Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 332.85 (470.311):[332.64:330.322](045)

Финансовый университет, Москва, Россия

Ассоциация застройщиков, Московская область, Россия

Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области

С.Г. Стерник,

Я.С. Мирончук,

Е. М. Филатова,



Аннотация

доходность инвестиция девелопмент рынок

Ранее Стерником Г.М. и Стерником С.Г. обоснованы варианты методики оценки среднерыночной текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в зависимости от характера и содержания исходных данных о затратах в используемых источниках (себестоимость строительства или полные инвестиционные затраты) [1]. На основании анализа состава элементов затрат на девелопмент, используемого в различных источниках, получены корректирующие коэффициенты, позволяющие перейти от оценки текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент по отношению к себестоимости (полной сметной стоимости) строительства к оценке текущей годовой доходности по отношению к полным инвестиционным затратам. Методика апробирована на примере рынка жилья Москвы, в результате чего доказана возможность ее использования для управления инвестициями на рынке жилья. В настоящей работе на основании методики по оценке доходности девелопмента Стерника Г. М. и Стерника С. Г. и с учетом повышения информационной открытости рынка недвижимости доработаны формулы расчета с использованием новых источников исходных данных и произведен расчет среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области по данным за 2014-2017 гг. Сделан вывод, что, начиная с 2015 года, показатель среднерыночной доходности принимает отрицательные значения, т.е. объем капиталовложений в строительство превышает выручку от продаж на первичном рынке. Однако, во 2 полугодии 2017 года показатель вырос до положительных значений, что связано, в большей степени со снижением объемов жилого строительства в регионе. Полученные данные в совокупности с усовершенствованной методикой исследования позволяют с высокой достоверностью прогнозировать потенциал развития региональных рынков первичного жилья в целях инвестиционного и государственного планирования жилищно-строительных программ.

Ключевые слова: рынок жилья; ценовая динамика; прогнозирование рынка; доходность инвестиций: затраты на строительство; индекс доходности; индикатор макроэкономики



Abstract

Earlier Sternik G.M. and Sternikom has proved Of this year options of a technique of assessment of average market current annual profitability of investments into development of the residential real estate depending on character and the maintenance of basic data about expenses in the used sources (cost of construction or full investment expenses). On the basis of the analysis of the structure of elements of costs of development used in various sources the correcting coefficients allowing to pass from assessment of the current annual profitability of investments into development in relation to cost (overall estimated cost) of construction to assessment of the current annual profitability in relation to full investment expenses are received. The technique is approved on the example of the housing market of Moscow therefore the possibility of her use for management of investments in the housing market is proved. In the real work on the basis of a technique according to profitability of development of Sternik G. M. and Sternika Of this year and taking into account increase in information openness of the real estate market calculation formulas with use of new sources of basic data are finished and calculation of average market profitability of investments into development of the residential real estate in the Moscow region by data for 2014-2017 is made. It is concluded that, since 2015, the average market yield takes negative values, i.e. the volume of investment in construction exceeds the revenue from sales in the primary market. However, in the second half of 2017, the indicator increased to positive values, which is due to a greater extent to the decrease in the volume of residential construction in the region. The obtained data in total with an advanced technique of a research allow to predict with high reliability the potential of development of the regional markets of primary housing for investment and state planning of building programs.

Keywords: housing market; price dynamics; market forecasting; profitability of investments; costs of construction; index of profitability; macroeconomic indicator

Актуальность темы. Среднерыночная текущая доходность инвестиций в девелопмент жилой недвижимости является важным и востребованным индикатором при социально-экономическом и градостроительном планировании и инвестиционном прогнозировании развития жилищной сферы.

Показатель доходности позволяет оценить состояние отрасти жилищного строительства и выявить текущие тенденции на рынке жилья, оценить факторы, влияющие на доходность девелопмента.

На государственном уровне данный индикатор будет способствовать более точному прогнозированию развития отрасли, национальной экономики и экономики регионов, а также планированию объемов строительства, ввода и продажи жилья.

Результаты ранее выполненных исследований

В России методология научного прогнозирования рынка жилья начала развиваться более 20 лет назад, с момента старта рынка в новейшей экономической истории, в том числе - с участием авторов настоящей работы.

Авторами были разработаны и обоснованы варианты методики оценки среднерыночной текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в зависимости от характера и содержания исходных данных о затратах в используемых источниках (себестоимость строительства или полные инвестиционные затраты) [2].

