Размещено на http://www.allbest.ru/

Инвестиции в недвижимость и их оценка

Введение

Одним из фундаментальных понятий рыночной экономики является понятие инвестиции. Инвестиции - это наиболее важный и дефицитный ресурс любой экономики, использование которого позволяет совершенствовать производство, улучшать продукцию, увеличивать количество рабочих мест и т.д.

Исторически сложилось так, что в хозяйственной практике наблюдается недооценка вопросов финансового управления, как в текущей работе, так и при разработке долгосрочных инвестиционных проектов. В рыночных условиях решение об инвестировании предприятие принимает самостоятельно и ему нужен инструмент для оценки эффективности этих вложений.

Актуальность данной темы заключается в том, что объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности, а так же рынок недвижимости является частью инвестиционного рынка и имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Инвестиционный проект - это проект, в котором все мероприятия и связанные с ним действия описываются с позиций инвестирования денежных средств и ресурсов и полученных в связи с этим результатов. Инвестиционный проект является организационной формой реализации процесса инвестирования. Для ускорения принятия инвестором решения о том вкладывать ли средства в то или иное предприятие необходимо составлять инвестиционный проект. [15]

Целью данной курсовой работы является оценка эффективности инвестиционного проекта недвижимости на примере строительства ТЭЦ.

Для достижения поставленной цели нужно решить следующие задачи:

– рассмотреть основные инвестиционные характеристики недвижимости;

– изучить принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования;

– рассмотреть основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости;

– описать инвестиционный проект и необходимость капитальных вложений;

– выполнить расчет текущей прибыли и убытков инвестиционного проекта;

– произвести расчет бюджетной эффективности проекта.

Объектом является инвестиционный проект по строительству ТЭЦ.

Предметом данной курсовой работы являются теоретические аспекты осуществления и оценки инвестиций в недвижимость.

Теоретической и методологической основой исследования являлись труды по теории экономического анализа, теории финансов предприятий, инвестиционному анализу, а также официальные нормативные документы.

В курсовой работе использовались статичные, динамичные методы исследования и сравнение.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав и заключения.

Первая глава включает в себя теоретическую часть по оценке эффективности инвестиций в недвижимость. Во второй главе отражены расчеты по оценке эффективности инвестиционного проекта «Строительство ТЭЦ». Расчеты по вложениям, выручке от проекта, движениям денежных потоков.

1.Инвестиции в недвижимость и их оценка

1.1 Основные инвестиционные характеристики недвижимости

Недвижимость (недвижимое имущество) -- земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.[1]

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учёта, относятся:

– относительная стабильность потока доходов;

– значительная зависимость основных параметров недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента;

– антиинфляционная устойчивость;

– повышенный уровень риска;

– отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости и доходности имущества других видов (например, финансовых активов).

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операции с ценными бумагами). Кроме этого, эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками её доходности. [16]

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента также является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат (намного больших, чем аналогичные затраты при вложениях в финансовые активы). В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции.

Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере - доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого, уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и её недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

1.2 Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы [18]:

– принцип полезности;

– принцип замещения;

– принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

– принцип вклада;

– принцип остаточной продуктивности земельного участка;

– принцип равновесия;

– принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности);

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной

средой, относятся:

– принцип спроса и предложения;

– принцип соответствия;

– принцип конкуренции;

– принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования - основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий - и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости. Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта наилучшее использование объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее: 1)рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости); 2)существующие нормы зонирования; 3)ожидаемые изменения на рынке недвижимости; 4)текущий способ использования недвижимого имущества. Наилучшее использование объекта недвижимости - это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

Если текущее использование не является наилучшим, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем варианте использования не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, склад, размещённый в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором он находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участок, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную автомагистраль, то наилучшим использованием участка может стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе).

1)Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности, либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

2)Принцип замещения гласит, что осведомлённый покупатель на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезности. Принцип замещения означает, что расчётливый здравый не заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

3)Принцип ожидания заключается в следующем: стоимость недвижимости прежде всего зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

4)Принцип вклада - стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии (добавлении) данного элемента.

5)Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений (зданий, сооружений и т.д.). В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

6)Принцип равновесия, иногда называемый принципом сбалансированности, заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов - земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

7)Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определённой стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличением стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

8)Принцип спроса и предложения. Под предложением понимается всё недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается всё недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени. Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объёмы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объём предложения совпадает с равновесным объёмом спроса.

