Оценка объекта недвижимости: применение статистических методов для расчета поправки на местоположение

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

На оценку стоимости объекта недвижимости могут влиять многие факторы. Такими ценообразующими факторами являются: время продажи, местоположение (ситус, характеристики доступности и связности), условия продажи, условия финансирования покупки, юридическое описание объекта недвижимости, физические характеристики объекта.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1]: «под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости».

Т.Г. Касьяненко в книге «Оценка недвижимости» приводит следующие элементы сравнения при сделках купли-продажи для местоположения объекта недвижимости [3]:

1) престижность района как социальный фактор, который характеризуется сосредоточением в районе популярных пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон и других достопримечательностей;

2) близкая расположенность к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе к административным, общественным, финансовым, торговым, складским комплексам, источникам снабжения ресурсами и объектам-конкурентам, то есть ко всему, что характеризуется как ситус объекта (его экономическое местоположение);

3) транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к станциям метро (если оно есть в городе), главным и второстепенным транспортным трассам, к парковкам для машин и к остановкам общественного транспорта;

4) качество ближнего окружения, в том числе близость к рекреационной зоне - лесу, парку, озеру, реке, удаленная расположенность от источников экологического дискомфорта - свалок, химических и других вредных производств; недвижимость доход цена

5) состояние окружающей застройки, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений и сооружений.

Влияние различий всех этих факторов на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки берутся в расчет при корректировке цен сделок методами сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Похожие объекты недвижимости, которые находятся, например, в центре города и на окраине, часто имеют разницу в стоимости. Данный фактор принимается во внимание при выборе аналогов и по этому фактору вносятся поправки (корректировки). Корректировка на местоположение необходима, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки.

В зависимости от отношения цены к единице сравнения существуют следующие виды корректировок:

1) Процентные корректировки (на местоположение, износ и время продажи), вносимые умножением цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, который отражает степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта;

2) Денежные корректировки:

- абсолютные (на дополнительные улучшения), изменяющие цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта;

- относительные (на косметический ремонт, различие в площади объектов), изменяющие цену одной единицы сравнения на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата следующие:

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятся денежные поправки, последовательность их внесения не имеет значения.

Последним этапом сравнительного подхода выступает анализ проведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо выполнить следующее:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Наибольший вес приобретают скорректированные величины цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. То есть, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Классическими методами подхода к оценке недвижимости являются статистические методы расчета, которые мы рассмотрим далее.

Сущность статистических методов заключается в осуществлении корреляционно-регрессионного анализа, подразумевающего допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Как любой подход, сравнительный подход имеет свои преимущества и недостатки.

К преимуществам сравнительного подхода относится следующее:

• полученная итоговая стоимость отображает мнение продавцов и покупателей по поводу объекта и их ответную реакцию на сложившуюся ситуацию на рынке;

• при подсчете окончательной стоимости учитываются существующая инфляция и финансовые условия;

• подход дозволяет вносить любые корректировки тогда, когда у объектованалогов были обнаружены отличия;

• подход является статистически обоснованным, простым в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам сравнительного подхода относятся факторы, вызывающие сложности при определении оценки. Во-первых, сложно получить информацию о практических ценах осуществленных сделок, трудно найти данные о специфических условиях сделки, если они были. Во вторую очередь, сравнительный подход может предоставить хорошие результаты оценки недвижимости при стабильности и активности рынка, но при небольших отклонениях результаты бывают неточными, потому что есть серьезная зависимость от текущей ситуации. Кроме того, у экспертов при проведении оценки могут возникнуть сложности в согласовании данных о существенно различающихся продажах.

Но все же сравнительный подход в большинстве случаев дает наиболее полное отражение текущего состояния какого-либо из сегментов рынка оцениваемого объекта.