Принципиально расчет индекса доходности инвестиций (Iд) авторы описали выражением:

где P_av - средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб./кв. м; Q_c - количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) по данным Росреестра, шт.; S_aa - средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м; K_р - поправочный коэффициент объема продаж; К_д.з.1 - коэффициент дополнительных затрат при использовании данных Росстата; S_p - объем поглощения площадей по рыночным данным, кв. м; К_д.з.2 - коэффициент дополнительных затрат при использовании данных ПД; С_с1 - средняя стоимость строительства 1 кв. м по данным Росстата, руб.; S_с - годовой объем строительства по рыночным данным, кв.м.

Нерешенные задачи и пути их решения

Для проведения исследований рынка недвижимости аналитику приходится сталкиваться с проблемой закрытости данных о рынке. Открытая информация из официальных источников ограничена, и достоверность некоторых из них вызывает сомнение. Информация в различных источниках также может значительно отличаться.

Однако информационная открытость рынка растет, и уже сейчас специалистами проведена большая работа по улучшению и расширению данных официальной статистики. Так, в 2016 г. стартовал ресурс ЕМИСС, позволяющий отследить не только статистические показатели, но и дающий пояснения о технологии расчета, а также о контактах исполнителя, если возникнет необходимость уточнения. Увеличилась также частота публикаций данных.

При этом список показателей включает статистические данные многих министерств и ведомств, в том числе Федеральной службы государственной статистики. В табл. 1 приведены новые источники информации и ссылки на них.

Таблица 1 Статистические показатели

Показатель	Источник	Ссылка
Количество зарегистрированных сделок на первичном рынке за период в регионе	Росреестр	https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/statisticheskaya-otchetnost/
Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений (оперативные данные)	Федеральная служба государственной статистики	https://www.fedstat.ru/indicator/43242 http://www.gks.ru/free_doc/new_site/business/stroit/uk-c1.pdf
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья	Федеральная служба государственной статистики	https://www.fedstat.ru/indicator/31452
Введено в действие общей площади жилых домов (Отдельно стоящие здания жилого назначения квартирного типа)	Федеральная служба государственной статистики, Минстройкомплекс МО	https://www.fedstat.ru/indicator/34118 http://msk.mosreg.ru/dokumenty/gosudarstvennye_uslugi
Объем новых разрешений на строительство на многоэтажное жилье в Московской области	Минстройкомплекс МО	http://msk.mosreg.ru/dokumenty/gosudarstvennye_uslugi

Источник: данные Росреестра; ФСГС; Минстройкомплекс МО

Появление новых данных позволило авторам усовершенствовать методику в следующих направлениях:

· Использование для расчета объема профинансированного строительства (в знаменателе) текущего объема строительства, отнесенного к средней продолжительности строительства;

· Использование данных о продлении разрешений на строительство для уточнения информации о сроках;

· Получение данных об объемах текущего строительства по данным о полученных разрешениях на строительство;

· Переход на ежеквартальный расчет показателя среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент для получения оперативной информации о состоянии рынка.

В результате формула расчета принимает следующий вид:

Размещено на http://www.allbest.ru/

где P_av - средняя цена 1 кв. м общей площади квартир, руб./кв. м; Q_c - количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), шт.; S_aa - средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м; С_с1 - средняя стоимость строительства 1 кв. м по данным Росстата, руб.; S_с - объем строительства жилья по рыночным данным, кв. м; t - средний срок строительства жилых объектов, кварталов; К_д.з. - коэффициент дополнительных затрат при использовании данных Росстата.

Исходные данные

При расчете выручки (числитель) средняя удельная цена реализации площадей умножается на объем реализации.

Данные об объемах реализации многоквартирных жилых домов на первичном рынке были получены из официальной статистики Росреестра о количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилые помещения, умноженном на среднюю площадь квартиры в строящихся домах.

В соответствии с последними изменениями в законодательстве, можно говорить о том, что более 95% всех зарегистрированных сделок производится через заключение ДДУ. Доля других легальных схем (жилищно-строительные кооперативы и др.) стремиться к нулю, в связи с усилением контроля государства за деятельностью застройщиков. Поэтому в данном исследовании они не учитывались.

При расчете средней удельной цены реализации квартир использовались данные Росстата с 1 квартала 2014 г. по 4 квартал 2017 г. [3].