9)Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

10)Принцип соответствия - стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определённом уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешёвых объектов недвижимости ведёт к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости.

11)Принцип изменения. Изменение рыночных условий - неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий, природных катастроф и т.п.

1.3 Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

Оценка объектов недвижимости имеет некоторые особенности:

– оценка недвижимости в отличие от других активов связана с длительным сроком инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость - это капитал, «запертый» в мало ликвидный актив;

– трудность определения ожидаемого периода владения активом, а также определение цены объекта при его возможной реализации в будущем, по окончании срока владения этим объектом;

– относительно длительный период (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающий несколько циклов развития рынка недвижимости;

– сложность получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости, как и любого другого объекта имущества, оценивается оценочными методами на основе трех классических подходов [16]:

1. Доходного подхода, основанного на дисконтировании денежных потоков или капитализации ожидаемых доходов от недвижимости;

2. Рыночного (сравнительного) подхода, предусматривающего сравнительный анализ рыночных сделок купли-продажи объектов недвижимости;

3. Затратного (имущественного) подхода, базирующегося на определении стоимости недвижимости путём расчета затрат, необходимых на восстановление или замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом износа всех видов и рыночной стоимости земельного участка.

2.Расчет эффективности инвестиционного проекта строительства ТЭЦ

2.1 Описание инвестиционного проекта и необходимость капитальных вложений

Исходные данные для расчета ТЭО приведены в таблице 1.[16]

Таблица 1 - Исходные данные для расчета ТЭО

Показатель	Вариант 6
Капитальные вложения, млрд. руб.:
собственные	8
акционерные	-
кредитные	2
Проценты за кредит	12
Нормы амортизации, %:
оборудование	7,5
здания и сооружения	3
Объем выпуска:
электроэнергия, млн. кВт/ч	5600
тепло, тыс. Гкал	3700
Цена за единицу продукции, руб.:
электроэнергия	1,5
теплота	185
Норма расхода газа, т у. т.:
на 1 кВт/ч, г	16 9
на 1 Гкал, кг	157
Цена за 1 т у. т.	405
Расход воды, мі воды, руб.	1005
Цена за 1 мі воды, руб.	10
Химреактивы для очистки воды, % от затрат на воду	44
Численность персонала, чел.	255
Заработная плата, руб./мес.	7600
Прочие расходы, % к заработной плате	502

Капитальные вложения и ввод основных фондов.

Под финансированием понимается процесс образования денежных средств или в более широком плане - процесс образования капитала фирмы во всех его формах. Понятие “финансирование” довольно тесно связано с понятием “инвестирование”; финансирование - это образование денежных средств, то инвестирование - это их использование. Расчеты представлены в Приложение 1. В данной курсовой работе приобретение оборудования и СМР осуществлялись в первые 7 лет. Основные фонды были введены в 3-ем, 4-ом и 7-ом году. Сумма капитальных вложений составила 10000 млн. руб.

Источники финансирования инвестиционных проектов по отношению к собственности делятся на:

1) собственные, к которым относятся: прибыль; амортизационные отчисления; страховые суммы в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др.; денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц, переданные на безвозвратной основе (благотворительные взносы, пожертвования и т.п.);

2)привлеченные: средства, получаемые от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц; заемные финансовые средства инвесторов (банковские и другиекредиты, облигационные займы и другие средства); денежные средства, централизуемые объединениями(союзами) предприятий в установленном порядке; инвестиционные ассигнования из бюджетов всех уровней ивнебюджетных фондов; иностранные инвестиции.

По видам собственности источники финансирования делятся на:

1) государственные инвестиционные ресурсы:

– бюджетные средства;

– средства внебюджетных фондов;

– привлеченные (государственные займы, международные кредиты).

2) частные инвестиционные ресурсы коммерческих и некоммерческих организаций, общественных объединений, физических лиц.

Основными источниками финансирования деятельности предприятия являются собственные средства (8 млрд р.), привлеченные средства, заемные средства (2 млрд р.).В данном проекте в использование заемных средств не было необходимости.

2.2 Расчет текущей прибыли и убытков инвестиционного проекта

Расчет амортизации и остаточной стоимости основных фондов,

Амортизация - это возмещение в денежной форме износа ОПФ путем постепенного переноса ими своей стоимости на создаваемую в процессе производства продукцию. Расчеты представлены в Приложение 2.

