Концептуальні засади формування системи управління землями сільськогосподарського призначення державної власності

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 322.2

Концептуальні засади формування системи управління землями сільськогосподарського призначення державної власності

Андрій Мартин,

докторант Національного університету біоресурсів

і природокористування України, кандидат економічних наук

Досліджено головні проблеми земельних відносин у пореформений період в Україні. Запропоновано концептуальні засади створення спеціалізованої державної установи з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності.

земля державний власність

Исследованы главные проблемы земельных отношений в пореформенный период в Украине. Предложены концептуальные основы создания специализированного государственного учреждения по управлению землями сельскохозяйственного назначения государственной собственности.

Major problems of land relations in post-reform period in Ukraine are studied. Conceptual principles of creating specialized state agency for management of state-owned agricultural lands are given.

Постановка проблеми. Конституцією України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР встановлено, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Закріплено розподіл власності на державну, комунальну і приватну. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.

В той же час, реальне формування земель державної власності в Україні так і не відбулося, оскільки, навіть попри прийняття Закону України від 05.02.2004 № 1457-IV «Про розмежування земель державної та комунальної власності», передбачені цим Законом України процедури фактично не реалізуються. За даними Держкомзему, станом на 01.04.2010 р. в Україні розмежуванню підлягають 29246,5 тис. га земель. Органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади прийнято 2231 рішення щодо розмежування земель державної та комунальної власності на площу 3549,36 тис. га. Замовлено 426 проектів землеустрою на площу 1442,79 тис. га та затверджено 60 проектів землеустрою на площу 173,70 тис. гектарів . Згідно даних обліку кількості земель, сільськогосподарські угіддя на землях державної власності (нерозмежованої) займають близько 10,9 млн. га (тобто 37,3 %), при чому площа ріллі становить близько 5,5 млн. га. За межами населених пунктів перебуває близько 6,9 млн. га державних сільськогосподарських угідь, із яких рілля складає 3,7 млн. га. Користувачами державних сільськогосподарських земель є близько 3,6 тис. суб'єктів господарювання.

Зважаючи на те, що суцільне розмежування земель державної та комунальної власності в Україні так і не проведене, відповідно до пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III, цими землями тимчасово розпоряджаються:

1) відповідні сільські, селищні, міські ради - землями в межах населених пунктів;

2) відповідні органи виконавчої влади (місцеві державні адміністрації) - землями за межами населених пунктів;

3) державні органи приватизації - землями, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, а також продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації (крім відчуження земель, на яких розташовані об'єкти, що не підлягають приватизації).

Зважаючи на те, що сільські, селищні та міські ради, а також місцеві державні адміністрації, є органами загальної юрисдикції, що не спеціалізуються на управлінні сільськогосподарською нерухомістю, а опікуються одночасно усіма проблемами соціально-економічного розвитку територій, вони далеко не завжди спроможні приділити належну увагу питанням раціонального використання та охорони державних сільськогосподарських угідь. Згадані органи також схильні до спрямування власної уваги та бюджетних призначень у більш соціально-значущі сфери суспільного життя, аніж сільськогосподарське землекористування.

Державні органи приватизації переважно спеціалізуються на забезпечені продажу державного майна з метою наповнення державного бюджету. В той де час, організаційно-управлінський потенціал щодо ефективного управління сільськогосподарськими землями у цих органів практично відсутній.

Таким чином, досить актуальною задачею сьогодення стає створення спеціалізованої державної установи, яка б на належному рівні забезпечувала реалізацію державної політики щодо управління землями сільськогосподарського призначення державної власності, формування сталого землекористування у сільській місцевості, а також подолання окремих наслідків проведеної в Україні земельної реформи.

Аналіз останніх наукових досліджень і публікацій. Попри те, що проблематика управління землями державної власності розглядається у роботах таких вітчизняних науковців, таких як А.С. Даниленко, Д.С. Добряк, А.М. Третяк, Л.В. Паламарчук, А.Г. Тихонов [1], М.С. Федорченко та деяких інших, порівняно малодослідженими залишаються еколого-економічні передумови створення та функціонування спеціалізованої державної установи з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності.

Метою даної статті є розробка концептуальних засад створення спеціалізованої державної установи з управління землями державної власності.