Для определения затрат на строительство по себестоимости (сметной стоимости) данные о стоимости строительства 1 кв. м по Росстату умножаются на объем строящихся площадей, деленный на средний срок строительства жилых объектов. Для расчета по инвестиционной стоимости данные умножаются на коэффициент дополнительных затрат.

Объем строительства рассчитан на основании информации по действующим разрешениям на строительство многоэтажных жилых домов в Московской области. Так, объем жилья на этапе строительства в 4 квартале 2017 г. составил 16,9 млн. кв. м без учета проблемных объектов (замороженных и/или снятых с продажи из-за нехватки финансирования).

Для расчета объемов строительства в каждом квартале использовались данные о квартальных объемах ввода жилья и о новых разрешениях на строительство жилья, полученных за квартал. Расчет осуществлялся по следующей формуле:

где S_с - объем строительства жилья, млн кв. м; S_i - объем ввода жилья, млн кв. м; S_np - объем жилья, на строительство которого получено разрешение, за период; млн кв. м; n - расчетный период, квартал.

В табл. 2 приведены исходные данные для расчета объемов строительства жилья в Подмосковье.

Таблица 2 Данные для расчета объемов строительства жилья в Подмосковье

Дата	Объем строительства Sс, млн кв. м	Объем новых разрешений на строительство, млн. кв. м	Объем ввода, млн кв. м
1 кв. 2014	20,7	0,5	1,03
2 кв. 2014	20,7	1,0	1
3 кв. 2014	19,6	1,6	2,7
4 кв. 2014	19,3	3,2	3,5
1 кв. 2015	19,5	0,8	0,5
2 кв. 2015	19,9	1,7	1,3
3 кв. 2015	20,3	1,6	1,1
4 кв. 2015	18,9	2,0	3,5
1 кв. 2016	18,9	0,9	0,9
2 кв. 2016	18,9	1,4	1,4
3 кв. 2016	18,5	1,1	1,5
4 кв. 2016	17,9	1,8	2,4
1 кв. 2017	17,9	0,9	0,9
2 кв. 2017	17,3	1,2	1,8
3 кв. 2017	17,1	1,4	1,6
4 кв. 2017	16,9	1,2	1,4

Источник: Данные Росстата

Средний срок действия этих разрешений на строительство в 2017 г. составил 3,4 года (13,7 кварталов). Срок строительства вырос на 14% по сравнению с 2014 г., так как большинство застройщиков не успевают строить в установленные сроки и оформляют продления на действующие разрешения на строительство.

Для оценки среднерыночной стоимости строительства были использованы данные о планируемой стоимости строительства, указанные в проектных декларациях на сайтах застройщиков. Выборочно для исследования было взято 25 объектов в различных муниципальных образованиях Московской области. Основные характеристики этих жилых комплексов приведены в табл. 3.

Таблица 3 Данные проектных деклараций для оценки средней стоимости строительства в Московской области

Застройщик	Населенный пункт	Название ЖК	Площадь объекта, кв. м	Общая стоимость строительства	Стоимость на 1 кв. м, руб.
Самолет Девелопмент	Химки	Химки 2019	27 835	1 242 354 288	44 633
Самолет Девелопмент	Люберцы	Люберцы 2019	55 696	4 139 551 216	74 324
Самолет Девелопмент	Ленинский район	Пригород Лесное	55 857	2 353 167 818	42 129
Урбан Групп	Одинцовский район	Лайково	9 474	627 788 000	66 266
Урбан Групп	Красногорский район	Митино О2	19 692	936 997 819	47 583
Урбан Групп	Ленинский район	Видный город	17 297	889 942 511	51 449
МИЦ	Балашиха	Новоград Павлино	37 175	2 283 454 971	61 424
МИЦ	Ленинский район	Зеленые аллеи	56 529	3 363 812 441	59 506
ДСК 1	Солнечногорский район	Первый Андреевский	55 144	1 969 408 000	35 714
ДСК 1	Домодедово	Домодедовский парк	23 206	970 096 431	41 803
ФСК Лидер	Одинцовский район	Сколковский	57 981	2 442 761 000	42 130
ФСК Лидер	Ленинский район	Римский	44 224	2 177 382 780	49 235
ФСК Лидер	Красногорский район	Новое Тушино	49 347	2 935 157 000	59 480
Гранель	Ленинский район	Государев дом	4 731	235 000 000	49 671
Гранель	Мытищи	Императорские мытищи	106 054	5 300 000 000	49 975
Гранель	Балашиха	Алексеевская роща	4 313	160 000 000	37 099
ПИК	Котельники	Оранж Парк	47 638	1 927 080 622	40 453
ПИК	Красногорск	Митино Парк	20 890	1 364 215 026	65 304
ПИК	Химки	Левобережный	10 863	454 763 231	41 863
ПИК	Химки	Путилково	28 800	1 764 289 719	61 260
RDI	Ленинский район	Ново-Молоково	28 259	1 971 764 310	69 774
RDI	Ленинский район	Южное Видное	16 702	970 224 171	58 090
Инград	Пушкинский район	Новое Пушкино	11 224	485 380 945	43 245
Инград	Мытищи	Новое Медведково	21 324	1 381 486 400	64 786
Эталон	Красногорск	Изумрудные холмы	37 588	1 704 965 000	45 359
Средняя стоимость 1 кв. м, руб.	51 957

