Оценка земельного участка методом капитализации дохода

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЧАСТНОЕ ОБРАЗОВА УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО

ВОСТОЧНАЯ ЭКОНОМИКО-ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

КУРСОВАЯ РАБОТА

Оценка земельного участка методом капитализации дохода

Уфа 2016



Содержание

капитализация стоимость земельный участок

Введение

1. Теоретические аспекты оценки земли методом капитализации

1.1 Оценка земельного участка: цели, этапы

1.2 Виды стоимости земельного участка как объекта недвижимости

1.3 Метод капитализации оценки земельного участка

2. Характеристика земельного участка, подлежащего оценке

2.1 Характеристика объекта оценки и анализ его наиболее эффективного использования

2.2 Характеристика рынка земельных участков г.Сочи (Адлерский район)

3. Определение рыночной стоимости земельного участка методом капитализации

3.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом косвенной капитализации

3.3 Определение залоговой стоимости объекта оценки методом капитализации

Заключение

Список литературы



Введение

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.

Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Земельный кадастр - это систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра.

Кроме целей учета (кадастрового учета) земель существуют экономические цели оценки стоимости земельного участка (в целях оценки рыночной стоимости, залоговой стоимости, оценки земельного участка как актива предприятия и т.д.).

Экономическая оценка земельного участка - это деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Экономическая оценка земельного участка производится различными методами и подходами. При этом, основой доходного подхода к оценке недвижимости является метод капитализации.

Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

Цель курсовой работы - определить стоимость объекта оценки метом капитализации.

Задачи курсовой работы:

- рассмотреть теоретические аспекты оценки земли методом капитализации;

- рассмотреть характеристики и условия оценки земельного участка - объекта оценки;

- произвести оценку объекта - земельного участка - методом капитализации.

Объект оценки - земельный участок.

Предмет исследования - процесс оценки объекта оценки методом капитализации.

Источниковую базу исследования составляют работы Бобровой Н. П., Петрова В. И., Севостьянова А. В., Скопина Е.Л., Суровцевой С. В., Хармс Т.У., Шакин В.А.



1. Теоретические аспекты оценки земли методом капитализации

1.1 Оценка земельного участка: цели, этапы

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Основной документ, регламентирующий деятельность в сфере оценки земельных участков - это Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) [4]

Целью кадастровой оценки земельных участков является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Целью единичной (индивидуальной) оценки земельного участка является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Основных цели оценки земельных участков:

- удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

- создание базы для налогообложения;

- реальное отражение стоимости земельного участка в бухгалтерском учете предприятий;

- составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны [16, с. 17]

Первая цель оценки стоимости земельных участков - удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:

- расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных из него;

- законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;

- стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;

- введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;

- повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;

- переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;

- упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку;

- развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другой недвижимости;

- расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности;

- усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг. В настоящее время в России при оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные виды стоимости [19, с. 42]

В Федеральном законе 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дано следующее определение рыночной стоимости: "Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынков в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

Данное определение рыночной стоимости базируется на следующих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта.

Рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты - объект оценки, для того чтобы быть проданным по рыночной стоимости, должен быть выставлен на рынок в форме формального предложения заключить сделку с указанием всех необходимых условий.

Продолжительность периода экспозиции на конкурентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий и назначения использования земли, но она должна быть достаточной для привлечения адекватного числа потенциальных покупателей, образующих данный сегмент рынка.

Четвертая цель оценки стоимости земельных участков - составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 --подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 -- функциональное зонирование территории города;

Этап 3 -- исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 -- ценовое зонирование территории города;

Этап 5 -- оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических) [21, с. 51]

Подготовительные работы включают:

-- сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

-- определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

-- классификацию земель по землепользователям города, правовому режиму;

-- классификацию земель по функциональному использованию;

-- классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

-- оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

-- определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

-- сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам [21, с. 54]

Функциональное зонирование территории города предполагает выделение основных зон:

- селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

- промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

- сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

- транспортная зона -- зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

- зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

-прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель происходит на основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории [24, с. 69]

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п. [24, с. 71]

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализсостоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:

-создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

-формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

-уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

-установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

-определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

-определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

-обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

-информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

-создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Таким образом, результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

1.2 Виды стоимости земельного участка как объекта недвижимости

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при определении стартовых цен на конкурсах и аукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций и в других случаях.

В Международных стандартах оценки подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос разрешается на основе изучения данных рынка.

Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение.