Виклад основного матеріалу. Земельна реформа, що здійснюється в Україні вже майже 20 років (з 1991 року), так і не стала запорукою формування сталого, високоефективного та екологічно-безпечного землекористування. Основним принципом, який визначив напрями реформування, стало подолання монополії держави на земельну власність і встановлення багатосуб'єктності права власності на землю. В той же час, як в силу окремих системних прорахунків авторів земельної реформи, так і недостатнього ресурсного її забезпечення, більшість цілей земельного реформування дотепер залишаються не досягнутими [2].

Земельна реформа мала вкрай негативні наслідки для сільськогосподарського землекористування, адже парцеляція (подрібнення) земельних фондів великих колективних сільськогосподарських підприємств, яких нараховувалось понад 11 тисяч, та виділення в натурі (на місцевості) і передача у приватну власність 6,7 млн. земельних часток (паїв) площею від 1,5 до 10-15 га, істотно ускладнило технологічні умови ведення агробізнесу, для якого в Україні історично характерні середні і крупні форми ведення господарювання. При цьому залишається законодавчо заблокованим найбільший сегмент ринку земель - ринковий оборот земель сільськогосподарського призначення, які становлять 45,7 % від площі держави, а тому механізми консолідації земель у процесі їх ринкового обороту не працюють.

Світовий досвід підказує, що ефективне державне регулювання сільськогосподарського землекористування в ринкових умовах може успішно здійснюватися на основі спеціалізованої державної установи, якій держава делегує функції регулятора ринку та розпорядника державних земель. Головна перевага такої установи полягає у її предметній та управлінській спеціалізації - концентрації та цільовій спрямованості організаційно-розпорядчих функцій з управління, оренди, продажу земель державної власності, а також придбання приватних земель у державну власність.

У якості прикладів успішного функціонування спеціалізованих установ на ринку сільськогосподарських земель у Європі можна навести Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) у ФРН, Sociйtй d'amйnagement foncier et d'йtablissement rural (SAFER) у Франції, Magyar Nemzeti Vagyonkezelх Zrt. (до її складу увійшов національний земельний фонд - Nemzeti Fцldalapkezelх Szervezet) в Угорщині тощо.

Створення в Україні державної спеціалізованої установи з управління землями сільськогосподарського призначення (далі - ДСУ), на думку автора, має здійснюватися із урахуванням таких концептуальних засад:

1. Забезпечення реалізації державної політики щодо регулювання ринку сільськогосподарських земель

Земля є одним із найважливіших ресурсів людського розвитку у сільській місцевості, а тому важливими задачами держави є: забезпечення безперешкодного доступу громадян та сільгосптоваровиробників до земельних ресурсів, нормалізація ціноутворення на ринку земель сільськогосподарського призначення, недопущення «перегрівання» ринку (економічно необґрунтованого спекулятивного зростання цін на землю), підтримка малих форм господарювання у сільській місцевості (особисте селянське господарство, фермерство тощо) тощо.

Земельно-ресурсний потенціал України зосереджений переважно на землях сільськогосподарського призначення. У структурі земельного фонду (60354,8 тис. гектарів) сільськогосподарські угіддя займають 69,2 %, у тому числі рілля -- 53,8 %.

За час проведення земельної реформи, що триває з 1990 року, відбувся значний перерозподіл власності. Зокрема, у власність юридичних та фізичних осіб передано 31,0 млн. гектарів (51,3 %), при чому 30,6 млн. гектарів із цієї площі (98,8 %) - сільськогосподарські угіддя. Широкого розмаху в Україні набула оренда земель - наразі передано у користування 22,5 млн. гектарів, із яких сільськогосподарські угіддя складають 21,9 млн. гектарів (97,0 %). Це яскраво свідчить про переважно аграрну спрямованість земельних відносин в Україні.

Прийнята в Україні невдала модель земельної реформи призвела до тотального подрібнення сільськогосподарського землекористування та різкого зниження його інвестиційної привабливості, що нині вимагає негайного перегляду існуючих підходів до державного управління земельними ресурсами та формування цілісної аграрно-земельної політики, яка матиме на меті формування сталого сільськогосподарського землекористування в умовах розвинених ринкових земельних відносин.

Відсутність уваги до проблем комплексного використання та охорони земель призвела до постійного зменшення площ продуктивних земель. Загальна площа сільськогосподарських угідь, які зазнали згубного впливу водної ерозії, оцінюється у 13,3 млн. гектарів. Це вимагає кардинального посилення ефективності державного управління у сфері використанням та охороною земель.