Известны два способа начисления амортизации: нормальный (линейный) и ускоренный. Линейная амортизация построена по принципу равномерных ежегодных списаний основного капитала в течение всего срока его использования в производстве. Нормы исчисляются на основе средних сроков службы средств труда.

В отличие от действующей линейной амортизации ускоренная (нелинейная) амортизация охватывает все методы преднамеренного завышения амортизации в сравнении с размером списаний стоимости основного капитала по равномерному методу. Суть ее - в сокращении действующего срока амортизационного периода или в списании большей части стоимости в первые годы.

При линейном способе начисления амортизации используется метод равномерного начисления, когда предприятия начисляют амортизацию ежемесячно, исходя из ее месячной нормы (годовая норма амортизации / 12):

АО = Ф_п * Н_а (9)

где АО - сумма амортизационных отчислений;

Ф_п - первоначальная стоимость объекта;

Н_а - норма амортизации, %;

Т_н - нормативный срок службы объекта.

При нелинейном способе начисления амортизации используется метод уменьшаемого остатка, когда амортизация начисляется исходя из остаточной стоимости основных фондов на начало года (Ф_о) и нормы амортизации (Н_а):

АО = Ф_о Ч Н_а , (10)

где Ф_о - остаточная стоимость основных фондов;

К_у - коэффициент ускорения.

В данной курсовой работе по условию норма амортизации оборудования составляет 7,5 %, а норма амортизации зданий и сооружений - 3%. Отсюда найдем срок полезного использования (формула 11).

(11)

1. Срок полезного использования оборудования:

СПИ=13,33 лет

2. Срок полезного использования зданий и сооружений:

СПИ= 33,3лет

Таким образом, амортизация по оборудованию будет начисляться 13,33 лет с того момента времени, когда было приобретено оборудование, и, соответственно, амортизация зданий и сооружений - 33,3 лет. Оборудование вводилось в эксплуатацию в 2-ем, 3-ом и 6-ом году, аналогично здания и сооружения. В данном проекте использовался линейный способ начисления амортизации, так как списание основного капитала в течение всего срока производилось ежегодно. Достоинством этого способа является простота расчетов ежегодных амортизационных отчислений

Существует шесть видов денежной оценки основных фондов: первоначальная стоимость; восстановительная стоимость; остаточная стоимость; ликвидационная стоимость; балансовая стоимость; рыночная стоимость.

Первоначальная стоимость основных фондов включает стоимость приобретения оборудования (постройки здания), транспортные расходы по доставке и стоимость монтажа. По первоначальной стоимости фонды принимаются на учет, определяется их амортизация и другие показатели.

Восстановительная стоимость - это затраты на воспроизводство основных фондов в современных условиях. Она устанавливается, как правило, во время переоценки основных фондов.

Остаточная стоимость - разность между первоначальной или восстановительной стоимостью основных фондов и суммой их износа. Оценка по остаточной стоимости служит для выявления реальной стоимости ОПФ, она позволяет определить размер неизношенной или годной части фондов, т.е. величину стоимости ОПФ, не перенесенную через амортизацию на стоимость изготовленной при их использовании продукции.

Ликвидационная стоимость - стоимость реализации изношенных или выведенных из эксплуатации отдельных объектов основных фондов.

Балансовая стоимость - это стоимость объектов с учетом переоценки, по которой они числятся на балансе предприятия. Является смешанной оценкой: для одних объектов в качестве балансовой стоимости используется восстановительная стоимость, для других - первоначальная. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи объектов основных фондов с учетом их реального состояния, соотношения спроса и предложения.

Проблемами оценки ОФ являются: правильность формирования первоначальной стоимости, в частности определение и включение затрат, связанных с доведением до состояния полезного использования; порядок определения срока полезного использования объектов, поступающих в качестве вклада от учредителей и безвозмездно.

2.Расчет объемов производства.

Выручка от основной деятельности представляет собой сумму денежных средств, поступающих от реализации продукции (товаров), выполненных работ, оказанных услуг (в соответствии с профилем предприятия) [9, стр324].Расчеты представлены в Приложение 3.

Объем товарной продукции планируют в стоимостном выражении по действующим оптовым ценам и нормативу чистой продукции по каждой номенклатурной позиции и определяют по формулам:

Для каждого вида изделия или услуг

(12)

, руб/год (13)

где - товар продукции по i-му изделию;

- объем производства продукции i-го наименования в натуральном выражении, шт, т, м;

- оптовая цена i-го вида продукции, полуфабрикатов, руб.;

n - номенклатура изготавливаемых изделий и полуфабрикатов для реализации на сторону;

- стоимость производственных услуг сторонним предприятиям и капитальное строительство, руб.;

- затраты на капитальные и средние ремонты оборудования и транспортных средств.