В МСО выделяют виды стоимости земельного участка - это:

- инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

- стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

- ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

- утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

- специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в настоящие стандартах оценки [9, с. 23]

Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества, территориально примыкающим к рассматриваемому объекту (соседний земельный - участок). Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать скорее для определенного собственника или пользователя либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т.е. специальная стоимость применима только к покупателю, имеющему особый интерес.

В российской оценочной практике примерами специальной стоимости являются залоговая и страховая стоимость.

Залоговая стоимость - стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам как: в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.

Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

- основная сумма кредита;

- проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога;

- штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога.

Ц-И = ЗС>К +% + Ш, (1)

где ЗС - залоговая стоимость имущества;

Ц - цена вынужденной продажи, то есть денежная сумма, за которую можно реализовать объект залога при обращении на него взыскания;

И - издержки при реализации объекта залога;

К - сумма кредита;

% - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога;

Ш - штрафы (неустойки), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога, а именно не менее чем за 30 календарных дней, считая с даты окончания срока действия кредитного договора.

1.3 Метод капитализации оценки земельного участка

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость ЗУ = Д / К_к, (2)

где, д - рентный доход;

- К_к - коэффициент капитализации [18, с. 77]

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

- земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит [18, с. 78]

Каждый объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала. Расчет производится по формуле:

R _{возврата} = R / [(1+R)^к - 1], (3)

где R_возвр - норма возврата капитала;

R - ставка дисконтирования;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88) [20, с. 48]

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, необходимое при расчетах, - потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.

Основным условием - критерием успешности реализации проекта или предпринимательской деятельности является наличие положительного Cash-Flow (остатка денежной наличности) от всех видов деятельности на любом шаге расчета. Поэтому прежде чем приступить к расчету показателей эффективности, необходимо проверить соблюдение данного условия. В рамках выпускной квалификационной работы, можно сказать, что данное условие соблюдается, поскольку цены на вторичном рынке недвижимости г. Сочи имеют прогноз к увеличению, а значит, предполагается увеличение дохода от использования или продажи объекта недвижимости, подлежащего оценки в целях ипотечного кредитования.

На рисунке 1 приведен алгоритм формирования денежного потока или совокупного денежного потока.

Чистый дисконтированный доход определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами и вычисляется по формуле:

ЧДД = , (4)

где P_t - результаты достигнутые в t-ом году;

З_t - затраты осуществленные в t-ом году;

T - продолжительность расчетного периода;

r- ставка дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал [24, с. 105]

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1 Схема формирования чистого дисконтированного дохода

Согласно методу дисконтированных денежных потоков стоимость объекта недвижимости основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках, поэтому задачей оценки является разработка прогноза денежного потока на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.

Таким образом, метод капитализации дохода - это метод, при котором стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации.



2. Характеристика земельного участка, подлежащего оценке

2.1 Характеристика объекта оценки и анализ его наиболее эффективного использования

Объект исследования земельный участок площадью 520 м².

Категория земель: земли населенных пунктов.

Объект оценки рассматривается как единое целое, то есть не имеет составных частей.

Адрес (местоположение): г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 124а.

Собственник - ИП Балуян Гагик Левонович.

Таблица 1

характеристики объекта оценки

Показатель	Данные	Примечания
Общая площадь, м2	1500
Рельеф	ровный	Данные визуального осмотра
Форма	прямоугольная	Кадастровый план земельного участка
Плотность застройки	Выше среднего
Наличие улучшений	Здание мастерской и КПП, выполненные из кирпича площадью ____ (в соответствии с Заданием на оценку не учитывается)	Данные визуального осмотра
Тип застройки местности	Производственно-складская застройка, рядом расположены объекты коммерческого назначения
Характеристика доступности	Доступность высокая, состояние дорожного покрытия удовлетворительное
Благоустройство территории	Дорога с асфальтовым покрытием

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки: объект оценки не имеет элементов.

Определить степень износа объекта достаточно сложно, поскольку на нем не располагаются никакие постройки и иные объекты.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие «наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости (правомочность) и финансовой оправданности (осуществимости) такого рода действий.

Анализ наиболее эффективного использования выполним путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

- правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.;

- физическая осуществимость: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования;

- потенциал местоположения - характеризуется транспортной доступностью, наличием подъездных путей;

- финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить доход владельцу участка [14, с. 30]

При анализе критерия «Правомочность» (рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование земельного участка и др.) было установлено, что земельный участок отнесен к первой группе земель промышленности и иного специального назначения.

Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования обусловлена физическими характеристиками земельного участка (местоположение, инженерно- геологические характеристики грунтов, размеры участка и т.д.). В ходе выполнения данной работы техническая экспертиза земельного участка не проводилась. Предполагается, что при реализации рассматриваемого ниже варианта использования участка препятствий физического плана, таких как, например, неблагоприятные для строительства характеристики грунтов, на данной территории не будет. В принципе, с точки зрения физической осуществимости, возможны следующие варианты функционального использования здания (или комплекса зданий), построенного на условно вакантном рассматриваемом участке складского помещения, охраняемой парковки, станции технического обслуживания.

Финансовая осуществимость присутствует, поскольку возможны проекты застройки участка и, следовательно, извлечение прибыли собственником данного участка.

Таблица 2

Оценка наиболее эффективного использования объекта оценки

Критерий	Оценка (по 5ти бальной системе)
Правомочность	5
Физическая осуществимость	4
Потенциал местоположения	4
Финансовая осуществимость	5
Итого	18
Уровень потенциала, %	90

Таким образом, оценка наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка показала, что потенциал использования составляет 90%.

2.2 Характеристика рынка земельных участков г.Сочи (Адлерский район)

Исследование рынка, к которым относится объект оценки при фактическом использовании, необходим для определения его стоимости. При этом анализ рынка проведем в следующей последовательности:

- анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в т. ч. тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

- определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки;

- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки

- анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В таблице 3 представлена оценка макросреды относительно объекта оценки. Так, можно утверждать, оценка общей политической и социально-экономической обстановки в стране имеет положительное влияние.

В масштабе рынков недвижимости объект оценки может быть позиционирован как:

-- на местном рынке;

-- на рынке региона.

Типичными покупателями подобных объектов выступают, в первую очередь, инвесторы, приобретающие земельные участки для строительства коммерческих объектов недвижимости.

Таблица 3

Анализ макроокружения

Факторы макроок ружения	Состояние фактора	Характер влияния фактора	Балл. оценка (-5; +5)	Коэффициент относительной важности	Интегральная оценка
1. Экономические факторы
Уровень инфляции	Уровень инфляции в стране высокий - более 12 %	Падение покупательной способности населения, увеличение себестоимости производства	-2	0,16	-0,32
Налоги	Упрощение налоговой системы, сокращение налоговой нагрузки субъектов малого бизнеса	Упрощение схем уплаты налогов, сохранение существующего уровня налоговых ставок	+1	0,06	0,06
Инвестиции	Инвестиционный спад в связи с экономическим кризисом - 5%	Недостаточность средств для развития	-1	0,1	-0,1
Производительность труда	Средний уровень	Тенденция к росту	+3	0,12	0,36
Уровень безработицы	Высокий уровень	Удешевление рабочей силы избыточное ее предложение на рынке труда	+1	0,01	0,01
2. Рыночные факторы
Цены на ресурсы	Средний уровень	Увеличение себестоимости продукции	-3	0,2	-0,6
Спрос на продукцию и услуги	Стабильный	Рост спроса на отдельные виды изделий, товаров	+3	0,1	0,3
Цены на конечную продукцию	Средний уровень	Небольшое увеличение	+2	0,01	0,02
3. Технологические факторы
Производственные технологии	Разнообразие, связанное с ростом НТП	Повышение конкурентоспособности; повышение качества	+4	0,04	+0,16
Средства связи и интернет -технологий	Частное (локальное) использование	Увеличение скорости производственного процесса за счет автоматизации	+2	0,06	+0,12
4. Международные факторы
Степень восстре бован ности продукции на внешнем рынке	Спрос	Небольшое увеличение спроса	+1	0	0
Итого интегральная оценка факторов макроокружения	+0,02

Большинство земельных участков Адлерского района г. Сочи находятся в муниципальной собственности. Определенные ставки аренды на эти участки способствуют созданию условий отношений между участниками земельного рынка. Значительная часть земельных участков в черте города относится к землям Российской Федерации, ставки аренды на которые в настоящее время документально не установлены. Значительный удельный вес занимает частная собственность (58%).

Количество предложений о продаже земельных участков под коммерческую застройку в Адлерском районе г.Сочи, по состоянию на 01.07.2016 год ограничено. Всего, за полгода 2016 года на самом крупном региональном интернет ресурсе - www.baza.farpost.ru, было выявлено 239 предложений, из которых около 30 % - это объявления, поданные вторично [27]

106 земельных участков - это земли под ИЖС и земли садовых товариществ [27]

В общем перечне имеются предложения о продаже земель с не прописанным разрешенным использованием.

Проведенный анализ показал, что аналогичных участков под коммерческую застройку - 61 участок.