Державі повинен належати пріоритет у землевпорядному забезпеченні земельних відносин, в т.ч. завдяки нормуванню антропогенного навантаження та встановлення мінімальних агротехнічних вимог щодо використання земель сільськогосподарського призначення у проектах землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь.

ДСУ має стати одним із провідних інструментів реалізації державної політики щодо сталого соціально-економічного розвитку сільських територій. Для вирішення ДСУ відповідних завдань, на рівні Кабінету Міністрів України має бути схвалена державна цільова програма регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення, що має визначати оптимальні варіанти формування земельних відносин у сільській місцевості, напрями та форми державного регулювання, а також очікувані результати реалізації заходів та критерії оцінки їх ефективності.

2. Консолідація земель сільськогосподарського призначення

Основна мета консолідації земель - поліпшення структури сільськогосподарських угідь, впровадження землеохоронних заходів, в т.ч. контурної організації території, організація сівозмін, створення умов для проектування і будівництва доріг, розвиток сільської інфраструктури, а реалізації низки інших завдань сільськогосподарського та екологічного спрямування. Після паювання та приватизації земель сільськогосподарських підприємств земельний фонд зазнав надзвичайної фрагментації, що істотно перешкоджає раціональному використанню земельних масивів [3].

Валовий дохід, що одержується з меншої площі, як правило, не здатен компенсувати витрати, пов'язані із застосуванням сучасних агротехнологій, придбанням засобів хімізації, новітньої сільськогосподарської техніки тощо. Зрозуміло, що власники дрібних пайових наділів, які бажають обробляти їх самостійно, ніколи не зможуть придбати власний комбайн, побудувати власне зерносховище, або утримувати лабораторію із контролю якості продукції - доходів від звичайної сільськогосподарської діяльності для цього буде явно недостатньо. Економічна логіка досить проста - чим більше землекористування, тим більше ресурсних можливостей, що дозволяють досягнути меншої собівартості сільськогосподарської продукції, підвищити конкурентоспроможність бізнесу.

Таким чином, важливою задачею стає консолідація сільськогосподарських земель, що надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Площа відповідних земельних ділянок повинна складати у середньому не 4,2 га (а саме такою є середня по Україні земельна частка (пай)), а близько 100 га - лише в цьому випадку земельні ділянки будуть придатні для ведення в їх межах високоефективного товарного сільгоспвиробництва. Реалізація проектів консолідації земель, що може здійснюватися як за ініціативою землевласників (наприклад, шляхом створення ділянок спільної власності), так і за підтримки держави, стає особливо відповідальним завданням.

ДСУ може здійснювати цілеспрямовану політику щодо придбання земельних ділянок приватної власності в межах цілісного масиву і подальшим їх об'єднанням, організацією дорожньої мережі, захисних лісонасаджень, місць для розміщення сільськогосподарської інфраструктури тощо. Надалі цілісний масив як земельна ділянка може бути проданий через ДСУ або переданий у оренду.

Від імені держави ДСУ повинно здійснювати заходи щодо стимулювання обміну земельними ділянками для формування цілісних масивів земель сільськогосподарського призначення, для чого слід внести зміни до статті 14 Закону України від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».

Особливо тяжкі наслідки розпаювання земель мало у господарствах із меліоративними (зрошувальними або осушувальними) системами. В Україні дотепер нараховується близько 2,1 млн. га зрошуваних та 3,3 млн. га осушених земель, але відбудова, реконструкція та утримання меліоративних систем потребує значних інвестицій. Тому до пріоритетів діяльності ДСУ має бути віднесене формування цілісних масивів меліорованих земель із подальшою їх передачею у користування, або стимулювання розвитку меліоративної інфраструктури на основі сервітутного права.

3. Врегулювання проблеми колективної власності на землю

Під час приватизації земель колективних сільськогосподарських підприємств (КСП) паюванню підлягали лише сільськогосподарські угіддя - рілля, багаторічні насадження, сіножаті та пасовища, а несільськогосподарські угіддя, що раніше були передані у колективну власність, до процесу розподілу залучені не були. Переважна більшість КСП були ліквідовані або реорганізовані, але у правовому статусі їх несільськогосподарських угідь збереглася невизначеність.