Выручка о реализации товаров (работ, услуг) представляет собой сумму денежных средств, поступающих на счет предприятия за реализованную продукцию. Она является экономической категорией, т.к. выражает денежные отношения между поставщиками и потребителями товаров, важным источником формирования собственных финансовых ресурсов предприятия.

Выручка от реализации формируется в результате:

– текущей (основной) деятельности и выступает в виде выручки, по-

лученной от покупателей, заказчиков за реализованную продукцию;

– инвестиционной деятельности за счет продажи объектов основных

средств и других внеоборотных активов, полученных процентов и дивидендов по ценным бумагам;

– финансовая деятельность предприятий, связанной с размещением

среди облигаций и акций предприятия, поступление займов и кредитов предоставленных другим организациям.

Выручка определяется исходя из объема выполненных работ и соответствующих расценок и тарифов двумя методами:

1.Метод прямого счета, основан на гарантированном спросе и предполагает, что весь объем произведенной продукции приходится на предварительно оформленный пакет заказов. План выпуска и объема продукции заранее увязаны с потребительским спросом, известны необходимый ассортимент и структура выпуска, установлены следующие соответствующие цены. В этом случае выручка определяется как:

В=Р*Ц (14)

В - выручка;

Р - объем произведенной продукции;

Ц - цена продукции.

2.Расчетный метод, основан на корректировке входных и выходных остатков объема реализованной продукции, позволяет определить выручку следующим образом:

В= (15)

- нереализованные остатки готовой продукции на начало планируемого периода;

- товарная продукция, предназначенная к выпуску в планируемом периоде;

- остатки нереализованной готовой продукции на конец планируемого периода.

НДС - налог на добавленную стоимость - существует в форме изъятия в бюджет части прироста стоимости товаров (работ, услуг). НДС является косвенным налогом, т.к. устанавливается в виде надбавки к цене или тарифу (аналогично акцизу и таможенной пошлине), в отличие от прямых налогов. На практике НДС похож на налог с оборота, а бремя его уплаты в конечном итоге ложится на потребителя.

Согласно ст. 143 НК РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (НДС) признаются: организации и индивидуальные предприниматели; лица признаваемые налогоплательщиками налога в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза; доверительный управляющий - при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом (п.1 ст. 174.1 НК РФ).[1]

Объектами налогообложения является: реализация товаров работ и услуг на территории России, в том числе реализация предметов залога; передача на территории России товаров для собственных нужд , расходы на которые не принимаются к вычету при исчислении налога на прибыль; выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления; ввоз товаров на таможенную территорию России.

Налоговая ставка НДС 18 % применяется по умолчанию, если операция не входит в перечень облагаемых по ставке 10 % или в перечень со ставкой 0 %.НДС списывается на затраты согласно п. 1, 2, 4, 5, 7 ст. 170 НК РФ.

3.Расчет полных производственных затрат.[1]

Себестоимость продукции (выполнения работ, оказания услуг) - стоимостная оценка используемых в процессе производства продукции (выполнения работ, оказания услуг) природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных фондов, трудовых ресурсов и других затрат. Расчеты представлены в Приложение 4.

В соответствии с п. 8 ПБУ 10/99 при формировании расходов по обычным видам деятельности должна быть обеспечена их группировка по следующим элементам:

I. Материальные затраты:

– сырье, материалы, комплектующие изделия и т. д.;

– топливо, энергия;

– общепроизводственные затраты.

II. Затраты на оплату труда:

– основного производственного персонала;

– вспомогательного производственного персонала (обслуживание оборудования и т. п.);

– интеллектуального персонала;

– служащих (руководство, менеджеры, бухгалтеры и т.п.);

– младшего обслуживающего персонала.

III. Отчисления на социальные нужды: ПФР - 22 %, ФСС - 2,9 %, ФОМС - 5,1 %.

IV. Амортизация основных средств.

V. Прочие затраты.

В себестоимость продукции включаются:

– затраты на подготовку производства;

– затраты, связанные с производством продукции, обусловленные технологией и организацией производства, включая расходы на управление;

– затраты, связанные с совершенствованием технологий;

– затраты на улучшение условий труда и техники безопасности и т.д.