Площадь аналогичных по смысловой нагрузке участков от 62 м² до 1500 м².

Участков площадью аналогичных объекту оценки (500 - 600 м²) - 14.

Диапазон цен в данном сегменте (учитывая географическое место расположение, транспортную доступность и назначение участка) варьируется от 140 тыс. руб. за сотку до 220 тыс. руб. а сотку).

Средняя цена за 1 м² составляет 18 тыс. руб. [27]

Таким образом, аналогичных участков под коммерческую застройку - 14 участок. Средняя цена за 1 м² составляет 18 тыс. руб.



3. Определение рыночной стоимости земельного участка методом капитализации

3.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Определим рыночную стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, где основой является предполагаемый рентный доход. В данном случае рассмотрим доход в случае сдачи участка в аренду.

Анализ, проведенный в работе показал, что средний приток средств от сдачи земельного участка в аренду составляет 120 руб. за 1 м². Тогда, предполагаемый доход составляет 66 тыс. руб.:

Д = 120 * 550 = 66000 руб.

В год предполагаемый приток составит 792 тыс. руб.

Далее определим коэффициент капитализации по формуле:

К = (Д - ОР) / Ц, (5)

где, К - коэффициент капитализации;

Д - действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effective gross income - EGI);

ОР - операционные расходы (Operating expenses - OE);

Ц - цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения) [19, с. 144]

Операционные расходы минимальны, поскольку объект не располагает какими либо постройками. Операционные расходы в данном случае представлены налогом на недвижимость - налог на имущество, который определяется следующим образом:

Земельный налог = К_ст x Д x Cт x Кв, (6)

где К_ст - кадастровая стоимость земельного участка (сайт Росреестра - 9900 тыс. руб.);

Д - размер доли в праве на земельный участок (100%);

Ст - налоговая ставка (ставка налога на земельные участки, расположенные на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок составляет 0,5%) [29]

Кв - коэффициент владения земельным участком (1).

Земельный налог = 9900 * 0.005 * 1 = 49,5 тыс. руб.

Тогда коэффициент капитализации составит:

К = (792 - 49,5) / 9900 = 0,075.

Стоимость участка методом прямой капитализации составит 10560 тыс. руб.:

Стоимость ЗУ = 792 / 0.075 = 10560 тыс. руб.

3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом косвенной капитализации

Метод косвенной капитализации предполагает оценку дисконтируемого дохода. По формуле (4) данной работы в качестве результата будем рассматривать приток средств от предполагаемой арендной платы, в качестве затрат - операционные доходы

Ставка дисконтирования оставляет 25% и состоит из:

- уровня инфляции - 9,5%;

- ставки рефинансирования - 10,5% (действует с 14.06.2016г.) [28]

- уровня предпринимательского риска - 5%.

Таблица 4

Расчет стоимости земельного участка методом косвенной капитализации

Показатель	2017 год
	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал
Приток средств, тыс. руб.	792	792	792	792
Операционные расходы, тыс. руб.	49,5	49,5	49,5	49,5
Чистый приток средств, тыс. руб.	742,5	742,5	742,5	742,5
Ставка дисконтирования, %	25	25	25	25
Коэффициент дисконтирования	1	0,79	0,62	0,49
Чистый дисконтированный доход, тыс. руб.	742,50	586,58	460,35	363,83
Чистый дисконтированный доход нарастающим итогом, тыс. руб.	742,50	1329,08	1789,43	2153,25

Так, рассматривая метод косвенной капитализации, стоимость земельного участка составит 12053,25 тыс. руб.

Стоимость ЗУ = 9900 + 2153,25 = 12053,25 тыс. руб.

3.3 Определение залоговой стоимости объекта оценки методом капитализации

Как альтернативу использования объекта оценки (сдача в аренду) можно рассмотреть залоговую стоимость объекта оценки при кредитовании субъектов малого бизнеса.

В данном случае необходимо определить норму возврата капитала с помощью метод Инвуда (формула (3) данной работы).

Ставка дисконтирования составляет 25%, которая включает риск по проекту, ставку рефинансирования и уровень инфляции. Тогда:

R_возвр = 0,25 / ((1,25)³⁰ -1)

R_возвр = 0,25/1,381 = 0,181 или 18,1%

Так, норма возврата капитала составляет 18,1%.

Учитывая, что кадастровая стоимость объекта составляет 9900 тыс. руб., то сумма возврата капитала составит:

К_возр = 9900 * (1 - 0,181) = 8108 тыс. руб.