За оперативними даними, площа цих земель дотепер становить близько 70 тисяч гектарів. На цих угіддях розміщена інфраструктура, необхідна для ведення сільськогосподарського виробництва (господарські двори, механізовані токи, тракторні бригади, гаражі тощо), полезахисні лісосмуги, колишні колгоспні ліси тощо. При чому, без визначення правового режиму таких земель, ведення ефективного товарного сільськогосподарського виробництва, як правило, стає практично неможливе.

Всі розпайовані поля, прорізані «віртуальною» мережею польових доріг, що була покликана забезпечити транспортну доступність для кожної виділеної в натурі земельної частки. Ці дороги так і залишились у колективній власності. Розорюючи ці землі, сучасні землекористувачі, згідно букви закону, формально вчиняють правопорушення, що передбачене статтею 197-1 Кримінального кодексу України від 05.04.2001 № 2341-III або статтею 53-1 Кодексу України про адміністративні правопорушення від 07.12.1984 № 8073-X - самовільне заняття земельних ділянок, які їм не надавались у користування.

Для підвищення ефективності використання земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності необхідно на законодавчому рівні припинити право колективної власності на землю, передавши ДСУ право розпорядження відповідними землями як землями державної власності для подальшої передачі земель під польовими дорогами, полезахисними лісовими смугами суміжним власникам землі, якщо це не створює перешкод для ефективного використання інших земельних ділянок, або включення їх до цілісних масивів земель при їх консолідації.

4. Врегулювання проблеми визнання відумерлою спадщиною земель сільськогосподарського призначення

Відповідно до ст. 140 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III, однією з підстав припинення права власності на земельну ділянку є смерть її власника за відсутності спадкоємця. Зважаючи на те, що близько 80 % власників земельних ділянок, що були виділені в натурі (на місцевості) як земельні частки (паї), є особами пенсійного або передпенсійного віку, які за життя законом позбавлені права продати відповідні земельні ділянки, все більше земель вибувають із господарського обороту у зв'язку зі смертю власника за відсутності спадкоємців.

Відповідно до статті 1277 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 435-IV (далі - ЦКУ), суд визнає спадщину відумерлою за заявою відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини. Відповідно до статті 1221 ЦКУ, місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця. Якщо місце проживання спадкодавця невідоме, місцем відкриття спадщини є місцезнаходження нерухомого майна або основної його частини. Заява про визнання спадщини відумерлою має подаватися органом місцевого самоврядування до суду після спливу одного року з часу відкриття спадщини. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади (тобто, комунальну власність) за місцем відкриття спадщини.

Відповідно до статті 1285 ЦКУ, якщо у складі спадщини є майно, яке потребує утримання, догляду, вчинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання його в належному стані (а земельна ділянка є таким майном, оскільки невикористання земельної ділянки за призначенням є правопорушенням, відповідальність за яке передбачена ст. 53 Кодексу України про адміністративні правопорушення від 07.12.1984 № 8073-X), нотаріус, а в населених пунктах, де немає нотаріуса, - відповідний орган місцевого самоврядування, у разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту укладають договір на управління спадщиною з іншою особою. Фактично, ні нотаріуси, ні органи місцевого самоврядування відповідних дій щодо земельних ділянок не здійснюють.

Попри те, що земельні ділянки, що виділені в натурі (на місцевості) як земельні частки (паї), перебувають за межами населених пунктів, місцеві державні адміністрації, відповідно до цивільного законодавства, не мають права управляти земельними ділянками, що перебувають у складі спадщини.

Тимчасове надання згаданих ділянок у користування може здійснюватись без проведення земельних торгів, оскільки до визнання спадщини відумерлою вони не належать до земель державної або комунальної власності.

Значною проблемою є визначення «відповідного органу місцевого самоврядування», що має ініціювати визнання спадщини відумерлою, адже якщо спадкодавець проживав у селі Н, то відповідним органом місцевого самоврядування, що має подати заяву про визнання спадщини відумерлою, стає Н-ська сільська рада. Якщо ж спадкодавець мав земельну ділянку, що була виділена як земельна частка (пай) у сільській місцевості, але проживав, приміром, у місті Києві, то, згідно статті 1221 ЦКУ, відповідну заяву про визнання спадщини відумерлою має подавати Київська міська рада. У випадку ж, коли місце проживання спадкодавця невідоме, а земельна ділянка, що йому належала, знаходиться за межами населених пунктів, то визначення «відповідного органу місцевого самоврядування» практично неможливо здійснити.