В данной таблице (Приложение 4) по классификации затрат: по способу включения в себестоимость рассчитываются прямые затраты, связанные с производством продукции, а именно затраты на выпуск электроэнергии и теплоты. Затраты на химреактивы можно отнести к основным издержкам, связанным с производством продукции, прочие расходы относятся к условно-переменным затратам ( затраты, связанные с оплатой труда).

В расчет себестоимости в данной таблице включают налоги: социальные отчисления ( отчисления в фонд социального страхования по ставке 30%).

Затраты на топливо как вид сырья рассчитываются по формуле:

, (16)

где - затраты на сырье в i-м году;

P - цена одной тонны топлива;

- норма расхода топлива по электроэнергии;

- норма расхода сырья по топливу;

- выпуск электроэнергии в i-м году; - выпуск тепла в i-м году.

Затраты на воду рассчитываются по формуле (16).При этом необходимо учесть, что по нормативам 65 % воды расходуется на выработку теплоты, а 35 % - электроэнергии

Расчет нормы тепла = 8760000(всего дней)*65%/(3700*10000)

Расчет нормы электричества =8760000(всего дней)*35%/(5600*10000).

4.Расчет прибыли и убытков.

Расчеты представлены в Приложение 5.Различают следующие виды прибыли:

1) Валовая прибыль - это сумма прибыли (убытка) предприятия от реализации всех видов продукции предприятия (услуг, работ, имущества), а так же доходов от внереализационных операций (за минусом суммы расходов по ним). Валовая прибыль - показатель эффективности производства.

2) Прибыль (убыток) от реализации продукции равна выручке от реализации (без НДС и акцизов, а так же косвенных налогов и сборов) минус затраты на производство и реализацию (включаемые в себестоимость данной продукции).

3) Прибыль до налогообложения (или балансовая, бухгалтерская прибыль) - отражается в балансе предприятия, является конечным финансовым результатом деятельности предприятия; выявляется посредством бухгалтерского учета всех его хозяйственных операций и оценки статей баланса. Бухгалтерская прибыль является показателем эффективности всей хозяйственной деятельности предприятия.

4) Налогооблагаемая прибыль - рассчитывается при налоговом учете в рамках действующего законодательства, является основанием для определения налогооблагаемой базы.

5) Чистая прибыль (убыток) за отчетный период (или прибыль к распределению) - это та часть прибыли, которая остается у предприятия после уплаты всех налогов и обязательств и используется на нужды предприятия (развитие производства, социальные нужды и т.д.).

Налог на прибыль является одним из главных источников наполнения доходной части Госбюджета, а также бюджетов субъектов РФ. Согласно статье 284 НК РФ, налоговая ставка на прибыль устанавливается в размере 20 %. При этом, 2 % от суммы, начисленной по налоговой ставке на прибыль, идет в Федеральный Бюджет РФ, а 18 % от данной суммы перечисляют в местные бюджеты субъектов РФ. Налоговую ставку на прибыль, средства от которой зачисляются в местные бюджеты субъектов РФ, местные органы самоуправления имеют право снизить для отдельных категорий налогоплательщиков. Но при этом, ставка на прибыль не может быть ниже 13,5 %.Налоговые периоды для определения налога на прибыль: I квартал, полугодие, 9 месяцев, год.[1]

Размеры налоговых ставок на землю утверждают местные органы самоуправления. Налоговая база - это кадастровая стоимость одного участка земли. Для того чтобы рассчитать земельный налог нужно налоговую ставку умножить на налоговую базу, а потом результат разделить на 100. Налоговая ставка по земельному налогу не может быть больше чем 0,3 % в отношении сельскохозяйственного казначейства.

Налог на землю был рассчитан по кадастровой стоимости земли равной 15 руб. за кв. м по действующей ставке 1,5 %:

Налог на землю = (200 га * 10000 кв.м * 15 * 1,5%) / 1000000 = 0,45 млн. руб.[3]

Ставка по налогу на имущество устанавливается законодательными актами субъектов РФ и не может превышать 2,2 %. Размер налоговой ставки зависит от вида имущества и категории налогоплательщика.[1]Для расчета налога к уплате применяется формула:

Налог на имущество = (НБ * НС)/100, где (17)

НБ - налоговая база,

НС-налоговая ставка

2.3 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

1.Денежные потоки проекта

Денежный поток представляет собой разницу между денежными поступлениями и выплатами организации. Грамотное управление денежными потоками способно снизить потребности в капитале, ускорив его обороты, а также выявить финансовые резервы внутри предприятия и тем самым снизить объемы внешних займов. Расчеты представлены в Приложение 6.