В соответствии с п. 12 ФСО № 1: «Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами» [2]. Таким образом, мы можем выделить следующие признаки аналогичности:

- назначение использования;

- оцениваемые права собственности;

- местоположение;

- физические характеристики здания и земельного участка;

- инвестиционная мотивация (цели использования: личное использование, сдача в аренду, предпринимательская деятельность и другое);

- платёжеспособность;

- источники финансирования (собственные/заёмные);

- вкусы и предпочтения покупателей (наличие водоёма, газа, интернета и так далее).

Для возможности применения сравнительного подхода должны выполняться следующие условия:

- объект не должен быть уникальным;

- информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе об условиях совершения сделки;

- факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Основными принципами сравнительного подхода являются:

- принцип замещения; - принцип сбалансированности; - спроса и предложения.

Т.Г. Касьяненко в книге «Оценка недвижимости» отмечает, что сравнительный подход предполагает конкретную последовательность действий и включает следующие этапы [3]:

1. исследование рынка и выбор объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и недавно проданных на соответствующем рынке; проверка рыночной зоны сопоставляемых объектов, схожести их по возрасту и величине, а также схожести экономических и финансовых условий на дату продажи и дату оценки;

2. сбор и проверка достоверности и надежности информации о сделках по каждому отобранному объекту; данные о продажах сравниваемых объектов должны быть удостоверены одним из основных участников сделки или уполномоченным агентом;

3. выбор надлежащих единиц сравнения и осуществление сравнительного анализа по каждой единице, где сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки проводится по ряду параметров, называемыми элементами сравнения;

4. расчет корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с существующими различиями между ним и оцениваемым объектом, то есть по элементам сравнения, которые учитывают эти различия; при этом поправки вводятся в цены продаж сравнимых объектов; должны быть выполнены временные поправки, поправки на местоположение и существующие различия в характеристиках;

5. увязывание скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, чтобы получить единый показатель рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход при оценке объекта недвижимости включает несколько способов расчета корректировок. В учебном пособии «Оценка стоимости земельных участков» Петров В.И. приводит следующие способы определения величины корректировок [4]:

1) Прямое попарное сопоставление цен аналогов - анализ парных продаж, в котором парной продажей выступает продажа двух объектов недвижимости, отличающихся друг от друга одним элементом сравнения. Разница в ценах является корректировкой по этому элементу сравнения. Примером может выступать корректировка на местоположение земельных участков. Величину поправки определяют как среднее значение по нескольким парным продажам.

2) Корреляционно-регрессивный анализ, где проводится анализ зависимости между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов, определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости объекта недвижимости. Метод основывается на переработке статистических данных о характеристиках объектов недвижимости и о ценах их продаж.

3) Графический анализ, который является вариантом статистического анализа, помогающим оценщику получить информацию для расчета корректировки с помощью визуального освещения данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых.

4) Метод анализа издержек, в котором величина корректировки определяется на основании оценки затрат, связанных с добавлением или удалением элемента, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

5) Метод капитализации разницы в арендных платежах может быть использован для определения поправки, когда арендная плата объектов недвижимости зависима от наличия какого-либо элемента сравнения.

Капитализация годовой суммы недополученного дохода помогает рассчитать влияние на цену анализируемого элемента.

6) Экспертные методы расчета и внесения поправок, основу которых представляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на сколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Этими методами пользуются, когда нельзя подсчитать достаточно точные денежные или процентные поправки, а есть рыночная информация о различиях между оцениваемым и сопоставимым объектами. Экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных, то есть информации, которая непосредственно к объекту оценки не относится. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских форм, постановлениях местных органов власти. Например, для оценки городской недвижимости надо знать генеральный план развития города, объемы капитальных вложений в развитие инфраструктуры отдельных районов и так далее.

На наш взгляд, использование того или иного метода расчета корректировок на местоположение должно определяться оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта недвижимости.

Литература

1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской Федерации»

2. Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 г. № 297 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

3. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: учебник / Т.Г. Касьяненко - М.: Проспект, 2017. - 511 с. - ISBN 978-5-392-19325-7

4. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров - М.: КНОРУС, 2017. - 285 с. - ISBN 978-5-406-05800-8

Размещено на Allbest.ru