Подання заяви про визнання спадщини відумерлою не «автоматичною» дією керівника органу місцевого самоврядування. Вона потребує прийняття попереднього рішення сільською, селищною або міською радою про прийняття спадщини. Принципово важливим є те, що територіальна громада, яка стала власником визнаної відумерлим майном земельної ділянки, зобов'язана також задовольнити заявлені вимоги кредиторів спадкодавця.

Визнана відумерлою спадщиною земельна ділянка переходить у комунальну власність територіальної громади, орган місцевого самоврядування якої подавав до суду відповідну заяву. При цьому, на підставі рішення суду має бути виготовлений та зареєстрований державний акт на право власності. Розмежування земель державної та комунальної власності не має до цього процесу жодного відношення, оскільки воно стосується лише державних «нерозмежованих» земель, а не тих, що вже були передані у приватну власність.

В сучасних умовах органи місцевого самоврядування позбавлені законної можливості надати (передати) одержану земельну ділянку у власність або користування сільськогосподарському підприємству. Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення комунальної власності заборонена пунктом 15 Перехідних положень ЗКУ, а передача у користування неможлива до прийняття законодавчого акту, що врегульовує порядок проведення земельних торгів щодо земель сільськогосподарського призначення.

Питома вага земель сільськогосподарського призначення, що «втратили» своїх власників, неухильно зростає і в окремих депресивних регіонах вже може сягати десятків відсотків від загальної площі сільськогосподарських земель.

Таким чином, для підвищення ефективності державного управління земельними ділянками для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, власники яких померли за відсутності спадкоємця, необхідно розробити внести змін до Цивільного та Земельного кодексів України стосовно встановлення особливого порядку визнання відумерлою спадщиною земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, при чому подання заяви до суду про визнання спадщини відумерлою має здійснюватися ДСУ, а земельна ділянка має переходити у державну власність із правом розпорядження нею через ДСУ.

5. Реалізація від імені держави права на переважне придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у разі їх продажу

Згідно статті 130 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III, у даний час переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування. Відповідно до статті 29 згаданого Кодексу, при ліквідації сільськогосподарських підприємств, установ та організацій переважне право на отримання земельних ділянок поруч з населеними пунктами мають власники земельних часток (паїв), які проживають у цих населених пунктах. Крім того, стаття 88 Кодексу вказує, що при продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону.

Реалізація права на переважне придбання земельної ділянки полягає в тому, що особа, яка бажає продати земельну ділянку, повинна спершу запропонувати купити цю ділянку за певною ціною особі або особам, що мають право на її переважне придбання. Якщо зазначені особи відмовляться від цієї пропозиції, земельна ділянка може бути продана на ринку за ціною, що не повинна бути менша за ту, що їм пропонувалась. У разі, якщо продавець знижуватиме ціну продажу, він знову матиме запропонувати купити ділянку особам, що мають переважне право на її купівлю, за зниженою ціною.

На практиці, переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні практично не реалізується, а реалізацію такого права стосовно невизначеного кола осіб (наприклад, «громадян України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки») взагалі майже неможливо здійснити.

Таким чином, на законодавчому рівні необхідно закріпити єдине переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у разі їх продажу за ДСУ. В законодавстві також має бути деталізована тривалість такого права, винятки з нього, можливість передачі права іншій особі, порядок прийняття та відхилення пропозиції, допустиме відхилення у ціні ділянки при продажу тощо.

Зважаючи на особливості менталітету українських селян, які й дотепер зі значними пересторогами ставиться до продажу власної землі представникам бізнесу, особливо якщо походження потенційного покупця їм невідоме, держава може інтенсифікувати економічний оборот пропонуючи через ДСУ своєрідну послугу «безпечного продажу землі». Такий продаж може здійснюватися як у формі укладання звичайного договору купівлі-продажу, при якому набувачем прав на земельну ділянку стає держава в особі ДСУ, так і у формі надання селянам комплексу соціальних гарантій, через укладення договорів довічного утримання (догляду), що передбачають передачу прав на земельну ділянку.