Источник: данные о планируемой стоимости строительства, указанные в проектных декларациях на сайтах застройщиков, расчеты авторов



Средняя стоимость строительства по проектным декларациям составила 51 957 руб. за кв. м.

Однако в дальнейших расчетах в этой статье данные проектных деклараций использоваться не будут, так как показатель планируемой стоимости строительства не имеет четкой структуры включаемых в него затрат и поэтому может рассчитываться застройщиками по-разному. Основным источником информации для определения стоимости строительства будут данные Росстата и информация ведущего действующего застройщика в Подмосковье. Преимущество показателя средней фактической стоимости строительства заключается в четкой методологии расчета на основании данных бухгалтерского учета.

Средняя фактическая стоимость строительства1 Приказ Федеральной службы государственной статистики от 25 ноября 2016 года N 746 Об утверждении официальной статистической методологии определения инвестиций в основной капитал на федеральном уровне одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений рассчитывается на основе данных застройщиков о фактической стоимости строительства общей площади введенных в действие жилых помещений в жилых и нежилых зданиях. Основанием для заполнения фактической стоимости строительства объекта являются документы бухгалтерского учета застройщика и информация об объеме введенных жилых помещений.

Фактическая стоимость зданий (жилые и нежилые) и сооружений2 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 августа 2017 года N 562 Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством (с изменениями на 5 сентября 2017 года) - расходы на строительство зданий и сооружений, которые складываются из выполненных строительных работ и приходящихся на них прочих капитальных затрат (проектно-изыскательских работ, затрат по отводу земельных участков под строительство, расходов на содержание застройщика, выплаты земельного налога (аренды) в период строительства и др.), включаемых при вводе объекта в эксплуатацию в инвентарную стоимость здания (сооружения).

В инвентарную стоимость здания включают также затраты на авторский надзор; затраты на возмещение убытков землепользователям (компенсация за сносимые строения и ущерб, наносимым природной среде, на отчуждаемой территории); затраты по переселению в связи со строительством; налоги и сборы, связанные с осуществлением строительства; затраты, связанные с регистрацией законченных объектов; взносы и отчисления на развитие инфраструктуры города; затраты на нежилые здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и др. (в том числе парковка, школы и детские сады).

Плата за землю при покупке, изъятии (выкупе) земельных участков для строительства в стоимости не отражается.

Для определения полной (инвестиционной) стоимости строительства 1 кв. м на рынке жилья в Московской области в нашем примере использовалась также информация по текущим затратам на проекты одного из ведущих застройщиков Московской области.

Анализ состава элементов затрат, учитываемых при расчете полной (инвестиционной) стоимости строительства 1 кв. метра жилья

Инвестиционная стоимость строительства включает все затраты, связанные с приобретением, сопровождением, строительством и управлением объектом строительства с момента приобретения прав на земельный участок до полной реализации (продажи) проекта.

Укрупненно инвестиционная стоимость строительства состоит из следующих статей затрат [3]:

1. Затраты на приобретение прав на объект, в т.ч. покупка земельного участка и прав на жилую застройку.

2. Расселение и прочие обременения по проекту.

3. Инженерная инфраструктура, в т.ч. выкуп технических условий на подключение.

4. Прединвестиционные затраты на разработку концепции и бизнес-плана инвестиционного проекта.

5. Проектные работы.