Все денежные потоки можно разделить на три группы:

1) Денежные потоки от операционной (производственной) деятельности. Это основная статья дохода. Прирост дают продажи, дивиденды и проценты, полученные от инвестиций. Уменьшается чистый доход за счет производственных расходов, в том числе выплат процентов и налогов.

2) Денежные потоки от инвестиционной деятельности. В эту группу входят денежные потоки, связанные с долгосрочными активами. Прирост средств происходит за счет уменьшения объема инвестиций, отказа от собственности, недвижимости, оборудования, нематериальных и других активов. Приращение же во всех этих областях приводит к тратам.

3) Денежные потоки от финансовой деятельности. Данную группу формируют долгосрочные пассивы и собственный капитал. Увеличение долгосрочных займов или продажа акций дает приток денег, уменьшение пассивов и распределение дивидендов акционерам - отток.

Операционная деятельность включает воздействие на денежные средства хозяйственных операций, оказывающих влияние на размер прибыли организации. К этой категории относятся такие операции как реализация товаров (работ, услуг), приобретение товаров (работ, услуг), необходимых в производственной деятельности организации, выплаты по заработной плате, перечисления налогов. Так, к притокам операционной деятельности относим выручку и возмещенный НДС, а в оттоки - себестоимость без учёта амортизации, налоговые отчисления (налог на имущество, на землю и на прибыль организации).

Под инвестиционной деятельностью понимают приобретение и реализацию основных средств, ценных бумаг, выдачу кредитов и т.д. То есть в притоках по инвестиционной деятельности учитывается реализация излишних оборотных активов, а в оттоках - капитальные вложения в основные средства. В данном инвестиционном проекте денежный поток по инвестиционной деятельности является отрицательным, так как компания имела только капитальные вложения в оборудование и СМР.

Финансовая деятельность включает получение от собственников и возврат собственникам средств для деятельности компании, операции по выкупленным акциям и др. В притоки по финансовой деятельности включается взятие займа, а в оттоки входят возврат займа и величина выплаченных процентов и дивидендов.

В данном проекте выплаты по дивидендам не производились, так как у предприятия отсутствовали акционерные средства.

2.Расчет показателей эффективности.

Ставка дисконтирования представляет собой вознаграждение, которое требует конкретный инвестор за отсрочку поступления платежей, это своеобразная норма доходности (предельная норма доходности или альтернативные издержки, поскольку она представляет собой доход, от которого отказывается инвестор, вкладывая деньги в какой-либо проект). Субъективная оценка инвестором своей ставки дисконтирования может основываться на стоимости привлеченного капитала и средней ставке доходности на рынке капиталов либо в какой-либо конкретной отрасли и другие расчеты представлены в Приложение 7.

Ставка дисконтирования - это та ставка, которая устраивает инвестора. В качестве ставки дисконтирования используется средневзвешенная стоимость капитала, которая рассчитывается по следующей формуле:

d=d_ск*R _{ср. по отрасли}+% _{по риску,} где (18)

dск - доля собственного капитала; R ср. по отрасли - рентабельность бизнеса.

Для данного проекта ставка дисконтирования равна:

d=(8/8)*10%*+15%=25 % или 0,25,где Рентабельность бизнеса равна 10% ,а технические риски 15%.

, (19)

где

СО-срок окупаемости; КВ - капитальные вложения;

ср.П- среднегодовая прибыль.

= , (20)

где

- рентабельность статичным методом;

ЧДД - чистый дисконтированный доход.

= , (21)

где

- рентабельность динамичная;

Kd - коэффициент дисконтирования.

(22)

Чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV) -- сумма ожидаемого потока платежей, приведенная к стоимости на настоящий момент времени.

На основе расчета ЧДД выполняется расчет внутренней нормы доходности (ВНД, IRR) характеризующей окупаемость инвестиций. Внутренняя норма доходности численно равна ставке дисконтирования при которой чистый дисконтированный доход становится равным нулю. Самым информативным способом нахождения данной ставки служит способ построения кривой ВНД, для которой берутся различные ставки дисконтирования и соответствующие им ЧДД, для данного инвестиционного проекта используются следующие ставки дисконтирования:

Таблица 2 - Ставки дисконтирования

%	0	25	35	45
Дисконтированный эффект	162398,12	5340,64	1137,9738	-603,9128

Используя данные таблицы 2, представим графическое нахождение ставки ВНД (см. график 1)



График 1 - Графическое представление нахождения ставки ВНД (IRR)

Выводы: для построения данного графика бралось несколько коэффициентов дисконтирования со значением в 25%,35%,45%. Коэффициент дисконтирования берется в зависимости от полученного расчет WACC (средневзвешенная стоимость капитала, показатель используется при оценке необходимости инвестирования в различные ценные бумаги, проекты и дисконтировании ожидаемых доходов от инвестиций и измерении стоимости капитала компании) плюс 15% (технического) риска.