6. Посередницька діяльність на ринку сільськогосподарської нерухомості

В міру утвердження розвинених ринкових відносин у сільськогосподарському землекористуванні, ДСУ має почати виконувати функцію інформаційно-аналітичного забезпечення суб'єктів земельного ринку. За допомогою ДСУ потенційні покупці та продавці земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинні одержувати кваліфіковані інформаційні сервіси, в т.ч. за допомогою глобальної мережі Інтернет, щодо:

* пошуку сільськогосподарської нерухомості приватної власності для придбання або оренди;

* офіційних повідомлень органів місцевого самоврядування та ДСУ про продаж державних або комунальних земель;

* моніторингу поточних ринкових цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення на загальнодержавному, регіональному та місцевому рівнях, а також прогнозу їх динаміки;

* технічної або юридичної допомоги з приводу оформлення прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, забезпечення їх раціонального використання та охорони тощо.

Важливою функцією ДСУ має стати проведення земельних торгів із продажу земельних ділянок усіх форм власності (у формі земельних аукціонів та конкурсів), а також забезпечення оцінки земельних ділянок та іншої сільськогосподарської нерухомості.

ДСУ також може надавати зацікавленим органам місцевого самоврядування послуги щодо передпродажної підготовки та продажу земельних ділянок комунальної власності.

7. Випуск іпотечних цінних паперів

Зважаючи на обмежені можливості державного бюджету у фінансуванні заходів економічного регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення, основним джерелом залучення ресурсів на довгостроковій основі має стати емісія іпотечних облігацій, покриттям по яких мають стати наявні земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності.

Відповідно до Закону України від 22.12.2005 № 3273-IV «Про іпотечні облігації», іпотечна облігація є іменним цінним папером, що засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов'язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та грошового доходу, а в разі невиконання емітентом зобов'язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Застосування такого фінансового інструменту як іпотечні облігації дозволить ДСУ залучати кошти для реалізації свої статутних завдань. У світовій практиці покупцями облігацій у першу чергу є недержавні пенсійні фонди і компанії зі страхування життя. Вони зможуть використовувати іпотечні облігації для формування своїх резервів.

Для того, щоб ДСУ змогла провести ефективну емісію іпотечних облігацій, необхідні три головні умови: наявність на фінансових ринках «довгих» грошей, стабільна макроекономічна ситуація в країні і ефективна законодавча база. До придбання іпотечних облігацій ДСУ, скоріш за все, виявлять інтерес інвестори із закордонних країн, що зацікавлені у формуванні в Україні стратегічних джерел забезпечення їх держав продовольством (арабські країни, країни північної Африки та південно-східної Азії).

Зважаючи на те, що у державній власності за межами населених пунктів наразі перебуває близько 6,9 млн. га сільськогосподарських угідь, із яких рілля складає 3,7 млн. га, при орієнтовній ринковій вартості 1 га сільськогосподарських угідь у 8000-12000 грн. вартість відповідних іпотечних активів ДСУ (із урахуванням коефіцієнта іпотечного покриття на рівні 0,9) можна попередньо оцінити у 62 млрд. гривень або 7,8 млрд. доларів США.

8. Проведення землеустрою та охорона земель сільськогосподарського призначення

Землеустрій є однією із найважливіших складових системи регулювання земельних відносин в Україні, адже саме від нього залежить формування структури землекористування та адміністративно-територіального устрою, збереження та охорона земель, а також їх екосистемних функцій, забезпечення галузей економіки земельними ресурсами тощо.

У різні часи, залежно від стану продуктивних сил та суспільної свідомості, землеустрій переслідував досить різні цілі і відзначався неоднаковим співвідношенням економічних, екологічних та соціальних пріоритетів. Наприклад, за часів Російської Імперії землеустрій пов'язувався переважно із межуванням земель, у радянський період землеустрій мав чітко виражену економічну спрямованість із заниженими екологічними пріоритетами, а після 1990 року землеустрій почав виконувати обслуговуючу функцію щодо земельної реформи, яка відзначилася надзвичайною парцеляцією і соціалізацією земельних ресурсів та зниженням економічної ефективності та екологічної безпечності землекористування.

За своєю сутністю сучасний землеустрій слід розглядати як сукупність цілеспрямованих заходів щодо розміщення продуктивних сил в межах географічного середовища. Саме землеустрій у сучасних умовах стає технічною та юридичною основою для формування прав і обов'язків власників землі та землекористувачів, забезпечення охорони земель як основного національного багатства, планування розвитку територій тощо.