6. Строительно-монтажные работы.

7. Прочие расходы по сопровождению проекта.

8. Стоимость финансирования проекта.

9. Затраты на рекламу, маркетинг и реализацию площадей.

10. Налоги.

В табл. 4 приведена структура полной инвестиционной стоимости строительства по отдельным статьям затрат. [5].

Таблица 4 Структура полных затрат на девелопмент

Приобретение земельного участка и прав на застройку	Стоимость прав на земельный участок
	Изменение назначения земли
Расселение	Расселение / другие обременения по проекту
Инженерная инфраструктура	Выкуп мощностей ТУ
Прединвестиционные расходы	Разработка и утверждение концепции проекта, бизнес-планирование
	Прочие затраты на прединвестиционной стадии проекта
Проектные работы	Содержание службы заказчика до утверждения экспертизы
	Создание и Утверждение ППТ-ПМТ-ГПЗУ
	Затраты на градостроительные изыскания (экология- топография-геология- геодезия-гидрогеология--гидроэкология - геоподоснова)
	Разработка и утверждение Стадия П, Экспертиза, РД, Разрешения на строительство
	Авторский надзор
Строительные работы	Затраты на подготовку участка застройки (вынос инженерных сетей, снос нежилых строений, рекультивация земли и пр.)
	Строительство жилой части
	Строительство коммерческих площадей
	Строительство помещений соц-быт назначения
	Строительство парковки
	Строительство внеплощадочных сетей и выполнение ТУ
	Строительство инженерных сооружений и подключение внутри площадки к зданиям и сооружениям
	Служба заказчика и технадзор
	Прочие затраты на строительство
Прочие расходы по сопровождению проекта	Страхование объекта
	Затраты на сдачу объекта в эксплуатацию и оформление имущественных прав
	Налог на землю и имущество
	Управление инвестиционным проектом
	Прочие расходы
Стоимость финансирования проекта	Оформление кредитной линии
	Процентные платежи по кредиту
	Затраты на IPO и привлечение других источников финансирования
Затраты на рекламу, маркетинг и продажи	Агентское вознаграждение
	Реклама, маркетинг
Налог на прибыль	Налог на прибыль

Источник: [2].

Таблица 5 Доля статей затрат в полной стоимости строительства жилья в Московской области (по данным о 7 объектах застройщика)

Составляющая затрат	Затраты, руб./кв. м	Доля затрат в полной стоимости строительства, %
Приобретение земельного участка и прав на застройку	5 458	8%
Расселение	0	0%
Формирование земельного участка (ПИР)	671	1%
Проектирование	1 974	3%
Инженерная инфраструктура, в т.ч. плата за технологическое присоединение к сетям	5 124	8%
Себестоимость (строительно-монтажные работы)	32 951	50%
Себестоимость строительства детского сада	1 607	2%
Себестоимость строительства школы	3 399	5%
Себестоимость строительства наземной парковки	8 478	13%
Маркетинг и продажи	2 904	4%
Накладные (управленческие) расходы девелопера	555	1%
Стоимость финансирования проекта	1 001	2%
Налог на прибыль	1 390	2%
Инвестиционная стоимость строительства	65 512	100%

Источник: Расчеты авторов

Согласно данному исследованию, доля строительно-монтажных работ в полной стоимости строительства составила 50%, затраты на строительство паркинга, ДОУ и СОШ - 20%, доля затрат на землю и обременения по проекту - 9%, доля затрат на инженерную инфраструктуру - 8%, доля затрат на финансирование - 2%.

Другие расходы (маркетинг и продажи, управленческие расходы и налоги) составляют около 10% общего бюджета проекта.

Далее приведено сравнение стоимости строительства в различных источниках информации: данные застройщиков, официальная статистика Росстата (по данных бухгалтерской отчетности застройщика) и информация о планируемой стоимости из публикуемых на сайтах проектных деклараций.

В табл. 6 представлен расчет доли учтенных затрат на строительство объекта в различных источниках информации.