Из представленного графика видно, что ВНД (IRR) данного проекта составляет приблизительно 40%. Ставка дисконтирования меньше IRR, что говорит о выгодности проекта, то есть инвестор, так или иначе не потеряет вложенные средства и получит доход, следовательно, проект принимается.

Срок окупаемости проекта при расчете с учетом ставки дисконтирования составил 8 лет, то есть проект окупится раньше ,чем срок длительности проекта (30 лет),возможно предприятие и в дальнейшем не будет привлекать заемные средства. Рентабельность данного проекта составила 1,89 >1,то есть предприятие с одного вложенного рубля получило 1 рубль 89 копеек прибыли. Это говорит о том, что данный проект выгоден.

3.Расчет бюджетной эффективности

Бюджетная эффективность - относительный показатель эффекта для бюджета в результате осуществления государственной функции, реализации программы, инвестиционного проекта, определяемый как отношение полученного бюджетом результата к затратам, расходам, обусловившим, обеспечившим его получение. Оценка бюджетной эффективности обязательна, если проект претендует на различные формы государственной поддержки. Расчеты представлены в Приложение 8.

В состав доходов (притоков) включаются поступления в бюджет, относящиеся к осуществлению проекта: плату за пользование природными ресурсами (землей, водой и др.); доходы от лицензирования; проектирование, строительство и эксплуатацию проекта; дивиденды по пенным бумагам, принадлежащим государству и выпущенным для финансирования проекта; налоговые поступления (включая подоходный налог с заработной платы) и рентные платежи в бюджет; таможенные пошлины и акцизы по производимым (затрачиваемым) продуктам (ресурсам); отчисления во внебюджетные фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и др.).

В составе расходов (оттоков) бюджета учитывают бюджетные средства, выделяемые на прямое финансирование проекта, включая безвозмездное инвестиционное кредитование, бюджетные надбавки к рыночным ценам (на топливо, энергию и т. п.). кредиты, подлежащие компенсации за счет бюджета, различные выплаты (по государственным цепным бумагам, лицам, оставшимся без работы, и т. п.) и др. [6].

Все итоговые значения денежных потоков государства оказались положительными, поэтому можно говорить об эффективности данного проекта с точки зрения бюджетов различных уровней. Стоит отметить, что наибольшую выгоду от проекта получает региональный бюджет.

4.Сравнение двух проектов

Таблица 3 - Исходные данные для расчета ТЭО

Показатель	Вариант 5
Капитальные вложения, млрд. руб.:
собственные	4
акционерные	3
кредитные	3
Проценты за кредит	16
Нормы амортизации, %:
оборудование	7,5
здания и сооружения	3,3
Объем выпуска:
электроэнергия, млн. кВт/ч	5600
тепло, тыс. Гкал	3700
Цена за единицу продукции, руб.:
электроэнергия	1,4
теплота	175
Норма расхода газа, т у. т.:
на 1 кВт/ч, г	168,9
на 1 Гкал, кг	156,9
Цена за 1 т у. т.	400
Расход воды, мі воды, руб.	1004
Цена за 1 мі воды, руб.	9
Химреактивы для очистки воды, % от затрат на воду	45
Численность персонала, чел.	260
Заработная плата, руб./мес.	7200

Таблица 4 - Сравнение показателей эффективности двух проектов

	Статические показатели	Вариант 6	Вариант 5
1	Прибыль	162398,12	147328
2	Срок окупаемости	6 лет 5 мес	6 лет 8 мес
3	Рентабельность от ОД и ИД	16,24>0	14,73>0
	Динамические показатели
1	NPV	5340,64	2085,4
2	Срок окупаемости	8 лет	7 лет 6 мес
3	График ВНД	40	43
4	Рентабел. с учетом Kd	1,89>1	1,16 >1

Исходя из данных таблицы, можно сделать выводы. Прибыль проекта №5 меньше чем у №6 на 15070,12млн. рублей, это связано с тем, что в проекте №5 производились расходы на выплаты по кредитам и дивидендам, а в проекте № 6 отсутствуют акционерные средства, а также в течение всего действия проекта не привлекались заемные средства.

