

Розглянемо сутність принципів за класифікаційними групами і зупинимося більш предметно на принципах оцінки, які встановлюються стосовно до земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Принцип корисності відноситься до принципів користувача і свідчить, що будь-яка земельна ділянка має вартість, якщо вона може бути корисною потенційному власнику для здійснення підприємницької діяльності. Саме корисність формує споживчу вартість об'єкта.

Принцип заміщення, що входить до групи принципів користувача, свідчить, що раціональний покупець не заплатить за об'єкт більше мінімальної ціни за інший аналогічний об'єкт з такою ж корисністю. Максимальна вартість власності визначається найменшою ціною або вартістю, за якою може бути придбане інше майно з еквівалентною корисністю.

Принцип очікування входить до групи принципів користувача і реалізується шляхом встановлення вартості об'єкта за поточною вартістю доходів або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння земельною ділянкою.

Принцип залишкової продуктивності входить до групи принципів, обумовлених земельними ділянками під сільськогосподарськими угіддями, і полягає в тому, що в основі вартості земельних ділянок лежить залишкова продуктивність, тобто розмір чистого доходу після оплати витрат на оборотний капітал, основний капітал, підприємницький дохід. Так як земля нерухома, то праця, капітал і управління, як активні мобільні фактори, застосовуються до неї в процесі підприємницької діяльності, і витрати даних факторів відшкодовуються в першу чергу, і тільки залишок доходу у вигляді ренти відноситься до землі.

Принцип вкладу або граничної продуктивності також відноситься до принципів, пов'язаних із земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Даний принцип проявляється через можливість збільшення або зменшення вартості земельної ділянки під сільськогосподарськими угіддями допомогою наявності або відсутності будь-якого додаткового фактора.

Принцип спадної або зростаючої віддачі відображає закономірність спадної граничної продуктивності: у міру збільшення інвестицій при незмінних інших факторах загальна прибутковість підвищується до певної межі, після якого темпи приросту вартості стають менше темпів додаткових витрат. Ця межа відповідає максимальній вартості земельної ділянки, а всі наступні додаткові вкладення в об'єкт вже не дають пропорційного збільшення прибутковості і, отже, відповідного збільшення вартості землі.

Принцип збалансованості виражається в тому, що існує певне оптимальне поєднання всіх взаємодіючих факторів підприємництва, що забезпечують максимальну вартість землі. Через зниження в останні роки в сільському господарстві рівня технічної оснащеності, зношеності матеріально-технічної бази, скорочення робіт по меліорації і хімізації землеробства рівень збалансованості основних факторів виробництва значно знизився. Дана тенденція буде, очевидно, мати довготривалий характер, так як не може бути подолана в короткий час [4, с. 23].

Принцип оптимального розміру свідчить, що на будь-якому ринку існує оптимальний розмір площі земельної ділянки, який найкращим чином відповідає ринковим перевагам, типом землекористування, переважаючим умов зовнішнього середовища і необхідний для ефективного використання різних видів нерухомості. Недостатній за розміром ділянку знижує вартість об'єкта через брак місця для різних цілей, а надлишковий - не приносить відповідного доходу.

Принцип економічного поділу і об'єднання майнових прав виражається в тому, що майнові права на земельну ділянку слід розділяти і з'єднувати так, щоб збільшити загальну вартість об'єкта.

Принципи ринкового середовища надають за інших рівних умов істотний вплив на вартість земельних ділянок, що володіють відносною недостатністю.

Принцип попиту та пропозиції виражається в тому, що ціна земельної ділянки визначається з урахуванням взаємодії ринку землі регіону або поселення [2, с. 75].

Принцип конкуренції проявляється наступним чином: якщо прибуток на земельному ринку перевищує середній рівень, то загострюється конкуренція, що веде до збільшення пропозиції і зниження рівня прибутковості.

Принцип залежності означає, що вартість земельної ділянки залежить не тільки від його кількісних і якісних параметрів (розмір, функціональне призначення та ін.), Але й від численних зовнішніх чинників - якості його місця розташування, відповідності фізичних параметрів ділянки прийнятому в даному районі типом землекористування та близькості до економічному середовищі та інфраструктурі.

Принцип відповідності підтверджує правило про те, що максимальна вартість земельної ділянки утворюється тоді, коли його параметри і призначення відповідає потребам і очікуванням ринку. Позитивний вплив зовнішнього оточення або сусідніх об'єктів підвищує вартість гірших ділянок. Даний принцип проявляється через ефект прогресії і регресії.

Принцип зміни відображає динаміку зміни вартості земельних ділянок в часі в результаті процесів, що відбуваються в ґрунті і у зовнішньому середовищі у зв'язку з можливими змінами правових, соціально-економічних умов і найближчого оточення. Земля - єдиний актив, який не втрачає своїх корисних властивостей, а поліпшується природним шляхом при раціональному використанні. Вартість землі в часі потенційно не знижується, а підвищується через наростаючого дефіциту та інших факторів.

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання визначається як ймовірне найбільш вигідне і прибуткове використання функціональних можливостей земельної ділянки, що забезпечує найвищу його вартість для власника і облік громадських інтересів на дату оцінки [4, с. 80].

Висновки та перспективи подальших досліджень

Аналізуючи перелічені вище принципи оцінки земельних ділянок необхідно відзначити, той факт що в процесі оцінки можуть бути задіяні відразу декілька принципів або окремим з них надано більшого значення. Таким чином, адекватна методика масової оцінки сільськогосподарських угідь повинна базуватися на специфічних принципах масової оцінки і на принципах оцінки.

Список використаної літератури

1. Мартин А.Г. Оціночне зонування земель сільськогосподарського призначення: наук-практ. аспекти / А.Г. Мартин, Т.О. Євсюков // Землеустрій та кадастр. 2005. № 1. С. 69-77.

2. Носов С. Оценка земельных участков земельньк ресурсов для рентного регулирования землепользования. М.: Издательский дом «Русская оценка», 2004.

3. Оценка земельной собственности / Под ред. Эккерта Д.К. Красногорск, 1993.

4. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебное пособие/ Под редакцией Аратского Д.Б., Кошкина Л.И. М., 2003.

5. Ромм А.П. Массовая оценка и наилучшее использование недвижимости [Текст] /А.П. Ромм // Вопросы оценки. 1999. №2. с. 49-57.

6. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов [Текст] /А. Смит //. М.: Наука, 1993. 570 с.

7. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное цособие. М.: Русская деловая литература, 1996.

Размещено на Allbest.ru