Таблица 6 Расчет доли учтенных затрат на строительство объекта в различных источниках информации

№	Содержание составляющей затрат	Учет статей затрат в различных источниках	Доля стоимости затрат, %
		Росстат	Застройщик
1	Приобретение проекта	-	+/-	8%
2	Прединвестиционные затраты	+	+/-	1%
3	Проектные работы	+	+	3%
4	Строительные работы (в т.ч. получение ТУ)	+	+	58%
5	Строительные работы по социальной инфраструктуре и парковке	+/-	+	21%
6	Прочие расходы по сопровождению проекта	+	+	1%
7	Стоимость финансирования проекта	+	+	2%
8	Затраты на рекламу, маркетинг и продажи	+	+	4%
9	Налоги	-	+	2%
Всего доля учтенных затрат, %	80%	95%	100%

Источник: Расчеты авторов

Полученные данные позволяют использовать поправочный коэффициент 1,28 для приведения фактической стоимости строительства, по данным Росстата, к полной (инвестиционной) стоимости строительства.

Расчет индекса текущей доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости

Методика оценки текущей доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости апробирована на примере жилищного строительства в Московской области в 2014-2017 гг. Исходные данные для расчета приведены в табл. 7.

Таблица 7 Исходные данные для оценки доходности инвестиций в девелопмент

Дата	Средне-взвешенная удельная цена Pav, тыс. руб./кв. м	Количество зареги-стриро-ванных ДДУ Qc, шт.	Средняя площадь квартиры Saa, кв. м	Объем строительства Sс, млн кв. м	Средний срок строитель-ства, кварталов	Средняя фактическая стоимость строительства в МО, по данным Росстата
1 кв. 2014	76,3	22300	55,7	20,7	12,0	52,2
2 кв. 2014	82,5	22516	52,5	20,7	12,0	56,5
3 кв. 2014	81,7	23017	50,2	19,6	12,0	49,1
4 кв. 2014	80,4	33866	48,4	19,3	12,0	41,8
1 кв. 2015	81,8	20744	48,2	19,5	12,0	52,1
2 кв. 2015	80,4	22250	49,0	19,9	12,0	54,4
3 кв. 2015	80,6	19562	48,0	20,3	12,5	42,9
4 кв. 2015	80,8	23587	48,6	18,9	12,5	42,5
1 кв. 2016	76,6	22591	47,2	18,9	13,0	59,1
2 кв. 2016	78,7	18666	47,6	18,9	13,0	46,9
3 кв. 2016	78,7	20490	48,1	18,5	13,0	46,0
4 кв. 2016	78,8	19962	48,0	17,9	13,0	46,4
1 кв. 2017	76,8	19080	47,5	17,9	13,7	54,1
2 кв. 2017	77,7	21919	46,9	17,3	13,7	54,0
3 кв. 2017	78,6	20844	46,7	17,1	13,7	47,3
4 кв. 2017	78,7	23014	46,7	16,9	13,7	47,2

Источник: Расчеты авторов

Итоговые результаты исследования в виде динамики объемов выручки и затрат в Московской области в 2014-2017 гг. приведены в табл. 8.

Таблица 8 Результаты расчета среднерыночной текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости Московской области (%)

Дата	Объем выручки от продаж, млрд руб. в год	Объем профинансированного строительства, млрд. руб. Росстат	Среднерыночная доходность девелопмента в МО,%
1 кв. 2014	94,8	115,2	-18%
2 кв. 2014	97,4	124,7	-22%
3 кв. 2014	94,3	102,5	-8%
4 кв. 2014	131,9	85,9	54%
1 кв. 2015	81,8	108,2	-24%
2 кв. 2015	87,7	115,2	-24%
3 кв. 2015	75,7	89,2	-15%
4 кв. 2015	92,6	82,1	13%
1 кв. 2016	81,7	109,8	-26%
2 кв. 2016	69,9	87,1	-20%
3 кв. 2016	77,6	84,0	-8%
4 кв. 2016	75,5	81,8	-8%
1 кв. 2017	69,6	90,4	-23%
2 кв. 2017	79,8	87,2	-9%
3 кв. 2017	76,6	75,6	1%
4 кв. 2017	84,7	74,5	14%

Источник: Расчеты авторов

На рисунке представлена квартальная динамика среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент в Московской области в 2014-2017 гг.