Срок окупаемости у первого проекта меньше чем у второго , это связано с тем что у него больше чистых денежных поступлений на покрытие инвестиционных расходов. Следовательно, и коэффициент рентабельности от ОД И ИД будет больше в первом проекте.

Рентабельность с учетом дисконта также будет больше в №6, чем в №5 на 0,73, что связано с низкой ставкой дисконтирования и средневзвешенной стоимостью капитала.

Таким образом, оба проекта являются эффективными. Но шестой вариант более предпочтительный для инвестора, поскольку чистый дисконтированный доход почти в 2,5 раза выше, по сравнению с 15 вариантом.

Заключение

Курсовая работа была посвящена исследованию и определению экономической эффективности инвестиционного проекта по строительству ТЭЦ.

Были рассмотрены основные инвестиционные характеристики недвижимости, на основе этого можно сказать, что недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов.

Так же были изучены основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования. Благодаря этому исследованию, можно сделать вывод о том, что на стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а также факторы государственного регулирования. Следует отметить, что Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования.

Помимо этого, в ходе работы были решены следующие задачи:

– рассмотрены основные инвестиционные характеристики недвижимости;

– изучены принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования;

– рассмотрены основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости;

– описан инвестиционный проект и необходимость капитальных вложений;

– выполнен расчет текущей прибыли и убытков инвестиционного проекта;

– произведен расчет бюджетной эффективности проекта.

При оценке эффективности инвестиционного проекта «Строительство ТЭЦ» сделан вывод об эффективности данного проекта, данный вывод был сделан на основании:

1. IRR проекта (?40%), что больше ставки дисконтирования (25 %). Существенная положительная разница свидетельствует о значительном запасе надежности проекта.

2. Так же можно сделать вывод о том, что данному предприятию достаточно собственных средств, чтобы окупить проект за 8 лет, без привлечения дополнительных средств.

3. Рентабельность проекта с учетом дисконтирования составила 1,89 ,то есть инвестор получит около 1 рубль 89 копейки с каждого вложенного рубля в данный проект.

4. NPV составил 5340,64 млн. руб. Данный проект можно принять, т.к. текущая стоимость притоков денежных средств превышает текущую стоимость их оттоков.

Данный проект социально значим, так как будет служить для покрытия дефицита тепла в других районах города и дефицита электрической мощности в энергосистеме региона, кроме того будут созданы новые рабочие места. Бюджетная эффективность также достаточно значима.

Библиографический список

инвестирование недвижимость проект строительство

1. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 года N 146-ФЗ [Электронный ресурс] // Режим доступа: [Консультант плюс]//- Дата обращения: 25.10.2016.

2. Приказ Минфина России от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" [Электронный ресурс] // Режим доступа: [Консультант плюс]//- Дата обращения: 29.10.2016.

3. Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 18 декабря 2012 г. N 70-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков»

4. Приказ Минфина России от 06.05.1999 N "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99" " [Электронный ресурс] // Режим доступа: [Консультант плюс]//- Дата обращения: 29.10.2016.

5. Баринов В.А. Бизнес-планирование: Учебное пособие - М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2013, - 272с.

6. Бринк И.Ю.,Савельева Н.А. Бизнес-план предприятия. Теория и практика. Ростов-на-Дону: Изд-во ФЕНИКС, 2012.

7. Воронин В.Г. Организация и финансирование инвестиций / В.Г. Воронин / ОмГУПС. Омск 1999. 212с.

8. Гайнутдинов, Э.М. Бизнес-план: учебно-методическое пособие по дисциплинам «Экономика производства» и «Организация производства и менеджмент» /Э.М. Гайнутдинов [и др.]. - Мн.: БНТУ, 2006. - 190 с.

9. Головань С.И., Спиридонов М.А. Бизнес-план и инвестирование: Учебник. Ростов-на-Дону: Изд-во ФЕНИКС, 2012. - 302с.

10. Кузнецов, Б.Т. Инвестиции / Б.Т. Кузнецов // Учебник для вузов / М.: Юнити-Дана, 2015. - 679 с.

11. Орлова Е.Р. Бизнес-план: основные проблемы и ошибки, возникающие при его написании/Е.Р. Орлова. -- 2-е изд., испр. и доп. -- М.: Омега-Л, 2012. - 152 с.

...