В 2015 году в Брянской области происходила актуализация кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В рамках данной кадастровой оценки были использованы различные подходы, в том числе и сравнительный подход, который применялся для расчетов кадастровой стоимости земельных участков отнесенных в III и IV группы.

III группа - земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

IV группа - земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности

В ходе актуализации кадастровой стоимости, было необходимо произвести расчет удельных показателей кадастровой стоимости для кластеров участков, для этого необходимо было произвести группировку (кластеризацию) земельных участков, отнесенных к третьей и четвертой группам, по характеристикам земель.

Группировка проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

определение состава факторов стоимости земельных участков для субъекта Российской Федерации;

описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;

объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

В результате анализа в качестве фактора кластеризации определено местоположение объекта оценки относительно областного центра; местоположение объекта оценки относительно районного центра, наличие электричества; наличие магистрального газоснабжения; наличие водопровода; площадь.

расчет кадастровая стоимость земельный участок

В целях формирования оценочных кластеров осуществлен сбор сведений местоположение объекта оценки относительно районного центра, наличие электричества; наличие магистрального газоснабжения; наличие водопровода; площадь.

В результате сбора сведений и анализа полученных данных сделан вывод о том, что влияние данных факторов наиболее выражено по районам Брянской области. Таким образом, кластеры были выделены в соответствии с районами Брянской области.

Выбор перечня ценообразующих факторов (факторов кластеризации) для земельных участков, относящихся к III и IV группам, осуществлялся на основании анализа рыночной информации по аналогичным объектам.

При определении стоимости использовались следующие данные:

Инфраструктура с/х (хранилища, склады и т.д.

Транспортное и сообщение районов области.

Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой подгруппы земельного участка, обладающего наиболее вероятными характеристиками в разрезе факторов стоимости земельных участков. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся характеристики земельного участка.

Определение рыночной стоимости эталонного земельного участка в составе земель третьей группы.

Определение рыночной стоимости эталонных земельных участков в составе земель третьей группы осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г., ФСО 1,2,3,4 и Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 5б8-р. При расчетах рыночной стоимости эталонного участка использовались данные рынка Брянской области, а также данных Департамента имущественных и земельных отношений.

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель, отнесенных к третьей группе, осуществляется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь. Удельные показатели кадастровой стоимости подгрупп земель третьей группы устанавливаются равными удельным показателям рыночной стоимости соответствующих эталонных земельных участков.

Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом (формула 1):

Р_скорр (1кв. м.) = (Р_{с. о}/ S_{с. о}) *П₁* П₂* П₃* П₄, (1)

Где: Р_скорр (1кв. м.) - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;

Р_{с. о} - Цена предложения сопоставимого объекта;

S_{с. о}-Общая площадь сопоставимого объекта;

П1, П2, П3, П4 - поправки на уторговывание, на месторасположение земельного участка, на размер участка, на доступность коммунальных услуг, на состояние участка, на правовые и градостроительные ограничения.

В качестве рыночной информации использовались цены предложений (в целях совершения купли-продажи). В связи с этим к рыночной информации вносилась поправка на торг в размере 17%. Коэффициент поправки равен 0,83.

Корректировка на удаленность от районного центра. Одним из основных ценообразующих факторов для земельных участков является местоположение (удаленность от областного и районного центров). Как правило, чем дальше земельный участок расположен от областного и районного центров, тем стоимость его дешевле. Это связано с доступностью к центрам переработки, к объектам транспортной инфраструктуры.

В связи с тем, что местоположение оцениваемых земельных участков и объектов-аналогов отличаются между собой, была введена поправочная корректировка, обусловленная тем, что участки расположенные дальше от областного и районного центров стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем расположенные ближе участки. По аналогам, по которым в объявлениях отсутствовала точная информация об удаленности от районного центра, данная информация определялась с использованием электронных карт сайта http://maps. yandex.ru/. По оцениваемым эталонным участкам удаленность от районного центра определялась как середина интервала по группировке (до 15 км - 7,5 км; от 15 до 30 км - 22,5 км; свыше 30 км - 50 км). Расчет корректировки был проведен на основании статистического анализа имеющихся предложений на продажу земель сельхозназначения. При этом отбирались данные по районам, где было достаточное их количество, а уровень рынка земли в этих районах не соответствовал ситуации, когда подавляющая часть предложений земель сельхозназначения предлагается с возможностью последующего инвестиционного использования.

Использование регрессионных моделей позволяет нивелировать имеющуюся погрешность в исходных данных, связанную с мотивацией продавцов и не столь значительным влиянием на удельную стоимость удаленности от районных центров по отобранным данным. Зависимость стоимости от площади нелинейная. Поэтому, был проведен регрессионный анализ с использованием программы EXCEL. Наиболее приемлемой для имеющихся данных является степенная функция.

В результате были отобраны предложения на продажу земельных участков сельхозназначения, площадь которых соответствует интервалу 5-30 Га (наиболее востребованный интервал площади подобных участков).

Корректировка на площадь. В теории земельные участки меньшей площади имеют более высокую удельную стоимость 1 кв. м., так как в них закладываются затраты на размежевание и переоформление. Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участках (рисунок 1.).

Рис. 1. Зависимость цены на земельные участки от размера участка

Наиболее точно (коэффициент детерминации 0,9922) эту зависимость описывает следующее уравнение (2):

, (2)

где: К_S - коэффициент поправки;

При расчете эталонных участков для других районов была применена поправка на наличие коммуникаций.