В той же час, землеустрій у останні десятиріччя поступово звівся до розроблення найбільш примітивних видів землевпорядної документації, якими супроводжуються процедури надання та вилучення земельних ділянок, оформлення правовстановлюючих документів на них. Першопричиною цього слід вважати, перш за все, недостатність державної уваги до проблем сталого розвитку територій та обмеженість бюджетного фінансування заходів із землеустрою. На жаль, багато керівників органів місцевого самоврядування та місцевих державних адміністрацій ще не до кінця усвідомлюють роль та значення землеустрою у питаннях сталого розвитку територій, створенні сприятливих умов для проживання населення, охорони довкілля, підвищення інвестиційної привабливості земельних ресурсів.

Таким чином, важливою задачею ДСУ має стати проведення землеустрою на землях сільськогосподарського призначення державної власності. Спершу мають бути проведення роботи з інвентаризації цих земель, реєстрація прав на відповідні земельні ділянки. В подальшому має розроблятися документація із землеустрою, що покликана упорядкувати за забезпечити раціональне використання державних сільськогосподарських угідь (проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань, а також проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь).

Окремим завданням є надання через ДСУ земельних ділянок для створення систем захисних та інших лісонасаджень, в тому числі у процесі консолідації сільськогосподарських земель. На ДСУ також доцільно покласти повноваження щодо планування забудови, екологічного моніторингу та агрохімічної паспортизації державних сільськогосподарських земель.

9. Впровадження державно-приватного партнерства

Відповідно до Закону України від 01.07.2010 № 2404-VI «Про державно-приватне партнерство», державно-приватне партнерство - це співробітництво між державою Україна, Автономною Республікою Крим, територіальними громадами в особі відповідних органів державної влади та органів місцевого самоврядування (державними партнерами) та юридичними особами, крім державних та комунальних підприємств, або фізичними особами - підприємцями (приватними партнерами), що здійснюється на основі договору в порядку, встановленому цим Законом та іншими законодавчими актами.

До ознак державно-приватного партнерства належать:

* забезпечення вищих техніко-економічних показників ефективності діяльності, ніж у разі здійснення такої діяльності державним партнером без залучення приватного партнера;

* довготривалість відносин (від 5 до 50 років);

* передача приватному партнеру частини ризиків у процесі здійснення державно-приватного партнерства;

* внесення приватним партнером інвестицій в об'єкти партнерства із джерел, не заборонених законодавством.

Зважаючи на те, що, згідно статті 4 вищезгаданого Закону України, до сфер застосування державно-приватного партнерства належить, серед іншого, управління нерухомістю, така форма співробітництва держави і приватного бізнесу стає можливою як у процесі діяльності ДСУ, так і при делегуванні ДСУ повноважень державного партнера.

Висновки. Зважаючи на те, що проведену в Україні земельну реформу не можна назвати успішною, адже сформовані за її результатами земельні відносини не дозволили закласти передумови для сталого землекористування, важливою задачею держави стає впровадження нових інструментів реалізації державної земельної політики в умовах розвинених земельних відносин. Досить дієвим кроком на шляху подолання наслідків парцеляції сільськогосподарського землекористування та недалекоглядної державної політики у галузі охорони земель може стати створення державної спеціалізованої установи з управління землями сільськогосподарського призначення.

Запровадження нової системи управління землями сільськогосподарського призначення стане можливим у разі прийняття закону України «Про управління землями державної власності», який має визначити організаційно-правові засади функціонування державної спеціалізованої установи з управління землями сільськогосподарського призначення.

Список літератури

1. Розробити концепцію створення та подальшого функціонування державного фонду земель та положення про державне спеціалізоване підприємство, яке від імені держави розпоряджається земельними ділянками державного фонду земель: Звіт про НДР (заключний) / Державне підприємство «Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою»; наук. керівник А.Г. Тихонов. - К., 2004. - 111 с.

2. Мартин А.Г. Євсюков Т.О. Стан земельних відносин як стримуючий фактор розвитку продуктивних сил України // Матеріали міжнародної наукової конференції, м. Київ, 20 березня 2009 р.: У 3-х частинах / РВПС України НАН України. - К.: РВПС України НАН України, 2009. Ч.3 - С. 289-292.

3. Мартин А. Консолідація земель: справжня реформа тільки розпочинається // Агропрофі. - № 8 (022). - 2008. - С. 1, 6-7.

Размещено на Allbest.ru