Данная сумма может выступать как обеспечение кредитных средств. При этом размер кредита будет зависеть от конкретных условий коммерческого банка. Например, при 50% обеспечении залогом сумма кредитных средств составит 16216 тыс. руб., при 70% - 11583 тыс. руб.



Заключение

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Характеристик объекта оценки:

- объект исследования земельный участок площадью 520 м²;

- категория земель: земли населенных пунктов.

Объект оценки рассматривается как единое целое, то есть не имеет составных частей.

Адрес (местоположение): г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 124а.

Собственник - ИП Балуян Гагик Левонович.

Оценка наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка показала, что потенциал использования составляет 90%.

Проведенный в работе анализ показал, что аналогичных участков под коммерческую застройку - 14 участок. Средняя цена за 1 м² составляет 18 тыс. руб.

В курсовой работы определены:

- стоимость участка методом прямой капитализации - 10560 тыс. руб.;

- стоимость земельного участка методом косвенной капитализации - 12053,25 тыс. руб.

Как альтернативу использования объекта оценки (сдача в аренду) можно рассмотреть залоговую стоимость объекта оценки при кредитовании субъектов малого бизнеса. Залоговая стоимость земельного участка составляет 8108 тыс. руб. Данная сумма может выступать как обеспечение кредитных средств. При этом размер кредита будет зависеть от конкретных условий коммерческого банка. Например, при 50% обеспечении залогом сумма кредитных средств составит 16216 тыс. руб., при 70% - 11583 тыс. руб.



Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. СПС «Консультант плюс». 2016.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации часть II. СПС «Консультант плюс». 2016.

3. Земельный кодекс Российской Федерации. СПС «Консультант плюс». 2016.

4. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) - СПС «Консультант плюс». 2016.

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255 - СПС «Консультант плюс». 2016.

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254 - СПС «Консультант плюс». 2016.

7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611 - СПС «Консультант плюс». 2016.

8. Европейские стандарты оценки. 2000/Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова, М.: ООО «Российское общество оценщиков». 2014. 344 с.

9. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. М.: ООО «Российское общество оценщиков». 2016. 328 с.

10. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога. М.: Ассоциация российских банков. от 25.11.2014г.

11. Проект Минэкономразвития РФ «Прогноз развития экономики Российской Федерации 2015 - 2020гг.», информационный сайт НИИ СП (Государственный научно-исследовательский институт системного анализа счетной палаты РФ). СПС «Консультант плюс». 2016.

12. Решение городского собрания Сочи Краснодарского края "Об установлении земельного налога" ( в редакции Решенияот 25.04.2008 N 83, от 30.09.2008 N 201, от 14.07.2009 N 113, от 23.12.2009 N 200, от 24.06.2010 N 85, от 25.11.2010 N 174, от 01.12.2011 N 197, от 29.11.2012 N 185, от 28.03.2013 N 24, от 30.10.2014 N 162, от 29.01.2015 N 8, от 30.07.2015 N 105, от 03.11.2015 N 42, от 25.02.2016 N 20). СПС «Консультант плюс». 2016.

13. Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», утвержденные Советом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «ЭС» (Протокол № 4/2010 от «31» августа 2010г.) с изменениями и дополнениями, утвержденными Советом НП «СРОО «ЭС» (Протокол № 19/2011 от «12» мая 2016.).

14. Артамонов И.В. К вопросу о сложности оценки рыночной стоимости земли // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). 2013. № 2. С. 30 - 34.

15. Боброва Н. П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. М.: ЛОГОС. 2014. 112 с.

16. Бутова Е. И. Статистическая модель оценки стоимости объектов недвижимости. СПб.: Дело. 2014. 416 с.

17. Василенко С.С. «Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России». М.: Изд-во ЗАО «Экономика». 2016. 244 с.

18. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2013. 819 с.

19. Краева М.И. Экономические аспекты оценки недвижимого имущества. М.: АКиЦТ. 2014. 712 с.

20. Основы оценочной деятельности / Под ред. И. В. Косоруковой. М.: Банки и банковское дело. 2015. 322 с.

21. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие. 2-е изд., переработанное и доп. М.: Экономист. 2015. 284 с.

22. Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. М.: ПРАВО. 2013. 265 с.

23. Суровцева С. В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама. 2015. 612 с.

24. Хармс Т.У. Интегрированная теория оценки бизнеса. М.: Маросейка. 2013. 408 с.

25. Шакин В.А., Скопин Е.Л. Стандарты Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95). СПС «Консультант плюс». 2016.

26. https://rosreestr.ru.

27. www.baza.farpost.ru.

28. http://hqrates.com.

29. https://www.nalog.ru.

Размещено на Allbest.ru

...