Рис. / Рисунок/Fig. Динамика среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области

Источник: данные Росстата

Интерпретация результатов исследования

Анализ среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент в Подмосковье с 2014 по 2017 гг. показывает, что самым прибыльным для застройщиков был 2014 г., когда годовая доходность на первичном рынке составила в среднем 9%. Это произошло за счет 4 квартала, который был рекордным по продажам вследствие макроэкономического шока - обвала курса рубля вслед за обвалом цен на нефть. В этот период строительство большинства проектов могло осуществляться только за счет привлеченных средств граждан. В 2014 г. застройщиками было получено также рекордное количество разрешений на строительство 6,3 млн кв. м и введено 9,9 млн кв. м жилья. Поэтому во второй половине 2015 г. при заявленном объеме строительства и сокращении объема выручки на 20% многие девелоперы стали испытывать недостаток финансирования. Это выразилось в приостановлении и заморозке строительства по многим проектам на различных стадиях готовности. Так, по оценкам авторов, основная доля проблемных объектов приходится на проекты, получившие разрешения на строительство в 2013 и 2014 гг. (более 2 млн кв. м. жилья).

В 2016 г. объем поглощения на рынке снизился еще на 7% по сравнению с 2015 г. В 2017 г. объем продаж по ДДУ находится на уровне 2016 г.

Объем ввода жилья (многоквартирных домов) в Московской области в 2015 г. сократился на 22%, в 2016 - еще на 5% (6,1 млн кв.м). В 2017 г. объем ввода снова уменьшился на 6% - до 5,7 млн кв.м.

В 2015 и 2016 гг. среднерыночная доходность девелоперов на первичном рынке упала до минусовых значений -8% и -10% соответственно. Это произошло из-за больших объемов строительства и уменьшения выручки от продаж на первичном рынке. В 2017 г. ситуация улучшилась во многом благодаря сокращению объемов строительства в регионе и в 3 и 4 кварталах 2017 г. составила 1% и 14% соответственно.

Всего за 2017 г. объем поглощения квартир остался на уровне 2016 г. и составил 3,9 млн кв.м. Без изменений за последние 2 года осталась также и средневзвешенная цена продажи в области - 78 тыс. руб. за 1 кв.м.

Сильное влияние на рынок жилья оказывает введение новых поправок по ужесточению требований к застройщикам и необходимости привлечения ими дополнительных источников финансирования проектовФедеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Это приведет к значительному сокращению числа мелких и средних застройщиков в области. Уже сейчас число застройщиков, получивших разрешение на привлечение средств дольщиков для финансирования проектов, сократилось: чуть более половины всех полученных разрешений на строительство жилья в Московской области в 2017 г. получили ЗОСТ (заключение о соответствии застройщика требованиям) на заключение ДДУ.

Возможно, в скором времени рынок жилья Московской области будет перераспределен между крупными игроками, которые будут нести дополнительную нагрузку по достройке проблемных объектов и строительству социальной инфраструктуры.



Выводы

1. Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент, усовершенствованная благодаря наличию новых источников информации, позволила рассчитать показатели доходности в Московской области в 2014-2017 гг. в поквартальной динамике. Полученные результаты хорошо объясняются ситуацией на рынке в рассмотренные периоды.

2. Доходность инвестиций в девелопмент жилой недвижимости после 2014 г. упала до отрицательных значений, но в 2017 г. росла и достигла в 4 квартале 2017 г. 14%.

3. Полученные данные в совокупности с усовершенствованной методикой исследования позволяют с высокой достоверностью прогнозировать потенциал развития региональных рынков первичного жилья в целях инвестиционного и государственного планирования жилищно-строительных программ.



Список источников

1. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья. Проблемы прогнозирования. 2017;(2):106-116.

2. G. M. Sternik and S. G. Sternik. Evaluation of the Mid-Market Return of Developments When Forecasting the Housing Market. - Studies on Russian Economic Development, Pleiades Publishing, Ltd, 2017, Vol. 28, No. 2, pp. 204-212.

3. Методологические рекомендации по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья, утвержденные приказом Росстата от 20 января 2009 г. № 7

4. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Преминина М. В. Анализ методов определения затрат на девелопмент и направлений их совершенствования // Механизация строительства и ЖКХ;2011(2).

5. Вотолевский В.Л. Работа девелоперских компаний в условиях кризиса // Имущественные отношения в РФ. 2009. №8.



Информация об авторах

Стерник Сергей Геннадьевич - профессор Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ sgsternik@fa.ru

Мирончук Янина Сергеевна - ведущий аналитик Ассоциации застройщиков Московской области mironch@mail.ru

Филатова Екатерина Михайловна - студентка 4 курса финансово-экономического факультета Финансового университета при Правительстве РФ katri96@rambler.ru

Размещено на Allbest.ru

...